Kira neden bu kadar hızlı artıyor? Kiraları "speküle eden" bu tür sermayenin güçlü bir şekilde desteklendiği söyleniyor.
Resim kaynağı: Tuworm Creative
Birinci kademe şehirlerde kiraları "speküle etmek" için sermaye müdahalesi son iki gün içinde gündemdeki bir konu haline geldi.Lianjia Ziru ve Eggshell'in temsil ettiği uzun vadeli kiralık dairelerin kiraları artırıp artırmadığı tartışmalara neden oldu.
China Brokerage muhabiri, son zamanlarda, Rubik's Cube ve Freedom'a ek olarak, üçüncü taraf operatörlerden uzun vadeli kiralık daire ABS'nin (varlık menkul kıymetleştirme) başka bir sipariş eklediğini belirtti. Konut kiralama patlamasının ardından, uzun vadeli kiralık daire ABS ürünleri de artmıştır Kısacası, emlak şirketleri, emlak aracıları veya işletmecileri, piyasada halka açık fonlardan biri olan temel varlık olarak apartman mülkiyet haklarını, beklenen kiraları veya kira kredilerini kullanmaktadır. Nispeten düşük maliyetli bir finansman yöntemi.
7 Ağustos'ta, ülkenin ilk merkezi olmayan uzun vadeli kiralık daire kiralama gelir hakları halka arz olan Eggshell Apartmanları, 203,5 milyon ihraç büyüklüğünde ABS. Muhabir, yukarıdaki üç dairenin ABS öncelikli ihraç faiz oranlarını saydı ve faiz seviyesinin Ocak 2017'deki% 4,8'den bu yılın Şubat ayında en yüksek% 6,75'e yükseldiğini tespit etti.Bu aynı zamanda bir yıldan fazla bir süredir finansman tarafında hızlı bir şekilde Uzun vadeli kiralık dairelerin genişlemesi, büyük bir fon talebine sahiptir ve finansman maliyetleri önemli ölçüde artmıştır.
Bir başka apartman operatörü ABS, 200 milyon yuan toplamayı planlıyor
Eggshell Apartments, 2015 yılının başlarında "İnternet + emlak + finans" modeliyle kurulmuş uzun vadeli bir kiralık daire işletmecisidir.Üçüncü taraf verilerine göre, Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Tianjin, Wuhan ve Nanjing'e üç yıldan fazla bir süredir girmiştir. 8 pazarda 170.000'den fazla daireyi yönetiyor. Yetkililer, Çin'in en büyük bağımsız marka uzun vadeli kiralık daire operatörü haline geldiğini söylediler.
Muhabir, bu ülkenin merkezi olmayan uzun vadeli kiralık daire kiralama gelir hakları için ilk kamu ABS'sini öğrendi - "Tianfeng-Eggshell Apartman Güvencesi Faydalanıcı Varlık Desteği Özel Planı", 203,5 milyon yuan ihraç ölçeği ve 3 ürün vadesi ile oluşturuldu. Yakın gelecekte resmi olarak Şangay Borsası'nda listelenecek. Haiyin Varlık Araştırma Enstitüsü'nde analist olan Xu Cong gazetecilere şunları söyledi: "Bu, Çin'deki merkezi olmayan uzun vadeli kiralık daireler alanında ilk gerçek kira geliri hakkı ABS'dir. Dayanak varlıkların geri ödemesinin kaynağı, havuza alınmış mülkün kira farkıdır, yani, Dairenin kiracıdan topladığı kira geliri ile emanet edilen malike ödediği kira arasındaki fark. "
Xu Cong'un görüşüne göre, bu ABS ürünü aşağıdaki üç özelliğe sahiptir:
1. Birinci kademe şehirlerdeki mülkler: Havuzlu mülkler, Pekin ve Şangay gibi birinci kademe şehirlerde bulunan uzun vadeli kiralık dairelerdir.Kira seviyesi sabittir ve doluluk oranı yüksektir, bu nedenle kira geliri nispeten sabittir;
2. AAA harici kredi geliştirme: China United SME Financing Guarantee Co., Ltd. (AAA'nın bir ana notu), planın öncelikli anapara ve faizinin kullanılması için gayri kabili rücu ortak sorumluluk garantisi üstlenir ve bu da planın anapara ve faiz riskini daha da azaltır;
3. Öncelikli ürün derecelendirmesi AAA'dır: China Chengxin International Credit Rating Co., Ltd., öncelikli ürün borç derecelendirmesini, güçlü likidite ile en yüksek yurt içi ABS notu olan AAA olarak derecelendirmiştir.
Mevcut piyasa onaylarına göre, mevcut uzun vadeli kiralık daire ABS'si temel olarak üç modele ayrılmıştır: varlık-hafif modeli, kira geliri hakkı ABS modelini tercih eder, varlık ağırlıklı model CMBS modelini ve GYO benzeri modeli tercih eder.
Son iki modelin varlık menkul kıymetleştirme ürünlerinin orijinal hisse sahipleri ("destekleyicileri") çoğunlukla emlak şirketleridir ve aboneler çoğunlukla devlete ait bankalar ve diğer mali kurumlardır.
Örneğin, ilk yurtiçi uzun vadeli kiralık apartman varlığı GYO ürününün resmi olarak 11 Ekim 2017'de "buzları kırmasından" sonra, Poly, China Merchants Shekou, Xuhui ve Longhu gibi emlak şirketleri devreye girdi ve beş şirketin toplam 39.27 milyar yuan finansman planı onaylandı. Hafif varlık modelinin ana gövdesi, genellikle üçüncü şahıs bağımsız bir işletmeci veya apartman mülkiyet haklarını doğrudan inşa etmeyen veya elinde bulundurmayan bir emlak aracısıdır.Mülkün merkezi veya merkezi olmayan bir şekilde toplandıktan sonra, yenileme ve tadilattan sonra İnternet bilgi platformu üzerinden kiralanmaktadır.
Hızlı genişleme ve fon toplamakla meşgul mü? Uzun vadeli kiralık daire finansman maliyetlerinde önemli artış
"Rekabet şiddetli ve ölçek genişletme, evlerin, paranın ve sermayenin soyulmasını gerektiriyor." Xu Cong, Ziruo, Rubik's Cube ve Eggshell gibi operatörlerin fon bulmaya istekli olduğuna inanıyor. Yurtiçi kiralama ve satışların nispeten düşük olduğunu anlamak zor değil. , Kendi mülklerini inşa etmek için fon toplamak, emlak şirketlerinin GYO'lara benzer ürünlerine benzemese bile, bunun yerine ev sahibinden mülkiyet hakları toplarlar, yenilemek için para harcarlar, bir bilgilendirme platformu inşa ederler ve çevrimiçi ve çevrimdışı leasing geliştirirler. Her bağlantıda paraya ihtiyaç vardır. İlk yatırım küçük değil.
"Uzun vadeli kiralama pazarı son derece rekabetçidir. Operatörler ölçeğini genişletmek istiyorlarsa evleri kapmak zorundadırlar. Bu destek için para gerektirir." Xu Cong, Ziruo, Rubik's Cube ve Eggshell gibi operatörlerin fon toplamanın zor olmadığına inanıyor. Yurt içi kira-satış oranı görece düşük olduğu için bunun kiralık konut sıkıntısı olduğunu belirlediğini anlayın, bu nedenle güçlü gayrimenkul geliştiricilerinin bile yeni apartman mülkleri için fon toplamak için GYO ürünleri çıkarması gerekiyor; zayıf olanlardan bahsetmeye gerek yok. Operatörlerin ev sahibinden mülkiyet haklarını toplamaları, yenileme için para harcamaları ve çevrimiçi ve çevrimdışı kiralamaya zorlamak için bir bilgi platformu oluşturmaları gerekir. Tüm bu bağlantılar para gerektiriyor ve işletmenin ilk yatırımı küçük değil.
Bu yılın başlarında, ABS'nin 200 milyon yuan toplama planını açıklayan Eggshell Apartments, arka arkaya üç ayda toplam 170 milyon ABD doları tutarında iki tur finansman açıkladı.
Ocak 2017'de, Nanjing'de kayıtlı Mofang Apartmanı ilk olarak Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nda listelenen "Mofang Daire Güven Faydalanıcı Varlık Desteği Özel Planı" nı yayınladı; toplanan toplam fon miktarı 350 milyon yuan, öncelik% 90, öncelik olarak oluşturuldu İhraç faiz oranı% 4,8 ile% 5,4 arasında olup, altı ay sonra Lianjia ve JD.com gibi devlerin kutsadığı uzun vadeli kiralık daire markası Ziruo, kamu finansmanı için ABS projesini de başlattı. Ağustos 2017'de, "CITIC Securities-Ziru 1 Nolu Kira Taksit Güvencesi Faydalanıcı Varlık Desteği Özel Planı", ihraç ölçeği 500 milyon yuan idi ve bunun 455 milyon yuan'lık öncelikli kupon oranı% 5,39 idi; bu yılın Şubat ayında , 300 milyon yuan artırmayı planlayan başka bir ABS ürünü olan Ziru No. 2'yi çıkardı.Şu anda faiz oranı% 6.29 ~% 6.75'e ulaştı.
Kiracılardan sürdürülebilir ve istikrarlı kira geliri elde etmek, uzun vadeli kiralık daireler için ABS ürünlerinin çıkarılmasının anahtarıdır. Yukarıdaki üç şirketin varlığa dayalı planları, Mofang'ın önümüzdeki üç yıl içinde dairenin kira gelirini fon toplamak için temel varlık olarak kullandığını göstermektedir; Ziru'nun iki ürününün temel varlıkları Ziru'nun kira taksit geliri hesaplarıdır (yani Ziru tarafından sunulan Jingdong Baitiao) Taksitli kira geliri); ve Eggshell Apartmanı'nın dayanak varlık kira farkı, yani daire tarafından kiracıdan toplanan kira geliri ile emanet edilen malike ödenen kira arasındaki farktır.
Southwest Securities, bu tür kendine ait olmayan uzun vadeli kiralık dairelerin maliyet-etkinlik oranının üçüncü yılda sabit ve düşük kalacağını ve üçüncü yıldan itibaren işletme brüt kar marjının% 91 gibi yüksek bir seviyede kalacağını tahmin ediyor.
Bununla birlikte, Pekin DeHeng (Shenzhen) Hukuk Bürosu Zeng Shiqin özel bir analiz yaptı.Yüksek varlık modelinde işletilen uzun vadeli kiralık daireler için, kiracı ile kira sözleşmesi genellikle yaklaşık bir yıldır ve kira süresi nispeten kısadır; ABS ürünleri maliyete bağlıdır. Finansman süresi ve diğer hususlar genellikle daha uzun bir süreye sahiptir, bu nedenle kira geliri genellikle doğrudan temel varlık olarak kullanılamaz, bu nedenle işlem yapısı genellikle güven yararlanıcı haklarını içerir ve bu GYO'larla karşılaştırıldığında, ihraççıların daha yüksek kredisi ve uzun vadeli bağımsız operatörleri vardır. Bir apartman dairesi kiralamak ABS, genellikle bir üçüncü şahıs garanti şirketinin daha yüksek harici kredi geliştirmeyi garanti etmesini ve elde etmesini gerektirir.Ek maliyetler ödemenin yanı sıra, kira geliri istikrarı gibi yüksek talep karşı garanti önlemleri de eşlik eder.
Abonelik perspektifinden bakıldığında, pazar, uzun vadeli kiralık dairelerde ABS ürünlerinin nispeten yüksek tanınırlığına sahiptir. "Yasal ve uyumlu standartlaştırılmış ürünler için, piyasa yalnızca iki konuyu önemsiyor: riskler ve getiriler." Xu Cong, ABS ürünlerinin ihracının yalnızca piyasa sıkışıklığından ve likiditeden etkilenmediğini, uzun vadeli kiralık daireler söz konusu olduğunda ana riskler şunlardır: Kira dalgalanmaları, kira temerrütleri, boş pozisyonlar, nakit akışı tahminlerindeki sapmalar, vb., Garantiler ve karşı garantiler gibi yapısal tasarım yoluyla önlenebilir ve riskler azaltılabilir. Dahası, "son zamanlarda, kiraların hızla arttığı bazı fenomenler var."
Uzun vadeli kira + finansman ne kadar hızlı olursa, kira da o kadar hızlı yükselir?
Son iki günde bazı üçüncü parti kuruluşlar, birinci kademe şehirlerde, özellikle Pekin'de aylık metrekare kira oranının bu yıl Temmuz ayında bir önceki aya göre% 2,2 arttığını; hatta büyük artışların olduğu bazı bölgelerde aylık bazda sırasıyla% 10,5 ve% 10,7 artışa ulaştığını hesapladı; bu da yüksek bir pazar eğilimini tetikledi. Kira hakkında büyük tartışma.
Bazı analistler, bazı aracı şirketleri kötü davranışları nedeniyle, bölgesel gayrimenkulleri önceden istifledikleri için eleştirdi ve ardından piyasayı yanıltmak için verileri artırmak için aydan aya bir paniğe neden oldu; ancak bazı insanlar, sermaye müdahalesinin kiraların artmasına neden olduğunu sorguladı. Ulusal bir zincir konut ajansı olan "Evimi Seviyorum" Araştırma Enstitüsü Dekanı Hu Jinghui, açık bir şekilde, bu yıl kiralardaki artışın ana sebebinin, Ziruo ve Eggshell tarafından temsil edilen, sermaye tarafından yönlendirilen uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin, yüksek fiyatlarla konut ve kapatma için rekabet etmesi olduğunu söyledi. , Yeniden dekorasyon ve devam eden yasadışı N 1 kiralamaları, "pazardan% 20 ila% 40 daha yüksek bir fiyata satın alarak, evlerin satış (kiralama) maliyetinde doğrudan bir artışa yol açar."
Politika temettü teşvikleri, yeni göçmenlerin ve üniversite mezunlarının ve diğer leasing gruplarının sayısındaki hızlı artışla birleştiğinde, Çin İşletme Endüstrisi Araştırma Enstitüsü 2020 yılına kadar toplam kiralama işleminin 2 trilyon yuan'a ulaşacağını ve kiralanan nüfusun birden fazla tarafın desteğiyle 200 milyona ulaşacağını tahmin ediyor. Uzun vadeli kiralık daireler, markalı konut şirketleri, devlete ait sermaye, emlak aracıları, varlık yönetimi geçmişi şirketleri ve birbiri ardına katılan başlangıç şirketleri ile sermaye için rekabeti çekmiştir. Sektörün içindekilere göre, şiddetli rekabet altında, uzun vadeli kiralık daire + finansal ürün yeniliği kaçınılmaz gelişmedir.
Finansman kanallarındaki yeniliklerin yanı sıra, kiralık konut işletmeciliği finansal ürünlerde yenilikler getirmektedir.
Muhabir bir keresinde Şangay'ın birçok bölgesindeki uzun vadeli kiralık daire pazarını ziyaret etti ve "krediyi kira ile geri ödeme" şeklindeki kira taksitli kredi işinin, kiralama sahnesine dayalı bir tüketici kredisi ürününe benzediğini ve çok yaygın olduğunu gördü. "Kiracıların% 80'inden fazlası taksit seçecek." Şangay Qingke Apartmanı'nın Pudong Yeni Bölgesinde bir satış elemanı gazetecilere verdiği demeçte, kiracının bir taksitli "kira kredisi" için başvurmak üzere bir banka veya üçüncü şahıs yatırım fonu platformuyla bir sözleşme imzaladığını ve bankanın kirayı bir kerede kiralama platformuna ödediğini söyledi. , Kiracının kirayı ilk kez ödemesine gerek yoktur, ancak kiracının ürün deneyimini iyileştirmek için gerektiği gibi her ay sadece kirayı bankaya öder.
"Sermaye kapanı evlerin ve kiraların arttığını görmenin yanı sıra, kiralama pazarındaki yükselen eğilimleri de görmeliyiz." Xu Cong, yabancı ülkeler, Çin'in kiralama pazarı ve hizmetleriyle karşılaştırıldığında eşzamanlı kiralama ve satışların mevcut durumu altında olduğuna inanıyor Hâlâ rafine bir yönetim ve işletim sisteminin kurulmasının ilk aşamasındadır; bunların çoğu kiracılar, ev sahipleri ve çeşitli aracılar arasında hala perakende işlemlerdir ve dağınık kiralamadan uzun vadeli kiralamaların büyük ölçekli operasyonuna, Vanke ve diğer marka geliştiricilerine geri dönün Bağımsız operatörlerin hepsi deniyor, bu da gelecekte piyasaya sermaye katılımı için hâlâ çok yer olduğu anlamına geliyor.
Milyonlarca kullanıcı izliyor
Brokerage China, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde ilgili yasal sorumluluk takip edilecektir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
Okuduktan sonra denen iyi bir alışkanlık var
