Wanda'nın 300 milyar "geri dönüşü": varlık-ışık modeli bir muammadır.Arazi elde etmenin ve evler inşa etmenin anahtarı hâlâ bu mu?
2019'un ilk yarısında, her beş günde bir Wang Jianlin halka açık raporlarda görünecek.
Zengin emlak iş adamı, yerel hükümet yetkilileri, banka yöneticileri, uluslararası spor etkinlikleri başkanları ve diğer birçok potansiyel ortakla yoğun bir şekilde görüştü. 6 ayda 35 toplantı, geçen yıl neredeyse tüm yıl için yaptığı ayarlamaları yakaladı.
Wang Jianlin'in sık görüşme programı da Wanda tarafından büyük bir yabancı yatırıma dönüştü. Bu yatırımlar, Wanda Plaza, tema parkları, otel grupları ve spor etkinliklerini de kapsayan Wanda'nın büyük ölçekli kültür turizmi projesiyle yürütülüyor. Yalnızca 2019'un ilk yarısında Wanda, Sichuan, Shenyang, Chaozhou, Lanzhou ve Tianjin dahil olmak üzere beş bölgede yatırım projeleri duyurdu. Toplam tahmini yatırım, Wanda'nın geçen yılki 251,27 milyar yuan olan toplam gelirinden daha yüksek olan 255 milyar yuan'ı aştı.
Eylül 2018'de başlayan üç kültür turizmi projesini -Yan'an, Guizhou ve Lanzhou, bir yıldan kısa bir süre içinde sayarsanız, Wandanın bu projelere yaptığı tahmini toplam yatırım 307 milyar yuana ulaştı (genel çerçeve anlaşmasına göre) Projenin tahmini toplam yatırımı ile hesaplanır).
Bu, Wanda'nın kültür turizmi projelerindeki "geri dönüşü" gibi görünüyor. 2017 yılında likidite krizi nedeniyle Wanda, borç oranını düşürmek için varlıklarını satmaya başladı. Satılan varlıklar, Wanda'nın o zamanki mevcut kültür turizmi projelerinin yarısından fazlasını oluşturan 13 kültür turizmi projesini içeriyordu. Wang Jianlin bir keresinde "67 milyar yuan'lık geri kazanılan nakit 110 milyar yuan'lık bir borç indirimi ile eşdeğerdir."
Ertesi yıl Wanda, yeni kültür turizmi projelerine herhangi bir yabancı yatırım açıklamadı. Borç oranını düşürmek ve faiz getiren borcu azaltmak o dönemde Wanda'nın "birincil görevleriydi". Bu nedenle Wanda, Wanda Plaza'nın ve yeni kültür turizmi projelerinin "varlık-ışık" işletim modellerine dayanacağını vurgulamaya başladı. Yani, yatırımcı arazi için ödeme yapar veya (Wanda araziyi bulur) ve Wanda daha sonra tasarım, inşaat rehberliği, yatırım ve işletmeden sorumludur ve nihayetinde kararlaştırılan orana göre geliri dağıtır.
Bununla birlikte, Çin Yatırım Ağı, Wanda'nın yeniden başlatılan yatırım projelerinden en az ikisinde, arazi ediniminin, arazi edinim alanının yarısından fazlasını işgal eden konut arazisi veya karma ticari ve konut arazisi ile hala ana giriş olduğunu buldu. Bu, Wanda'nın "varlık-ışık modeli" nden farklı olabilir. Daha da önemlisi, Wang Jianlin bir keresinde Wanda'nın 2018'deki faiz oranlı borcunun büyük ölçüde azaldığını ve borcu azaltmaya devam edeceğini söylemişti. Şimdi toplam yatırımı 300 milyar yuan'dan fazla olan bu 8 proje, Wanda'nın borcunu artıracak ve "eski yola devam edecek" mi?
Bir ev inşa etmek için arazi bulmanın anahtarı mı?
Wang Jianlin'in "yeniden mücadele" kültür gezisinin başlangıç noktası Yenan'dır.
26 Eylül 2018'de Wanda, Yenan Belediye Hükümeti ile "Yenan Wanda Kırmızı Turizm Kasabası Projesi İşbirliği Çerçeve Anlaşması" imzaladığını açıkladı. Wanda, bu kültür turizmi projesine özel bir anlam verdi - Çin'in "ilk kırmızı teması Wanda Şehri". Plana göre Yen'an Wanda City, toplam 12 milyar yuan yatırımla 128 hektarlık bir alanı kaplayacak.Kırmızı bir kasaba, bir askeri cennet, bir buz ve kar parkı, bir buz dansı tiyatrosu, büyük bir göl şovu ve bir resort otel grubunu içeren süper büyük bir kültür turizmi. Kapsamlı proje.
Yenan'dan sonra Wanda hızla ülke çapında yarıştı. Haziran 2019 itibarıyla Wanda, ülke genelinde 8 bölgede kültür turizmi öncülüğünde yeni bir proje turunun konuşlandırıldığını duyurdu. Wanda.com tarafından açıklanan çerçeve anlaşmasına göre, bu 8 projenin toplam tahmini toplam yatırımına ilişkin eksik istatistikler 307 milyar yuan'dır.
Bu projelerin tümü, "kırmızı tema" ve "Chaozhou kültürü" gibi bölgesel özelliklerle ilgili, ancak aynı zamanda Wanda kültür turizmi, işletme yönetimi, sağlık, spor, film ve televizyonu kapsayan "uluslararası" ve "üst" ile uyumlu bir konsept paketine sahiptir. Ve diğer içerik.
Wanda, Yen'an ve Lanzhou'nun sekiz yeni projesi arasında şu anda sorgulanabilen arazi müzayedesi bilgilerine bakılırsa, halihazırda ilgili araziler açık artırmaya çıkarıldı. Çin'deki yatırım, konut arazisinin veya karma ticari ve konut arazisinin bu iki projenin yarısından fazlasını oluşturduğunu ortaya çıkardı.
Touzhong.com, Yenan Arazi ve Kaynaklar Bürosu ve Lanzhou Arazi İşlem Merkezi'nden Wanda'nın 15 Mart 2019'da "Wanda Emlak Grubu" aracılığıyla Yenan'da 1,263 milyar yuan karşılığında 7 geliştirme sitesini (toplam 985,47 mu) açık artırmaya çıkardığını öğrendi; Haziran 12'sinde, "Wanda Emlak Grubu" Lanzhou'da 7,1924 milyar yuan karşılığında 28 geliştirme sitesi daha (toplam 1356.857 mu) satın aldı.
Bunların arasında, Yenan'daki 7 geliştirme sahasından, 3 parsel ticari arazi toplam alanın% 38.01'ini oluşturuyordu ve 4 parsel konut arazisi% 61.99'unu oluşturuyordu ve Lanzhou'daki 28 geliştirme sahasından 17 parsel, ticari ve konut karma araziydi. Kullanılan arazi toplam alanın% 59.47'sidir, 10 ticari arsa% 39.48'dir ve sadece bir arsa alanın% 1.05'ini oluşturan "kültür tesisi arazisidir".
Yenan'da Wanda Real Estate tarafından fotoğraflanan 7 geliştirme sitesi
Öte yandan Touzhong.com, Wanda tarafından Lanzhou'da elde edilen arazi fiyatının aynı dönemdeki açık artırma fiyatından daha düşük olabileceğini tespit etti.
Wanda'nın Lanzhou'daki arsası, genel ortalama fiyatı 5.03 milyon yuan / mu olan Qilihe Bölgesi'nde bulunuyor. Lanzhou Land Exchange'den alınan bilgiye göre, 30 Mayıs'ta Lanzhou Qiansheng Real Estate Development Co., Ltd., Qilihe'de 27 dönümlük konut arazisini 230 milyon yuan'a, yani dönüm başına ortalama 8.5185 milyon yuan'a sattı; 6 Mart'ta Gansu Youngor Northwest Real Estate Co., Ltd., Qilihe'de 453.6 milyon yuan karşılığında 55.5 dönüm ticari arazi sattı; bu, dönüm başına ortalama 8.173 milyon yuan. 3Fang.com'un istatistiklerine göre, Çin'deki yatırım, Lanzhou'da bu yılın ilk yarısında ortalama arazi işlem fiyatı 2,88 milyon yuan / mu idi. Ticari arazi veya konut arazisi olup olmadığına bakılmaksızın, mevcut bilgilere göre, Wanda tarafından Qilihe'de edinilen arazinin fiyatı nispeten düşüktür.
Çizim: Wang Jun
2012'de Caixin Weekly'de yayınlanan bir raporda, Wanda Changbai Mountain Uluslararası Turizm Tesisi'ni inşa etmek için Wanda'nın 2010 yılında 118 yerel araziyi 22 ücretsiz tahsis ve kalan arazi hariç olmak üzere arka arkaya fotoğrafladığını belirtti. Bölge ve kuzey bölgedeki hesaplanan ortalama fiyatlar sırasıyla 181 yuan / metrekare ve 204 yuan / metrekare idi ve bunlar yerel referans arazi fiyatından daha düşüktü.
Aslında, Wanda Nanchang'da kültür ve turizm projesi olan "Wanda Şehri" ni inşa ettiğinde, Wang Jianlin bir keresinde 40 milyar yuan değerindeki toplam yatırımın yaklaşık 18 milyar yuanının 2 milyon metrekareden fazla gayrimenkul ve ofis binaları için kullanıldığını tanıttı. O sırada Wang Jianlin, 20 yıl içinde arazi satın alıp kültür turizmini maliyetleri geri kazanmak için kullanamam. Çin'in finansal modeli (finansman maliyetlerine atıfta bulunarak) bu kalkınma modelini desteklemiyor. Bu durumda, (fonlar) sadece satılabilir. (Emlak) kısmı, finansman yolunun bir parçası ".
RGB Ruibao Global'in genel müdürü Zhou Yang, Investment China.com'a, kültür ve turizm gayrimenkullerinin ilk geliştiricilerinin evleri daha iyi satmak için turizm kaynaklarının nasıl paketleneceği konusunda endişeli olduklarını söyledi. Ev, tüketim malı olsa bile bir yatırım ürünüdür. Zhou Yang, Wanda Changbai Dağı projesini başlattığında, Pekin'deki birçok yatırımcının projeyi destekleyen daireleri orada olmadan satın aldığını söyledi.
Yenan ve Lanzhou'daki Wanda'nın mevcut arazi edinimi ve arazi mülklerine bakıldığında, Wanda'nın iki projesi hala kültür turizmi tarafından yönetiliyor ve çevredeki gayrimenkul satışlarıyla birleştiriliyor olabilir.
Yukarıdaki sekiz projenin kültür turizmi ve ticari konut oranlarının dağılımı ve diğer ilgili konularla ilgili olarak, China.com, Wanda'dan bir yanıt almadı.
Hafif varlık modelinin "değişimi"
Belki de değişmeden kalan sadece arazi edinim modeli değildir.
Wang Jianlin'in kültürel tutkusu 2009'da başladı. O yıl, Wanda Changbai Mountain International Resort inşaata başladı. Bu, Wanda'nın turizm projelerindeki ilk girişimi. China Investment Network'ün eksik istatistiklerine göre, 2009'dan 10 Temmuz 2017'ye kadar Wanda, Wuhan, Nanchang, Guangzhou, Chengdu, Qingdao ve diğer şehirlerde (ilan edilen inşaat dahil, yapım aşamasında ve tamamlanmış olanlar dahil) 19 kültür turizmi projesi gerçekleştirdi. İnşaat).
10 Temmuz 2017, Wanda Kültür Turizmi için önemli bir gün. O gün Wanda aniden 13 kültür ve turizm projesindeki öz sermayesinin% 91'ini 29.595 milyar yuan bedelle Sunac China'ya aktaracağını duyururken, Sunac China bu projeler için mevcut tüm kredileri üstlendi.
Bununla ilgili olarak, Wang Jianlin o sırada şunları söyledi: "Projenin devri Wanda Commercialın yükümlülüklerini büyük ölçüde azaltabilir ve varlık-hafif operasyonları daha da gerçekleştirebilir."
Wang Jianlin, 2017 Wanda yıllık çalışma özetinde varlık-ışık modelini tanımladı: "Wanda varlık-hafif modeli iki kategoriye ayrılmıştır, biri yatırım, diğeri işbirliği. Yatırım diğerlerinin ödediği yerdir ve Wanda başkalarının arazi bulmasına yardımcı olur, Tasarım, inşaat, yatırım ve tamamlandıktan ve işletildikten sonra başkalarına devretme.Ayrıca bir büyük harf kullanma prosedürü de vardır.İşbirliği kategorisi, Wanda'nın ne para ödediği ne de dışarı çıktığıdır. Projenin uygun olduğunu düşünürse, başkalarıyla bir sözleşme imzalar ve başkalarının inşa etmesine yardımcı olur. Kira üçe bölünür. "
O zamanki anlaşmaya göre Wanda, bu kültür turizmi projelerinin satıldıktan sonra işletilmesinden sorumlu olacak Sunac Çin'in her proje için 20 yıllık bir döngü ile her yıl 50 milyon yuan marka lisans ücreti ödemesi gerekiyor. Wanda'nın en az 13 milyar yuan toparlaması bekleniyor.
Ancak Wanda, bu varlık kümesinin "varlık-ışık modelini" sürdürmedi. Ekim 2018'de tüm kültür turizmi grubunu ve 13 projenin yönetim şirketini artık "Wanda" ismini kullanamayan Sunac China'ya sattı. Bunun nedenleri ile ilgili olarak Wanda, "İşbirliği modelinin birçok sakıncaya sahip olduğu sözleşmenin fiilen yürütülmesi sırasında keşfedildi. Proje planlama, inşaat ve işletme yönetimi, yatırımcılar ile tutarlı, bu da projenin geliştirilmesine daha faydalı." Dedi.
O dönemde Wanda, gelecekte de varlıklara ve hafif varlıklara odaklanma ilkesine dayalı müzakere kapsamında bir dizi Wanda Kültür Turizmi Şehri projesine yatırım yapmaya devam edeceğini ve bunların arasından Wanda City'nin Sunac China dahil birçok varlığı seçeceğini belirtti. İşbirliği yapacak iki yatırımcı.
Bununla birlikte, yalnızca şu anda mevcut olan bilgilerden, Yen'an ve Lanzhou projeleri için arazi edinme biçimi, o sırada Wang Jianlin tarafından tanımlanan "varlık-ışık" modeliyle tutarsız görünmektedir. Touzhong.com, Chaozhou'nun ilgili bölümlerinden Wanda'nın Xiangqiao Bölgesi'ndeki arazinin bir kısmını aldığını öğrendi. Ancak, yayın zamanı itibariyle Touzhong.com, Chaozhou Arazi İşlem Ağı ve Arazi ve Kaynaklar Bürosu'nda Wanda'nın arazi edinimi hakkında bilgi bulamadı.
Uluslararası Gayrimenkul Varlık Yönetimi Şirketi Xie Zong Stratejik Yönetim Grubu'nun kurucu ortağı Huang Lichong, China Investment Network'e Wanda'nın varlık-hafif modelinin şu anda "iyi bir dilek" olabileceğini söyledi. Finansman kanalları açısından gayrimenkul şirketlerinin bankalardan ve diğer finansal kuruluşlardan finansman alması zordur ve varlık menkul kıymetleştirmenin temel varlıkları daha çok ilgili altyapı, ticari mülkler ve diğer gayrimenkul mülkleri veya teminat olarak gayrimenkul gelir haklarına odaklanır. Wanda'nın mevcut finansal işletme yeteneklerinin varlık-hafif operasyon modelini desteklemek için yeterli olmadığına inanıyor.
Aslında, Wanda şu ana kadar beş yıl boyunca varlık-hafif operasyonlara ve gayri menkullere dönüşeceğini vurguladı. 2018 yıllık çalışma özetinde Wang Jianlin, bir kez daha Wanda'nın hafif varlıklara odaklanması gerektiğini vurguladı, ancak ağır varlıkları terk etmiyor - sadece genel faiz getiren yükümlülükler yıldan yıla azaldığında ağır varlıklar yapacak.
Wang Jianlin, "Bu yıldan sonra, yeni açılan Wanda Plaza'nın en az% 70'i varlık açısından hafif ve yeni açılan otellerin tümü prensip olarak varlık açısından hafif." Dedi.
İlk turu aniden durdurdu
Wanda hiç ayrılmadığını söylemesine rağmen, "Çin'in kültür turizmi endüstrisinin gelişme beklentileri konusunda her zaman iyimser." Bununla birlikte, 13 kültür turizmi projesinin Sunac China'ya satışı bir zamanlar dış dünya tarafından Wandanın kültür turizmi işini askıya alması olarak görülüyordu. 2018 yılının Eylül ayında, "Yenan Kırmızı Turizm Kasabası" çerçeve anlaşmasının imzalanması önemli olarak kabul edildi. Huiwen Travel ".
Changbai Mountain International Resort'un 2009'daki denemesinden, Wuhan Merkezi Kültür Bölgesi'nin 2011'deki resmi yürüyüşüne ve 2013'te ülke çapında başlatılan Wanda Kültür Turizmi Projesi - "Wanda Şehri" ne kadar. Wang Jianlin, Wanda Kültür Turizmine her zaman büyük önem vermiştir.
"Wanda City", Wanda'nın "dördüncü nesil ürünü" dür. İlk dönem Changbai Mountain International Resort, Wuhan Central Cultural District, Xishuangbanna International Resort ve Qingdao Oriental Movie Metropolis dışında, Wanda kültür turizmi projelerinin ilk turunda, diğer 15 proje topluca "Wanda City" olarak anılıyor.
Wang Jianlin, Wanda Şehri için beklentilerle doluydu ve Wanda Şehri'nin birçok yerde hızla çoğaltılacağını ve 2020 yılına kadar ülke çapında 15 ila 20 Wanda Şehri projesinin tamamlanacağını kamuoyuna açıkladı. 2016 yılında, Wanda City'nin ilk partisinin açılmasından önce ve sonra Wang Jianlin, Disney Çin'i önümüzdeki 10 ila 20 yıl içinde kârsız hale getireceğini iddia ederek Şangay Disneyland'e bile meydan okudu.
10 Temmuz 2017'de Wanda, Wanda Kültür Turizmi'nin ilk tur keşif gezileri için kilit bir düğüm haline gelen Sunac China'ya 13 kültür turu satacağını duyurdu. Bu aceleci bir karar gibi görünüyor. Sadece bir hafta önce (4 Temmuz 2017), Wang Jianlin Kunming, Yunnan'da göründü ve Kunming Wanda Şehri de dahil olmak üzere, planlanan toplam yatırım 32 milyar yuan olan üç yatırım projesinin imzalandığını duyurdu. Bir hafta sonra Kunming Wanda City projesi 13 projeye dahil edildi ve Sunac China'ya satıldı.
Yukarıda bahsedilen yeniden satış projeleri dışında, o dönemki Wanda Kültür Turizmi Projesi, iki turizm projesi açan Changbai Mountain International Resort ve Wuhan Central Cultural District'ten ve Urumqi, Xi'an, Huizhou ve Changsha'da inşa edileceği açıklanan "Wanda Wanda" dan ayrıldı. Kent".
Touzhong.com, bu projelerin iyimser olmadığını tespit etti: Changbai Mountain International Resort, Wanda tarafından başkalarına devredilmiş olabilir, Wuhan Merkez Kültür Bölgesi'ndeki önemli turizm projeleri hala askıda ve diğer dört yer "Wanda Şehri" nin inşasını duyurdu. Yeni bir ilerleme yok gibi görünüyor.
Changbai Mountain International Resort, Wanda'nın en eski turizm projesidir, ancak tesisin sahibi değişmiş olabilir. Endüstriyel ve ticari verilere göre, tesisin ana işletme şirketi olan "Changbai Mountain International Resort Development Co., Ltd.", Haziran 2017'de Wanda tarafından Dalian'daki yerel bir emlak şirketine devredildi.
1.8 kilometrekarelik bir alanı kaplayan Wuhan Merkez Kültür Bölgesi, o zamanlar Wanda'nın yepyeni bir ekolojisiydi.Önemli projelerden biri olan "Wuhan Wanda Film Parkı", 31 Temmuz 2016'da işlerin askıya alınacağı duyuruldu. O sırada, film parkı kapsamlı bir yükseltmeden geçeceğini söyledi. Ancak Touzhong.com, film parkının eski bir çalışanından ve ilgili bir Wanda Wuhan çalışanından film parkının hala kapalı durumda olduğunu öğrendi, "Kimse dekore etmeyecek, sadece oraya koy."
Ek olarak, Urumçi ve diğer dört yer tarafından açıklanan Wanda Şehri projesi, kamu kanallarından daha fazla ilerleme görmedi.
Mart 2017'de Wanda, Wanda Kültür Turizmi Şehri projesinin yakında Huizhou'nun Daya Bay West Bölgesi'ne gireceğini duyurdu. O zamanki anlaşmaya göre, projenin toplam yatırım ölçeği, Wanda Group'un en büyük tek vuruşlu kültür ve spor turizmi projesi olan yaklaşık 80 milyar yuan'dır. Ancak, China Investment Corporation, Daya Bay China Merchants Bureau'dan bu projenin hala bir çerçeve anlaşması imzalama aşamasında olduğunu (ve kararlaştırılan sürenin dolduğunu) öğrendi.İzleme için, Çin Tüccarlar Bürosu'nun Wanda ile daha fazla görüşmesi gerekiyor.
Nisan 2017'de Urumqi Bainiao Gölü Wanda Kültür Turizmi Şehri temel atma töreni düzenledi. O zamanki tanıtıma göre proje, 400.000 metrekarelik inşaat alanı ve toplam 9.8 milyar yuan yatırımla yaklaşık 100 hektarlık bir alanı kapsıyor. Touzhong.com, Urumqi Bainiaohu Yeni Bölgesi'nin bir çalışanından bu projenin 2017'de karaya oturduğunu öğrendi.
Haziran 2017'de Wanda, planlanan toplam 66 milyar yuan yatırımla Wanda Şehri'nin Xi'an Chanba Ekolojik Bölgesi'ne yerleşeceğini duyurduğunu duyurdu. Touzhong.com, Xi'an'daki Chanba Ekolojik Bölgesi Yönetim Komitesi'nin bir çalışanından bu projenin henüz inişe geçmediğini öğrendi. "Pek çok virajdan sonra, bu projeyi tartışmak için toplandık."
300 milyar yuan nereden geliyor?
2017, Wanda için çok önemli bir yıl. Wang Jianlin bir keresinde açık bir şekilde şöyle demişti: "2017, Wanda için çok unutulmaz bir yıl. Kargaşa ve bazı zorluklardan geçti."
Bu yıl Wanda, yukarıda bahsedilen 13 kültür turizmi projesi de dahil olmak üzere varlıklarını satmaya başladı. Ancak bu yıl satılan varlıklar, Wanda'yı likidite krizinden kurtarmaya yetmedi. Ocak 2018'de Wang Jianlin, borcu 2 ila 3 yıl içinde mutlak bir güvenlik seviyesine indirmeyi amaçladığını açıklamıştı.
Yine bu yılın yıllık toplantısında Wang Jianlin, "Her Wanda Şehrinin, yatırımını geri kazanmak için yedi veya sekiz yıllık faiz getiren borca ve on yıldan fazla bir süreye ihtiyacı var. Mülklerin satışı mümkün olsa da, bir düzine proje üst üste getirildi. Nakit paranın çoğu geri kazanıldı, ancak en az beş veya altı yıl boyunca, 13 (proje) her yıl net 100 milyar borç artışına sahip olacak ve baskı oldukça yüksek. "
O halde kültür turizmi dahil 8 yeni yatırım projesi için kooperatif yatırımcı yoksa (çünkü henüz açıklanmadı), toplam plandaki 300 milyar yuan yatırım nereden gelecek ve bu ne kadar artacak? Wanda'nın faiz getiren yükümlülükleri?
Wang Jianlin, 2018'de Wanda'nın faiz getiren yükümlülüklerinin 2017'ye kıyasla yaklaşık% 30 azaldığını iddia etmesine rağmen, Wanda'nın faiz getiren yükümlülüklerinin ölçeğinin hala nispeten büyük olduğunu belirtmekte fayda var. Wanda Commercial Management ile ilgili olarak, Shanghai Clearing House tarafından açıklanan 2018 yıllık raporuna göre, şirketin 2018'deki faiz getiren yükümlülükleri 192.439 milyar yuan idi ve en az 21.027 milyar yuan'ın Ocak 2020'ye kadar geri ödenmesi gerekiyor. 2018 sonu itibariyle, Wanda Commercial Management'ın nakit ve nakit benzerleri, yılın başından 37.591 milyar yuan daha az, sadece 77.353 milyar yuan idi.
Bu bağlamda, China Investment Network, finansman kaynakları ve proje planlaması konusunda Wanda'ya danıştı. Touzhong.com, basın zamanı itibariyle Wanda'dan bir yanıt almadı.
Öte yandan, birçok analist de China Investment Network'e kültür turizmi projelerinin başlangıçta yetersiz bir iş olduğunu ve konut satışlarıyla karşılaştırılamayacak şekilde yatırım geri dönüş süresinin uzun olduğunu söyledi.
RET'in Şangay strateji danışmanının genel müdürü Zhou Changqing, China Investment.com'a "İlk günlerde, kültür turizmi yapan emlak geliştiricileri daha fazla arazi elde etmek için daha çok şey yapıyorlardı, ancak aslında kültür turizmi yapmıyor olabilirler."
Huang Lichong, China Investment Network'e Wanda tarafından 2017 yılında satılan otellerin ve 13 projenin nispeten yüksek kaliteli varlıklar olduğunu söyledi. SOHO Çin'den Pan Shiyi, Wanda'nın% 40 indirim projesini SOHO ihale toplantısında alaya aldığında, "Yanlış rakamları okuduğumu düşündüm" dedi.
Huang Lichong, Wanda'nın kültür turizmine yaptığı yeni yatırımla ilgili olarak, "Wanda'nın şu anda elde edebileceği kültürel kaynaklar eskisi kadar iyi değil ve kültür turizmi yoluyla ev satın almak gittikçe zorlaşacak" dedi.
En doğrudan değişiklik, Çin'in kültür turizmi projelerinin geliştirilmesiyle ilgili olarak, kültür turizmi ve kültür endüstrisi gayrimenkul projelerinin "gerçek dışı bırakılmasını" gerektiren bir dizi kılavuz yayınlamış olmasıdır. Örneğin, Nisan 2018'de, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu ve diğer beş bakanlık, "Tema Parklarının İnşa ve Geliştirilmesinin Düzenlenmesine İlişkin Yol Gösterici Görüşler" yayınladı, yani geliştiricilerin, emlak geliştirme arazisini, otelleri, restoranları, alışveriş ve tema parkı çevresinde alışverişi destekleyen tema parkı projesinin planlamasını ayarlamasına izin verilmiyor. Konut binaları arazi için ayrı olarak sağlanmalı ve ayrıca onaylanmalı ve arazi ve onay için tema parkları ile birleştirilmemelidir.
Bu, orijinal geliştiricilerin kültür turizminden hızla para çekmek veya kesintiye uğramak için gayrimenkul geliştirmeyi veya konut amaçlı gayrimenkul satışını kullanabileceği anlamına gelir.
Zhou Yang, China Investment Network'e, "Bu, geliştiricinin kültür turizmi projelerini yürütme becerisinin bir testidir." Dedi. Yeni politika, geliştiricilerin sermaye rezervleri ve finansman yetenekleri için daha yüksek gereksinimleri olan yeniden proje geliştirme ve operasyona odaklanıyor.
Ancak Huang Lichong bu konuda farklı bir görüşe sahip: Geliştiricinin ticaret yapma kabiliyetinin kültür ve turizm projelerinin başarısını veya başarısızlığını belirlemede kilit bir faktör olmadığına, yerel yönetimin projeyi nasıl desteklediğine bağlı olduğuna inanıyor. China Investment.com'a, 2017'de likidite krizini yaşadıktan sonra, Wandanın kültür turizmine yeniden yatırım yapma stratejisinin önceki turdan farklı olabileceğini söyledi. Huang, "Yerel yönetimlerin ihtiyaçlarını daha fazla karşılıyor." Dedi.
Wandanın yeni kültür turizmi turunun yatırım yaptığı şehirlere baktığımızda: Chaozhou denizcilikle ilgili bir "Tek Kuşak Bir Yol" şehridir; Shenyang, son zamanlarda devlet tarafından şiddetle desteklenen üç kuzeydoğu ilinde bir bölgedir; Guizhou, Yan'an, Lanzhou ve Sichuan batı bölgesinde. İller ve şehirler ve son zamanlarda Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yayınlanan "Kültür Endüstrisi Teşvik Yasası (Görüş Talepleri için Taslak)" da değinilmiştir: Orta ve batı bölgelerinde kültür endüstrisi işbirliğinin ve desteğinin geliştirilmesini desteklemek. (Kaynak / Lin Ju, Chen Ziyang, Kaynak / Touzhong.com)
