Uzmanlar, konut fiyatlarının gelir artışından daha yavaş artmasının bir ecstasy olduğunu öne sürüyor
Uzmanlar, konut fiyatlarının gelir artışından daha yavaş artmasının bir ecstasy olduğunu öne sürüyor
(Metin / Ma Yuecheng)
Barut kokusu 2019'da kuvvetli ve birçok askeri uzman, Güney Çin Denizi ve Tayvan Boğazı'nın Yeni Yıldan sonra barışçıl olmayabileceğini tahmin ediyor. Her zaman savaşa hazırlıklı olmalıyız, savaştan korkmuyoruz ama barışı çok seviyoruz ve barışı çok önemsiyoruz barışı yaratmak için kesinlikle çok çalışacağız. Benzer şekilde, Çin'in emlak piyasası da 2019'da nereye gideceği sorusuyla karşı karşıya. Bu düzenleme 4 yıldır devam ediyor, söylenmelidir ki, konut fiyatları gerçekten etkili bir şekilde kontrol ediliyor ve birçok alanda da önemli bir düşüş yaşanıyor.
Bununla birlikte, yardım edemiyoruz ama görüyoruz ki çoğu bölgede konut fiyatlarındaki düşüş belirgin değil ve bazı yerlerde konut fiyatları hala yükseliyor. Aynı zamanda kamuoyunda satın alma kısıtlamalarının kaldırılması, ekonomiyi kurtarmak için konut fiyatlarındaki toparlanmayı tetikledi. Yatırımcıların büyük çoğunluğu piyasayı terk etmedi, bunun yerine, birçok yatırımcı denemeye can atıyor. "Bir evin spekülasyon için değil" konumu, emlak piyasasının ana akımı olmaktan çok uzak. Bazı uzmanlar ve akademisyenler hala emlak piyasasına yapılan yatırımdan bahsediyor.
Bu düzenleme turu tarihteki en katı düzenleme turu olarak bilinir, ancak savaşı kaybedersek, artan ayarlamaların kısır döngüsüne mi düşeceğiz? 8 Aralık'ta 2018 Fudan Üniversitesi EMBA Mezunları Yıllık Toplantısı Sektör Forumu gayrimenkul şubesinde konuklar "2019 Çin Emlak Sektörü Gelişim Trendi" ile ilgili görüşlerini sundular. Toplantıda, İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı eski bakan yardımcısı Liu Zhifeng, geçmişe dönüp baktığımızda, düzenleme deneyimlerinden ve derslerinden ders çıkarmamız ve konut fiyatlarının neden daha yüksek ayarlandığını anlamamız gerektiğine işaret etti.
Liu Zhifeng'in görüşüne göre, artan konut fiyatlarının üç nedeni var: Biri aşırı piyasalaşma, diğeri aşırı yönetim ve üçüncüsü aşırı bağımlılık. Liu Zhifeng, "emlak piyasasında reform yapılması gerektiğine, ancak bunun nasıl değiştirilebileceğinin tekrarlanan girişimler gerektirdiğine" işaret etti. Liu Zhifeng, 2019'daki gayrimenkul fırsatlarının şunlar olduğunu söyledi: kentleşme fırsatlar getirir ve gelecekte en az 200 ila 300 milyon insan şehirlere girecek; kentsel radyasyon fırsatlar getirecek ; Kentsel yenileme ve eski şehrin yeniden inşası için de büyük bir pazar var; yaşlı bakımı endüstrisi ve nüfusun yaşlanmasıyla oluşan genel sağlık endüstrisi için büyük bir talep var ve yaşlı sağlık endüstrisi 2015 yılında 50 trilyon yuan'a ulaşabilir; gelişmiş yaşam konseptleri yeşil tüketimin gelişimini getiriyor .
Liu Zhifeng'in görüşüne göre, yüksek kaliteli gayrimenkul geliştirmenin amacı, konut sayısının nüfus gelişiminden daha hızlı artması; konut fiyatları gelir artışından daha yavaş artması olmalıdır. Eski Bakan Yardımcısı Liu Zhifeng'in görüşlerini okuduktan sonra bazı sorularım var:
Birincisi, konut fiyatlarının gelir artışından daha yavaş yükselmesi ne anlama geliyor? Konut fiyatlarındaki yüzde artışın, gelirdeki yüzde artış kadar hızlı olmadığını mı söylüyorsunuz? Yoksa ev fiyatlarının toplam fiyatı, insanların yıllık gelirinden daha hızlı artmıyor mu? İkincisi ise, toplam konut fiyatı artışının yılda 10.000 yuan'ı geçemeyeceği anlamına gelir. Eski olduğunu düşünüyorsanız, o zaman: Pekin çalışanlarının 2016 ortalama maaşı olan 92.477 yuan ve 7.706 yuan ile karşılaştırıldığında, Pekin'deki çalışanların 2017'deki ortalama maaşı 101.599 yuan ve ortalama aylık maaşı sırasıyla 9.122 yuan ve 761 yuan olan 8.467 yuan olmuştur. yuan. Ortalama aylık ücretler% 9.88 arttı.
Diğer bir deyişle, Pekinlilerin yıllık maaşı 9122 yuan artmıştır. 2017'de Pekin'de konut fiyatı yaklaşık 60.000 yuan idi.% 9.88'den fazla değilse, hatta% 9 ise, ev fiyatı 65.400 yuan'dır. 100 metrekarelik bir ev bazında hesaplandığında, toplam fiyat 540.000 yuan artacaktır. Böylelikle konut fiyatlarındaki artış hızının gelir artışı kadar hızlı olmadığı doğrudur ancak yıllık gelir artışı sadece 9,122 yuan'dır.Aslında bir kişinin toplam geliri artırması bu yıl konut fiyatı artışındaki boşluğu karşılaması için 60 yıl sürmektedir. Gelecekte konut fiyatları bu oranda artmaya devam ederse, gelir de bu oranda artacak, seri olarak uçurum hala genişlemiyor değil mi?
Burada, 60,000 yuan'lık ilk ev fiyatı ile 100,000 yuan'lık gelir arasındaki fark dikkate alınmamıştır. 100 metrekarelik bir evin toplam bedeli 6 milyon yuan ve iki işçi olan bir ailenin yıllık geliri 200,000 yuan'dır. Bir ailenin 100 metrekarelik bir evi yemeden ve içmeden alması 30 yıllık toplam gelir demektir. Yemek yemen ve giydirmen gerektiğini söylersen ömür boyu çalışsan bile ipoteğini ödeyemezsin.
Bunların hepsi statik olarak hesaplanıyor, birçok kişi, geçmiş deneyimlere göre gelecekte konut fiyatlarının daha hızlı artacağını ve gelir artışının gittikçe zorlaşacağını söyleyecektir. Birkaç yıl içinde yemeden içmeden 30 yıl geçebilir, korkarım 40-50 yıl olacak. Bazıları da, bir kişi nasıl yılda 100.000 yuan kazanabilir? Yine ortalamalı mıyız? Bu doğru, Pekin'de çok sayıda yüksek gelirli grup var ve düşük gelirli grupların ortalama ücretleri gerçekten arttı.
Liu Zhifeng ayrıca artan konut fiyatlarının üç nedeni olduğunu söyledi: Biri aşırı piyasalaşma, diğeri aşırı yönetim ve üçüncüsü aşırı bağımlılık. Bu üç nokta doğası gereği çelişkili mi? Aşırı piyasalaşma ve aşırı yönetselleştirme nasıl karşılaştırılabilir? Piyasa mekanizması ve hükümet yönetimi doğası gereği çelişkilidir, ancak nasıl aşırı olabilirler? Aşırı pazarlamacılıksa, emlak piyasasını yöneten yüzlerce kural ve düzenlemeyi listeleyebiliriz. Aşırı idari olduğunu söylersek, emlak piyasasında meşhur bir sözün genel müdür olduğunu biliyoruz. Yönetim etkili olursa, her yıl düzenleme ve denetlemeye gerek kalmayacaktır.
Aşırı bağımlılık söz konusuysa, ekonomik büyüme ve yerel finansmanın gayrimenkule aşırı bağımlı olduğu anlamına gelir. O zaman bu bir sebep olmalıdır. Hükümet konut fiyatlarının yükseldiğini gördü. Artan konut fiyatlarının iki veya üç faydası var. Biri arsa fiyatlarının olabileceğidir. Daha yüksek satış, arazi finansmanını daha fazla gelir haline getirecek, diğeri ise daha yüksek konut fiyatlarının daha fazla vergi geliri sağlayabilmesidir.
Üçüncüsü, yüksek konut fiyatları şu anda şehirlerin ulaşabileceğinin bir göstergesidir.Konut fiyatlarının daha yüksek olduğu, şehirlerin daha yüksek gelişme düzeyine sahip olduğu yerler. Bu nedenle her şehir yüksek konut fiyatları ile gurur duyar. Doğal olarak, yerel yetkililerin performansının bir göstergesi haline geldi.Konut fiyatlarını kim yönetirse, doğal olarak yerel GSYİH'da, sanki ekonomik kalkınmanın hızı önemli ölçüde artmış gibi hızlı bir büyüme yaşayacaktır. Resmi performans da harika.
Ancak bunların hepsi sosyal ve ekonomik nedenlerdir.Yükselen konut fiyatlarının temel nedeni, konut içgüdüsünü göz ardı ederek konutun bir yatırım ürünü, konutun sermayeye sahip olmasına rağmen bir yatırım ürünü olarak görülmesidir. Mülkiyet, ancak bu ikincildir, zorunlu değildir. Bu yıllarda köklerden sonun peşindeyiz ve bütün insanlar gayrimenkule yatırım yaptı.Bazı insanların düzinelerce evi var ve bazıları on yıldan fazla süredir boş.
Emlak piyasasına yatırım yapan insanların tümü, bina kiralamalarına yatırım yapmakla ilgili değil, artan konut fiyatları üzerine bahis oynuyor. Bu korkunç. Konut fiyatları her zaman çok hızlı yükseliyor, metrekare başına 800.000 yuan'a ulaştığında, belki artık kim olduğumuzu bilmiyoruz. Herkese "ev yaşamak içindir, spekülasyon için değil" hatırlatmak istiyoruz! Sektördeki bu eski üst düzey yetkililer de dahil olmak üzere bu uzmanlara emlak piyasası hakkında bu ilkeden bahsetmemelerini hatırlatmak daha da önemlidir. Gerçekten endişeliyim Şimdi politika yapıcılar ve politika uygulayıcıları, liderliğin anlamını gerçekten anlıyor musunuz? Yoksa hala onu görmek için etrafına bakan eski bakan yardımcısıyla aynı mı? Temel olmamak. (Bu makale "Ma Yuecheng" 20181209 hesabı tarafından yayınlandı)
