g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Shimao "en yüksek binayı" inşa etmek için 50 milyar harcadı! Emlak şirketleri ufuk çizgisi için gizli risklerle rekabet ediyor

Yukarı tıklayın Mavi kelime , Dikkat 21 Haziran ~

Ekonomik hayatta her şeye adım atın

Giriş: Kısa bir süre önce Shimao, Shenzhen, Longgang'da 700 metrelik Shenzhen-Hong Kong Uluslararası Merkezini inşa etmek için 50 milyar yatırım yapacağını duyurdu ve tamamlandıktan sonra, ülkenin mevcut en yüksek binası olan 632 metrelik Şangay Kulesi'ni geçecek.

Pek çok müteahhit süper yüksek binalar inşa etmeye isteklidir ve arazi satın alırken, sermaye zinciri riskleri ve bitmemiş ürünler gibi arkasındaki birçok gizli riski görmezden geliyor gibi görünmektedir.

Menşei 21st Century Business Herald (ID: jjbd21)

Muhabir Zhang Xiaoling, Li Yang

Düzenleme Zhang Weixian

Modern şehirlerdeki gökdelenler, bir şehrin rekabet gücünün ve Çinli geliştiricilerin hedefinin sembolüdür.

Çin'in ekonomik açıdan en dinamik şehri Shenzhen, Jingji 100 Kulesi ve Ping An Finans Merkezi'nden bu yana pek çok gökdelen inşa etti ve planladı; Jingji ve Kaisa gibi yerel geliştiricilerin yanı sıra yabancı Shimao Real Estate de buna katıldı. Saha manzarası yarışması.

Xiamen'in simgesi olan Shimao Kulesi'nin ikiz kuleleri. Resim kaynağı: IC fotoğrafı

Kısa bir süre önce Shimao, Shenzhen, Longgang'da 700 metrelik Shenzhen-Hong Kong Uluslararası Merkezini inşa etmek için 50 milyar yatırım yapacağını duyurdu ve tamamlandıktan sonra, ülkenin mevcut en yüksek binası olan 632 metrelik Şangay Kulesi'ni geçecek.

Cesur sözler söyleyen kişi Shimao değildi.

Shenzhen'de hala planlanan birkaç süper yüksek bina var; daha fazla Bir iki Kademe şehirlerde, Kingkey, Grönland, Baoneng ve Wharf gibi geliştiriciler de birçok süper yüksek binanın geliştirilmesini devraldı.

Küresel bir bakış açısıyla, süper yüksek binaların inşası zor bir iştir ve tamamlanması genellikle on yıldan fazla sürer.

Gayrimenkul şirketleri "en yüksek binayı" geliştirmek ve inşa etmek için rekabet ettiklerinde, sadece sermaye çökelmesi ve inşaat gibi sorunlarla değil, aynı zamanda planlama değişiklikleri, tamamlanmamış kapanmalar ve aşırı tedarik gibi gizli risklerle de uğraşmak zorunda kalırlar.

"En yüksek bina" hayali

Shimao gibi birçok geliştiricinin kalplerinde "en yüksek bina" hayalleri vardır.

Aralık 2017'de Shimao, Shenzhen Longgang Universiade New City arsasını toplamda 24 milyar yuan ve toplam 13 inşaat alanıyla kazandı. 6.4 700 metre yüksekliğinde süper kompleks bir Shimao Shenzhen-Hong Kong Uluslararası Merkezi inşa edilmesi planlanıyor.

Bundan memnun olmayan Shimao, 2018'in başında 18 rezerv fiyatı belirledi. 73 Yi, Pingshan'ın merkez bölgesindeki arsayı aldı ve 300 metreden daha düşük olmayan bir bina planladı.

Buna ek olarak, Shimao, henüz kullanıma girmemiş olan yaklaşık 300 metre uzaklıktaki Shimao Qianhai Merkezi'ni inşa etmek için 2013 yılında 2,433 milyar yuan karşılığında Qianhai Ticari Ofis sitesini satın aldı.

Kentsel simge yapıların yüksek katlı projeleri, Shimao'nun son yıllardaki önemli kurumsal stratejilerinden biridir.

Kamuya açık bilgiler, Shimao'nun Shenzhen'de yüksek binalar inşa etmek için büyük miktarda parayı parçalamanın yanı sıra, Şangay, Xiamen, Fuzhou, Nanjing ve diğer yerlerde inşaat veya planlama aşamasında olan ve hepsi 300 metreden yüksek olan süper yüksek binalara sahip olduğunu gösteriyor.

Süper yüksek ve gökdelen binalara odaklanan bir başka geliştirici ise Grönland Grubu. 636 metrelik Wuhan Grönland Merkezi, 518 metrelik Dalian Grönland Merkezi ve inşa edilmesi planlanan 468 metrelik Chengdu Grönland Merkezi, bölgede ve hatta ülke çapında simgesel yapılar olacak.

Bununla birlikte, Shimao, Shenzhen'de bile, Shenzhen'de ve ülkenin en yüksek binasında gelecekteki birçok rakiple karşı karşıya.

Resim kaynağı / resim böcek yaratıcı

Temmuz 2018'de, Shenzhen Caiwuwei'nin kentsel yenileme planı, Jingdu Hotel arsasının 700 metre yükseklikte inşa edildiğini ve Huanyu Binası arsasının buna uygun olarak inşa edildiğini gösterdi. 64 2 metre yapı.

Bu, eski Shenzhen'in en uzun bina geliştiricisi olan Jingji'nin Shenzhen silüeti için rekabete katılmaya devam edeceği anlamına geliyor.

Shenzhen, Luohu, Nanshan, Longgang, Buji ve Futian'ın birçok bölgesinde inşaat veya planlama aşamasında olan çok katlı projeler var.

İlgili eski reform planına göre, Luohu Lake Bay bölgesi dünyanın en büyük Burç Halife'sini aşan 830 metrelik bir göl beta inşa edecek; Phuket ayrıca 680 metre yüksekliğinde bir Bukit inşa edecek, ancak henüz net bir resmi onay yok. .

Dünya Yüksek Binalar ve Kentsel Habitat Derneği'nin (CTBUH) standartlarına göre, 300 metrenin üzerindeki binalar süper yüksek binalar olarak kabul edilir. Şu anda, Shenzhen'de planlanan ve yapım aşamasındaki en az 18 süper yüksek bina (konut dışı) var, bu da en süper yüksek binalara sahip şehir.

Shenzhen'in dışında, geliştiriciler ufuk çizgisi için şiddetli bir rekabet başlattı. Bir iki Birçoğu 600 veya 700 metreden yüksek olan kademeli şehirlerde inşaat ve planlama aşamasında olan çok sayıda yüksek katlı proje var ve bu da onların dünyanın bir numarası için rekabet etme isteklerini vurguluyor.

Resim kaynağı / resim böcek yaratıcı

Chengdu, Tianfu Yeni Bölgesi'ndeki Xinglong Gölü yakınlarında, Panda Binası adlı 677 metre yüksekliğindeki "Çin'in en yüksek binasını" inşa etmeye hazırlanıyor.28 Kasım 2017'de China Overseas Land & Investment Co., Ltd. arazi fiyatı için metrekare başına 3698 yuan ödedi. , Toplam fiyat 4,79 milyar yuan ve ticari kendi kendine tutma oranı% 100 kazanıldı.

Shenzhen Luohu Gölü Beta ve Longgang Shenzhen-Hong Kong Uluslararası Merkezi'ne ek olarak, planlanan 700 metre veya daha fazla yükseklik, şu anda yapım aşamasında olan ve planlanan yüksekliği 729 metre olan Suzhou Zhongnan Merkezi'dir.

"Yüksekte soğuk değil"

"En yüksek bina" ve "şehir simgesi" nin gelişme patlaması genellikle hükümet Yatırımı ve tercihli arazi kullanımını teşvik edin; geliştiriciler arazi edinirken süper yüksek binalar inşa etmeye istekli olsalar da, arkasındaki birçok gizli riski görmezden geliyor gibi görünüyorlar.

Resim kaynağı / resim böcek yaratıcı

Yükü ilk taşıyan sermaye zinciri riskidir. Süper yüksek binalar, özellikle kentsel simge yapıların "en yüksek binaları" genellikle birkaç yıl dayanır ve yeterli mali destek gerektirir.

Örneğin, Şangay Dünya Finans Merkezi projesinin geliştirilmesi 14 yıl sürdü; Suzhou Oriental Gate'in ana projeyi tamamlaması 11 yıl sürdü; Shenzhen Ping An Finans Merkezi de tecrübeli Yedi veya sekiz Yıllar süren gelişim.

Temmuz ayının başında, Suzhou Zhongnan Merkezi'nin birkaç günlüğüne geçici olarak askıya alındığından şüphelenildiğine dair söylentiler vardı. Nedeni inşaat ve finansmanla ilgiliydi. Ancak bir önceki plana göre projenin 2021 civarında tamamlanması bekleniyor.

E-House Think Tank Araştırma Merkezi Direktörü Yan Yuejin,

Süper yüksek katlı binaların çoğu, alışveriş merkezlerini, ticari binaları ve konut binalarını, otelleri vb. Bütünleştiren kentsel komplekslerdir ve kendi içlerinde büyük miktarda "fon yağışına" sahiptir;

Ek olarak, süper büyük projelerin geliştirilmesinde sermaye zinciri riskini artıran birçok belirsizlik vardır.

Örnek olarak Shimao'yu ele alalım: Son yıllarda, Shimao güçlü bir şekilde süper yüksek binalar ve otel işletmeleri geliştirdi ve bunların çoğu, büyük miktarda fon yatıran ve giderek artan işletme baskısı olan kendi kendine yeten bir şirket.

Mali rapora göre, 2018'de Shimao'nun toplam borcu yıllık 71.4 milyar yuan artarak 272.317 milyar yuan'a, net borç oranı ise yıllık 0.5 puan artışla% 59.4'e yükseldi. Bu yılın ilk yarısında, Shimao da pek çok yatırım, birleşme ve satın alma gerçekleştirdi ve toplam borç ve net borç oranının artmaya devam etmesi bekleniyor.

Xie Zong Strategic Management Group'un kurucu ortağı Huang Lichong,

Geliştiriciler süper yüksek binalar inşa etmek istiyorlar ve proje teknik olarak sorun değil, ancak tek bir geliştiricinin o kadar fazla fonu olmayabilir ve önce projeyi imzalama ve sonra diğer geliştiricilerle işbirliği yapma olasılığı göz ardı edilmiyor.

Ayrıca, yatırım getirisi açısından en yüksek binanın çoğu zaman en iyisi olmadığına dikkat çekti.Genellikle bina ne kadar yüksekse işletme maliyeti de o kadar yüksek olur ve bu da gelecekte mülk sahipleri üzerinde çok fazla maliyet baskısı yaratacaktır.

Finansman sorunlarına ek olarak, uzun inşaat süresi ve en yüksek binanın inşaatının zorluğu nedeniyle, bazı beklenmedik riskler genellikle ortada ortaya çıkarak askıya alınmaya ve hatta arızaya yol açar.

Örneğin, Ocak 2016'da, Hefei Baoneng Şehri ofis binası kümesi-Baoneng Küresel Finans Merkezi inşaata başladı. Yükseklik 565 metreye ulaşacak, ancak henüz tamamlanmadı, bu da 2017'de "yeni çevre koruma gerekliliklerinin" acil olarak askıya alınması için uygun. Bitti.

Tarihsel olarak, birkaç yıllık inşaattan sonra tamamlanamayan ve bitmemiş sonuçlara neden olan bazı süper yüksek katlı projeler de olmuştur.

Tamamlandıktan sonra, şehirdeki ofis binalarının arzından etkilenen, "en yüksek bina" olsa bile, kiralanamayacağı veya piyasanın karşılayamayacağı utancıyla karşılaşacaktır.

Shenzhen'de, A sınıfı ofis binalarında aşırı arz oldu.

Colliers International'ın 2019'un ilk yarısı için Shenzhen A Sınıfı Ofis Pazarı Raporu, Shenzhen'deki A Sınıfı ofis binalarının mevcut ortalama boşluk oranının% 23,3 ile yeni bir yüksekliğe ulaştığını ve Qianhai'deki en yüksek alanın% 65,7'ye ulaştığını gösteriyor.

Rapora göre, Shenzhen'in A Sınıfı ofis emlak piyasası aşırı arz dönemine girmek üzere.Qianhai'deki büyük miktarda yeni arz, şehrin boşluk oranını artıracak ve 2022'de% 30'a yakın bir zirveye ulaşacak.

Bu bağlamda, Yan Yuejin, süper yüksek binalara ve simgesel yapılara yatırım yapma sürecinde, gayrimenkul şirketlerinin mali politika kontrolü ve finansmanı ile ilgilenmek için mevcut proje bütçesi temelinde bütçelerini mümkün olduğunca yaklaşık% 30 artırmaları gerektiğini öne sürdü. Çevrenin sıkılaştırılması ve düzensiz sermaye akışı gibi riskler.