Eski emlak için internet avı, 9 milyar yuan Pekin Üçüncü Çevre Yolu'na çarptı, bina iki yıldır toz biriktirdi ve patron yaşlı adam oldu
Metin | AI Finans ve Ekonomi Ajansı Li Meiyi
Düzenle | Lu Ming
Zhongkun Plaza uzun zamandır harap durumda. Aslen modern olan dört binanın dışı gri kaplıydı.Koridorlarda saç boyaları, çivi ve rehinci dükkanları için reklamlar vardı. On yıl önceki mağazanın kokusu keskindi. D ve E binalarının birinci katı boş, zincirler sıkıca kilitlenmiş, içindeki masa ve sandalyeler dağılmış, yaklaştıklarında iki yıl toz birikmiş.
Bu bir zamanlar Pekin'in Üçüncü Çevre Yolu'ndaki en büyük kentsel kompleks projesiydi, ancak şimdi sadece Carrefour Süpermarket ve birkaç eğitim kurumu insan akışını destekliyor. Okul çantaları taşıyan öğrenciler ve alışveriş arabalarını sürükleyen süpermarket müşterileri Zhongkun Plaza'ya ait. Ana kalabalık.
Zhongkun Plaza'nın harap görünümü günümüzün küçük ve orta ölçekli emlak işletmelerinin trajik durumunu andırıyor, dev bir canavar ama sadece boş ve boş.
Bugün Toutiao, Zhongkun Plaza'yı satın almak için 9 milyar harcadı ve sonun en iyisi olduğu görülüyor. Todayin Toutiaou buraya yarım yıldan fazla bir süre önce taşındı. Geçen yaz Zhongkunun yöneticileriyle birlikte Toutiao, Zhongkun Meydanını öncesi ve sonrası defalarca ziyaret etti.
Pekin, Haidian Bölgesi, 76 Zhichun Yolu adresindeki Beijing Jade Palace Oteli, Zhongkun Plaza ile aynı kadere sahiptir. Bu 18 katlı bina dün son derece görkemliydi ve internet devlerinin buluşma yeri. Lei Jun, Lin Bin, Xiaomi'den Huang Jiangji, Baofengyingyin'in kurucusu Feng Xin, 360'dan Zhou Hongyi, Jumei'nin CEO'su Chen Ou, Zhen Fund'dan Xu Xiaoping, Lenovo'nun kurucusu Liu Chuanzhi'nin hepsi misafirdi.
Zaman geçti ve şimdi Jade Palace Hotel üç yıldır boşta ve harap durumda. Tüm binanın ikinci katındaki neredeyse sadece bir şirket hala kiralıyor. Diğer şirketler bir veya iki ay önce kiralıyor. Taşındı. İflas ciddidir. 2018'in üçüncü çeyreğinin sonu itibariyle, otelin toplam varlıkları 731 milyon yuan idi, ancak yükümlülükleri 784 milyon yuan ile varlıklarından yüksekti.
Şu anda hem Zhongkun Plaza hem de Jade Palace Hotel "sorunlu varlıklar" olarak sınıflandırılıyor Piyasa kurumları spesifik verilerini çok fazla açıklamadılar.Hepsi operasyonda zorluk çekiyorlar.Birisinin satın alma için teklif vermesi büyük bir şans.
Demografik temettü azalıyor ve emlak artık para kazanmak için ayakta durma dönemi değil. Geliştiriciler hizmet yeteneklerine daha fazla önem veriyorlar ve dönüşümün dokunaçları her yöne yayılıyor. Zhongkun'un yaşadığı dönem geçti. Patronu Huang Nubo, gayrimenkul projeleri sayesinde kolayca beş dolar kazandı. On milyonların yaşı çoktan gitti. Bu sırada Huang Nubo, "Lao Lai" nin devasa gölgesi altında hala keyfi bir şekilde hayatındaydı. Defalarca sahtekâr olarak kaydedilip idam edilenlerle ilgili olarak, Huang Nubo, bir karışıklığa girdiğini ve birçok insanın çıkarlarına dokunduğunu iddia etti. Başkalarından memnuniyetsizliğe yol açacak bir şey söylemek zor.
Boşluk oranı% 70'e ulaştı ve Zhongkun Plaza'nın satış yapmayı planlamasının ana nedeni uzun vadeli kayıplar. Aura ve sonsuz beklentilerle doğan bu proje, o dönemde metroların geçtiği tek kapsamlı ticari gayrimenkul projesidir.Toplam inşaat alanı 430.000 metrekare, 140.000 metrekare alan ve yaklaşık 210.000 metrekare temalı ticari alana sahiptir. M, 2004 yılı sonunda inşaata başladı.
Zhongkun tarafından daha önce açıklanan plana göre, projenin 2006 yılında tamamlanması, 2007 yılının Ocak ayından itibaren kiralanması ve 2007 sonunda tamamlanması bekleniyor. Ancak plan değişikliklere ayak uyduramadı ve meydan resmen 2010'da açıldı.
Hikayenin ikinci yarısında, 2013'ün ikinci yarısında Zhongkun Group, Büyük Çan Tapınağı'nın Zhongkun Meydanı'nı 1.200'den fazla küçük mal sahibi tarafından toplu olarak boykot edilen bir ofis binasına çevireceğini duyurdu. Zhongkun projenin mülkiyet haklarının çoğuna sahip olduğu için, sonunda proje değişikliği konusunda ısrar etti.
Zhongkun ile sahipler arasındaki ilişki uyumlu değil ve Huang Nubo'ya "doğru savunma" için gelen çok az işletme sahibi yok. Huang Nubo görmekten kaçındı ve sonunda ortadan kayboldu. Hak savunucu bir mülk sahibi biraz daha acımasızca yaptı: Doğrudan Xizhimen'deki Zhongkun Grubu'nun merkezine gitti, sertifika vermeden ayrılmayacaktı ve Lazard sorunu çözmek için oradaydı. Sonunda Huang Nubo, bu "yakın" uzun süren savaşa dayanamadı ve çaresizlik içinde şirkete bir emlak sertifikası verdi. Huang Nubo'nun tüm mülkiyet haklarını bankaya ipotek ettiği bildirildi. Huang Nubo, gayrimenkul sertifikasını diğer tarafa vermeden önce diğer varlıkları ipotek ettirdi.Bu, "Lao Lai" Huang Nubo'nun elindeki tek gayrimenkul sertifikasıdır. Sahip.
2015 yılına kadar geniş bir alan boştu.Şu anda Zhongkun Plaza'nın C Blok'taki ofis binasının kirası satın alma işleminden etkilenmedi.Kira fiyatı şu anda 7,5 RMB / m2 / gün olarak sabit. Blok E daha ucuzdur, yaklaşık 6,5 yuan / metrekare / gün Birinci kattaki bazı mağazalar geri çekilmiş olsa da, Guazi, Elephant Alliance ve Audi gibi bazı şirketler hala yerleşmektedir. Guazi buraya yeni taşındı ve ofis ve depo burada.
Zhongkun Plaza Tower E, Toutiao'nun ilk günlerinde en çok iletişimin olduğu bina, ancak halen dış dünyaya kiralanmakta ve hatta beş yıllık kira sözleşmesi imzalanabilmektedir.Kiralama Zhongkun Plaza'dır.
Proje inşaatının ilk aşamasında, Zhongkun Plaza bir zamanlar finansman kısıtlamaları nedeniyle projenin mülkiyet haklarının bir kısmını halka sattı ve bu da nispeten dağınık bir mülkiyet haklarıyla sonuçlandı.Bu, projenin başarılı bir şekilde devredilmesinde çözülmesi gereken kilit bir sorundur. Fil İttifakı üyeleri, Zhongkun'un evi Toutiao'ya satabileceğini düşünmüyor. "Bu evlerin çoğu ev sahiplerine ait ve Zhongkun'un satma hakkı yok."
Aslında, geçen yılın Aralık ayından bu yana, Zhongkun mülk geri alım işine başladı.Zongkun'un önerdiği şey "orijinal fiyattan geri satın alma" idi, ancak bazı mal sahipleri teklifi 2016'dan sonra metrekare başına yaklaşık 80.000 yuan gibi yüksek bir fiyattan aldı. Bu nedenle, bu "orijinal fiyattan geri satın alma" anlaşması bazı mal sahipleri tarafından reddedildi.Şimdiye kadar, küçük mal sahiplerinin en az yarısı bir geri alım anlaşması imzalamadı.
Satın alma karmaşık ve kafa karıştırıcı ... Bir yandan Zhongkun'un şirketi zaten temizlediği, diğer yandan hala kiraya verdiği ve sahipler arasındaki ilişkinin karmaşık olduğu bildirildi.
Huang Nubo bir gençti. Otuzlu yaşlarında Zhongkun Grubunu kurdu. Daha sonra İzlanda'da ev satmasıyla ünlendi. Xizhimen'deki Beijing-Changhe Körfezi'nde ve Kuzey Üçüncü Çevre Yolu'ndaki Dazhong Tapınağı Uluslararası Plaza'da iki ünlü yemek geliştirdi. Günümüzde, bir parmak hareketiyle, eski "International Plaza" çelik ve betondan başka bir şey bırakmıyor, canlılık bırakmıyor.
Huang Nubonun Zhongkun Plaza hakkındaki görüşü tipik bir geliştirici gibi değil. "Kendi kendine yeten ticari gayrimenkul kısa vadede fonlar üzerindeki baskıyı ikiye katlayacak, ancak uzun vadeli faydalar çok büyük olacak. Şimdi Dazhongsi Zhongkun Plaza projesi zaten düşük fiyatta. Metrekare başına 80.000 yuan'a ulaştı ve 400.000 metrekarenin toplam değeri on milyardan fazla. Bu başlı başına bir tür gelir. "
Huang Nubo, Anhui'deki Dünya Kültür Mirası Hongcun Köyü'nü yaratmaktan gurur duyuyor.Şair kültür turizmi projelerinde iyi olduğunu ve sevdiğini iddia ediyor.Bu tür projeler operasyon ve yönetimi vurguluyor ve uzun vadeli işlemlerdir ve Dazhong Tapınağı gibi ticari projelerle aynı özelliklere sahiptir. Bununla birlikte, Huang Nubo'nun hatırladığına göre, projenin işletim yönü, sermaye durumu ve operasyonel yeteneklerindeki değişiklikler tamamen Huang Nubo'nun düşüncesinin dışında.
Huang Nubo ile karşılaştırıldığında, Zhongkun Plaza ve Jade Palace Hotel alıcılarının fikirleri daha basit ve ofis alanı talebi artıyor. Jingdong Group'un CMO'su ve Jingdong Mall'un CEO'su Xu Lei, esas olarak yakın bölgelerdeki yeteneklerin işe alınmasını kolaylaştırmak için sosyal yazılım konusunda yanıt verdi. "JDnin genel merkezi hala Yizhuangda ve önümüzdeki birkaç yıl içinde birkaç bina kullanıma girecek, bu yüzden batı tarafında bir bina inşa etmeye gerek yok, bu yüzden bir tane satın aldım, hepsi bu. JDnin Cui Gong Hoteli satın alması uzun vadeli yerleşim ve geliştirmeye dayanıyor. Proje, teknoloji araştırma ve geliştirme ve iş ofisine odaklanacak şekilde dönüştürülecek. "
JD Shangke, bir ofis alanı olarak kullanmak için Cui Gong Oteli'ni satın aldı. Şu anda, Beichen'deki Ar-Ge personelinin bir kısmı Cui Gong'a taşınacak. Burada, Batı'da bir ofis açarak Ar-Ge yeteneklerini özümsemenin daha uygun olacağı düşünülüyor.
2018'in dördüncü çeyreğinde, Zhongguancun'daki A Sınıfı ofis binalarının ortalama kirası 401,8 yuan / ay / metrekare ve boşluk oranı sadece% 0,3'tür. 2016'dan 2018'e üç yılda, Zhongguancun bölgesindeki kira% 36 artarken, MİA bölgesindeki kira aynı dönemde yalnızca% 8 arttı.
Tanınmış bir emlak danışmanı olan Dade Liangxing, İnternet endüstrisinin hızlı gelişimi ve genişlemesinin Zhongguancun'daki A Sınıfı ofis binalarının kiralarındaki artışın ana itici gücü olduğuna inanıyor. Bölgenin tamamında temelde kiralık bir alan bulunmadığından, gelecekte kira artışı için hala çok yer olması beklenmektedir.
DTZ'den alınan verilere göre, Zhongguancun iş bölgesinin boşluk oranı sadece% 0,3 ve arz talebi aşıyor ve kiralar artmaya devam ediyor. İnternet teknolojisi şirketleri genişliyor ve giderek daha fazla insan var Jingdong'un Yizhuang'daki ofisi yeterince büyük, ancak yine de talebi karşılayamıyor. Kiralama zorluğu arttıkça çözüm daha basit ve kaba, yani bir ev satın almak için para harcamak.
Zhongkun Plaza'nın bugün Toutiao tarafından satın alınmasıyla, Dazhong Tapınağı'ndan Zhichun Yolu'na kadar, JD.com, Toutiao ve Tencent dahil olmak üzere üç İnternet devi bir araya geldi.
Ticari emlak piyasası organizasyonu 2018'de tüm Asya bölgesindeki önde gelen BT internet şirketlerinden bazılarına bir anket yaptı ve onlara önümüzdeki birkaç yıl içinde bu şirketlerin gelişiminde temel faktörlerin neler olduğunu sordu. Şirketlerin% 80'inden fazlası, yetenekleri çekmenin ve elde tutmanın kendileri için en önemli nokta olduğuna inanıyor. Bu, işletmelerin gelişmesinin basit ve temel bir nedenidir.
Ticari emlak piyasası ajanslarının üst düzey yöneticilerinin analizine göre, "JD.com ve Toutiao için bir mülk satın almak basit bir gayrimenkul işlemi değildir. Onların değer verdiği şey mülk varlıklarının takdiri değil, Haidian'ın çevresi. Toutiao'nun ana şirketinden Jieqiang'ın mevcut ofis konumuna bakılırsa, genel merkezi AVIC Plaza'da bulunuyor ve ofis alanları Zhichun Yolu, Zhongguancun, Wudaokou vb. Boyunca ondan fazla yere dağılmış durumda ve Dazhong Tapınağı'nın Zhongkun Plaza AVIC Plaza'nın arkasında. Haidian Bölgesi'nde bulunuyor. Bir yandan, ilgili vergi tercihli politikalardan yararlanmak uygun olabilir, ancak temel neden yeteneklerin tanıtılması olmalıdır. "
Çinli İnternet şirketleri her zaman uluslararası devlerle kıyaslamayı sevmişlerdir. Google Inc.'in CEO'su Sundar Pichai, daha önce şirketin Amerika Birleşik Devletleri'nde 14 eyalette yeni veri merkezleri ve ofisler inşa etmek ve mevcut çekirdek ofis alanlarını genişletmek için 2019'da 13 milyar ABD doları harcamayı planladığı bir blog yazısı yayınladı.
Pek çok insan bir ev satın almanın para kazanmanın güvenilir bir yolu olduğuna inanır, kimse bir ev satın almanın para kaybedeceğine inanmak istemez.Emlak, zenginliği değerde tutar ve değerini çılgınca artırır.
Şu anda, Baidu, Alibaba, Tencent, JD.com, Netease ve Sohu gibi internet devlerinin tümü, Pekin'deki merkez binasının varlıklarını elinde tutuyor ve bunların çoğu arazi satın alarak kendi kendine inşa ediliyor. Alibaba, Grönland Group'tan özelleştirilmiş Wangjing Greenland Center Tower C'yi satın aldı. 2015 yılında yaklaşık 50.000 metrekare Kuntai Binası satın aldı. Geçen yıl Kasım ayında Xiaomi, Pekin'deki Changping Bölgesi'nde yaklaşık 47.000 metrekarelik karma konut arazisini 2.655 milyar yuan fiyatla müzayedeye çıkarmak için China Resources ile ortaklık kurdu.
İnternet devleri sanal dünyanın dışına çıktılar ve kendi emlak alanlarına sahip olmaya çalıştılar Tencent tipik bir örnek.
2017 yılında, Shenzhen'in Houhai bölgesindeki bir arazi parseli satış için listelendi ve sonunda Tengchuang Future (Shenzhen) Co., Ltd. tarafından metrekare başına 15.285 yuan'lık bir taban alanına eşdeğer toplam 1.932 milyar yuan fiyatla kazanıldı. Şu anda, Tencent'in mülkleri Shenzhen, Pekin, Şangay, Tianjin, Chongqing, Chengdu, Wuhan ve diğer şehirlerde bulunmaktadır. Nanshan, Shenzhen'deki Bilim ve Teknoloji Parkı ve Houhai bölgesinde Tencent, genel merkez binası ve yeni küresel genel merkez Binhai Binası'nın sahibidir. Bao'an Bölgesi'ndeki Dachan Adası'nın planlamasında Tencent de yer almaktadır. Ayrıca Shenzhen Baidu Uluslararası Binası ve Alibaba Binası da birbiri ardına tamamlanarak kullanıma açılmış ve "BAT" bir araya getirilmiştir.
Tencent'in yeni küresel genel merkezi Binhai Binası
"Bir paketi erken satın alın, on yıl okumaktan daha iyi." Savunuculuk ve rehberlikle bu söz çoktan gerçekleşti. Önemli sayıda şirket için en karlı olan şey, ana faaliyet alanlarından değil, erken satın aldıkları evleridir. Hatta emlak, Lenovo'nun emlak satışında olduğu gibi, işletmeler için bir sığınak haline geldi, kayıpları doldurdu ve mali tabloları güzelleştirdi.
2016'dan beri Lenovo, gayrimenkul ve emlak şirketi öz sermayesi olarak 19.4 milyar yuan sattı. Lenovonun söylemi, Lenovo Groupun çekirdek olmayan işleri serbest bırakarak hissedar getirilerini nasıl artıracağını düşünüyor olmasıdır. Bununla birlikte, Lenovo siyah beyaz olarak, raporu güzelleştirmek için binalar sattı. 2016 mali raporu, Lenovo Groupun toplam gelirinin 43 milyar ABD doları olduğunu ve bunun kar ve zarara dönüştüğünü gösterdi. Bunun ana nedeni, Lenovo'nun temel olmayan varlıklarını satması ve 2016 yılında 553 milyon ABD doları kar elde etmesiydi. Bina zararı telafi etti ve hala biraz kar kaldı. İnternette listelenen çoğu şirketin sermaye yapısı, nakit ve kısa vadeli yatırımların, emlak şirketlerinden farklı olarak nispeten yüksek bir orana sahip olmasıdır.
İnternet şirketleri bina satın alıyor ve inşa ediyor, öte yandan gayrimenkul geliştirme alanı daralıyor. Gayrimenkul şirketleri çeşitlendirilmiş gelişme arıyor. Dev şirketlerin iş ve kültür turizmini dağıtmak için parası ve gücü var. Küçük ve orta ölçekli işletmeler fonlarını sürdüremiyor, ölümü bekliyor ya da "yeniliyor". .
Görünüşe göre internet emlak sektörüne karşı çıkıyor.
Neden erken almıyorsun? Bu, birçok insanın kafasındaki şüphedir. Cevap, internet şirketlerinin gelişiminin ancak son yıllarda çiçek açmasıdır. Emlak sektörü İnternet sektöründen tamamen farklıdır.Büyük fark, hafif ve ağır varlıklar arasındaki farktır.Geleneksel gayrimenkul geliştirme daha hızlı gelir ve evi sattığınızda paranız olur. İnternet böyle değildir ve döngü daha uzundur.
1997 yılında, işletme okulunun sınıf arkadaşı ve Sino-Ocean Group'un şu anki yönetim kurulu başkanı olan Huang Nubo ve Li Ming, "Urban Netscape" gayrimenkulünü ortaklaşa geliştirdiler ve emlak yoluyla ilk 50 milyon yuan'ını kazandı.
O zamanlar, Çin internete sadece üç yıl boyunca resmi olarak müdahale etmişti. O yılın Haziran ayında Ding Lei NetEase'i kurdu. Sonra 1998'de Sohu.com, Tencent ve Sina art arda kuruldu. Zhang Chaoyang, Ma Huateng, Wang Zhidong ve Zhang Zhidong "İnternet nesli" idi. İsim, Çin'in ekonomik kalkınma tarihinde yoğun bir şekilde ortaya çıktı ve sanal ve taze İnternet'e çok fazla sıcak para aktı.
Bir bilgisayar, bir kişi ve bir İnternet hattı İnternet girişimciliğinin düşük maliyeti, gittikçe daha fazla girişimciyi cezbetti ve İnternette yeni başlayanlar gittikçe arttı, ancak İnternet balonu patladıkça, ürperti vuruldu. 2001'de NetEase'in ticareti durduruldu, Ma Yun ulusal stratejiyi küçümsedi, Sina Wang Zhidong çıktı ve Banyan Tree bir pazarlık sonucu satıldı. Birden çok gururlu insan kayıp müşterilere indirildi. İnternetteki bazı yeni başlayanların maaşı 1.000'den fazlaydı, bu da 2.000'den fazla olamazdı. İpotekler.
Baidu Baike, İnternet balonunu 1995'ten 2001'e kadar spekülatif bir balon olarak tanımlıyor. Çin'de İnternet 2003'e kadar toparlanmaya başlamadı. İkonik olay C2C e-ticaret platformu Taobao'nun ve Alipay'in piyasaya sürülmesiydi. Ding Lei, İnternet kodamanlarının kimseyi küçümseyemediği yılın en zengin adamı oldu.
İnternetin gelişimi normal yoluna döndü.2009 yılında Renren.com, Kaixin.com, QQ gibi SNS platformları faaliyete geçti, 2010 yılında grup satın alma siteleri arttı ve sayısı 1.700'ü geçti. 2011'de Weibo hızla hayata girdi. 2012 yılının Mart ayında Toutiao çevrimiçi oldu. 2014'te Didi ve Kuaichao, kullanıcılar için rekabet etmek için devasa kırmızı zarflar yatırdı.
Gayrimenkul sektörü tarihsel çizgide paralellik göstermiş, 1998 yılında konut reformu uygulanmış ve kademeli olarak konut dağıtımının paraya çevrilmesi uygulanmıştır. 2003 yılında gayrimenkul açıkça bir temel endüstri haline geldi. Gayrimenkul sektörü karşı konulmaz bir gelişme patlaması yaşadı, gayrimenkul şirketlerinin ulusal işleyişi şiddetle gelişti, yabancı sermaye geliştiriciler için önemli bir finansman kanalı olmaya başladı. Yalnızca 2003 yılında, Çin'in gayrimenkul geliştirme ve yabancı sermaye kullanımı, yıllık% 34.2 artışla 22.82 milyar yuan oldu.
O zamandan beri, konut fiyatları kontrolden çıktı, 2006'da A-pay boğa piyasasının canlandırmasını, 2008'de emlak şirketlerinin çılgın finansmanını ve 2013'teki küçük zirveyi yaşadılar. Emlak şirketleri baştan sona şarkı söylüyor. Geliştiriciler, ne kadar büyük veya küçük olursa olsun, araziyi yıkıp binayı inşa ettikleri sürece yuan devreye girecek.
Geriye dönüp baktığımızda ve karşılaştırdığımızda, İnternet insanların yaşam tarzlarını değiştirdi ve emlak insanların servetini değiştirdi.
Wang Jianlin ve Jack Manın 100 milyonluk bahsi hâlâ göz önünde. "2022'de e-ticaret, Çin'in perakende pazarındaki toplam perakende pazarının% 50'sini oluşturacak. Ona 100 milyon vereceğim. Gelmezse bana bir tane verecek. 100 milyon. "Bu bahsi yapan Wang Jianlin, henüz hafif varlıklara dönüşmek zorunda kalmadı. İnternet endüstrisini küçümsüyor. Sonuçta, birkaç milyarlık bir araziyi alıyor ve geliştiricilerin toplam varlıkları İnternet şirketlerinden birkaç blok ötede. .
Wang Jianlin kumar anlaşmasına girdiğinde, Wanda'nın Wanda'nın büyük mağazalar satmasını beklemediği görülüyordu.İnternet sektörü ve emlak sektörü aynı zamanda sektörde bir dönüm noktasıyla karşı karşıyaydı. İki sektör arasındaki sınırlar bulanıklaştı. Nasıl daha uzun yaşanacağını ve endişelenmeyi düşünürken herkes eşittir.
