Pekin'deki ticari ve ofis dairelerinin statükosu: 21 ayda 6002 çevrimiçi imza, işlem hacminde% 94 düşüş
Aralık 2018 sonunda, Mentougou Hattı S1'in Shangancun İstasyonu henüz açılmamıştı ve Mentougou ile Pekin Şehri'ni birbirine bağlayan Chang'an Bulvarı'nın batısında çok az inşaat faaliyeti vardı. Pekin tarafından son yıllarda planlanan ve inşa edilen iki önemli hat olan S1 hattı ve Chang'an Bulvarı boyunca batı, bir zamanlar Mentougou için büyük ilgi gördü. Mentougou'daki "Üç Kardeş Ticaret ve Ofis Daireleri", Chang'an Bulvarı boyunca batının kuzey ve güney tarafında, S1 Hattı üzerindeki Ancun İstasyonu'nun doğusunda yer almaktadır ve en yakın mesafe sadece yaklaşık 500 metredir.
İki yıl önceki ticari ve ofis apartman projelerinin en sıcak dönemine benzer şekilde, "gelecekte bu alanda gelişme olacak", Mentougou AI Akıllı Endüstri Parkı ve Chang'an Bulvarı'nın batısında, S1 Hattı hala bu bölgenin ticari ve ofis apartman projelerinin satış noktasıdır, ancak şimdi İster fiili işlem verileri, ister proje satış ofislerinin ziyaretleri veya çevredeki insanların bir araya gelmesi olsun, Pekin ticari ve ofis apartman işlemlerinin soğuk olduğu gerçeğini kuşkusuz sürekli tazeliyor.
Satılan daire sayısı yaklaşık% 94 düştü ve ticari apartman pazarı donmaya devam etti
Centaline Gayrimenkul Araştırma Merkezi
Centaline Gayrimenkul Araştırma Merkezi'nden alınan istatistikler, Ocak-Aralık 2018 arasında Pekin'de yıl boyunca toplam 3.381 ticari ve ofis dairesinin satıldığını gösteriyor ki bu, 2017'deki 326 New Deal'ın aylık işlem hacminden bile daha azdı. Pekin, 2018 sonu itibariyle ticari ve ofis dairelerinin satın alınmasına 21 aylık bir kısıtlama getirmiştir.Bu süre zarfında Pekin'in ticari ve ofis daireleri, yönetmelik öncesindeki aynı döneme göre yaklaşık% 94 daha düşük olan toplam 6002 birimi çevrimiçi olarak imzaladı.
Pekin'deki ticari ve ofis dairelerinin arazisi çoğunlukla ticari veya ofistir. 2017'de 326 Yeni Anlaşmanın yayınlanmasından önce, bir satış hüneri olarak "küçük boyutlu, düşük toplam fiyat" olan apartman pazarı çok iyiydi ve Beşinci Çevre Yolu dışındaki birçok ticari ve ofis dairesinin ortalama fiyatı Hepsi 50.000'den fazla kişiye satıldı, pek çok emlak şirketi geniş çapta jant çekimleri şeklinde ticari daireler inşa ediyor.
Ancak 26 Mart 2017'de Pekin, ticari ve ofis projelerinin planlanan kullanıma sıkı sıkıya bağlı olarak geliştirilmesini, inşa edilmesini, satılmasını ve kullanılmasını gerektiren "Ticari ve Ofis Projelerinin Yönetiminin Daha Fazla Güçlendirilmesi Hakkında Duyuru", yani "326 Yeni Anlaşma" yayınladı. Onay alınmadan konut ve diğer amaçlarla değiştirilemez. Ayrıca, yapım aşamasında olan ticari projeler yasal olarak tescilli işletmeler, kamu kurumları ve sosyal kuruluşlar olmalı ve kişilere satılmamalıdır.Yeni Anlaşma'dan önce satılan ticari ürünler işletmelere, kamu kurumlarına, sosyal kuruluşlara veya şahıslara satılabilir. Bununla birlikte, bireysel bir satın alma iki koşulu karşılamalıdır: Birincisi, Pekin'de kendi adına konut ve ticari gayrimenkul kaydı olmaması ve Pekin'de art arda beş yıl boyunca sosyal güvenlik veya vergi ödemiş olmasıdır. Ve ister şirket ister bir işletme ofisi satın alan kişi olsun, kredi ödünç alınamaz ve tutarın tamamı ödenmelidir.
Aniden üzüntü her yerdeydi ve bununla birlikte ticari apartman işlemlerinin hacmi ve fiyatı düştü, özellikle satılan birim sayısı% 94,43 düştü.
(Veri kaynağı: Centaline Emlak Araştırma Merkezi)
Bu bağlamda, Centaline Property'nin baş analisti Zhang Dawei, her şeyden önce işlem hacminin% 94 düştüğünü ve ticari pazarın, ulusal kontrol politikası altında en etkili alt tip pazar olduğu söylenebileceğini analiz etti. İkincisi: Bazı alanlar haricinde ticaret ve ofis piyasasına bakıldığında, 20 aylık regülasyonda sıfıra yakın işlemler. Tarihteki en katı ticari ve ofis satın alma kısıtlama politikası, Pekin'de daha önce aşırı ısınan ticari ve ofis pazarına önemli bir darbe indirdi ve genel pazar dondu.
Zhang Dawei, sadece ticaret pazarının gözle görülür şekilde soğumadığını, aynı zamanda arazi piyasasındaki ticari ve ofis sektörlerinin de ateşte önemli bir düşüş yaşadığını sözlerine ekledi.Satın alma kısıtlamaları sonrasında satılan birçok ticari ve ofis arsası parselinin prim oranı, özellikle son yıllarda önemli ölçüde düşürüldü. Görünmeyen akış işareti olgusu tekrar belirir. Ticari arsa için satın alma kısıtlaması öncesi ortalama prim oranı% 115 iken, son bir yılda prim oranı sadece% 5.7 idi. Ortalama fiyatlar açısından, ticari pazardaki ikinci el evlerin fiyatları ortalama olarak% 35'in üzerinde düştü ve hatta bazı ikinci el evler ve ticari daireler% 45'in üzerinde bir fiyat düşüşü yaşadı. Üçüncüsü, mevcut ticari apartman politikasıyla ilgili en büyük sorun, bireylerin satın almaları için nitelik şartlarının çok katı olması ve gelecekte borç alamayacaklarıdır. Kısıtlamanın etkisi konut satın alma kısıtlamalarının etkisini aşıyor Pekin'in ticari ve ofis mülkleri düzenlemesinin bir dizi 317 emlak piyasası düzenlemesinden sonra bir başka önemli gelişme olduğu söylenebilir ve bu, ülkedeki en katı düzenleme önlemlerinden biridir.
Ayrıca 326 New Deal, en küçük segmentasyon birimini ve pazarlama yöntemlerini de sıkı bir şekilde denetler. Bu bağlamda, Heshuo Enstitüsü baş analisti Guo Yi, 326 New Deal'ın niteliklerin, kredilerin ve planlanan ve inşa edilen ürün formunun satın alınmasına getirdiği kısıtlamaların, ticari arazi devir maliyetlerindeki artışla birlikte ticari ürünlerin dolaşımını ve yatırımını kısıtladığını söyledi. Artan inşaat maliyetiyle birlikte, geçmişte küçük apartman daireleri için tek bir ticari ürün setinin toplam fiyatı, temelde yirmi ila otuz milyondan başlayarak bir milyondan iki milyona çıktı. 500 metrekarelik minimum bölüm biriminin planlama koşullarını karşılayan yeni inşa edilen ticari ürünler, eleme döngülerini daha da uzattı ve çok zor satış sorunları ile karşı karşıya. Ticari ürünlerin küçük ölçekli envanteri hala nesnel bir varlığa sahip Kıtlık.
Mevcut ticari pazara ilişkin olarak Guo Yi, bu kontrol politikaları dalgasının tetiklediği piyasa arz ve talep modelindeki yıkıcı değişikliklerin olduğuna dikkat çekti.Ticaret politikası yeni düzenlemeler yapmazsa, tüm ticari pazar 2019 ve sonrasında kalacak. İkili bir durumu sürdürmeye devam edecek, yani yeni ticari ofislerin envanteri giderek arttı ve iyi bir satış durumuna ulaşmak zordur ve mevcut küçük ölçekli ticari ürünler sadece mevcut stoğu sindirecektir. Gelecekte yeni arz eklenmeyecek ve kıtlığı yavaş yavaş ortaya çıkacaktır.
Baskının çoğu ortadan kalkar ve bazı ticari projeler yatırımın geri dönüşünü destekler
Ancak ister 500 metrekareden başlayan yeni tedarik edilen büyük ticari ofis ister şu anda stokta bulunan küçük ölçekli ticari daire olsun, yüksek kaldıraç ve hızlı ciroya alışmış emlak şirketleri için, ağır antrepo ticari arsası için kaldırılıp geri ödenmesi gerekiyor. Önlerindeki en zahmetli görev budur. Özellikle Aralık ayında abonelik ve imzalama daha da önemli. Saha araştırmasında, Sino-Ocean Xintiandi ve China Resources Yuejingwan projelerinin satışları, yıl sonunda bir ev satın almanın faydalarını her zaman vurguladı. "Yıl sonunda yapılan acil ödeme nedeniyle, projemizin fiyatı metrekare başına 33.000'den fazla olan mevcut plan dışı konut olan 28'den 29'a düştü. , Mevcut evler 31 bin "," Aralık satın almak için doğru zaman, fiyat Ocak ayına kadar ucuzlamayacak, Mart ayında fiyat yükselmeye başlayacak. "
Bazı projeler, fiyat tavizleri ve diğer yollarla işlemleri teşvik etmenin yanı sıra, yatırım getirisi olan müşterileri çekmek için sektörün yatırım değerini de teşvik ediyor. Bunların arasında, Tongzhou'daki Doğu Asya Shangpintai Gölü, projenin yükselmesi için "8 ana nedeni" açıkladı. Satış ofisi önünde dikkat çeken bir poster, "sektörün değerindeki artışın konut fiyatındaki artışa denk gelmesi gerektiğine" işaret etti. "Taihu sektörü, değerinin yükseldiği bir dönemdedir. Değer tam olarak ortaya çıkıyor ve sonra emlak piyasasının fiyatı bir roket gibi yükseliyor. Taihu mülkü olan arkadaşlar zaten kalkınmadan faydalandı."
Aynı zamanda Doğu Asya Shangpintaihu'nun satışları da muhabirlere projenin bir başka avantajını, yani bir şirket kaydı yapmadan evlerini satın almalarını sağladı. Tongzhou Ticaret Ofisi'nin satın alma kısıtlama politikası uygulamaya konulmadan önce, Doğu Asya Shangpintai Gölü'ndeki bazı mülkler zaten çevrimiçi olarak imzalanmıştı, bu nedenle satışlar, bireyler adına satın alınabileceğini söyledi, ancak aslında bir şirketi ikinci el konut yoluyla kaydetme sürecinden kaçındılar. Ve maliyet. Bir kişi adına bir iş ofisi satın almak için hala Pekin'in bir ev satın almak için gerekli niteliklere sahip olması gerektiğinden, Doğu Asya Shangpintaihu'nun satışları, "önce paraf edilebilir, ödeme% 50, geri kalan% 50 bir yıl içinde ödenir ve nitelikler gelecekte mevcuttur. Çevrimiçi imzala ". Aynı zamanda, nitelikli ve yetersiz finanse edilen müşteriler için satışlar,% 50 peşinat ile doğrudan online imza atabileceklerini, diğer% 50'sinin ise bir yıl içinde ödeneceğini belirtti.
Buna cevaben, Şangay emlak avukatı Guo Ren, "Reklam Yasası" na göre "Reklamların yanlış veya yanıltıcı içerik içermemesi ve tüketicileri aldatmaması veya yanıltmaması gerektiğini" belirtti. Aynı zamanda, emlak reklamcılığı için "Reklam Yasası" 26 Makalede, "emlak ilanlarında konut bilgilerinin doğru olması, alanın inşaat alanı veya yerleşik bina alanı olarak gösterilmesi, takdir veya yatırımın geri dönüşü vaadi içermemesi gerektiği, aynı zamanda" peşinat ödeme ve yeterlilik beklemenin "ölçüsü ev satın almaktan kaçınmaktır. Alıcı tarafından alınan konut alımını kısıtlayan bazı önlemler, ancak kısıtlı evin alıcıları sözleşmenin ihlali nedeniyle sorumlulukla karşılaşabilir.Ev sahibi olmayan bir müşteri tarafından bir konut satın alındıktan sonra, satıcı, sözleşmenin amacına ulaşamaması veya sözleşmenin ihlali nedeniyle sözleşmenin ihlali sorumluluğunu alıcının üstlenmesini isteyebilir. Hakim de genellikle satıcının iddiasını desteklediğinden, gelecekte evin satın alınmasından sonra olası dava anlaşmazlıklarından kaçınmak için yukarıdaki işlemler önerilmez.
Pekin Ticaret Ofisi bir geri dönüş alabilir mi?
Fiyat düşüşü ile çok sayıda indirim arasındaki keskin karşıtlık altında, bazı ticari projelerde hak koruma kontrolü vakaları da var. Sıradan bir ev satın almaya, kuyruğa girmeye, hızlı bir yükselişten bir uçurumun düşmesine, şu anda bekleyen her türlü "hastaya" ayrıntılı olarak açıklama yapmak için kuyruğa almaya, Pekin ticari ofis pazarı iki yıl içinde bir asırlık "tersine dönme" sahneledi. Dream Oriental Group Co., Ltd.'in 2017 mali raporuna göre, Grubun Pekin, Fangshan'daki Super Hive Ticari Ofis projesi 2016'da ve 2017'nin ilk çeyreğinde başlatıldı. Olumlu pazar ortamı ve bölgedeki güçlü satın alma talebine yanıt olarak Grup, Kuzey Bölgesi'ni aktif olarak faaliyete geçirdi. Birkaç daire aboneliklere ezici bir yanıt aldı ve bu yıl gruba 1.253.4 milyon HK $ gelir sağladı. Bununla birlikte, 2017'nin ikinci çeyreğinden bu yana Pekin hükümeti, yerel emlak piyasasının popülaritesini soğutan bir dizi düzenleyici politika uygulamaya koydu ve bu nedenle Mengdongfang, buna uygun ayarlamalar yaptı ve projenin inşaatını ve satışını askıya aldı.
Düşen işlemler ve sık check-out'lar bağlamında, birinci sınıf ticari ve ofis daireleri pazarında dolaşan satıcılar hala bir umut ışığı taşıyor. Aralık 2018'in sonlarında, Guangzhou'nun ticari ve ofis satın alma kısıtlamalarının gevşeme politikası onları biraz motive etti. Satışlardan biri, Li Jia (takma ad), "Şu anda, Guangzhou ticari ofisi satın alma kısıtlamasını gevşetmiştir. Pekin ticari ofisinin benzer eylemleri varsa, o zaman dikkatli seçim yapmak için zaman yoktur, çok sayıda müşteri vardır ve bunu bir sonraki aşamada yapamazsınız." Dedi.
Guangzhou'daki ticari ofislerle karşılaştırıldığında, Pekin'in ticari ve ofis apartman pazarı, kontrol politikalarının katılığı ve nihai satış verileri açısından Guangzhou'dan daha şiddetli darbelere maruz kaldı. E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi araştırma direktörü Yan Yuejin, Pekin'in ticari ve ofis apartman pazarının gelecekteki eğilimi ile ilgili olarak, bazı mevcut ticari ve ofis mülkleri için aslında iki farklı çözüm olduğunu söyledi. Birincisi, bu tür mülkleri kiralık mülklere dönüştürmek, yani yeniden satmak kiralamaya dönüştürmek, ancak asıl süreç çok yavaş görünüyor. İkincisi, sözde geçmişi unutmaktır, yani poliçenin cephesi hala alınıp satılabilir.Politikanın bir önceki sıkılaştırmasından sonra, hepsi ticari ofis mülkü olarak kabul edilecek ve konut mülklerinin tanıtımına izin verilmeyecektir. Guangzhou'daki bu tür politikalar açısından bakıldığında "geçmişi suçlamak" daha pragmatik, aynı zamanda satışların kısıtlanması spekülasyon ve yatırım spekülasyonunu da engelliyor. Bu nedenle, ülke genelinde diğer şehirlerde çok fazla bu tür hisse senedi var ise, emlak şirketleri açısından, uygun ayarlamalar çok hoş karşılanır.
Tabii ki şehirlerin statüsü nedeniyle Pekin ve Şangay'ın kısa vadede kolay ayarlanması pek olası değil, Shenzhen'in de benzer bir mantığı var. Yan Yuejin, Guangzhou'nun temposu daha hızlı olacak Diğer üç şehrin önümüzdeki birkaç ay içinde takip edip etmeyeceği hala belirsiz, ancak genel eğilim açısından gevşeme uygulamaları da olacak.
