g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Hong Kong'daki park yerleri ne kadar çılgın olursa olsun, bisiklet park yerleri bile 18.000 Hong Kong dolarına mal oluyor!

Yazar: Ann Young / mikro-kanal kamu numarası: qspyq2015
Bu, Qin Shuonun arkadaş çevresinin bir numarası 1453 Orijinal ilk makale

Hong Kong'un emlak piyasası fiyatları hala yüksek, bu da park yeri fiyatını çıldırtıyor.

Temmuzda, He Mantian Tianzhu'daki bir park yeri 4,5 milyon yuan'a "satıldı" (not: tam metin Hong Kong doları cinsindendir) ve Hong Kong'un Kowloon bölgesindeki park yerleri için en son yüksek fiyat rekorunu kırdı. Sözde dokunmatik satış, yatırımcıların satın aldıktan kısa bir süre sonra el değiştirmesi anlamına geliyor.Bu işlemde, park yeri yatırımcısı, gayrimenkul geliştiricisinden park alanını 3,5 milyon yuan'a satın aldı ve sadece bir hafta sonra 1 milyon yuan fiyat artışıyla sattı. Sadece bir haftada neredeyse% 30 artış!

Pek çok insan, lüks yerleşim bölgelerindeki park alanlarının elbette değerli olduğunu ve lüks olmayan konut sitelerindeki park alanlarının yeterli arza sahip olduğunu ve park alanlarının arttırılması kolay olmayabileceğini kabul ediyor.

Sonuç nedir?

Hong Kong Adası'ndaki eski tarz bir konut sitesi olan Taikoo Shing yakınlarında bir emlakçı olan Lao Liang, son zamanlarda Taikoo Place yakınlarındaki ticari ofis binalarının hızla genişlemesiyle park alanlarının fiyatlarının genel olarak arttığını ve park alanlarının arzının aniden daraldığını ve yakındaki alanların daraldığını söyledi. Park yerlerinin fiyatı yükseldi.

Taikoo Shing yakınlarındaki bazı büyük toplu konut sitelerindeki kapalı park alanları için talep edilen fiyat, yaklaşık 1,5 milyon yuan'a ulaştı ve ortaya çıkarılan yer park alanları bile milyon markı aştı.

Ağustos ayı başlarında, Bay Liang, sistemde bir milyondan az bir fiyata talep edilen kapalı bir park yeri buldu ve hızlı bir şekilde alıcıyla temasa geçti. Ancak Liang, bu park yerinin sahibinin altı ay önce teklif verdiğini çok iyi anladı, bu nedenle fiyatın artması çok muhtemeldir ve alıcının psikolojik olarak hazırlıklı olmasını önerdi. Sonuç olarak, alıcı fiyatı müzakere etmek için 1,2 milyonluk bir çek aldığında, park yeri sahibi, en son piyasa koşullarını anladıktan sonra fiyatı orijinal 980.000'den 1.28 milyona çıkarmaya karar verdiğini Bay Liang'a bildirdi. Fiyat artışı nihayet alıcıları caydırdı.

Sadece altı ay içinde, park yerlerinin talep edilen fiyatı 980.000'den 1.28 milyona yükseldi, bu da% 31'lik bir artışla Tianzhu'nun artışına benzer. Sahibi fiyatı 1,2 milyona düşürmek istiyorsa, bu aslında yarım yılda net getirinin yaklaşık% 22 olduğu anlamına gelir ki bu da oldukça iyi bir getiri oranıdır.

Birisi sorarsa, Hong Kong'daki özel araba park yerlerinden daha çılgın olan son anlaşmalar nelerdir? Cevap, motosikletler (yani motosikletler) için park yerleri ve bisikletler (bisikletler) için park yerleri olabilir.

Motosiklet park yerleri her zaman mevcut ve pazarlanabilir olmuştur. Park alanlarında alternatif bir yatırım aracıdır. Hong Kong'un emlak veri tabanından alınan bilgiye göre, bir yatırımcı bu yıl Mart ayında Xingtian Köyünde 160.000 yuan birim fiyattan iki motosiklet park yeri satın aldı ve malları 4 ay boyunca tuttuktan sonra hepsini sattı İşlem fiyatı 280.000 yuan'a kadar çıktı. Park alanı başına 120,000 yuan kar, dört ayda% 75 oranında takdir edildi.

Her santim arazinin pahalı olduğu Hong Kong'da bisiklet park yerlerine gelince, çok fazla değil.

Ağustos başında piyasadan haberler geldi, Üst düzey bir yatırımcı, Tseung Kwan O New Treasure City'de yaklaşık 7.69 milyon ile yaklaşık 427 bisiklet (yani bisiklet) park yerini taradı ve toplam yatırım yaklaşık 7.69 milyon oldu. Dönüştürmek altında Önümüzdeki yıllarda, her bir bisiklet park yerinin birim fiyatı yaklaşık 18.000 yuan'dır Bu işlem sadece Hong Kong tarihindeki en büyük tek park yeri işlemi için bir rekor değil, aynı zamanda bir park yeri birim fiyatı için de bir rekor kırdı. Haber geldiğinde birçok emlakçı anlayamadıklarını söyledi. Bölgedeki birçok bisikletin sadece ulaşım aracı olduğuna, yüz ila binlerce dolar değerinde olduğuna inanıyorlar, ancak bisikletler için bir park yeri satın almak on binlerce yuan'a mal oluyor ki bu anlaşılmaz.

Park çılgınlığının arkasında

Tek başına birim fiyatına bakacak olursanız, Hong Kong'daki park yerleri gerçekten çılgın ... İster bisiklet park yeri, ister motosiklet parkı, isterse sıradan özel otopark olsun, fiyat biraz inanılmaz.

Ancak bu tür pazarları sıklıkla gözlemleyen bizler için, Bu "inanılmaz şeylerin" hepsinin "bir nedeni var".

Örneğin, Tseung Kwan O'daki bisiklet park yerinin aylık kirasının şu anda yaklaşık 40 yuan olduğunu bulacağız. 18.000 yuan işlem fiyatına göre, her bir park yeri maliyeti Yıllık getiri oranı yaklaşık% 2,7'dir.

Taikoo Shing'deki yukarıdaki toplu konut sitelerinin park alanlarına bakın. Bu topluluktaki park yerleri yeni kiralanmış ve aralık genellikle 2500 yuan ile 2900 yuan arasındadır. Kapalı bir park yeri genellikle ayda 2.900 RMB'den kiralanırsa ve ev sahibinin satış fiyatı 1.28 milyon RMB ise, Kira getiri oranı da% 2,7'dir.

Bu topluluktaki mülkü satın alırsanız ve mevcut mülk işlem fiyatı ve kira gelirine göre hesaplarsanız, kira iade oranının% 3'e yakın olması oldukça ilginçtir, ancak hükümetin% 15 damga vergisi oranını dahil ederseniz, o zaman Kira getirisi% 2,7'ye düştü!

Aslında, aynı semtte bir mağaza satın alırsak, basit bir hesaplamadan sonra mağazanın Kira getiri oranı da% 2,7'ye yakındır.

Hala pes etmezseniz, Hong Kong Adası'ndaki diğer bölgelerdeki binaları, park yerlerini veya mağazaları karşılaştırabilirsiniz. Bu yatırım projelerinin çoğunun kira getirisi% 2,7 ile% 3,3 arasındadır.

Bu, verimli bir pazar olan Hong Kong'un büyüsü: Piyasa fiyatı aslında halka açık tüm bilgileri tam olarak yansıtır. Gayrimenkul projesinin türü ne olursa olsun, getiri oranının yakınsama eğilimi vardır ve yatırımcılar için ürünler arası işlemlerden arbitraj alanı elde etmek temelde zordur.

Uluslararası piyasadaki birçok finans uzmanı, Hong Kong borsasını bir "Yarı güçlü verimli pazar" Yani buradaki hisse senedi fiyatı temelde hisse senedi ile ilgili tüm bilgileri yansıtır. Ancak, aslında, yukarıda bahsedilen kira getirilerinin yakınsamasından, Hong Kong'un emlak piyasasının daha etkili göründüğünü bulmak zor değil.

Çılgın park yerlerinin özel nedenleri

Kira iadelerinin yakınsaması, Hong Kong'daki çılgın park yeri fiyatlarının temel mantığıdır. Aslında, Hong Kong hükümetinin emlak politikası da önemli bir "kılavuz" rol oynamaktadır.

Örneğin, Hong Kong hükümeti son yıllarda bisiklet faaliyetlerini şiddetle destekledi. Tseung Kwan O mükemmel bisiklet parkurlarına sahip ve bölgedeki toplu konutlara küçük birimler hakim. Bu nedenle, sakinler bisiklet alanları için büyük bir talep görüyor. Yatırımcılar bisiklet alanlarını satın aldıktan sonra, kirayı sadece biraz artırmaları gerekiyor. Onlarca dolarla geri dönüş önemli hale gelir. Aynı bölgedeki bisiklet park yerlerinin aylık kirası yaklaşık 100 yuan'a yükseldi. Kira getiri oranı her an yıllık% 6,67 oranına ulaşabilir Mevcut genel olarak düşük faiz oranı ortamında çok cazip bir yatırım projesidir.

Özel araba park yerleri söz konusu olduğunda, Hong Kong hükümeti sakinleri özel araba kullanmaya teşvik etmese de, gerçek şu ki, özel araba park alanlarının büyümesi, Hong Kong'daki sokak araçlarının büyümesinin gerisinde kalıyor.

Hong Kong hükümetinin ilgili departmanları tarafından yapılan istatistiklere göre, araç sayısı 2006'dan 2016'ya on yıl boyunca artmaya devam etti. Toplam lisanslı araç sayısı yaklaşık 553.000'den yaklaşık 746.000'e yükseldi,% 35 artış ve yıllık büyüme oranı 3 oldu. %; Sadece özel araçlar sayılırsa, aynı dönemdeki büyüme oranı% 49, ortalama yıllık büyüme oranı% 4 iken, son 10 yılda çeşitli park alanlarının toplam büyüme hızı sadece% 9,5 ile lisanslı araç sayısının çok altında; Özel arabalara bakıldığında, araba sayısı sadece% 9,0 arttı. Park alanı / araç oranı 2006'da 1,51'den 2016'da 1,13'e düştü. Özel araçların yerleşim yeri ve varış noktasına yakın park yerlerine ihtiyacı olduğu düşünülürse, aslında, her özel arabanın ortalama olarak birden fazla park yerine ihtiyacı vardır. Dolayısıyla park yeri / araç oranındaki azalma, özel araçlar için yetersiz park alanlarının aslında daha da kötüye gittiğini göstermektedir.

Ancak, şu anda Hong Kong Hükümeti için özel otopark alanlarının sayısını önemli ölçüde artırması zordur. Biri Ek otoparklar için büyük miktarda uygun arazi bulmak zaten çok zor. Otoparkların inşası, özellikle yer altı otoparkları, genellikle yüksek inşaat ve işletme maliyetleri içerir. iki Hong Kong Hükümeti, park alanlarının eklenmesinin insanları kılık değiştirmiş özel arabaları satın almaya ve kullanmaya teşvik edeceğinden ve bunun da özel araçların büyümesini ve yol tıkanıklığını artıracağından endişe duyuyor.

Yerleşimdeki sıcak numaralar otoparkı şiddetlendiriyor

Yukarıdaki nedenlere ek olarak, Hong Kong hükümeti son yıllarda konut piyasasına birden fazla vergi kısıtlaması getirmiş, bu da konut piyasasında işlem maliyetlerinde keskin bir artışa neden olmuş ve bazı yatırımcıların park yeri pazarına yönelmesine neden olmuştur.

Hong Kong'da ev ve park yeri satın almak için ad valorem damga vergisinin% 15'i gereklidir. Ancak toplam park yeri miktarı az olduğu için verginin bu kısmı yatırımcılar için çok yüksek değil. Bunun tersine, on milyonlarca dolara mal olan konut işlemleri için tek başına valorem damga vergisi 1.5 milyon yuan'ı aşacaktır.

Ev satıldığında, malın holding süresi 3 yıldan az ise satıcı, elde tutma süresine göre değişken tutarı ödemek zorundadır. "Ekstra Damga Vergisi" Ve park yerinde bu eşya bulunmadığından, eşyalar sadece bir hafta hatta birkaç gün alıkonulsa dahi ek vergiden olumsuz etkilenmeyecektir.

Ek olarak, Hong Kong dışında daimi ikamet eden bir kişi iseniz, bir ev satın alırken% 15'lik ek bir "alıcının damga vergisi" ödemeniz gerekecektir; Hong Kong hükümeti, park yeri yatırımcıları için bu kısıtlamaya sahip değildir.

Geçmişte, otopark işlemlerinin ipotek oranı ve ipotek faiz oranının konut ipotekleriyle eşleşmesi genellikle zordu, ancak, HKMA'nın konut ipotek piyasası için agresif stratejilerinin sık sık başlatılmasıyla, ikinci ev olduğu sürece, yatırımcılar ipotek alabiliyor. Yüzde keskin bir düşüş gösterdi.

Park alanı ipoteğin sadece% 40-50'sini alabilse de, aslında ikinci grup konut yatırımcıları tarafından elde edilen ipotek oranından çok da farklı değildir. Ve park yerlerinin fiyatı genellikle konut işlemlerinin miktarından çok daha düşük olduğu için, ipoteğin sadece yaklaşık% 40'ını alabilmesine rağmen, aslında yatırımcılar üzerindeki mali yük ağır değil.

Mortgage faiz oranlarına gelince, son yıllarda dünya merkez bankalarının düşük faiz oranı politikaları sayesinde, Hong Kong'un otopark ipotek piyasası faiz oranları da tamamen düştü ve hatta bazı bankalar konut piyasası ile aynı tercihli faiz oranı politikasını bile sunuyor. Şu anda, Hong Kong'daki bankalar da otopark ipotek işlerini genişletiyorlar ve faiz oranları P eksi% 2.85 (P% 5 olarak hesaplanır), fiili katkı faiz oranı% 2,15 ve nakit iadesi belirlendi.Faiz oranı ve imtiyazlardan bağımsız olarak, konut binalarına da oldukça yakın.

Elbette, Hong Kong hükümetinin hilelerinin de altında yatan nedenleri var. Yani, Hong Kong'un emlak fiyatları halk için giderek daha karşılanamaz hale geliyor, bu nedenle Hong Kong hükümeti spekülatörleri hilelerle piyasadan uzaklaştırmayı umuyor.

Ancak, Hong Kong Derecelendirme ve Değerleme Departmanı tarafından 31 Temmuz'da açıklanan verilere göre, Hong Kong'daki özel konut emlak fiyat endeksi Haziran'da 15 ay üst üste yükseldi ve art arda sekizinci ay için yeni bir yükseliş kaydetti. Acemi, beklenen sonuçları elde etmedi.

1999 Hong Kong konut fiyatlarını bir ölçüt olarak (100) alarak, tüm Hong Kong özel konut fiyat endeksi, Mayıs ayındaki 333,8'lik düzeltilmiş rakamdan% 0,69 artışla Haziran ayında 336,1 bildirdi. Bu değer Mayıs'taki aylık% 1,21'lik artıştan yavaşlasa da yükselişte. 2017'nin ilk yarısına bakıldığında, Hong Kong'un genel emlak fiyatları kümülatif olarak% 9,3 arttı.

Aslında, geçen yılın Kasım ayında Eylül 2015'in tarihi zirvesini kırdıktan sonra, Hong Kong'un konut emlak fiyatları art arda sekiz ay boyunca yeni zirvelere ulaştı ve Tokyo, Şangay, Pekin, New York ve Singapur'u geride bırakarak dünyada ikinci sırada yer aldı. Sadece küçük İskandinav ülkesi Monako'dan sonra ikinci. Aynı zamanda, Hong Kong'daki konut kiraları daha da şiddetli bir şekilde artıyor. Haziran ayında, özel konut kira endeksi, Mayıs ayındaki% 1,11'lik düzeltilmiş rakama benzer şekilde aylık% 1,05 artarak herhangi bir yavaşlama göstermedi.

Ağır numaralar altında konut mülklerinin fiyatı hala çılgınsa, o zaman hilelerin arzından yoksun olan Hong Kong park alanı pazarına ne olacak? Açıkçası, sadece bekleyip görebiliyorum.