26 yılda 60 milyondan 400 milyara, emlak devinin yıllık geliri 138,1 milyar, ancak borç yüz milyarlar kadar yüksek!
Zenginiz ve ileriyi düşünüyoruz, dağları ve nehirleri çekmeye çalışıyoruz.
Bunun bir emlak şirketinin merkezinde asılı bir resim olduğunu kim düşünebilirdi!
"Güney Çin Beş Kaplanı" nın zirvesi olmaktan Evergrande ve Country Garden'ın çok gerisinde olmaya kadar, R&F Properties (2777.HK) emlak şirketlerinin ilk kademesinden yavaş yavaş kayboldu;
Sığır derisini çok uzun süre üflerseniz kırılması kolaydır ve er ya da geç geri ödemek zorunda kalacaksınız.
Geriden gelen Country Garden, 17 yılda 550,8 milyar satışla birinci sırada yer alırken, R&F hala 100 milyar eşiğinin üzerine çıkarak sermayesini eski kardeşleriyle eşit oranda kaybediyor.
Kibirli R&F için bu çok rahatsız edici ve baskı daha da ağır. Sahip olmak ve kaybetmek çoğu zaman sahip olmamaktan daha acı vericidir.
Bir girişimin yükseliş ve düşüş tarihi de bir dönemin mikro kozmosu, yükseldikçe düşüş ağırlaşıyor.
bir
Yüksek borç, yüksek ciro, yüksek kaldıraç ve düşük maliyet bir zamanlar emlak şirketlerinin 100 milyar ölçeğine ulaşması için nirvana idi.
Düzenleme yoğunlaştıkça ve emlak piyasası soğudukça, "üç yüksek ve bir düşük" iki ucu keskin bir kılıç haline geldi.Birçok emlak şirketi, borç oranlarının yükselmesi ve nakit akışının daralmasıyla şiddetli bir "kış" yaşıyor ... Çamur ve kum altında, Güney Çin'deki beş kaplandan biri olan Ar-Ge Mülkleri nasıl kurtarılabilir?
R&F Properties'in 2019 finansal raporu şunları gösteriyor:
2019'da, Ar-Ge'nin yıllık satışları 138.19 milyar yuan; brüt kar 29.773 milyar yuan ve brüt kar marjı geçen yıla göre 3.6 yüzde puan daha düşük olan% 32.8 idi.
2019'da R&F, yıllık 10.09 milyar yuan net kar elde etti; 57.9 milyon metrekarelik bir öz kaynak arazi rezerv alanı; şirketin toplam varlıkları, yıllık% 16.69 artışla 427.326 milyar yuan idi.
Ar-Ge'nin mali raporu açısından bakıldığında, 2019'un yıllık satışları, 2019'un başında belirlenen 160 milyar satış hedefine kıyasla farklı büyüme seviyelerine ulaşmış olsa da, Ar-Ge'nin tamamlanma performansı yalnızca% 86,4'tür.
Mart 2020 performans raporuna göre, Mart ayında toplam öz sermaye sözleşmesi satışları aynı döneme göre% 32,4 düşüşle 8.02 milyar RMB, satış alanı ise geçen yılın aynı dönemine göre% 37 düşüşle 658.700 metrekare oldu.
Borç oranı açısından, Ar-Ge de sektörde üst düzeydedir.
R&F mali raporuna göre, 2019'un sonunda, toplam yükümlülükler yıllık% 17,28 artışla 347,527 milyar yuan'a ulaştı; borç oranı% 81,33'e, net borcun toplam özkaynaklara oranı% 198,9'a kadar yüksekti, bunun faiz getiren yükümlülükleri, öz sermayenin 2,47 katı olan 197,14 milyar yuan'a kadar yükseldi.
China Real Estate Association'dan alınan bir rapora göre, 2019 yılında borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin ortalama net borç oranı% 92,52 ve R&F, sektör ortalamasının açıkça çok üzerinde.
R&F duyurusuna göre, bir yıl içinde ödenmesi gereken borçların toplam yükümlülüklere oranı yaklaşık 114.7 milyar yuan olan% 33'tür.
8 Nisan'da, Shenzhen Menkul Kıymetler Borsası'ndan gelen en son haberlere göre, Guangzhou R&F Properties Co., Ltd.'nin 2020'de profesyonel yatırımcılara kurumsal tahvil ihraçlarının durumu, 10 milyar yuan teklif edilen ihraç miktarı ile "Geribildirim" olarak güncellendi.
iki
R&F Properties, nehirler ve göllerle de gurur duyuyordu, "Güney Çin Beş Kaplanı" nın ilk kardeşiydi ve cüretkar tarzıyla sektörde tanınmaktadır. O zamanlar Country Garden ona sadece "Ağabey" diyebilirdi.
Şimdi, bu eski "ağabey" artık parlak değil, ilk kademeden kaybolmaktan, yüksek borçlardan, sıkı nakit akışından bahsetmiyorum bile ...
30 Eylül 2019 itibarıyla, R&F Properties'in uzun vadeli kredi bakiyesi 84.83 milyar yuan, bir yıl içinde vadesi gelen cari olmayan borçlar 38.06 milyar yuan, ödenecek tahviller 61.058 milyar yuan ve kısa vadeli krediler 13.257 milyar yuan idi.Şirket, belirli uzun vadeli ve kısa vadeli geri ödemelerle karşı karşıyadır. Borç baskısı.
Deneyimli bir emlak şirketi olan R&F, ilk başta iyi bir ivme yakaladı, ancak sektörün zirvesine asla ulaşamadı, hızla düştü ve geç kalanlar tarafından altüst edildi, bu utanç verici.
Emlak çemberinde her zaman sonsuz konular vardır ve asla zengin efsaneler sıkıntısı yoktur!
R&F Properties, dünyayı fethetmek için birlikte çalışmak üzere iki lidere güveniyor: Zhang Li ve Li Silian. 20 yıldan fazla bir süredir içtenlikle birlikte çalışıyorlar ve emlak sektöründe iyi bir hikaye başardılar.
Emlak çemberinde Wang Jianlin ve Sun Hongbin tek başlarına gitti. Wu Yajunun karı-koca mağazası feshedilirken Li Silian ve Zhang Li bir ortaklık kurdu. Bu işbirliği ilişkisi, R&F'in 1994 yılında kurulmasından bu yana devam etti.
Meslekten olmayan kişi heyecana bakıyor, içeriden biri kapıya bakıyor!
Birçok insan gayrimenkulün borç almayı, bir bina inşa etmeyi, bir ev satmayı ve sonra da borç almayı içerdiğini düşünüyor ... Basit ve kaba bir iş mantığı değil mi?
Aslında öyle değil, dikkatli çalıştıktan sonra, arkasında iki büyük bilgelik olduğunu göreceksiniz: nazik ve dürüst olun ve zamanlama (zamanlama).
Üç
Li Silian, Hong Kong Çin Üniversitesi Matematik Bölümü'nden mezun olmuş ve daha önce Hong Kong'da menkul kıymetler ticareti alanında çalışmıştır.
Zhang Li daha önce bir memurdu. 1988'de denizde bir iş kurmak için "demir pirinç kasesinden" istifa etti.Küçük bir ustabaşı olarak başladı ve sonunda bir kiremit fabrikası kurmak için bir miktar birikimi vardı, ancak temiz bir işini kaybetti.
Düştüğüm yerden kalktım, bu seferki gerilim dersi baştan öğrendi.Küçük bir projeden başlayarak ilk altın potunu biriktirmek dikkatlice 5 yıl sürdü.
1990'ların başı, Guangzhou emlak piyasasının hızlı ısınmasıyla aynı zamana denk geldi. "Şiir ve Şarap" gerginliği anında ve Li Silian iş fırsatını kokladı, Guangzhou'daki emlak sektörüne girmek için el ele tutuşmaya karar verdi.
1993 yılında, Guangzhou emlak piyasası ısınmaya başladığında, Zhang Li, iş fırsatını bulduktan hemen sonra arkadaşı Li Silian'ı aradı ve ikisi, bir iş kurmak için hemen 20 milyon yuan yatırım yaptı.
1994 yılında, R&F Properties resmi olarak kuruldu ve gayrimenkul alanına tamamen girdi. , Ve "kentsel dönüşüm ve yaşanabilir toplulukların inşası" gelişme yönünü kurdu. Nehir ve göl halkı "her baca düşer, arkasında Ar-Ge için bir kredi vardır" dedi ve bir süre şaşkına döndü.
İkisinin bir silahı ve bir yeteneği var, biri ileri, diğeri savunmacı olarak birbirlerini tamamlıyorlar ve hem pratik hem de yetenekliler.
Guangzhou'daki gayrimenkulün hızlı gelişimi sırasında, Zhang Li ve Li Silian, meslektaşları ile doğrudan rekabeti önlemek için Guangzhou'nun düşük kaliteli bölgelerinde gayrimenkul projeleri sözleşmeleri yaptı ve ardından bunları hızlı bir şekilde kostümlerle başlattı.
Daha önceki R&F Plaza ve R&F Peninsula'dan yakın zamanda başlatılan R&F Modern City'ye kadar, Guangzhou'da 3 milyon metrekareden fazla taban alanı ile 23 gayrimenkul projesi inşa edildi. Bunların yarısından fazlası kentsel alandaki eski fabrikaların yıkım parselleriydi. 2001'in sonunda, R&F Properties, Guangzhou'daki R&F New Residence, R&F Plaza, R&F Peninsula, R&F Huanshi Xiyuan, R&F Millennium Garden ve R&F Shunyi Garden dahil olmak üzere toplam 2,5 milyon metrekareden fazla alana sahip büyük ölçekli eski fabrika yenileme projelerini tamamladı.
Wanton
Emlak piyasasındaki "şeftali ve erik esintisi" ile karşı karşıya kalan ikili, defalarca "eski fabrikaların yıkılması ve yeni evlerin inşası" konusunda iyi bir gösteri düzenlediler. R&F Properties'in kartopu oyunu giderek büyüyor ve yıllık 60 milyon satışla yerel bir işletmeden yeni bir yıla doğru kademeli olarak büyüyor. 138 milyar yuan'dan fazla satışı olan emlak devi.
2004'ten 2009'a kadar R&F, Çin'in emlak şirketlerinin kapsamlı gücünde beş yıl üst üste birinci oldu.
O zaman 2005, R&F'in Hong Kong'da halka açıldığı ve Hong Kong borsasında en çok fon toplayan anakara özel teşebbüsü haline geldiği R&F Properties için en görkemli yıl oldu.
2007'de R&F, "Güney Çin Beş Kaplanı" nın ilki oldu. Bu sırada, R&F hem konut hem de ticari hale gelmeye başladı ve bir otel patronunun tahtına oturmak istedi. Beklenmeyen şey, yaklaşan 2008 ekonomik krizi ...
Zhang Li ve Li Silian'ın emlak işi bir zamanlar sektörde dördüncü sıradaydı. İkisinin de o zamanlar takıntıları vardı ve sektörün patronu olmak istiyorlardı, oldukça agresiflerdi.
Bununla birlikte, 2008'de ticari gayrimenkulün aşırı genişlemesinin ve 2014'te birinci kademe şehirlerde temettü kaybının ardından, R&F, 2017'de 77 Wanda'nın otel varlığını 19.9 milyar yuan'a yuttu ve "hastalıklı" dönüm noktası nihayet ortaya çıktı. Görünüşe göre ucuz olan% 40'lık anlaşma artık sindirilemeyen bir mide taşı haline geldi.
Yüksek borç altında çalışan R&F Properties, ölçek genişletme peşinde koşarken hiç şüphesiz kendini uçurum telinin üzerine yerleştirdi.Belki küçük bir ihmal, kurtarmayı imkansız hale getirebilir.
R&F Properties'in geliştirme tarihini birleştiren yüksek borçlara da eşlik ediyor. Yıllık rapor, 2016'dan 2018'e kadar, Ar-Genin net borç oranının% 159,9,% 169,6 ve% 184 olduğunu ve bunun yasal kırmızı çizgiden daha yüksek ve sektör düzeyinden çok daha yüksek olmaya devam ettiğini gösteriyor.
30 Eylül 2019 itibarıyla, R&F Properties'in uzun vadeli kredi bakiyesi 84.83 milyar yuan, bir yıl içinde vadesi gelen cari olmayan borçlar 38.06 milyar yuan, ödenecek tahviller 61.058 milyar yuan ve kısa vadeli krediler 13.257 milyar yuan idi.Şirket, belirli uzun vadeli ve kısa vadeli geri ödemelerle karşı karşıyadır. Borç baskısı.
Yüksek borç baskısı altında, Ar-Ge Mülklerinin işletme nakit akışı tüm yıl boyunca negatif olmuştur. 2015'ten 2018'in ilk üç çeyreğine kadar işletme faaliyetlerinden net nakit akışları -356 milyon yuan, -3.338 milyar yuan, -7.287 milyar yuan ve -2.773 milyar yuan idi.
Bundan önce, R&F Properties yasadışı satışlar, yasadışı finansman ve lisanssız inşaat nedeniyle düzenleyici makamlar tarafından sık sık cezalandırılıyordu.
Geriye dönüp baktığımızda, R & F'nin hayatının ilk yarısı "özgüvenle" dalgalara itilmiş gibi görünüyordu ve daha sonra sahilde vurularak hareket etmeyi zorlaştırıyordu.
Zaman elverişsiz. 2020'de Li Silian ve Zhang Li'nin Ar-Ge'si "Gaixia" yı aşabilir mi?
Referans malzemeleri:
Emlak haberleri "R&F Mülklerinin Dayanılmaz Ağırlığı",
Changjiang Commercial Daily "Borç 163,3 milyar! R&F Properties bu yıl iflas edecek mi?
Prism "Güney Çin Kaplanı R&F Gayrimenkul Hastalığı: Wanda Hotel'i yutmak, borcu ve dağı alt etmek zor",
Finans ve Ekonomi Graffiti "R&F Mülklerinin Kırılgan Nakit Akışı Savunma Hattı: 347,5 milyar büyük borç, hesapta yalnızca 22,9 milyar nakit"
