2020'ye baktığımızda: Çin'in emlak piyasası değişiklikleri ne zaman karşılayacak?
2019'da Çin emlak piyasası "fren" e bastı ve ikinci el konut fiyatları bir yıl öncesine döndü. Birçok şehirde konut fiyatları önemli ölçüde düşmeye başladı. Bir adım ileri, gerçek dönüm noktası olmak üzere.
2020, Çin'in konut ticarileştirmesinin 22. yılıdır. Viteslerin sıçramalarla ve sınırlarla değiştirilmesinden "kelimeyi sabitlemeye" kadar, Çin emlak piyasasında değişim anı yaklaşabilir.
Yan dönem mi geliyor?
Pek çok endüstri araştırmacısı, son on yıldır gayrimenkulde var olan "küçük döngü yasasının" başarısız olduğunu keşfetti.
Geçmişte, emlak endüstrisi her üç yılda bir yükselmekten düşmeye kadar tam bir döngü yaşadı. Bununla birlikte, 2015'in sonundan bu yana, emlak piyasası 4 yıldan fazla bir süredir patlama aralığında. Bu arada konut fiyatlarındaki artış daralmaya devam etti. 2019 yılının sonuna kadar konut fiyatları "geri dönüş" sinyali verdi ancak mevcut gayrimenkul döngüsü sona ermekten çok uzak.
Volatilite azalır ve döngü uzar, eğer durum devam ederse, bu yana doğru bir dönemin gelmesi anlamına gelir.
Huachuang Menkul Kıymetler Araştırma Enstitüsü emlak endüstrisinin baş analisti Yuan Hao, bu gayrimenkul mini döngüsünün orijinal 3 yıldan 7 yıla uzatılmasının beklendiğine inanıyor. Döngünün genişlemesinin getirdiği yeni özellik şudur: Toplam miktar sabit olmasına rağmen, bölgesel ve yapısal farklılaşma yoğunlaşır ve şehirler arasındaki küçük döngüler birbiri ardına ve karşılıklı olarak korunur.
Daha da önemlisi, ara döneme girdikten sonra, gayrimenkul yatırım fonlarının mantığı köklü değişikliklere uğrayacak.
Son on yılda, Zhongtai Securities'in baş makro analisti Liang Zhonghua, emtialara yatırım yapıp elde tutmaya devam ederseniz, yalnızca% 30'luk bir kümülatif getiri elde edebileceğinizi, yatırım bonolarının% 51'lik bir getiri elde edebileceğinizi ve yatırım yapılan hisse senetlerinin% 57'lik bir getiri elde edeceğini belirtti. Gayrimenkul yatırımı% 265 getiri sağlayabilir. Gayrimenkul, en yüksek getiri oranına sahip en popüler yatırım ürünüdür.
Ancak bu, konut fiyatlarındaki hızlı artışa dayanmaktadır.Konut fiyatlarındaki artış hızı gerçekten yavaşladığında, finansal yönetim evleri artık cazip olmayabilir. Çin Bilimler Akademisi'nin istatistiklerine göre, 2019'da Çin'in 100 şehrinde yeni konutların ortalama fiyat artışı, geçen yıl Kasım ayında TÜFE'nin büyüme oranından daha düşük olan yıllık% 3,34 oldu. İkinci el konut fiyatları temelde yükselmeyi durdurdu. Geçen yıl, Çin'in 100 şehrinde ikinci el ev fiyatları sadece% 0,03 arttı ve temelde bir yıl önceki seviyesine döndü.
Yan dönemde gayrimenkul mülkiyet ücretleri, ısınma ücretleri, amortisman ve bakım ücretleri, vergiler, ipotek faizi vb. Elde tutmanın maliyetini hesaplarsanız, gayrimenkul artık yüksek kaliteli bir yatırım sermayesi ürünü olarak adlandırılamaz. Bu tür bir değişiklik, yatırımcıların piyasayı bilinçli olarak terk etmesine neden olarak konut tüketimini katı ihtiyaçlara bırakabilir.
Yükselip pazardan düşmek mi?
2019'da Çinli yetkililer sürekli olarak "konut ve konut spekülasyonu yapılmaması gerektiğini" vurguladılar. Sektör genel olarak bunun Çin'in emlak politikasının önemli ölçüde gevşemeyeceği ve 2020'de emlak piyasasının ana tonu "istikrar" olarak kalacağı anlamına geldiğine inanıyor.
Bu ana not altında, tüm yerelliklerin bir "kafa kafaya mücadele" kontrol mekanizmasını keşfetmeye ve uygulamaya devam etme olasılığı yüksektir. Özellikle, yerel konut, arazi ve finans piyasalarının gerçek zamanlı izlenmesine dayalı olarak, piyasa aşırı ısınma belirtileri gösterdiğinde, yetkili ilgili risk uyarılarını verecek veya yasal aşırı kilo önlemlerini başlatacaktır. Bu mekanizma giderek daha fazla şehir tarafından benimsendiğinde, yerel dalgalanmaların bir dalgalanmaya dönüşme fırsatı hemen hemen hiç olmayacak.
Örneğin: 2019'un sonunda Shenzhen'deki bir topluluğun sahibi, konut fiyatlarını artırmak için "diski kontrol etmek" için WeChat grubunu kullandı ve ardından topluluktaki ikinci el konut işlemi çevrimiçi olarak askıya alındı. İnce kontrol derecesi artıyor.
Aynı zamanda keskin bir düşüşün meydana gelmesi zordur.
2019'un sonunda, "Emeğin ve Yeteneklerin Sosyal Hareketliliğini Teşvik Etmek İçin Sistem ve Mekanizma Reformu Üzerine Görüşler" resmi açıklaması, kentsel alanlarda 3 milyondan az kalıcı nüfusa sahip şehirlerde yerleşim kısıtlamalarının tamamen kaldırılması gerektiğini ve kentsel alanlarda 3 ila 5 milyon kalıcı nüfusa sahip büyük şehirlerde yerleşim koşullarının kapsamlı bir şekilde gevşetileceğini öne sürdü. . Yerleşim kısıtlamalarının önemli ölçüde gevşemesi, piyasayı daha da istikrara kavuşturacak ve bazı şehirlerde yeni evlerin işlem hacminde bir toparlanmayı teşvik edecektir.
Buna ek olarak, bu yılın başındaki genel RRR indirimi ve mortgage faiz oranı LPR reformu gayrimenkul sektörü üzerinde olumlu bir etki yaptı.
Buna ek olarak, çeşitli mahalleler makul konut tüketimini desteklemek için emlak politikaları getirmiş ve emlak piyasası iki yönlü bir düzenleme yoluna girmiştir ve konut fiyatları uzun bir süre dar bir aralıkta dalgalanabilir.
[Bilgi satın almak çok kolay, gelin ve Leju'ya dikkat edin]
