Gayrimenkul şirketleri için devir modunda arazi ediniminde dikkat edilmesi gereken beş konu
Gayrimenkul şirketleri için proje geliştirme sürecinde, ilk bağlantı arazi edinmedir.Genellikle dört arazi edinimi modu vardır: transfer modu, transfer modu, yatırım modu ve edinim modu (öz sermaye edinimi), aralarında en temel ve yaygın arazi edinimi Mod, transfer modudur.
Devir modeli, genellikle ihale, açık artırma ve listeleme yoluyla hükümetten arazi elde etmektir; bu, ihale, açık artırma ve listeleme için kısadır. Devir modeliyle elde edilen arazi, arazi türüne göre mesken arsası, ticari arsa ve sanayi arazisi olarak ikiye ayrılır. Konut arazisi sadece ev inşa etmek için kullanılabilir, genel olarak 70 yıllık kullanım hakkı; ticari arsa sadece ticari inşaat için kullanılabilir, genel olarak 40 yıllık kullanım hakkı için; sanayi arazisi sadece fabrika inşa etmek için, genellikle 50 yıllık kullanım hakkı için kullanılabilir.
Aşağıdaki beş konu genellikle sürece dahil edilir ve şirketlerin özel dikkat göstermesi gerekir Gereksiz kayıpları önlemek için önceden hazırlık ve planlar yapın.
1. Kara transferi ödeme makbuzu kuponu
İşletmenin başarılı ihale, ihale ve listelemesinin ardından bir sonraki adım, arazi yönetimi departmanı ile arazi kullanım hakkı devir sözleşmesinin imzalanması ve ardından arazi devir bedelinin arsa kullanım hakkı devir sözleşmesinin bedeline göre tam ve zamanında devlete ödenmesidir. Bundan sonra, hükümet şirkete yapılacak arazi transferi ödemeleri için özel bir makbuz çıkaracak.
Burada özellikle dikkat edilmesi gereken husus, arazi maliyeti kaydedildiğinde en önemli kanıtlardan biri olarak, bu, idari ücretler için özel bir fatura olması gereken arazi devir ücreti için özel makbuz olmasıdır. Uygulamada, bazı şirketlerin devlet fonu uzlaştırma faturaları aldığını gördük.Kesinlikle, faturalar arazi devir ücretlerinin düşülmesine yönelik uygunluk sertifikalarından ziyade işlem tasfiyesi niteliğindeki makbuzlardır.
Ayrıca hesaba giriş sürecinde arazi devir sözleşmesi, ödeme fişi ve arazi devir ödemesine ilişkin özel makbuz vazgeçilmezdir.Bu üç malzemenin birleşimi arazi devir ödemesinin girişi için eksiksiz bir kanıt zinciri oluşturur.
2. Arazi edinimi konusundaki değişiklikler
Şirketin listeden çıkardığı normal şartlar altında, şirket ve hükümet arazi devir sözleşmesini imzalar, arazi devir faturasını alır ve devir ücretini öder. Ancak pratikte genellikle bazı özel durumlar vardır. Esas olarak arazi edinimi konusunun değişmesi olarak ortaya çıktı.
Çoğu durumda, emlak şirketleri farklı yerlerde projeler geliştirir.Vergi koruma perspektifinden, yerel yönetimler genellikle emlak şirketlerinden proje şirketi aracılığıyla geliştirme için arazi elde etmek için proje sahasında proje şirketleri (genellikle tamamen sahip olunan iştirakler) kurmalarını ister.
Ancak bu emlak firmaları için bazı sorunlara yol açacaktır. Örneğin emlak şirketi ihale ve kotasyon için teklif verirken proje şirketi henüz kurulmamıştı.Emlak şirketi ve arazi yönetimi departmanı arsa devir ücretini ödemek için bir anlaşma imzaladı ve makbuz aldı. Ancak proje firmasının imar amacıyla arsa alabilmesi için ilgili prosedür ve arsa mülkiyet faturalarının gelecekte vergi öncesi indirilebilmesi için proje şirketi adı altında ele alınması gerektiğini biliyoruz, özellikle de ekstra kesinti içeren arsa katma değer vergisi. Uygun bir çözüm, ağır kayıplara neden olacaktır.
Neyse ki, bu özel duruma yanıt olarak, Eyalet Vergilendirme İdaresi 2016'da Caishui 2016 [140] belgesini yayınladı ve şu şartlar altında: "8. Gayrimenkul geliştirme işletmeleri (birden çok gayrimenkul geliştirme işletmesinin konsorsiyumu dahil) Devlet dairesi arsa bedelini ödedikten sonra devredilen arsayı geliştirmek için bir proje şirketi kurulur ve aşağıdaki şartların yerine getirilmesi halinde proje şirketi gayrimenkul geliştirme işletmesi tarafından ödenen arsa bedelini yönetmeliklere göre devlet dairesine indirebilir. (1) Gayrimenkul geliştirme işletmesi, proje şirketi , Devlet departmanının üç tarafı, arazi devralanı proje şirketine değiştirmek için bir tadilat sözleşmesi veya ek sözleşme imzalar; (2) Devlet dairesi arazi kullanımını, planlamayı ve diğer koşulları değiştirmeden, tadilat sözleşmesi veya ek sözleşme imzalandığında, arazi fiyatı Toplam tutar değişmeden kalır; (3) Proje şirketinin tüm öz sermayesi araziyi alan gayrimenkul geliştirme işletmesine aittir. "
140 numaralı belge çok açık bir şekilde belirtmektedir İlki yüzde yüz iştirak olmalı; ikincisi, hükümet tarafından imzalanmış bir üçlü anlaşmaya sahip olmalı; üçüncü arazi kullanımı, planlama koşulları ve arazi fiyatı değişmeden kalmalı; dördüncü ve yukarıdaki üç koşul aynı anda karşılanmalıdır.
Proje şirketi, ancak yukarıdaki koşullar yerine getirildiğinde gayrimenkul şirketinin (ana şirket) defterinde yaptığı arsa masraflarını ödeyebilir ve vergi öncesi düşebilir.
3. Kara devir ücretinin iadesi
Uygulamada, işletmeler tarafından ödenen arazi devir ücretleri genellikle hükümet tarafından iade edilir. Genellikle iki tür iade durumu vardır:
Birincisi, hükümetin yatırımı davet ederken şirketle arsa fiyatını müzakere etmesi, ancak şirketin ihale nedeniyle arazi fiyatını artırmasıdır. Bu nedenle şirketler genellikle teklif, ihale ve liste fiyatına göre devir bedelini ödemek zorundadır ve daha sonra devlet aradaki farkı iade edecektir.
İkincisi, eski şehrin dönüşümüdür. Eski şehirlerin dönüşümünde, emlak şirketleri genellikle birinci kademe arazi gelişimine önceden müdahale etmekte ve yıkım tazminatı ve yeniden yerleşim çalışmaları yapmak için çok para harcamaktadır. Daha sonra arsa birinci seviye gelişimini tamamlamış olup, satın alma ve depolama koşulları sağlandıktan sonra, nihai ihale, ihale ve listeleme yapıldığında, emlak şirketi araziyi satın alırsa, devlete devir ücretinin bir kısmını iade edeceği bir durum ortaya çıkacaktır ve iade edilen devir bedeli genellikle belli bir miktar olacaktır. oran.
Yukarıdakiler, uygulamada devir ücretinin iadesine ilişkin iki yaygın durumdur: Kilit nokta şudur: Arazi devir ücretinin iadesi için hesapla nasıl ilgilenilir?
Aslında arazi devir bedelinin iadesi işletmenin arazi indirimine eşdeğerdir, bu nedenle arazi bedelinin iade alındığı dönemde mahsup edilmesi gerekir.
Ancak, bazı şirketler maliyetin mahsup edilmemesi ve gelir olarak değerlendirilmesi gerektiğine inanıyor. Gelir işlemeyi yaparsanız, karşılaşacağınız sorunlar şunlardır:
Birincisi, bu durumda, gelir muamelesi muhasebesi genellikle vergilendirilemez gelir kriterlerini karşılamadığından, kurumlar vergisi ödemek gerekir;
İkincisi, bu tür bir muamele genellikle arazi katma değer vergisi ödendiğinde teyit edilmez ve devir ücretinin iadesi genellikle azalır.
Bu nedenle, şirket sonunda daha fazla kurumlar vergisi ödeyebilir ve arazi katma değer vergisi ödendiğinde tanınmaz ve vergi boşuna kaybedilir.
4. Arazi devir ücretlerinin tamamlayıcı ödemesi
Arazi edinim sürecinde arazi devir bedelinin ödenmesi durumuyla da karşılaşmak mümkündür Genellikle iki sebep vardır.
Birincisi, arazinin doğasını değiştirmektir. Örneğin şirket arsayı erken dönemde satın aldığında arsa endüstriyel kullanım veya ticari kullanım için kullanılmış ve arsa daha sonraki aşamada konut olarak değiştirilmiş ve sonra arazi devir bedeli ödenecekti.
İkincisi, çizim oranını ayarlamaktır. İşletmelerin planlarını ayarlaması ve bina alanını artırması için, kat alanı oranının ayarlanması ve ardından arazi devir ücretinin ödenmesi gerekir.
Arazi devir ücretlerinin ödenmesi için, muhasebe işlemi arazi ediniminin normal idaresi ile aynıdır ve işletmenin yalnızca faturaların uygunluğuna ve kanıt zincirinin tam bütünlüğüne dikkat etmesi gerekir.
5. Araziyi kurtarın
Şehir planlaması ve diğer nedenlerle, işletme tarafından alınan arazi devlet tarafından geri alındı. Ülkemizde bu durum daha yaygındır.
Devlet araziyi geri alırsa, işletme tarafından ödenen devir ücretinin tamamının iadesine ek olarak, genellikle işletmeye belirli bir miktar tazminat vermesi gerekir. İşletme, muhasebede gelir olarak tazminat ücreti alır. Katma değer vergisi ve kurumlar vergisi ödemem gerekiyor mu?
1. Katma değer vergisi
Caishui [2016] No. 36 belgesinin 3. Ekinde şu hükümler yer almaktadır: "İşletme vergisini katma değer vergisine çevirme pilot programı için geçiş politikasına ilişkin hükümler 1. Aşağıdaki maddeler katma değer vergisinden muaftır (37) Arazi sahipleri arazi kullanım haklarını devreder ve arazi kullanıcıları arazi kullanım haklarını devreder Toprak sahibine iade edin. "
Bu nedenle, hükümet araziyi geri talep ediyor ve işletmelere ödenen arazi tazminat ücretleri katma değer vergisinden muaf.
2. Gelir vergisi
Kurumlar vergisi açısından işletmelerin aldıkları arsa tazminat bedelleri için halihazırda bir muafiyet politikası bulunmamakta, bu da kurumlar vergisi zorunludur.
Politika esaslı yer değiştirme söz konusu ise, işletmenin taşınma döneminde yaptığı yer değiştirme gelirleri ve yeniden yerleştirme harcamaları geçici olarak cari vergilendirilebilir gelirden çıkarılabilir ve yeniden yerleştirme gelir ve giderleri, yeniden yerleştirmenin tamamlandığı yıl konsolide edilerek tasfiye edilir. Tasfiyeden sonra relokasyon gelirleri işletmenin vergilendirilebilir gelirine dahil edilir.
Kurumsal politikaların yeniden yerleştirilmesiyle ilgili kurumlar vergisinin özel hükümleri için, lütfen burada tekrar edilmeyecek olan 2012 yılı Devlet Vergi İdaresi İdaresi Duyurusu No. 40'a bakınız.
Yukarıdakiler, devir modeli kapsamında arazi edinme konusunda gayrimenkul şirketleri için beş önemli husustur.Gazlak şirketleri, arsayı satın almadan önce, arsayı satın alma koşullarını, satın alma konusunu, geliştirme konusunu, yıkım tazminatını içerip içermediğini ve tam hazırlıkları yapmak için devlet planlamasını tam olarak dikkate almalıdır. kaybetmekten kaçının.
Bu makale orijinal korumayı açtı
Yeniden yazdırmanız gerekiyorsa, lütfen Focus Finance'ten geldiğini belirtin
Daha heyecan verici finans ve vergi bilgisi için "Daha Fazla Bilgi Edinin" bağlantısını tıklayın.
