"Shuangbin" i ortaya çıkaran Sunshine City, 100 milyar emlak işletmesi kulübüne girdi ama kış ne zaman geçecek?
"Yapamayacağım bir şey olmalı, yoksa gece ve gündüz nasıl bu kadar hızlı değişebilir?"
Sunshine City'ye katıldığı günler ve geceler boyunca Zhu Rongbin'in hayatı neredeyse işle doluydu. Doktora ve hobilerinden bile vazgeçti. "Artık boş zamanım belgeleri onaylamak."
Başlangıçta, "2020'de 100 milyara ulaşmak", Lin Tengjiao'nun selefi için belirlediği bir görevdi. 2017'de yönetim kurulu başkanlığını üstlenen Zhu Rongbin, bu pankartı devralacak.
9 Ekim 2018'de Sunshine City resmi olarak 100 milyarı aştığını açıkladı. Lin Tengjiao iç sevincini gizleyemedi ve tüm çalışanlara altın bir yüzük dağıttı Kutuda "Yüz Milyar Hatıra" yazıyordu.
Sunshine City'de göreve yeni başlayan Zhu Rongbin'in ilk kez ortaya çıktığında kararlılığını gösterdiğini hala hatırlıyorum: "İşim ne kadar büyük olursa olsun, yetenek ekibim 100 milyar girişimle eşleşmelidir. İnsan sayısı, organizasyon yapısı, Yönetimin ihtiyaçları 100 milyar işletmeye göre düzenlenmiştir. "
Hırslı olan Zhu Rongbin ve eski meslektaşı Wu Jianbin, Sunshine City'de yeteneklerini göstermeye hazır. Yetenek stratejisi, teşvik mekanizması, ciro hızlandırma, üçüncü ve dördüncü hatların düzeni, ürün standardizasyonu, nakit akışının güçlendirilmesi vb. Bu eylemler Sunshine City'nin 2018 yılı boyunca devam etti.
Ancak bu yılın gerçekliği de çok zor ... Bu, tarihteki en yoğun gayrimenkul kontrol yılı olarak biliniyor.Finansal ortam iyimser değil. "Düşük temelli" Sunshine City finansal kısıtlamalara tabi ve arazi yatırımları büyük ölçüde küçüldü.
İleri atılmaya hazır olduğunu düşündüğümde, çevre tarafından sürüklendin. Zhu Rongbin, 2018 için biraz isteksiz olduğunu söyledi.
Ölçek geliştirme etiketi
Pek çok kişi Sunshine City'nin hızlı ilerlemesini Lin Tengjiao'nun "yetenek eylemine" bağlar ve bu da doğrudur.
Önde gelen emlak şirketinin çekirdek figürünü kopyalamanın en kolay ve en hızlı yoludur. 2011 yılında yalnızca 2,3 milyar satan Sunshine City, ertesi yıl Longfor'un operasyonlarının genel müdürü Chen Kai'yi işe aldı.
Sunshine City, Chen Kai'nin yönetimindeki üç yıl boyunca sert bir şekilde reform yapmaya başladı ve "Tek Kuşak, Çok Noktalı" kentsel gelişim stratejisini daha da formüle etti, aynı zamanda başkentini Şangay'a taşıdı ve resmi olarak ulusal topraklarını genişletti.
Chen Kai, ulusal düzene kısmi olmaktan çok katkıda bulundu. Ayrıca, "yüksek ciro" ve "hisse + borç" anahtar kelimeleri de Sunshine City tarafından temsil edilen Fujian merkezli emlak işletmelerinin kalkınma etiketleri haline geldi.
"M&A kralı" olmak Zhang Haimin dönemindeydi, gücü Chen Kai'den devraldı. 2015'ten 2016'ya Zhang Haimin'in başına geçtiği iki yıl boyunca, birleşme ve satın almalara giden yolu açtı.
Görüş endeksi istatistiklerine göre, Sunshine City'de son iki yılda 29 birleşme ve satın alma gerçekleşti ve toplam yeni emlak bankasının% 73.09'unu oluşturan 9.365.300 metrekare arazi hasadı yapıldı.
Birleşme ve satın alma çalışmalarının en yoğun olduğu 2016 yılında, 2.841.400 metrekare arsa alanı ve 8.359 milyon metrekare inşaat alanı ile toplam yeni emlak bankasının% 85.49'unu oluşturan ve 2014 yılında olduğu gibi 13 proje elde edildi. Tanecik eksikliği keskin bir tezat oluşturur.
Veri kaynağı: şirket raporu, fikir endeksi harmanlaması
Arazi pazarındaki agresif ilerleme, satış performansına hızla yansıdı. Sunshine City, 2014'te 23,1 milyar yuan, 2015'te 31 milyar yuan'dan 2016'da 48,7 milyar yuan'a orta-yüksek hızlı bir büyüme elde etti.
Ancak, birleşme ve devralmaların diğer yan etkileri yavaş yavaş ortaya çıkmıştır.Nakit akışı kısıtlamaları ve karmaşık birleşme ve devralma projeleri nedeniyle kısa sürede satışa dönüştürülememekte, büyük miktarda sermaye yağışına ve nakit akış açığına neden olmaktadır.Ayrıca Sunshine City'nin kaldıraç oranının yüksek olduğu doğru.
Bu sırada Lin Tengjiao, finans konusunda iyi olan Wu Jianbin'i işe aldı ve Zhu Rongbin icra başkanı oldu.
"Shuangbin" in gelişiyle, Sunshine City "kır bahçesi tarzı" bir geliştirme rotası sunmaya başladı: 2017 yılında, Sunshine City yıllık% 95 artışla 95,1 milyar yuan sözleşmeli satış gerçekleştirdi; arazi edinim projelerinin sayısı 120'ye ulaştı ve "geleceğin ulaşacağını" önerdi. 200 milyar veya daha fazla iddialı hedef.
2018'deki 150 milyarlık tahmine göre, yıllık% 60 büyüme oranını korumak, Sunshine City'nin satışlarının 2020'de 300 milyara ulaşacağı anlamına geliyor.
Veri kaynağı: şirket raporu, fikir endeksi harmanlaması
Sunshine City, 2018'in ilk yarısında toplamda yaklaşık 5.5185 milyon metrekare arazi rezervi, 42.675 milyon metrekarelik kümülatif arazi rezervi ve yaklaşık 584.2 milyar yuan rezerv değeri yeniledi. Bu arazi rezervleri, Sunshine City'nin önümüzdeki 3 ila 5 yıl içindeki satış performansını önceden kilitledi.
Aslında, "Shuangbin" in hızlı gelişiminin bıraktığı birçok sorun var. Mali baskıya tabi olarak, 2018'de 80 milyar yuan'lık orijinal arazi yatırımı için 40 milyar yuan'ın altında, 2017'de 139.6 milyar yuan'ın çok altında kullanıldı.
Zhu Rongbin biraz "mağdurdu", toprağı almak istemediğinden değil, gerçekten alacak parası olmadığından.
Para nereden geliyor?
Finansman sorununu çözmek Sunshine City'nin en önemli önceliği haline geldi. Sunshine City'ye katıldıktan sonra Wu Jianbin, güçlü yönlerine tam anlamıyla katkıda bulundu, kaldıraç oranını azaltmaya kararlı ve çeşitli finansmanı aralıksız hale getirdi.
2017'de 3 milyar kalıcı tahvil ihracının ardından, 2018'e girdikten sonra, ülkenin genel finansal ortamının sıkılaşması nedeniyle standart dışı kurumsal finansman kısıtlandı ve Sunshine City'nin finansman araçları da çeşitlendi. Wu Jianbin, geleneksel tahvil ihraç kanallarına ek olarak, ev alacakları, ofis mülkleri, uzun vadeli kiralık daireler ve tedarik zinciri ABS dahil olmak üzere birçok varlık menkul kıymetleştirme yöntemini denedi.
Veri kaynağı: şirket raporu, fikir endeksi harmanlaması
Veri kaynağı: şirket raporu, fikir endeksi harmanlaması
Fikir endeksinden alınan eksik istatistiklere göre Sunshine City, 2018 yılında 37 milyar yuan sermaye kotasına ulaşan çeşitli çeşitlendirilmiş finansman araçları yayınladı.
Sunshine City, 10 Aralık'ta, şirketin tamamına sahip olduğu yurtdışı iştiraki olan Sunshine City Excellent Era International Co., Ltd.'nin 1.937,5 milyon HK $ tutarında bir yıllık üst düzey teminatlı tahvilin teslimatını tamamladığını duyurdu. Tahvil vadesi 10 Aralık 2019'dur. Tahviller Singapur Borsası'nda listelenecek ve tahvil gelirleri esas olarak mevcut borcu yeniden finanse etmek için kullanılacak.
Moody's, Sunshine City'nin hızlı büyümeyi ve yeni alanlara genişlemeyi desteklemek için yüksek kaldıraç ve büyük ölçekli arazi edinimleriyle kısıtlandığını söyleyerek B2 notu atadı.
Ancak Moody's, Sunshine City'nin arazi edinimlerinde daha temkinli bir yaklaşım sergilemesini bekliyor. Bu nedenle, önümüzdeki iki yıl içinde şirketin borç büyümesi yavaşlayabilir.
Veriler, Haziran 2018 sonu itibariyle Sunshine City'nin nakit bakiyesinin 33,3 milyar yuan olduğunu gösteriyor ki bu da yaklaşık 44,2 milyar yuan'lık kısa vadeli borçları geri ödemek için yeterli değil. Moody's, önümüzdeki 12 ay içinde şirketin yeniden finansman ihtiyaçlarını karşılayacak yeni finansmanı artırmak için işletme nakit akışını kullanmaya devam edeceğini tahmin ediyor.
Diğer bir deyişle, Sunshine City likidite ve finansal göstergeleri iyileştirmek için önümüzdeki 12 ila 18 ay içinde kısa vadeli borcunun yeniden finansmanını yönetecek, sözleşmeli satışlarda güçlü büyümeyi sürdürecek ve daha ihtiyatlı arazi edinim yöntemlerini benimseyecek.
Veri kaynağı: şirket raporu, fikir endeksi harmanlaması
Ancak Wu Jianbin'e göre, Sunshine City'nin mali durumundaki iyileşme, genel çevrenin etkisi nedeniyle henüz beklentilere ulaşmadı.
Verilere göre Sunshine City'nin ilk üç çeyrekte net kredi verme oranı 2017 sonunda% 252'nin altında olan% 208 iken finansman maliyeti% 7,9'a yükseldi.
Wu Jianbin'in planında Sunshine City net kredi oranı 2018 sonunda% 200'e düşürülecek,% 100 en iyi seviye, elbette bu iyi bir beklenti.
Kalbinde bir kaplan var, ancak kaldıraç oranını düşürmek uzun vadeli bir görev olacak.
A hisseli bir şirket olarak finansman kanalları sınırlıdır.Finans ortamının sıkılaşması ve piyasa aşağıya doğru gitmesi durumunda, fon tahsilatının güçlendirilmesi gayrimenkul şirketleri için en önemli fon kaynağı haline gelecektir.
Bu amaçla Wu Jianbin, Sunshine City'nin kalkınma odağı olarak "satış miktarını artırmak, tedariki sağlamak ve ödemeyi geri kazanmak" olarak sıraladı ve daha kısa vadeli ve hızlı arazi istedi. Verilere göre, Ocak ayından Eylül ayına kadar Sunshine City, geri ödeme oranı olarak yaklaşık% 80 ile toplam 59 milyar yuan aldı.Dördüncü çeyrekte, fon almaya ve yıllık geri ödeme oranını artırmaya odaklanmaya devam edecek.
Sunshine City, Wu Jianbin'in finansal becerilerini tam olarak kullanmanın yanı sıra kendisi için birçok dış yardım da buldu.
12 Mart'ta Sunshine City, gayrimenkul proje yatırımı, yeni endüstri yönleri ve diğer sermaye yatırımları konusunda kapsamlı bir işbirliği yapmayı planlayan Ping An Trust ile bir işbirliği anlaşması imzaladı. 2 yılda 36 milyar yuan sermaye işbirliğini tamamlaması bekleniyor. Sunshine City 18 Mayıs'ta Zhejin Trust ile bir sözleşme imzaladı ve bir yıl içinde 5 milyar sermaye işbirliği ölçeği için bir plan tamamlamayı planladı.
Kış ne zaman geçer?
Bazıları, Sunshine City'nin Country Garden'ı kopyalamak için "Shuangbin" i kazdığını söylüyor, ancak Zhu Rongbin'in görüşüne göre, Lin Tengjiao "Zhonghai Gene" den çok hoşlanıyor.
Görüş endeksi raporuna göre, 2018'de Sunshine City 150 milyar yuan'a ulaştı. Ancak, artık sadece 100 milyar yuan ölçeğinin peşinde koşmak uygun değil Sunshine City'nin amacı gerçekten büyük bir işletme kurmak.
Lin Tengjiao'nun kendi sözleriyle, bir patron olarak, sormaktan başka hiçbir şey yapmamak kolay değildir, ancak profesyonel yöneticilere yeterince güç ve güven verir.
"Shuangbin" geçen yıl Sunshine City'i yeniden yapılandırmakla meşguldü ve ister çekirdek yönetim, organizasyon yapısı, bilgilendirme veya şirketin genel stratejisi olsun her şey yenidir.
Ölçek ve yıldız yöneticilerindeki artış, dış dünyanın da Sunshine City'yi yeniden değerlendirmesine neden oldu.Ancak Wu Jianbinin gözünde Sunshine City hala küçük bir işletme ve hızlı ciro eksikliği şu anda en büyük endişeleri. Tedarik, çıktığı sürece satılacak. "
Çoğu emlak şirketi gibi Wu Jianbin de yüksek ciroların önemi konusunda hiçbir şüpheye sahip değil ve daha da aşırı: "Gayrimenkul işletmelerinin cirolarının yüksek olması gerekiyor. Gayrimenkulün en büyük riski ciroların çok yavaş olması. Ciro yüksek olduğu sürece iyi bir şirket. "
Bununla birlikte, Zhu Rongbin'in dediği gibi, Güneş Işığı Şehrine saldırmak "her gün yemek ve içmek" gibidir.Sonunda, "üç tepe" olmadan yapmak zor. Görüş endeksi araştırması, geçtiğimiz 2011-2014 ile karşılaştırıldığında, Sunshine City'nin nakit parasının kısa vadeli yükümlülüklerini karşılama oranının 2017'de 0,31'e yükselmesine rağmen, son iki yıla göre azaldığını ortaya koydu.
Toplam kısa vadeli yükümlülükler açısından, Sunshine City'nin 2017 sonunda toplam kısa vadeli yükümlülükleri, yıllık% 124.53 artışla 117.097 milyar yuan idi; bunun bir yıl içinde vadesi gelen kısa vadeli krediler ve cari olmayan yükümlülükler yaklaşık 48.521 milyar yuan, yıllık% 163 artış. 2018'in ilk yarısı itibariyle Sunshine City'nin toplam cari borçları 118.6 milyar yuan idi.
Borçla ilgili olarak, Zhu Rongbin asla çekinmez: "En çok nakit akışı konusunda endişeliyim. Daha yüksek bir borç, şirketin yüksek bir seviyede geliştiğini gösterir. İyi bir varlık olduğu sürece, onu satın almak için borç almaktan korkmuyorum, ancak anahtar nakit akışının durdurulamamasıdır. Paran varsa, yeterince param olduğundan emin olmalısın. "
Geçtiğimiz 2018'de Zhu Rongbin kendisine ve şirkete 90 puan gibi yüksek bir puan verdi: "Grup liderlik ekibimiz çok eksiksiz, ancak orta ve taban arasında hala bir boşluk var ve inşa edilmesi bir veya iki yıl alacak."
Sunshine City, "Double Bin" in iki kozu ile bir "Rüya Takımı" oluşturmak için çok çalışıyor, Lin Tengjiao tüm ağırlıklara bahse girmeye hazır.
Lin Tengjiao geçenlerde etkinliğe katılırken, gerçek kışın henüz gelmediğini ve birçok şirketin şimdiden geçemediklerinden şikayet ettiğini söyledi. Ama hiçbir kışın geçmeyeceğine inanıyorum.
Ancak Zhu Rongbin ve Wu Jianbin, Sunshine City'yi soğuk kış boyunca yönlendirmek için çok fazla gün ve gece harcamak zorunda.
