Ev fiyatı bitti
Yazar: zengin tahıl fazlası ailesi
Kaynak: Kung Fu Finance
Bir servet edinme yasası varsa, bu -
Bir neslin servet edinme şekli sonraki nesil için geçerli olmamalıdır!
1
Herkes bilir ki, son 15 yılda Çin'de zenginlik elde etmenin en etkili, en güvenli ve en basit yolu aslında bir ev satın almak ve Pekin'de bir ev satın almak, Şangay'da bir ev satın almak, Nanjing'de bir ev satın almak, Hangzhou'da bir ev satın almak ...
Sonuç olarak, tüm Çin toplumu bir tür atalet düşüncesi oluşturdu:
Nereden ev alırsanız alın kesinlikle para kazanacaksınız; ev ne zaman alırsanız alın kesinlikle para kazanacaksınız.
Geçtiğimiz 15 yılda bir ev satın almak kazanacağından, çoğu insan Çin'in ev fiyatları artmaya devam edeceği için bir ev satın almanın yine de kazanacağına inanıyor. Çin'deki mevcut toplam emlak değerine göre, yükselmeye devam ederse, izin verelim diye düşünmemiş gibi görünüyorlar. Herkes para kazanıyor ve Çinin kişi başına servetinin yakında dünyanın birincisi olması çok uzun sürmeyecek.
Not, kişi başına bahsediyorum!
Çin halkının son 15 yılda servet edinme şekli gelecekte hala etkili ise ve herkes bir servet kazanmak için bir ev satın alıyorsa, bu Çin'in yakında hiç fakir insanı kalmayacağı ve herkesin zengin olacağı anlamına gelir.
Tek soru şu: Herkesin parası var, zenginlere kim hizmet edecek?
Doğru! Emlak üzerine spekülasyon yapmayan ülkelerden insanların bize hizmet vermesine izin verin.
Birkaç yıl içinde, Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki sarışın ve mavi gözlü beyaz kızlar bizim için dadı olmak için yarışıyorlar. Yakışıklı ve şık beyaz kardeş, sırtımızı dövmek ve ayaklarımızı yıkamak için tuvalete gitmeyi düşünüyor. Bulaşıkları taşıyan garson saf Avrupalı ve Amerikalı beyazlar değil. Hayır, bir site güvenliğini işe almak, görünüş ve yetenekler filmdeki Tom Cruise ile aynı ...
Bu "rüya" çok güzel.
2
Orta-uzun vadeli bir perspektiften, gelecekte Çin'in konut fiyatları yükselecek mi, aslında sadece üç ölümcül sorun var: toprak, insan ve para.
Önce arazi faktörüne bakalım.
Arz açısından bakıldığında, evler için hiçbir zaman yapı malzemesi sıkıntısı yaşanmamakta ve yapım yöntemleri sürekli gelişmektedir.Dünyada inşaat malzemesi eksikliği veya zayıf inşaat teknolojisi nedeniyle ev fiyatlarının yükselmesine neden olan bir yer olmamıştır. Konut fiyatlarında sadece arazi arzı önemli bir faktör olacaktır.
Aslında, arazi, konut fiyatlarını etkileyen bir faktör olmamalıdır, çünkü dünyadaki hiçbir ülkenin bir ev inşa edecek arazisi bile yoktur (Singapur gibi küçük bir ülke bile), ancak politikalar yoluyla her zaman arazi arzına kısıtlamalar getirilmiştir. Bir bölgede konut fiyatlarının yükselmesindeki en korkunç faktördür.
Çin uzun zamandır "ikili yapı" bir arazi sistemi uyguladı.Kentsel arazinin mülkiyeti devlete ait ve kırsal ve banliyö arazileri, yasanın sahip olduğu devlet dışında toplu olarak sahipleniliyor.
Elbette mülkiyet hakları açısından arazi kamuya aittir, ancak mülkiyet ve kullanım haklarının ayrılması ilkesine göre arazi kullanım hakları pazara girebilir.Bir ev satın aldığımızda sadece bir arazi kullanım hakkı satın alıyoruz.
Kent-kır ikili sistemi altında, devlete ait arazi ve kollektif arazi güç, işlev ve pazar durumu açısından farklıdır Devlete ait arazi ile karşılaştırıldığında, kolektif arazi daha sıkı denetime tabidir. Doğrudan piyasada alınıp satılabilen devlete ait arazilerin aksine, kolektif arazinin hükümet tarafından kamulaştırılması gerekir ve arazi, alınıp satılmadan önce devlete ait araziye dönüştürülür.
Genel olarak, devlete ait arazi kullanım hakları inşaat için doğrudan müteahhitlere satılabilir, ancak toplu arazi doğrudan geliştirilemez ve inşa edilemez Kullanım hakları ancak devlet kamulaştırmasından sonra devredilebilir. Gerçekte, bu tür bir operasyon, bir dereceye kadar, arazi arz ve talebi arasında bir dengesizliğe neden olmuştur ve bu, Çin'in orta ve uzun vadeli konut fiyatlarındaki artışın temel nedenidir.
Ancak tüm bunlar 2018'in sonundan itibaren değişebilir.
23 Aralık 2018'de 13. Ulusal Halk Kongresi Daimi Komitesinin yedinci toplantısı "Çin Halk Cumhuriyeti Arazi İdaresi Yasası (Değişiklik)" (taslak) 'ı kabul etti. 4 Ocak 2019'da, Taslak gözden geçirildi ve görüş alınması için Danıştay'a sunulan bir görüş isteme taslağı yayınlandı.
Bu, yaklaşık 30 yıldır kullanılmakta olan Çinin Arazi İdaresi Yasasının nihayet büyük bir revizyondan geçtiğine işaret ediyor.
Bu değişikliğin ana içeriği arasında arazi kamulaştırması, pazara giren toplu yönetim inşaat arazisi, çiftlik evi sistemi, tarım arazileri, özellikle kalıcı temel tarım arazilerinin korunması vb. Yer almaktadır. Değişiklik, "devlete ait arazi veya kamulaştırılan devlete ait orijinal toplu arazinin tarım dışı inşaat ve arazi kullanımı için kullanılması gerektiği" hükmünü kaldırmış ve orijinal Arazi İdaresi Kanununun 63. Maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:
"İlçe düzeyinde arazi kullanımı ana planı ve ilçe (kasaba) arazi kullanımı ana planı endüstriyel, ticari ve diğer ticari amaçlar olarak belirlenir ve toplu inşaat arsası olarak kaydedilir. Arazi sahibi devir, kiralama vb. Yoluyla birime veya bireye devredebilir. kullanım. "
Bu, mevzuata uygun toplu işletilen inşaat arazilerinin kamulaştırılmadan devlete ait olabileceği ve 2018 yılı sonundan itibaren gayrimenkul sektörünün en sıcak kelimesi olan arsa piyasasına doğrudan girebileceği anlamına geliyor. Pazara giren toplu arazi ".
Emlak piyasasında devlete ait arazi tekeli böylelikle parçalandı.Yerel yönetim artık gelecekte tek arazi tedarikçisi olmayacak. Bu aynı zamanda Çin'in özellikle büyük şehirlerdeki konut fiyatlarının dünyadaki en yüksek seviyeye yükselmesinden sonra. Konut fiyat risklerini çözmek için konut fiyatlarındaki artışı gerçekten sınırlayan bir arazi politikası uygulamaya konuldu.
3
Para faktörüne tekrar bakalım.
Nisan 2018'de Merkez Bankası Para Politikası Kurulu üyesi Fan Gang, CCTV2 "Antrenman Salonu" TV programında altı cüzdanın peşinatı telafi etmenize yardımcı olabileceği sürece ev satın almanın daha iyi olacağını belirtti.
"Altı cüzdan" argümanı hızla İnternete yayıldı.
Adından da anlaşılacağı gibi altı cüzdan, gençlerin kendilerinin yanı sıra hem erkeklerin hem de kadınların ebeveynlerini ve büyükanne ve büyükbabalarını içeriyor.Bu biraz "acımasız" ifade bir zamanlar oldukça tartışmalı olsa da, aslında bir ev satın almanın devam eden hikayesinin bir tasviri.
Bir keresinde, insanlık tarihindeki herhangi bir olağanüstü varlık balonu için, sıradan insanların eninde sonunda kontrolü ele alması gerektiğine dair bir bakış açısı ileri sürmüştüm, çünkü zengin insanlar genellikle toplumda kaynaklar, bilgi ve yargı konusunda avantajları olan bir grup insandır ve asla gidemeyecekler. Son pan-adam olarak hareket edin, aksi halde Li Ka-shing, Jack Ma, Ma Huateng, Wang Jianlin ve Xu Jiayin'in yüksek konut fiyatlarının son pan-adamı olarak hareket etmesini ister misiniz?
Bu bakış açısına göre, sıradan insanlar bile yaşam boyu servetlerini tükettiğinde ve hatta ailelerinin servetine dahil olduğunda ve onları zar zor karşılayabildiğinde, bu varlık balonunun sona erdiği anlamına gelir.
Ayrıca kira, işe gidip gelmeden sonraki 5 kilometre içinde piyasa fiyatına göre hesaplanırsa, Pekin'deki hastane hemşirelerinin, ilkokul öğretmenlerinin ve otobüs şoförlerinin kiralarının iş gelirlerinin 1.1-1.5 katı olduğunu söyleyen bir veri gördüm. Bu, ya boş zamanlarını ve eğlence zamanlarını feda edecekleri ve bunu işe gidip gelme zamanına dönüştürdükleri ya da büyük şehirlerde hayatta kalmak için aile sübvansiyonlarına güvenmeleri gerektiği anlamına geliyor.
Günümüzde büyük şehirlerdeki birçok genç beyaz yakalı işçi, barınma masraflarını ücretleriyle karşılamakta zorlanıyor, bazıları çok para harcıyor, hatta kirayı ödemek için ebeveynlerine ödeme yapmak zorunda kalıyor.
Buna ek olarak, konut fiyatları yükselmeye devam ederken, borçlanmaya alışkın olmayan Çinliler için hanehalkı borcunun GSYİH'ye oranı da 1996'da% 5'in altından 2017'nin sonunda GSYİH'nın% 50'sine yaklaştı.
Çinin hane halkı gelirinin GSYİH içindeki oranı gelişmiş ülkelerinkinden çok daha düşük olduğu için, Çinin hanehalkı borcunun hanehalkı harcanabilir gelirine oranı daha da korkunç. Şangay Finans ve Ekonomi Üniversitesi tarafından yapılan araştırma, 2017 itibarıyla Çinli hanelerin Borcun harcanabilir gelire oranı% 107,2'ye kadar çıkarak ABD mali krizinden önce zirveye yaklaşıyor ...
Herkes bilir ki çok fazla borç alırsanız, artık ödünç alamazsınız ve artık ev almak için borç alamazsınız.
Çağdaş dünyada konut fiyatları, konut sakinlerinin kredileriyle korunur. Yerleşik sektörün borç kapasitesi sınıra ulaşırsa, konut fiyatlarının sonuna kadar yükseldiği anlamına gelir. Bu sadece teorik bir türetme değildir. 1980'den bu yana tarih, bir ülkenin özel sektörü olduğu sürece kanıtlamıştır. Sektör borcu (konut sektörü + kurumsal sektör) yaklaşık% 200 seviyesine ulaştığında, emlak fiyatı temelde sona erecektir.
1990'daki Japon emlak balonu, 2007'deki ABD emlak balonu ya da 2017'deki Kanada ve Avustralya emlak balonu, ...
Veri kaynağı: Bank for International Settlements (BIS), 2016 sonu verileri
4
Son olarak uzun vadeli konut fiyatlarının belirleyicisine bakalım - insan.
2018'de yeni doğan bebeklerin verisi açıklandı, 15,23 milyon!
2017 ve 2016'da rakamlar sırasıyla 17,23 milyon ve 17,86 milyondu (2016'da Çin "kapsamlı iki çocuk" politikasını uyguladı)
2015 ve 2014'te rakamlar sırasıyla 16,55 milyon ve 16,87 milyondu (2013 sonunda Çin "tek başına iki çocuk" politikasını uyguladı)
2013 ve 2014 yıllarında sırasıyla 16,4 milyon ve 18 milyondu; (2011'in sonunda Çin "çifte bağımsızlık ve iki çocuk" politikasını uyguladı)
İleriye dönük olarak 2011'de 16 milyon, 2010'da 15,88 milyon ...
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu, çizelge yazarın kendisi tarafından yapılmıştır. Resimdeki 1961 verisiz değil, 1000'den az yeni doğum
2002'den başlayarak, Çin'deki yeni doğan bebek sayısı sürekli olarak 16 milyonun altındadır;
2012'den 2017'ye kadar, arka arkaya çift-bekar iki çocuk, bekar iki çocuk ve kapsamlı iki çocuk yayınladık ve bu verileri zar zor 17 milyonun üzerine çıkardık. Ancak, son iki yılda ikinci çocuk doğumlarının zirvesi 2018'den sonra düştüğü için , Çin'de doğan yeni doğan bebeklerin sayısı sadece 15 milyondan az olacak!
Biliyorsunuz 1981'den 1997'ye kadar Çin'in yıllık yeni doğan nüfusu 20 milyonu aştı. Bunlar 20 milyon:
6 yaşından sonra okula, anaokuluna, ilkokula, ortaokula, lise ve üniversiteye gidin; 18 yaşından sonra aşık olmanız, eğlenmeniz ve yeni şeyler peşinde koşmanız gerekir; 22 yaşından sonra çalışmak ve harcamak zorundasınız. Para tüketmeyi ve savurmayı gerektirir; 25-30 yaşına kadar büyüdüğünüzde evlenmeli, bir ev satın almalı ve dekore etmelisiniz; ...
Hey, düşündüğümde, Çin'deki şehirlerdeki konut fiyatları 2003'ten 2005'e fırlamış gibi görünüyor!
Evet, son 15 yılda Çin'in emlak fiyatlarını destekleyenler 1981-1997 doğumlu gençlerdir ve emlak fiyatları yükselmeye ve yükselmeye devam etti, bu yüzden birçok insan bunu karşılayamaz ...
1957'de Çin, 21.38 milyon yeni doğan ile 646 milyonluk bir nüfusa sahipti;
1988'de Çin'in toplam nüfusu 1,11 milyar, yeni doğan nüfus 25,21 milyondu;
2018'de Çin'in toplam nüfusu 15,23 milyon yenidoğan ile 1,39 milyar oldu.
Peki, bu boşluğu kendiniz karşılaştırın:
Geçtiğimiz 15 yıl içinde her yıl 25 milyon genç ev alacak; önümüzdeki 15 yıl içinde her yıl sadece 15 milyon veya daha az genç ev alacak.
Ev almak için 26-35 yaş aralığına göre 2017'den itibaren büyük şehirlerde ev alması gereken genç sayısı her yıl daha az, on yılda 100 milyon daha az olacak!
Bunu söyledikten sonra, konut fiyatlarının gelecekte de artmaya devam edeceğini düşünüyor musunuz?
