Anlaşılması gereken bir makale: Ödemeleri toplayan emlak şirketlerinin 4 ana vergi sorunu
Emlak şirketleri ticari evler sattıklarında bazen alıcılardan ilgili departmanlar adına mülk kayıt ücretleri, konut bakım fonları vb. Gibi konut sertifikasyon ücretleri talep ederler ve ayrıca doğal gaz ve ısınma gibi ücretler de tahsil edebilirler. Ajans ücretleri, gelir tanıma koşullarını karşılamaz ve genellikle gelir olarak kabul edilmez, ancak genellikle cari ödemeler olarak kabul edilir.
Gayrimenkul şirketlerinin keyfi ücretlendirmelerini önlemek için birçok yerde yeni yapılan ticari konutlar için su temini, elektrik temini, gaz temini, ısıtma, kablo TV gibi kamu tesislerinin inşaat maliyetlerini konut fiyatına dahil eden yönetmelikler de çıkarılmıştır. Alıcılardan alın. Ancak fiili çalışmalarda emlak şirketlerinin hala bazı acente ücretleri vardır ve bunlar düzgün bir şekilde ele alınmazsa büyük vergi riskleri olacaktır.
1. Katma değer vergisiyle ilgili ödeme tahsilat sorunları
Tahsilatlarda KDV ödeyip ödemeyeceğimizi düşünmek için öncelikle bu tahsilatların katma değer vergisinin ekstra bedeli olup olmadığını belirlemeliyiz, eğer ekstra bedel değillerse katma değer vergisi riski yoktur, aksi takdirde ekstra bedel olarak değerlendirilmelidir. KDV ödeyin.
"Çin Halk Cumhuriyeti Katma Değer Vergisine İlişkin Geçici Düzenlemelerin Uygulama Kuralları" nın 12. Maddesine göre: "Fiyat dışı işlem ücretleri, sübvansiyonlar, fonlar, fon toplama ücretleri, kar iadesi, teşvik ücretleri, tasfiye edilmiş zararlar dahil ekstra fiyat ücretleri, Gecikme ücretleri, ertelenmiş ödeme faizi, tazminat, tahsilat ödemeleri, avans ödemeleri, paketleme ücretleri, ambalaj kiralama, depolama ücretleri, kalite ücretleri, nakliye ve işlem ücretleri ve çeşitli diğer ekstra fiyat ücretleri. Bununla birlikte, aşağıdaki maddeler dahil değildir.
(1) Yönetmelikler adına ve bunlara uygun olarak toplanan devlet fonları veya idari ücretler.
(2) Tevdi eden taraf adına fatura kesilerek tahsil edilen ödemeler.
Emlak şirketlerinin ortak acente ücretleri arasında, ekstra olmayan ücretler genellikle aşağıdaki iki kategoriye ayrılır:
1. Özel konut bakım fonu
Özel konut bakım fonu, tüm maliklerin müşterek sahip olduğu bir emanet fonu olup, mülkiyet garantisi sona erdikten sonra mülkün ortak bölümleri ile ortak tesis ve ekipmanların bakımı, yenilenmesi ve dönüştürülmesi için özel olarak kullanılmaktadır. Özel konut bakım fonunun mülkiyeti ve kullanımının özelliği göz önünde bulundurulduğunda, emlak idaresi veya onun tayin ettiği acenteler, yardım fonu yönetim merkezleri, geliştirme işletmeleri ve mülk yönetim birimleri tarafından toplanan özel konut bakım fonu katma değer vergisine tabi olmayacaktır.
2. Toplanan tapu vergisi ve damga vergisi
Tapu vergisi ve damga vergisi, komisyon ücretlerine eşdeğerdir. Gelecekte, vergi daireleri sahiplere vergi ödeme sertifikaları düzenleyecektir.
"İşletme Vergisinin Katma Değer Vergisine Reformu için Pilot Programın Uygulanmasına Yönelik Önlemler" Madde 37, "Tevdi eden taraf adına fatura kesilerek tahsil edilen tutarlar" ekstra fiyat giderleri değildir. Bu nedenle gayrimenkul geliştirme kuruluşları, gayrimenkul alıcıları adına tahsilat ve ödeme yaparak gayrimenkul alıcıları adına fatura alırlar.Sertifika işlem ücreti, tapu vergisi, damga vergisi gibi tahsilat ve devir ücretleri ekstra fiyat giderleri kapsamına dahil değildir.
Yukarıda sayılan harcamalara ek olarak daha fazlası ekstra fiyat giderleri olarak değerlendirilecektir. Örneğin, gayrimenkul işletmelerinin tahsil ettiği doğalgaz ve kablo TV ilk kurulum ücretleri için, işletmelerin tahsilat sırasında tevdi eden taraftan fatura kesememesi ve konut gelirine dahil olması halinde ekstra fiyat gideri olarak işlem görür. İşletme, acente ücretlerini konut ödemesine dahil edecek ve konut ödemesine uygulanan vergi oranı üzerinden katma değer vergisini ödeyecektir.
2. Fonların toplanmasında arazi katma değer vergisinin vergiyle ilgili konuları
"Maliye Bakanlığı ve Devlet Katma Değer Vergisine İlişkin Bazı Özel Hususlarda Vergilendirme İdaresi Tebliği" nin 6. maddesine göre, acente ücreti konut fiyatına dahil olup alıcıdan tahsil edilirse, gayrimenkul devrinden gelir olarak kullanılabilir. Kesinti kalemlerinin tutarları hesaplanırken vergi hesaplaması düşülebilir, acente ücreti konut fiyatına dahil değilse ancak konut fiyatından ayrı tahsil edilirse gayrimenkul devrinden gelir olarak kullanılmayabilir.
Acente ücreti devir geliri olarak vergilendiriliyorsa, kesinti kalemi tutarı hesaplanırken mahsup edilebilir ancak% 20 kesinti için esas olarak kullanılmasına izin verilmez.Acente ücreti için, emlak şirketi farkı muhafaza etmezse fazla ödemez. Arazi takdir vergisi. Kazanç varsa, vergi ödemek mümkündür.
Acente ücreti konut fiyatına dahil olmayıp, konut fiyatından ayrı tahsil edilirse gayrimenkul devrinden gelir olarak kullanılamaz ve katma değer hesaplanırken acente ücretinin düşülmesine izin verilmez.
Buradan anlaşılacağı gibi, arsa katma değer vergisi gelirinin acente ücretlerini de kapsayıp kapsamadığı, konut fiyatına dahil olup olmadığıdır.Gelire dahil edilirse arsa katma değer vergisinden önce mahsup edilir ancak ek kesinti yapılmaz.
3. Ödemelerin tahsiline ilişkin kurumlar vergisi
Guoshuifa [2009] No. 31 Belgesinin 5. Maddesi hükümlerine göre, geliştirme ürününün satış hasılatının kapsamı, geliştirme ürününün satış sürecinde elde edilen, nakit benzerleri ve diğer ekonomik faydalar da dahil olmak üzere tüm fiyattır. Geliştirilen ürünün fiyatına dahil edilen veya işletme tarafından ihraç edilen ilgili departman ve birimler adına işletme tarafından tahsil edilen çeşitli fon, ücret ve ek ücretler, mevzuata göre tam olarak satış geliri olarak muhasebeleştirilir. Geliştirilen ürünün fiyatına dahil değilse ve işletme dışında bir departman tarafından tahsil edilerek faturalandırılması halinde tahsilat ve ödeme ödemesi olarak yönetilebilir.
Aynı zamanda belgenin 16 ncı maddesinde işletmenin satış gelirine dahil olan paylaşımlı kısımları ve ortak tesisleri ile teçhizat bakım fonlarını mevzuata uygun olarak ilgili departmanlara devretmesi halinde devir anında mahsup edileceği hükme bağlanmıştır.
Buradan anlaşılacağı gibi, acente ücretlerinin gelir vergisi gelirine dahil edilip edilmeyeceğine dair tek tip bir zorunluluk yoktur.Bu, geliştiricinin acente ücretlerini verip vermemesine veya konut fiyatını dahil edip etmemesine bağlıdır.Ancak ilgili departman geliştiriciye fatura ederse, geliştirici mal sahibine fatura keser. Ya da geliştiricinin finansal muhasebe işlemindeki cari kar marjı gelire kaydedilmeli ve aynı zamanda ilgili departmanlara ödenen ücretler maliyet olarak listelenerek vergi öncesi düşülür.
Aynı zamanda, alacakların gelir vergisi gelirlerine dahil edilip edilmediğinin gelir vergisi sonucuna çok az etkisi olduğunu, yani tahsilatta fiyat farkı varsa vergiye tabi gelir yaratacağını, fark yoksa vergilendirilebilir gelir olmayacağını fark ettik. Ancak, bu tahsilat gelir vergisi gelirine dahil edilirse, üç kesinti için temel olarak kullanılabileceğini göreceğiz.
Dördüncüsü, ödemelerin tahsilinde tapu vergisinin vergiyle ilgili konuları
Tabii ki, buradaki para tahsilatı için vergi ile ilgili tapu vergisi konusunun emlak şirketleriyle hiçbir ilgisi yoktur ve esas olarak mal sahibi tarafından ödenir. Emlak şirketi, acente ücretini konut gelirine dahil ederse, mal sahibi de tapu vergisini ödemek zorundadır, bu da mal sahibinin daha fazla ödemesine neden olur. Aynı zamanda konut ödeme tutarı ile sözleşme tutarı arasında da farklılıklar olacak, bu da emlak şirketlerinin dikkatini çekecek.
Sonuç olarak, ekstra maliyet olarak değerlendirilebilecek projeler için şirket, gerçek duruma dayalı olarak artıları ve eksileri kapsamlı bir şekilde tartmalı, nasıl toplanacağını belirlemeli, faydaları, genel vergi yükünü ve şirket sahibinin duygularını dengelemeli ve şirkete olası katılımdan kaçınmalıdır. Vergi riski.
Bu makale orijinal korumayı açtı
Yeniden yazdırmanız gerekiyorsa, lütfen Focus Finance'ten geldiğini belirtin
Daha heyecan verici finans ve vergi bilgisi için "Daha Fazla Bilgi Edinin" bağlantısını tıklayın.
