Ev fiyatlarında% 30'luk bir düşüş, sonuç olarak, buna inanıyor musunuz?
Ev fiyatlarında% 30'luk bir düşüş, sonuç olarak, buna inanıyor musunuz?
(Metin / Ma Yuecheng)
Son olarak kim ev fiyatlarının ne kadar düştüğünü söyledi? Biri hükümet politikası, diğeri ise piyasa beklentileridir. Geçmiş deneyimlere dayanarak, konut fiyatları belirli bir seviyeye düşerse ve hükümet piyasayı kurtarmaya başlarsa, konut fiyatları yükselmeyi durdurabilir ve tekrar yükselişe geçebilir. Peki konut fiyatları hükümet tarafından mı belirleniyor? İstediğin kadar yüksek mi? Aslında bunu söyleyemezsin. Hükümetin piyasayı kurtarmak için aldığı bazı önlemler konut fiyatları üzerinde olumlu veya olumsuz bir etkiye sahip olabilir ve gelecekte daha fazla baskı oluşturabilecek çatışmaları geçici olarak önleyebilir. Bu nedenle, hükümet su salımı önlemleri alırken de temkinli davranıyor.
İkincisi piyasa beklentileridir.Eğer piyasa gelecekte konut fiyatlarının artmaya devam edeceğini beklerse, hem alıcı hem de satıcı gerekli önlemleri alacaktır.Konut fiyatlarının belirlenmesi piyasa beklentileri açısından makul olacaktır. Ancak piyasa beklentileri de geçicidir. Çünkü beklentileri etkileyen birçok faktör vardır, birçok faktör yapay olabilir.Emlak piyasasında herhangi bir niyeti olanlar, piyasa beklentilerini etkilemek için sahte haberler gibi objektif olmayan faktörleri benimseyebilirler.
Konut fiyatlarında% 30'luk bir düşüşün, esas olarak alıcıların kabiliyetleri, bankaların dayanıklılığı ve geliştiricilerin dayanıklılığı ile değerlendirildiği söyleniyor. Bir konut alımı için peşinatın genellikle% 30 civarında olduğunu biliyoruz, yani konut fiyatı% 30 düşerse, o zaman evi yeni satın alan kişinin peşinatı düşürdüğünü söylemekle eşdeğerdir. Bu, alıcılar için kabul edilemez. Peşinat, bankaların kesintilerle başa çıkması için önemli bir araçtır. Peşinat oranı ne kadar yüksekse, bankaların dayanabileceği konut fiyatlarındaki düşüş o kadar büyük olur. Peşinat oranı% 30 ise, kredi verildiğinde konut fiyatı belirlenen fiyattan% 30 düşerse, borçlu arzı kesecek ve banka mülkü geri alıp satacak, kredi faiz gelirinden bağımsız olarak banka bunu geri alabilir. müdür. Son yıllarda, birinci ve birçok ikinci veya daha fazla kişisel ipotek için peşinat oranının alt sınırı% 20 veya% 30'dur. Yani, konut fiyatlarında% 20 ila% 30'luk bir düşüş, bankaların en önemli sonucu gibi görünüyor.
Bu sebep tespit edilebilir mi? Alıcılar açısından% 30'luk bir düşüş bir yana, bu bir kuruş düşüş demek Hepsi satış ofisine gitmek zorunda Ev alırken müteahhidin konut fiyatının artacağını söylediğini söyleyecekler, öyleyse neden artmasın? Yükselmezse, fonların çökelmesine eşdeğerdir ve fonlar değerliyse, yağıştan sonra kar için yer kalmaz ve bu başlı başına bir yatırım başarısızlığıdır. Dolayısıyla yatırım alıcıları açısından konut fiyatları her yıl% 10'un altına çıkamaz. Konut fiyatlarındaki düşüşün büyüklüğü alıcılara ölümcül bir darbe vurabilecekse, konut değerinin alıcının kredi bakiyesinden daha düşük olmasıdır. Yani ev satılırsa banka borçlarını ödemek yeterli olmaz, dolayısıyla alıcı evi terk edip krediyi durdurabilir.
Ama aslında, büyük ve orta ölçekli yerel şehirlerdeki konut fiyatları son yıllarda keskin bir artış gösterdi. Bankalar tarafından birkaç yıl önce ihraç edilen kişisel ipotekler söz konusu olduğunda, ipotekli mülklerinin fiyatı muhtemelen iki katına, hatta birkaç katına çıkmıştır. Bu mülklerin cari piyasa fiyatı yarı yarıya, üçte iki veya dörtte üç oranında düşse bile, bankalar yine de para kaybetmeyecek. Örneğin, Pekin bölgesinde, on yıl önce bir evin satın alınması sadece 10.000 yuan'dan fazlaydı, ancak şimdi yaklaşık 100.000. Alt satırda ne kadar diyorsunuz? Açıkçası% 30 bu insanların kemiklerini hareket ettiremiyor.
Finansal sistem her yıl bir ipotek stres testi gerçekleştiriyor ve konut fiyatları standart olarak% 10,% 20,% 30 ve% 50 düşüyor. Bazı insanlar, bankaların konut fiyatlarında% 20'lik bir indirim baskısına dayanabileceğini ve alt sınırın% 30 olduğunu söylüyor. Örneğin, China Orient Asset Management Co., Ltd. "Çin Finansal Sorunlu Varlıklar Piyasası Anketi Raporu (2018)" nu yayınladı. Rapor, emlak piyasası konut fiyatlarında% 20 -% 30 düşüş gibi yoğun politikalar altında aşırı tepki verirse veya piyasa, emlak vergisi politikalarının uygulanmasının aşırı bir etkiye neden olabileceğini öngörürse, kaçınılmaz olarak inşaat ve gayrimenkul de dahil olmak üzere genel endüstriyel zincir üzerinde bir etkiye sahip olacağını göstermektedir. Sektör dahil olmak üzere sektör riskleri, bankaların risklerinin alt sınırını güçlü bir şekilde etkileyecek şekilde bir dizi patlayacak.
Kamu bankalarının mortgage stres testi sonuçlarının, konut fiyatlarındaki düşüşlere toleranslarının% 30 civarında olduğunu gösterdiğine dair basında çıkan haberler de var. Bir yoruma göre, bu, bankanın tüm topluma verdiği konut fiyatı düşüşünün alt çizgisi, yani maksimum% 30'luk bir düşüş. Stres testi, bankanın aşırı olumsuz koşullar altında kayıplara dayanma yeteneğini değerlendirmek için tasarlanmıştır. Bireysel konut kredileri söz konusu olduğunda, son derece olumsuz durum arzın kesilmesi, banka sadece ipotekli gayrimenkulü geri alabilir ve daha sonra gayrimenkulü satarak fonları geri alabilir.
Geliştiriciler için, düşen ev fiyatlarının bir sonucu var mı? Pan Shiyi geçtiğimiz günlerde cevabı verdi: Geliştiriciler için% 20, Çin'in konut fiyatlarındaki düşüşün en alt satırını oluşturuyor. Bu sayı aşıldığında gayrimenkul şirketlerinin büyük çoğunluğu yok olacak. Aslında, bir geliştiricinin yaşam çizgisi, ev fiyatlarının ne kadar düştüğü değil, geliştiricinin sermaye zincirinin kırılıp kırılmayacağıdır. Aslında birçok yerde ikinci el konutların% 30'dan fazla düştüğünü ve bazı yerlerde konut fiyatlarının düştüğünü biliyoruz, satış ofisi dışında tutamayacağını nerede görüyorsunuz? [Bu makale "Ma Yuecheng" 20181206 hesabı tarafından yayınlandı]
