Yukarıdan ikinci uyarı! Ekonomik mantık değişti, emniyet kemerinizi bağlayın!
Kriz yaklaşıyor.
"Gayrimenkul hisse senetleri ve tahviller satış çılgınlığı yaşadı!"
"Bazı bankalar gayrimenkule yatırım yapmayacaklarını söylüyor!"
"Tianjin'in en büyük emlak şirketinin 100 milyar yuan borcu var!"
"Borç miktarının ödenmesi gerekiyor! Geliştirici temerrüde düşme yolunda!"
Sermaye piyasası çalkantılıydı ve emlak şirketleri bir gecede gözden düştü.
Bununla birlikte, çoğu insana ait olan "emlak piyasası" hiç soğuk hissetmez ve sıcak kalır.
Büyük miktarda parayla evler için sıraya giren insanlar, Shenzhen karnavalı, Hangzhou'nun evlere koşması, Chengdu sigortası ... "Ev satın alma kısıtlamaları aslında gevşedi, ikinci sıra yağma çılgınca, tuhaf bir 'ev kıtlığı' geliyor!"
O kadar tuhaf ki on binlerce insan evlerini soyup kıtlığa neden olurken, gayrimenkul işletmeleri de sermaye tarafından reddediliyor?
Mevcut emlak piyasasını hissedin, tahmin etme, baştan çıkarma, şans eseri, öfke, korku, huzursuzluk ... karmaşık duygular bu süper tiyatroyu dolduruyor.
aslında, Herhangi bir büyük politika oyunu en bayat ve karmaşık aşamaya ulaştığında, çelişkiler ve çatışmalar her zaman en dramatik şekilde sahnelenecektir.
Şu anda neredeyse bu kadar.
Bu kritik dönemde, bazı yargılar temelde açıktır:
1. Emlak piyasası oyunu en zor testere aşamasına girdi.
2. Sermaye zincirinin kırılmasının krizi ortaya çıkıyor ve önümüzdeki üç ay emlak şirketleri için yüksek riskli bir dönem olacak.
3. Anakara Çin'deki nadir gayrimenkul borç temerrüdü patlak verebilir ve bu temerrüt dalgasının doruk noktasıdır.
Işık yanıp söner ve kırmızı ışık yanar!
Yarım ay içinde, Çin'in en yüksek mali denetimi, piyasaya iki açık ve ciddi uyarıda bulundu.
Merkez Bankası Başkanı Yi Gang, "Financial Street Forum Yıllık Toplantısı" nda şunları söyledi: Yatırımcılar, kendini beğenme ve kendini riske atma kavramını oluşturmalıdır. Gökyüzündeki pasta asla olmayacak. Birisi size (bir ürünün) bir sermaye koruması ve çift haneli bir getirisi olduğunu söylerse, yapmalısınız Dikkatli ol.
15 Mayıs'ta, Yi Gang'ın doğrudan lideri Liu H, "CPPCC Sistematik Finansal Risk Önleme Sistemi Özel Konferansı Üzerine Mükemmelleştirme Ulusal Komitesi" nde dört anlamlı cümle daha söyledi:
İş yapmak sermaye gerektirir,
Ödünç aldığım parayı geri ödemeliyim,
Yatırım risk almayı içerir,
Kötü şeyler yapmanın bir bedeli vardır.
İki liderin uyarıları ortak bir arka planı paylaşıyor: kaldıraç kaldırma, finansal riskleri önleme ve katı ödemeyi bozma.
fakat İki uyarı tam olarak aynı "izleyici kitlesine" yönelik değildi. Yi Gang'ın uyarısının hedefi, çoğunlukla sıradan yatırımcılar. Liu H'nin uyarıları esas olarak kurumsal patronlar ve tabii ki sıradan yatırımcılar.
"Sermayesi olmayan" ve boş eldivenli beyaz kurt işini yapan ve hatta düzenleyicileri suya sürükleyen "büyük adamlar", bazıları yeni mahkum edildi ve bazıları "bedelini ödemek" üzere. "Bedel ödemek", "farklı kötü şeyler yapmaktan" iki türe ayrılır - biri cezai sorumluluk taşımak, diğeri ise borçları kapatmak için mal varlığını satmaktır.
Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, Çin'de üç tür katı ödeme olmuştur.
Birinci tip "katı ödeme", "katı ödeme" nin orijinal anlamıdır. Yatırım kurumları (bankalar, tröstler, sigorta veya işletmeler gibi) yatırımcıların parasını (banka finansmanı, tröstler, tahviller vb. Yoluyla) alarak yatırımda kayıplara neden oldu. Ancak zararı kapatmak için veya "utanmayı göze alamadığından" (utanarak, gelecekte borç almak zor olacaktır) vaat edilen gelir ve anapara yatırımcılara iade edilir.
Bazıları şöyle diyebilir: Buna Tongsou Wuyu deniyor, iyi değil mi? Ancak sorun şu ki, katı itfanın arkasında, genellikle tipik bir "saadet zinciri" olan yasadışı bir "fon havuzu" operasyonu yatıyor. Sonunda, bir finansal kargaşayı tetiklemesi çok muhtemeldir, bu da toplam temerrüde yol açar ve yatırımcılar paralarını kaybeder.
Bu nedenle katı ödeme, yatırımcıların dikkatlerini kaybetmelerine neden olacak bir narkotiktir. Aynı zamanda, fonların fiyatı yanlış bir şekilde yükselir ve varlık balonları yükselir ve sonunda reel ekonomi yavaş yavaş "boğulur". Bu nedenle, katı ödemenin kaldırılması gerekir.
İkinci Katı ödeme, emlak piyasasında "her zaman para kazanmaktır". Emlak piyasasının uyarıcı dalgaları ve düzenlenmesi, nihayetinde neredeyse tüm ev alıcılarının yüzeyde "para kazanmasına" neden oldu. Ciddi nüfus kayıplarının yaşandığı dördüncü ve beşinci sınıf şehirlerde bile konut fiyatları ikiye katlanıyor.
Emlak piyasasının "katı ödemesi" aynı zamanda kaynakların yanlış tahsis edilmesine yol açacak ve nüfus kaybının olduğu bölgelerde birçok "hayalet ev" ve "hayalet şehir" ortaya çıkmasına neden olacak büyük bir risk anlamına da gelir. Bir tahmin yapmak için buradayım: Üçüncü, dördüncü ve beşinci kademe şehirlerde emlak piyasasını canlandırmak için "para akıtma reformunu" kullanmaya devam edersek, birkaç yıl sonra, küçük ve orta büyüklükteki şehirler "hayalet kasabaları ve perili evleri havaya uçurmak" için çaresiz eylemlerle dolu olacak. Pek çok insanın yatırımı er ya da geç silinecek.
Okuyucular genellikle emlak piyasası hakkında daha çok şarkı söylediğimi düşünüyor. Aslında Çin'deki 2.000'den fazla şehir ve ilçede, sadece% 5'ten daha az yatırım değeri konusunda iyimserim ve şehirlerin diğer% 15'indeki evlerin değerinin de korunabileceğine inanıyorum. Şehirlerin kalan% 80'i için (çoğunlukla nüfus kaybı olan üçüncü, dördüncü ve beşinci katman şehirler), derin endişelerim var. Gelecekte bu şehirlerdeki evlerin yarısından fazlası yıkılıp satılacak. İnanma, sadece yürü ve izle.
Üçüncü katı ödeme türü, imtiyazlı işletmenin borcunu geri ödemesine gerek olmadığını düşünmesidir. 100 milyar veya trilyon düzeyinde bir işletme haline geldikleri ve iyi büyüme yetkilileri olduğu sürece, "başarısız olmak için büyük" olmanın yeterli olduğunu ve hükümetin onları destekleyeceğini ve bankaların eski kredileri yeni kredilerle değiştireceğini düşünüyorlar. Sonsuza dek tartışarak özel bir jetle uçabilirler.
Gerçekler, birçok sözde "ayrıcalıklı işletmenin" geçen yıl veya daha fazla sürede "derilerini döktüğünü" kanıtladı. Çünkü hükümetin yolsuzluğu azaltma ve yolsuzlukla mücadele çabaları artıyor.
Üç tür "katı ödeme" hepsi tarihte şekillenmiştir ve şimdi "kırılma" ile karşı karşıyadır. Bunların arasında birinci ve üçüncü daha kolay, ikincisi biraz daha zor.
Merkez Pekin'de emlak piyasasının düzenlenmesi, politika güçlü olduğu sürece, rakipsiz emlak piyasası ve kontrol edilemeyen konut fiyatları olmayacağını kanıtlıyor. Ancak, tek başına idari tedbirler sorunu yalnızca bir süreliğine çözebilir ve gelecekte kolayca toparlanacaktır. "Değerli emlak piyasasını" (Huanjing gibi) zorla bastıran ve "değersiz emlak piyasasını" (Ortabatı'daki dördüncü ve beşinci katman şehirleri gibi) zorlayan politikalar ve gelecekte sorunlar kaçınılmaz olarak ortaya çıkacaktır.
Her halükarda, üst yönetimin sadece yarım ay içinde yaptığı iki uyarı dikkate değerdir.Sıradan yatırımcılar için:
Birincisi, "sermayeyi garanti eden ve yüksek getiri vaat eden" çeşitli mali ürünlere özellikle dikkat etmeliyiz. Açgözlü olduğunuz şey ödüldür ve diğer tarafın planları sizin müdürünüzdür. Bu tür bir yatırımınız varsa, erkenden geri kazanmanız gerekir.
İkinci olarak, emlak konusunda spekülasyon yapmayın. Sözde emlak spekülasyonu, kısa vadede konut fiyatlarındaki hızlı artıştan yararlanma umuduyla aşırı kaldıraç anlamına geliyor. Bu bir spekülasyon, yatırım değil. "Nüfusun sürekli arttığı üst düzey şehirlerde yüksek kaliteli konut" yatırım değerine sahiptir, bu da orta ve uzun vadeli (5 yıldan fazla) yatırım anlamına gelir. Konut fiyatlarının kısa vadeli (1-2 yıl) eğilimini tahmin etmek zor çünkü politika değişebiliyor, şu anda bir ev satın almaktan fazla kaldırmayın, aksi takdirde para kaybetmek kolay olacaktır.
Aşırı kaldırıp kaldırmadığınızı nasıl ölçersiniz? Anahtar, 5 yıllık bir ipoteğe devam edip edemeyeceğinize bağlıdır. Son 5 yıllık ipoteği garanti edebilme yeteneği büyük bir sorun değil.
Üçüncüsü, borsa veya emlak piyasasındaki katı ödemeyi kırmanın etkisi nedir? Elbette olumlu çünkü hükümetin borsaya ve emlak piyasasına para çekmesi ve "fon aracısını" sıkıştırması.
Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki emlak piyasası şu anda "para seçiyor". Talepte bulunanlar ve gelişme olanlar içeri girebilir. Spekülatif yatırım için eşik çok yüksektir. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin çoğunda emlak piyasası ve borsa, eşiğin çok düşük olduğu, ancak çok fazla paranın gitmeye isteksiz olduğu ikinci kademe şehirlere benzer şekilde "para kapıyor".
Finansal riskler hayal gücünün ötesinde! 9 büyük veri ve 3 büyük açıdan gerçeği görün!
Son zamanlarda, merkezi hükümet finansal sistemdeki riskleri önlemeyi defalarca vurguladı. Ulusal mali güvenliğin sağlanması, Merkez Komite Siyasi Bürosu tarafından toplu öğrenmenin zirvesine ulaştı. Xinhua Haber Ajansı, finansal risk yönetimini vurgulayan birkaç makale yayınladı. Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu ve Çin Sigorta Düzenleme Komisyonu aktif olarak yukarıdan aşağıya risk araştırmaları yürüttü.
Merkez Konferansı, nadiren "finansal güvenlik" üzerinde durur ve politika düzeyi, finansal risklerin önlenmesine bu kadar büyük önem verir. Büyük hamlenin arkasında, finansal risklere yansıyan reel ekonominin işleyişinin finansal sektöre aktardığı baskı var.
Çok saçma değil, Mi Kun 9 büyük veri, 3 büyük perspektif derledi. Şu anda mevcut verilerden yola çıkarak, finansal sistemin riski hayal gücünün ötesinde.
Borç riski
Kurumsal sektör kaldıracı
Şirketler sektörünün kaldıraç oranı son iki yılda önemli ölçüde arttı ve buna korkutucu bir "kara mayını" demek abartı olmaz.
Haziran 2016'da, Çin'in kurumsal borcunun ölçeği 118,8 trilyon yuan idi ve bu, GSYİH'nın% 167,6'sı olan dünyanın en büyüğü idi.
Konut sektörü kaldıracı
Son iki yılda gayrimenkulde yaşanan patlama ile birlikte konut sakinlerinin kaldıraç oranı çok artarak% 40 + 'a ulaştı. Veriler 2016'yı göstermiyor. Geçen yıl gayrimenkulün popülerliğinin ve konut sektörünün kaldıraç oranı verilerinin daha da artacağı düşünülebilir.
Finansal kurumların kaldıraç oranı
Halka açık verilerden, son iki yılda şirketler kesimi, finans kurumları ve yerleşiklerin kaldıraç oranlarının arttığını görebiliyoruz. Özellikle% 160 + gibi yüksek oranlarda olan şirketler kesim borcu büyük risklerle karşı karşıyadır.
Reel faiz oranı yükseldi
M2'deki ticari konut satışlarının oranı
2015 yılı başından itibaren yeni ticari konut satışları / yeni M2 oranının tarihin en yüksek seviyesine ulaştığı açıkça görülmektedir. 2016'da yeni ticari konut verileri yaklaşık 3 trilyondu ve yeni M2 yaklaşık 12 trilyondu ve yaklaşık% 25'ini oluşturuyordu.
Gayrimenkul satışlarının yeni fonlar üzerindeki emilim etkisi çok büyük. Sosyal finansman zorluklarına neden olması kaçınılmazdır.
Banka kabullerinde artış
İskonto edilmemiş banka kabul bonolarının oranındaki artış, piyasanın artan faiz oranları beklentisi içinde olduğunu gösterebilir.
Gerçek özel borç verme oranı
Fiili özel borç verme faiz oranı son üç ayda önemli ölçüde arttı ve 2014 düzeyine dönmeye yakın.
Yeni güven kredisi
Sosyal finansman ölçeğinde güven kredilerinin oranı önemli ölçüde artmıştır.
Güven kredisinin daha doğrudan yatırım niteliğine sahip bir tür kanal kredisi olduğu açıklanmalıdır. Sıradan banka kredisi faiz oranlarının nispeten düşük riskinden farklı olarak, teminat kredilerinin kanal maliyeti, kanal paydaşlarının katılımı nedeniyle kapsamlı fon maliyetini arttırır.Mali risk değiştiğinde ve transfer edildiğinde, risk proje talep tarafı tarafından üstlenilir.
Dolayısıyla, güven kredisi oranının artması finansal risklerin artması anlamına geliyor.
Kurumsal tahvil ölçeği
Vakıf kredilerinin oranındaki önemli artışla karşılaştırıldığında, şirket tahvillerinin ölçeği, tahvil ihracı yoluyla kurumsal finansmanın zayıflamasını yansıtacak şekilde tarihsel en düşük seviyelere yakın olarak önemli ölçüde düşmüştür.
Yukarıdaki durum, basit bir karar verilebileceğine, yani ticari faaliyetlerde doğrudan finansmanın zor olduğuna, reel faiz oranlarının yükseldiğine ve borç finansman ortamının kötüleştiğine işaret etmektedir.
Büyük varlık yönetimi ölçeği
Varlık boyutu
Yukarıdaki grafik, menkul kıymet şirketlerinin varlık yönetimi ölçeğinin son iki yılda iki katına çıktığını açıkça göstermektedir. Aynı zamanda, varlık yönetimi şirketinin patlak veren turp bölümü olayı, devasa servet yönetimi fonlarının yönetimindeki boşlukların buzdağının yalnızca ucunu ortaya çıkardı. Varlık yönetimi fonlarının gerçek kullanımı ve hedefi büyük güvenlik riskleri oluşturur.
İnternet finans yönetiminin patlayıcı büyümesi
İnternet finans yönetimi de hızlı bir büyüme yaşadı. Bununla birlikte, buna karşılık gelen politika, İnternet finansmanının iyi düzenlenmemesidir. Çin'in İnternet mali denetiminde bariz boşluklar var ve hala bir düzensizlik ve barbarlık durumunda.İnternet finansmanının yol açtığı yeni yasadışı kaynak toplama, dolandırıcılık ve kaçak olaylar sık sık meydana geldi.
2016 yılında, menkul kıymet şirketlerinin varlık yönetimi ölçeği 18 trilyon RMB'ye ve İnternet varlık yönetimi ölçeği 3 trilyon RMB'ye ulaştı. 2016'da Çin'in GSYİH'si 74 trilyondu. Orantılı olarak bakarsanız, bu kadar büyük miktarda fon, eğer denetim uzun süre net değilse ve gerçek veriler bilinmiyorsa, şüphesiz finansal sistemde görünmez bir bomba olacaktır.
sonuç olarak
Mevcut finansal sistem:
1. Kurumsal borç oranı ve yerleşiklerin kaldıraç oranı hem tarihi yükseklerde;
2. Yüksek kaldıraç oranı, riskler geldiğinde dalgalanmaya dayanma gücü zayıf;
3. Yeni M2'deki yeni emlak satışlarının oranı tarihi yüksekliğe geri döndü; daha fazla likidite emildi
4. Finansal olmayan şirketler doğrudan finansman konusunda zorluk çekiyor, reel faiz oranları yüksek kalıyor ve kurumsal borç finansmanı ortamı kötüleşiyor;
5. Varlık yönetiminin ölçeği çok büyük ve politika denetimi yetersiz;
Karşılaşılan riskler:
1. Reel faiz oranı yükselmeye devam ederse ve şirketin karlılığı yetersizse, şirketin borcunun geri ödenemeyeceğini, şirketin doğrudan finansmanı için teminat olarak kullanılan varlıkların (öz sermaye, gayrimenkul) kesinlikle ortaya çıkacağını hayal edin. Bir dizi mali soruna neden olan zor geri ödeme (borcu geri ödemek için teminat satışı) felakettir ve hayal edilemez.
2. Yüksek kaldıraç oranı, fiyat dalgalanmalarına dayanma becerisinin zayıf olduğu anlamına gelir. Konut sakinlerinin kaldıraç oranını bir örnek olarak ele alırsak, firmanın sert itfası emlak fiyatlarında şiddetli dalgalanmalara neden olursa, sakinlerin servet toleransı büyük ölçüde vurgulanacaktır. Örneğin,% 20'lik bir peşinat 5 kat daha fazla kaldıraçtır (gerçekte, bazı kaldıraçlar daha yüksektir) Mülk fiyatı% 20 düştüğünde, konut sakinlerinin peşinatları tamamen iskonto edilecek ve ev tamamen negatif öz sermaye haline gelecektir.
3. Varlık yönetiminin ölçeği çok büyük olan 21 trilyon yuan'dır.Karşılaştırıldığında, Çin'in 2016'daki yeni M2 ölçeği 12 trilyon yuan ve yıllık GSYİH 74 trilyon yuan idi. Ne kadar varlık yönetimi fonu transfer edildi, suistimal edildi ve hatta çalındı? Sonuçlar düşünülemez. Örneğin, yalnızca 60 milyar olsa bile, vilayet düzeyindeki bir şehrin toplam yıllık GSYİH'sına eşittir.
Ve bunlar sadece görebildiğimiz veriler. Bankalar arası iş riskleri, takipteki kredi riskleri, finansman platformu riskleri, çapraz finansal iş riskleri, varlık yönetimi ve acente satış iş riskleri vb. Gibi göremediğimiz şeyler de vardır. İşin gerçek verileri ve ölçeği bizim tarafımızdan bilinmemektedir.
Finansal sistemde risklerin önlenmesi acildir!
Kısacası 2018, "akıllı paranın" "kafası karışmış parayı" soyup öldürmesi için önemli bir yıl ... Sıradan insanların daha muhafazakar ve temkinli olması daha iyi.
