Guojun Q1 emlak piyasası gözlemi: Şangay, Suzhou ve Tianjin, fiyat düşürme stratejilerini benimseyen daha yüksek oranda gayrimenkul var
Kaynak Xiao Xie Kan Real Estate
Orijinal Monarch Xie Haoyu Takımı
Bu rapora giriş: İlk çeyrekte, arzdaki reel fiyat indiriminden talepte reel toparlanmaya geçiş yaşanmıştır.Arazi fiyatlarındaki önemli artışla birlikte hem arz hem de talebin yılın zirvesini başlatması beklenmektedir. Dönem, 2. çeyrek verilerinin genel kurtarılmasını getirir.
Özet
İlk çeyreğe bakıldığında, satışlar yavaş yavaş 2019'un% 60'ına yükseldi ve ikinci kademe şehirlerdeki toparlanma birinci ve üçüncü kademe şehirlerden daha iyi oldu. 50 ilde günlük işlem alanı açısından bakıldığında salgının etkisiyle satışlar Bahar Şenliği'nden 20 gün sonra yavaş yavaş toparlanmaya başladı ve Şubat ayı sonu itibariyle 2019'da yaklaşık% 50 oldu. Mart ile 2019'un aynı dönemine kıyasla, 50 şehirde satışlar 2019'un aynı döneminde temelde% 60-% 70 seviyesinde kaldı ve ikinci kademe şehirler, birinci ve üçüncü kademe şehirlerden daha iyi bir şekilde% 70'in üzerinde toparlandı.
Genel pazar lansman hacmi düşük ve asıl odak noktası sabit talep Chengdu ve Changsha nispeten iyi açılış hacimlerine sahip. Middle Index veri tabanında yer alan 14 önemli şehrin izlenmesine göre, Q1268 kez açıldı ve yaklaşık 50.000 konut açıldı. Chengdu, Changsha, Nanjing ve Hangzhou 6.000'den fazla birim başlatırken, Pekin, Shenzhen, Suzhou ve Nanchang düşük seviyelerdeydi. Yeni lansmanlar, yaklaşık% 60'lık bir satış oranıyla çoğunlukla katı talep olanlardır. Salgının etkisi altında, geliştiriciler ödemeyi hızlandırmak için zor talep siparişlerini zorlamayı seçtiler ve ilk homlanmış ve ilk reformlu zor talep siparişlerinin oranı% 74,6'ya ulaştı.
Açılış satış oranı düşük seviyedeydi ve Mart ayında hafif bir marjinal toparlanma yaşandı.Satış ve satış oranı ters bir ilişkiye sahip olduğundan, geliştiricinin stratejisi önceki talep üzerine satış promosyonu değil, hızlanma işaretleridir. 1) İlk çeyrekteki ortalama ilk gün satış oranı% 66 oldu ve 2019'dan bu yana düşük seviyesini sürdürdü. Şubat ayındaki küçük miktardaki piyasa lansmanlarının etkisi hariç tutulduğunda, Ocak ve Mart aylarında piyasaya sürülen satış oranı, 2018'den bu yana tek bir ayda çok düşük bir seviyede olan% 60'ın biraz üzerinde. Marjinal değişiklik, Mart ayında Ocak ayına göre yaklaşık 2 birimlik bir toparlanma olması. . 2) Farklı şehirler açısından Pekin, Hangzhou ve Şangay, güçlü talep katılığı ile sırasıyla% 86,% 80 ve% 78 ile ilk üçte yer alırken Nanjing, Tianjin ve Chongqing yalnızca% 38,% 41 ve 45'e sahip. %; 3) Satış oranı ile lansman arasında ters bir ilişki var, lansman sayısı fazla olan şehirlerin satış oranı düşük, tam tersi arz ve talep yapısındaki mevcut uyumsuzluğu yansıtıyor.
Sermaye baskısı için üst üste binen talep, salgın tarafından sınırlandırıldı ve tercihli fiyat indirimi araçları önemli ölçüde arttı. İndirimli ev satan emlak işletmesi seviyesindeki bazı geliştiricilere ek olarak, emlak seviyesi de düşük fiyatlı açılış projelerinde önemli bir artış bulabilir. 1) Birinci çeyrekte, önemli şehirler düşük fiyatlı açılışlar seçti (yeni açılışlar ile çevredeki mülkler arasında karşılaştırma ve ek lansmanlar ile eski olanlar arasında karşılaştırma)% 18,5'e ulaştı, 2018'in 4. çeyreğine göre 2,8 puan artışla 2018'den bu yana en yüksek seviyeye ulaştı. 2) Açılış fiyatlarındaki ortalama değişime bakıldığında, ilk çeyrek fiyatları yaklaşık% 0,7 düştü ve Şubat ayındaki düşüş% 2,4'e ulaştı. 3) Farklı şehirler açısından Şangay, Suzhou ve Tianjin, sırasıyla% 75,% 50 ve% 50'yi oluşturan fiyat düşürme projeleri ile en belirgin fiyat düşürme etkilerine sahiptir.
İkinci çeyreğe baktığımızda, arazi piyasası fiyatlarında yakın zamanda yaşanan önemli artış ve ziyaretlerdeki belirgin toparlanma göz önüne alındığında, ikinci çeyreğin arz ve talepte yukarı yönlü bir rezonans dönemini başlatması beklenmektedir. Vanke A, Poly Real Estate, China Jinmao, China Merchants Shekou, Longfor Group ve Joy City, China Fortune Land Development, Zhongnan Construction, Blu-ray Development, Sunac China, China Resources Land'den faydalanan, China Overseas Development, Asahi dahil olmak üzere yeni fon toplayan şirketleri tavsiye edin. Hui Holding Group, Zhongjun Group Holding, vb.
risk uyarısı: Hükümet, eski finansmanı yeniden açtı ve arazi finansmanı modelini yeniden benimsedi.
2020'nin ilk çeyreğindeki salgından etkilenen emlak şirketleri, arz tarafını büyük ölçüde azalttı ve bu da fonlar üzerinde daha büyük bir test yaptı. Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü'nün verilerine göre, sonuçlardan birkaç sonuç çıkarılabilir: 1) Pazarın arz esnekliği, bölge sakinlerinin talebinin esnekliğinden daha büyüktür ve pazar ne kadar çok piyasaya sürülürse, müşteri birikiminden sonra önceki talep üzerine pazardan farklı olarak satması o kadar zor olur; 2) Mart ayındaki ziyaret talebi beklenenden daha hızlı toparlandı; 3) Fiyat tercihli promosyona sahipti ve yoğunluk son iki yılda en yüksekti, ancak Mart'tan bu yana kademeli olarak azaldı; 4) Talep kutuplaştı ve katı talep ve üst düzey iyileştirme talebi nispeten daha yüksek bu iyi.
İkinci çeyreğe baktığımızda, bazı farklı senaryolar sunmayı umuyoruz: 1) Arz-talep rezonansı anahtar kelime haline geldi ve gayrimenkul işlemleri önemli ölçüde aktif hale gelecek; 2) Fiyat tavizleri önemli ölçüde azalacak, talebin artması bekleniyor ve satış oranı devam edecek, yani hacim-fiyat takası geçici olarak sona erecek; 3) Ticari konut envanteri birikmeye ve arsa Fiyatlar yüksek bir seviyede konsolide oluyor, ancak arazi işlem hacmi düşük kalıyor, yani ilk çeyrekten itibaren küçülen artışı sona erdirerek istikrarlı hacim ve fiyat aralığına giriyor; 4) Mevcut politika ortamı ile iflas eden şirketler önemli ölçüde artacak, birleşme ve devralma fırsatları iyi bir zamanda başlayacak .
1. 50 şehirden alınan yüksek frekans verileri, işlemlerin yavaş iyileştiğini gösteriyor
Bahar Şenliği'nin ardından 20'nci gün, işlem yavaş yavaş toparlanmaya başladı.Mart ayında işlem yaklaşık% 60 ila% 70 toparlandı ve ikinci kademe şehirler daha iyi toparlandı. 1) Salgından etkilenen Bahar Şenliği sonrası 50 ilde işlem alanı 2019'un aynı dönemine göre% 90'dan fazla düştü. İlk ayın 20'sinden sonra işlem toparlanmaya başladı ve ilk ayın sonunda 2019'da aynı dönemin yaklaşık% 50'si toparlandı. 2) Mart ayında bir haftalık yıllık verilere bakıldığında, 50 şehir ay başında yıllık% 40 düşüşten ay sonunda yıllık% 30'luk düşüşe yükseldi ve toparlanma yavaş. Mart ayındaki genel işlem verilerine bakıldığında, ikinci kademe şehirlerdeki düşüş% 30 içinde kaldı ve toparlanma nispeten iyi oldu.
Middle Index veri tabanındaki 14 önemli şehrin izlenmesine göre, Q1268 kez açıldı, yaklaşık 50.000 listeleme başlatıldı ve çoğu şehir çok düşük hacimler başlattı. Salgının inşaatın başlaması ve satış ofislerinin kapanması üzerindeki etkisi nedeniyle, ilk çeyrekteki lansman sayısı nispeten düşüktü.Sadece Chengdu, Changsha, Nanjing ve Hangzhou 6000'den fazla ünite piyasaya sürerken, Pekin, Shenzhen, Suzhou ve Nanchang düşük seviyelerdeydi.
Salgının etkisi altında, katı talep ana akım haline geldi. Salgın, daha esnek iyileştirme talebi ve yatırım talebi üzerinde daha büyük bir etkiye sahiptir ve geliştiriciler, ödemeyi teşvik etmek için katı talebe daha fazla odaklanır. İlk çeyreğin ilk çeyreğinde, katı talep% 74,6 olarak gerçekleşti ve bu kesinlikle ana akımdı.
Açılış satış oranı düşük bir seviyede ve arz tarafı basıncı daha da büyük. Şubat ayında salgının etkisiyle satış hacmi düşük ve satış oranı verileri nispeten yüksekti, ancak Ocak ve Mart aylarındaki açılış satış oranı sadece son iki yılın en düşük seviyesi olan% 60'ı biraz aştı. Talep tarafındaki hafif toparlanma nedeniyle Mart ayındaki satış oranı Ocak ayına göre biraz daha yüksek oldu.
Farklı şehirler açısından, enerji seviyesi ne kadar yüksekse, satış oranı o kadar yüksek olur. Birinci kademe şehirlerin satış oranı, ikinci kademe şehirlerin satış oranından% 76% 57 daha yüksektir. İkinci kademe şehirlerin farklılaşması açıktır.Yangtze Nehri Deltası bölgesindeki ikinci kademe şehirler, Hangzhou ve Suzhou, daha yüksek satış oranlarına sahiptir.Wuhan'daki veriler Ocak ayında yoğunlaştığından, lansman verilerinin karşılaştırılabilirliği düşüktür.
Mali baskı, daha fazla projenin fiyatları düşürme ve hacmi koruma stratejisi benimsemesine yol açtı
Düşük fiyatlarla açılan projelerin oranı önemli ölçüde artarak son iki yılın en yüksek noktasına ulaştı. Geliştiriciler geri ödeme yapma konusunda daha büyük bir baskı altında ve düşük fiyatlı, yüksek hacimli projeler artıyor. İlk çeyrekte yeni açılan projeler ile çevre projeler arasındaki karşılaştırmanın yanı sıra yeni başlatılan projeler ile eski projeler arasındaki karşılaştırmaya göre, projelerin% 18,5'i önceki çeyreğe göre 2,8 puan artışla düşük fiyatlarla satıldı. 2019'un ikinci yarısından itibaren fiyatları düşürme baskısı çeyrek bazda arttı ve salgın bu eğilimi daha da teşvik etti.
Fiyat indirimlerinin açılma baskısıyla, genel açılış fiyatı ortalama% 0,7 düştü. Ortalama açılış fiyatlarındaki değişime bakıldığında, ilk çeyrekte ortalama düşüş% 0,7 olurken, Şubat ayında% 2,4'e ulaşan düşüş, Mart ayında% 0'a geri dönmüş ve Mart ayında iyileşmiştir.
Farklı şehirlerdeki açılış fiyatları açısından bakıldığında, Şangay, Suzhou ve Tianjin, fiyat düşürme stratejilerini benimseyen nispeten yüksek mülk oranına sahiptir. Şangay'da yeni açılan projelerin% 75'i bir fiyat düşürme stratejisi benimsedi. Tianjin ve Suzhou karışık inişler ve çıkışlar yaşadı. Hangzhou genel olarak daha ortalamadır ve projelerin yarısı parite satışlarını sürdürmüştür.
Özetle, fon baskısı altında gayrimenkul şirketlerinin ilk çeyrekte fiyat indirimleri önemli ölçüde arttı, ancak son yıllarda satış oranı düşük seviyede kaldı. İkinci çeyreğe baktığımızda, arazi piyasasının fiyatının son zamanlarda keskin bir şekilde arttığını ve ziyaret sayısının da önemli ölçüde toparlanmaya başladığını göz önünde bulundurarak, ikinci çeyreğin arz ve talepte yukarı yönlü bir rezonans dönemini başlatması bekleniyor. . Vanke A, Poly Real Estate, China Jinmao, China Merchants Shekou, Longfor Group ve Joy City, China Fortune Land Development, Zhongnan Construction, Blu-ray Development, Sunac China, China Resources Land, China Overseas Development, Asahi gibi fonları yeni toplayan şirketleri tavsiye edin Hui Holding Group, Zhongjun Group Holding, vb.
