Emlak piyasasında para kazanma çağı sona erdi, ancak değer yatırımı doğru zamanda.
Text \ Yang Guoying (WeChat genel hesabı: Yang Guoying gözlemi)
Son 20 yılda, Çin'in emlak piyasası beş tur çılgınlık yaşadı. 2015-16 çılgınlığından sonra, "birinci ve ikinci kademe şehirlere kilitlendiğiniz sürece, aptallar oturup para kazanabilir" dönemi sona erdi!
2017'den beri, Çin emlak piyasası gerçekten değer yatırımı çağına girdi!
"Spekülasyon" dan "yatırıma", emlak piyasasının iç kriterlerindeki bu değişikliğin, geçen yıl Eylül ayında başlayan yeni emlak piyasası düzenlemesiyle hiçbir ilgisi yoktur - herhangi bir idari kontrol, piyasayı önceden geciktirecek veya yönlendirecektir ve Uzun vadeli piyasa trendi için kilit bir faktör oluşturmak imkansızdır.
Emlak piyasasının orta ve uzun vadeli eğilimi için kilit faktörler nelerdir? nüfus! ! !
Nedeni çok basit: Bir şehirde sürekli bir insan akışı olduğu sürece, ev satın alma ve kiralama talebi yıldan yıla artacak ve ev fiyatlarının artması için doğal bir itici güç olacaktır. Aksine, bir şehirde konut fiyatları üzerinde aşağı yönlü bir baskı olmalıdır.
Elbette, "nüfus" anahtar faktörü ile karşılaştırıldığında, bir korelasyon değişkeni vardır: arazi arzı. Yani arsa arzındaki artış nüfus artışını aşarsa teorik olarak konut fiyatlarındaki artış motivasyonu bastırılacak; tersine arsa arzındaki artış nüfus artışından düşükse nüfus artışı büyük ölçüde azalmış olsa bile konut fiyatları düşecektir. Baskı da rahatlayacak.
Peki, bu açıdan bakıldığında, son 20 yılda Çin'in hemen hemen tüm şehirlerinde konut fiyatları neden arttı? Kentleşme sürecinin bir sonucu olarak yüz milyonlarca insan bu süreçte kasabalardan şehirlere göç etmiştir. Son 10 yılda, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdekinden neden hızla farklılaştı? Aynı şekilde, büyük şehirlere akan insan sayısı, küçük ve orta büyüklükteki şehirlere akan insan sayısının çok üzerindedir - hatta son beş yılda, küçük ve orta büyüklükteki şehirlerin nüfusunun önemli bir kısmı net çıkış aşamasına girmeye başlamıştır.
Nüfusu etkileyen temel faktörler nelerdir? Endüstriyel yapı! ! !
Sebebi de aynı derecede basit: Bir şehrin endüstriyel yapısı mantıksızsa ve daha fazla insanın yüksek gelir talebini karşılayamazsa, o şehrin canlılığı kalmaz, nüfus akışını çekmeye devam edemez ve nüfus akmaya devam edemezse , O halde konut fiyatları neden artmaya devam edebilir?
Bundan bahsetmişken, büyük şehirlerde ve küçük ve orta ölçekli şehirlerde konut fiyatlarının son 10 yılda neden hızlandığını anlayabiliriz. Bilimsel araştırma, eğitim ve finansın destekleyici avantajlarına dayanarak, büyük şehirlerin gelişmekte olan endüstrileri geliştirmek, endüstriyel kümelenme avantajları oluşturmak ve modern hizmet endüstrileri geliştirmek daha kolaydır.Bu endüstriler, küçük ve orta ölçekli şehirlerdeki tek boyutlu geleneksel endüstrilerden açıkça daha tatmin edicidir. Daha fazla insanın daha yüksek gelir talepleri ve daha fazla insanın büyük şehirlere akını kaçınılmaz olarak norm haline gelecektir.
Elbette farklı faktör bağışlarına bağlı olarak, büyük şehirlerin endüstriyel yapısının da gradyan farklılıkları var. Pekin siyasi başkenttir, Çin'in özellikleri bağlamında bunun ne anlama geldiğini herkesin bildiğine inanıyorum ve artık bunu tartışmayacağız. Bu nedenle, Pekin'in hane halkı kayıt kontrolü ne kadar katı ve ne kadar şiddetli olursa olsun, çok sayıda insan Pekin'e akın edecek; Şangay finans başkenti ve Şenzen inovasyon başkentidir.Bu üç büyük şehrin temel endüstriyel avantajları mevcuttur. Bazı farklılıklar vardır, ancak Çin'de kesinlikle yeri doldurulamazlar.Gelecekte, çok sayıda yüksek kaliteli nüfus akmaya devam edecek (tabii ki, bazı düşük kaliteli hizmet sektörü nüfusu dışarı akacak).
Öyleyse, Pekin, Şanghay ve Shenzhen gibi üç süper şehrin yanı sıra, Çin'deki diğer hangi şehirler değer yatırımı özelliklerine sahiptir? "Şehirler" olarak adlandırılan tüm şehirler değer yatırımı için uygun değildir.
Emlak piyasasında değer yatırımı nedir?
Değer yatırımı söz konusu olduğunda, herkes borsa, fiyat-kazanç oranı, piyasa-net değer vb. Hakkında düşünüyor. Aynı şey emlak piyasası için de geçerlidir. Statik değer yatırım kriteri kira-satış oranı ve konut fiyatı-gelir oranı, dinamik değer yatırım kriteri ise kalıcı nüfustaki artıştır.
Geçtiğimiz 20 yılda herkesin emlak piyasasına yaptığı bilinçaltı yatırımı dinamik kriterlere dayanıyor, bu doğru. 1996 yılında Çin'in kentleşme oranı sadece% 30 civarındaydı ve sonrasında şehirlere büyük ölçekli nüfus göçü kaçınılmazdır.Küçük ya da orta ölçekli bir şehir ya da büyük ölçekli birinci ve ikinci kademe şehirler, genel konut fiyatlarının artması da kaçınılmazdır. Bununla birlikte, son 10 yılda, Çin'in şehirleşme oranı% 46'ya (2007) ulaştığında, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatı artış oranının küçük ve orta ölçekli şehirlerin çok ötesine geçmeye başladığını ve son 5 yılda daha da fazlasına sahip olduğumuzu göreceğiz. Büyük şehirlerde ve küçük ve orta ölçekli şehirlerde konut fiyatlarının hızla farklılaşmaya başladığı, büyük şehirlerde konut fiyatlarının son beş yılda en az iki katına çıktığı, küçük ve orta ölçekli şehirlerin çoğunda konut fiyatlarının yerinde kaldığı ve hatta kısmen düştüğü tespit edildi.
Çin emlak piyasasındaki aptalların para kazanabileceği günler geride kaldı! Çin'deki mevcut kentleşme oranı% 56'ya ulaştığı için, gayrimenkul yatırımı artık orijinal saf dinamik kritere güvenemiyor. Birinci ve ikinci kademe şehirlerde bile, mantıksız endüstriyel yapı, bazı şehirlerdeki nüfus akışı gibi faktörler nedeniyle artık durgun. Üç doğu ilindeki Shenyang, Changchun ve Harbin'in üç başkentinden bahsetmiyorum bile.Nanjing gibi güçlü bir ikinci kademe şehirde bile, son üç yılda kalıcı ikamet eden nüfustaki artış, geçmişte yılda ortalama 100.000'den fazla olan ortalama yıllık kıtlığa değişti. 20.000 kişi.
Mevcut gayrimenkul yatırım kriterleri, büyük şehirlerde bile, önceki tamamen dinamik kriterlerden mevcut dinamik ve statik kriterlere değişmelidir.
Önümüzdeki 10 yıla baktığımızda, hangi büyük şehirler yatırım yapmaya değer?
10 puanlık bir değerlendirme sistemi kurdum.Dinamik kriter ve statik kriter her biri 5 puandır. Daha spesifik olabilirsiniz.Dinamik kriter (yıllık yerleşik nüfus artış oranı)% 1 ise, geçme puanı 3 puan ve her artış veya azalma 0.1'dir. Yüzde puanları buna göre 0,2 puan artırılır veya düşülür;% 2'lik statik bir değerlendirme (mevcut yıllık kira / ev fiyatı), 3 puanlık geçer bir puandır ve her 0,1 puanlık artış veya azalış için 0,2 puanlık bir artış veya kesintidir.
10 puanlık bir sistem bu şekilde değerlendirilirse, Çin'in büyük şehirlerindeki emlak piyasasının yatırım değeri nasıl sıralanmalıdır? Hangi büyük şehirler en gerçek değere sahip yatırım alanına sahiptir? (Yerleşmeyi ve ev satın almayı kesinlikle kısıtlayan üç şehir dışında Pekin, Şangay ve Shenzhen)
Çin'deki 11 büyük şehrin emlak piyasası yatırım değeri sıralaması
1. Chongqing (ana şehrin dokuz bölgesi): 10 puan (son üç yıldaki ortalama yıllık kalıcı nüfus artışı yaklaşık 180.000'dir ve kalıcı nüfusun yıllık büyüme oranı% 2'dir; mevcut yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 3'tür)
2. Wuhan 8.6 puan (son üç yıldaki ortalama yıllık kalıcı nüfus artışı yaklaşık 200.000, yıllık kalıcı nüfus artış hızı yaklaşık% 2 ve mevcut yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 2.3'tür)
3. Tianjin: 8 puan (son üç yıldaki ortalama yıllık kalıcı nüfus artışı yaklaşık 400.000, yıllık kalıcı nüfus artış oranı yaklaşık% 2.6 ve mevcut yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 2)
4. Changsha: 7,7 puan (son üç yıldaki ortalama yıllık kalıcı nüfus artışı yaklaşık 100.000, yıllık kalıcı nüfus artış oranı yaklaşık% 1.35 ve mevcut yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 2.5)
5. Zhengzhou: 7.6 puan (ortalama yıllık yerleşik nüfus son üç yılda yaklaşık 300.000 artmıştır, yıllık yerleşik nüfus artış oranı yaklaşık% 3'tür ve cari yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 1.8'dir)
6. Guangzhou: 6,4 puan (ortalama yıllık yerleşik nüfus son üç yılda yaklaşık 150.000 artmıştır, yıllık yerleşik nüfus artış oranı yaklaşık% 1,1'dir ve mevcut yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 2,1'dir)
7. Chengdu: 6,3 puan (son üç yıldaki ortalama yıllık kalıcı nüfus artışı yaklaşık 160.000'dir ve yıllık kalıcı nüfus artış oranı yaklaşık% 0,65; cari yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 2,5'tir)
8. Hangzhou: 6,2 puan (ortalama yıllık yerleşik nüfus son üç yılda yaklaşık 70.000 artmıştır, yıllık yerleşik nüfus artış oranı yaklaşık% 1'dir ve mevcut yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 2.1'dir)
9. Hefei: 5,6 puan (ortalama yıllık yerleşik nüfus son üç yılda yaklaşık 70.000 artmıştır, yıllık yerleşik nüfus artış oranı yaklaşık% 1 ve cari yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 1.8'dir)
10. Nanjing: 5,1 puan (ortalama yıllık yerleşik nüfus son üç yılda yaklaşık 20.000 artmıştır, yıllık yerleşik nüfus artış oranı yaklaşık% 0.24 ve cari yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 1.9'dur)
11. Suzhou: 3,9 puan (son üç yıldaki ortalama yıllık kalıcı nüfus artışı yaklaşık 15.000, yıllık kalıcı nüfus artış oranı yaklaşık% 0.15 ve mevcut yıllık kira / ev fiyatı yaklaşık% 1.8)
Elbette değer sıralaması bugünün analizine dayanmaktadır.Gelecekte birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının makul olup olmadığı, endüstriyel yapı (nüfusu çeken ve çok sayıda yüksek gelirli işler sağlayıp sağlayamayacağı) ve konut fiyatları her zaman dinamik dengede olacaktır. Arasında.
("Jingguan Değer Yatırım Grubu" nu takip edin, lütfen Bay Zhu'nun WeChat hesabı z769889381'i ekleyin)
