Düşünce Tankı | Sahil Kapmaktan Derin Yetiştirmeye: Emlak İşletmelerinin Hücum ve Savunma Yolu
Ülkenin modern bir metropol bölgesini yetiştirmesi ve geliştirmesi bağlamında, Pekin-Tianjin-Hebei, Yangtze Nehri Deltası ve Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi, Çin ekonomisinin üç ana motoru haline geldi. Bunların arasında, kuzeydeki en dinamik, en açık ve en kalabalık metropol bölgesi olan Pekin-Tianjin-Hebei, doğal olarak emlak şirketlerinin rekabet edebilecekleri stratejik bir yer haline geldi.
Geçtiğimiz iki yıldaki sıkı kontrol, Pekin-Tianjin-Hebei emlak piyasasının hızla soğumasına neden olsa da, Pekin-Tianjin-Hebei koordineli kalkınma stratejisi altındaki politikalar, bölgesel ekonomiye güçlü bir ivme kazandırdı. 2019'un başında, Hebei Xiong'an Yeni Bölgesi'nin ana planı ve Pekin Şehri Alt Merkezinin ayrıntılı düzenleyici planı birbiri ardına yayınlandı ve Pekin-Tianjin-Hebei bir gövde ve iki kanat geliştirme modelinin ilk oluşumuna işaret ediyor, ulaşım, endüstri, kamu hizmetleri ve kentsel operasyon garantileri dahil. İyileştirmeler, gayrimenkul sektörünün gelecekteki gelişimi için yeterli ivme getirecek ve aynı zamanda emlak şirketlerine büyük bir cazibe getirecektir.
Önde gelen emlak şirketlerinin ve arazi rezervlerinin son yıllarda bölgesel yerleşim planındaki değişiklikler açısından, "metropol alanını derinlemesine sürmek", önde gelen emlak şirketleri için önemli bir stratejik seçim haline geldi.Bunların arasında, Pekin-Tianjin-Hebei, emlak şirketlerinin yerleşim planının hala en önemli önceliğidir.
Shigekura Beijing-Tianjin-Hebei: yerel yırtıcılar ve yabancı ejderhalar arasında gizli bir savaş
Son iki yıldaki borsaya kayıtlı gayrimenkul şirketlerinin yıllık raporlarından ve halka açık verilerinden, Pekin-Tianjin-Hebei bölgesindeki en yoğun arazi rezervlerinin şüphesiz Çin Fortune Arazi Geliştirme, Rongsheng Geliştirme, Shoukai ve Pekin Başkent Bölgesi gibi yerel avcılar olduğu görülmektedir. Bunların arasında, Çin Fortune Arazi Geliştirme ve Rongsheng, Hebei bölgesinde "ev sahipleri" olarak gelişirken, Shoukai hisseleri ve Beijing Capital Land, Pekin pazarında bariz ilk hamle avantajlarına sahip. China Fortune Land Development'ın 2018 yıllık raporuna göre, yıl sonunda geliştirilecek arazi alanı 4.857 milyon metrekare olup, bunun 3.954 milyon metrekaresi Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinde bulunuyordu. 9.168 milyon metrekarelik planlanan inşaat alanının, 7.638 milyon metrekarelik Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinde yer alması planlanıyor. Diğer bir arazi toplulaştırma seviyesi, Pekin-Tianjin-Hebei'deki 3.385 milyon metrekare de dahil olmak üzere 9.578 milyon metrekare oldu. Özellikle yeni bir endüstriyel şehir geliştiricisi olan China Fortune Land, Hebei'de istatistiklere dahil olmayan büyük miktarda geliştirme parkı arazisine sahiptir.
Rongsheng Development ayrıca Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinde, özellikle Hebei bölgesinde 12,57 milyon metrekare arazi rezervine sahiptir. Bunların arasında, mutlak ana güç olan Langfang Şehri, Langfang Şehri, Yongqing Bazhou Bölgesi ve Dachang Xianghe Bölgesinde 2,89 milyon ve 2,89 milyon metrekaredir. 1,69 milyon ve 530,000 metrekare, Pekin, Tianjin ve Hebei'deki toplam arazi rezervinin% 40'ını oluşturuyor. Buna ek olarak, Rongsheng Development ayrıca Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinde 13.000 mu birincil geliştirme arazisine sahiptir. Yıllık rapor, 2018 yılında Rongsheng Development'ın, Pekin-Tianjin-Hebei, Yangtze Nehri Deltası ve merkezi ve batı bölgeleri de dahil olmak üzere 30'dan fazla şehirde, 7,605,300 metrekarelik planlanan inşaat alanıyla 89'dan fazla arsayı (29'u Hebei'de bulunuyordu) arka arkaya elde ettiğini gösteriyor.
Pekin'in önde gelen emlak şirketi olan Shoukai hisseleri, 2018 sonunda toplam 12,55 milyon metrekare arazi rezervine sahipti ve bunun Pekin'deki arazi rezervlerinin yarısından fazlası bulunuyordu. 2018 yılında, 1.05 milyon metrekare inşaat ölçeğine sahip 10'u Pekin bölgesinde olmak üzere toplam 2.69 milyon metrekare toplam inşaat ölçeğine sahip 23 yeni proje (birinci seviye arazi geliştirme projeleri hariç) vardı. Şirket, açık pazarda arazi rezervi elde etmenin yanı sıra 2018 yılında proje özkaynak edinim çalışmalarını artırarak çok sayıda sundurma reformu ve arazi birincil geliştirme projeleri elde etti.
Rong Creation, Tianjin'de kurulmuş bir emlak şirketidir.Tianjin'deki emlak bankası 6,93 milyon metrekare özsermaye alanıyla 10 milyon metrekareye ulaştı; Shijiazhuang'da toplam emlak bankası 1,78 milyon metrekare, özsermaye alanı 520,000 metrekare; Toplam arazi rezerv alanı 540.000 metrekare ve öz sermaye alanı 300.000 metrekaredir.
Son yıllarda, önde gelen harici emlak şirketleri Pekin-Tianjin-Hebei bölgesine hızla girdiler. Rongqiao Group, Hopson Development ve Sino-Ocean Real Estate gibi emlak şirketleri, arazi rezervlerinin% 30'undan fazlasına Pekin-Tianjin-Hebei'de sahiptir. COFCO Emlak, Greentown Grubu, Poly Geliştirme, R&F Mülkleri , Jinke, KWG, CIFI Group, vb. De Pekin, Tianjin ve Hebei'de nispeten yüksek arazi rezervlerine sahiptir. Genel olarak, yerel emlak şirketleri birincil arazi geliştirme ve uygun fiyatlı konut geliştirmedeki avantajlarıyla sağlam bir şekilde kendilerini kanıtladılar. Bunların arasında, Shoukai, Beijing Capital, Beijing Investment Development, Financial Street ve Beijing Urban Construction, Pekin pazarında istikrar sağladı; China Fortune ve Rongsheng Geliştirme, Hebeinin pazar payını sıkı bir şekilde kavrar; Tianjin TEDA, Tianfang Geliştirme ve Jinbin Geliştirme, Tianjin pazarında önemli konumlarda bulunur. Pekin-Tianjin-Hebei pazarında, yerel avcılar ve önde gelen yabancı emlak şirketleri ritüellere karşı bir savaş başlattı.
Arazi piyasası biraz yükseliyor, emlak şirketleri yerleşim planlarını ayarlama fırsatını kullanıyor
Mart 2019'dan bu yana, ulusal arazi piyasası bariz iyileşme belirtileri gösterdi ve Pekin-Tianjin-Hebei arazi pazarı bir istisna değil.
Son zamanlarda, China Index Data, Crane ve E-House gibi araştırma enstitüleri, bu yılın Ocak ayından Mayıs ayına kadar emlak şirketleri için yeni arazi rezervlerinin ve kentsel arazi işlemlerinin sıralamasını arka arkaya yayınladı. Gayrimenkul şirketlerinin arazi edinimlerinin dağıtımı açısından, Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi, Yangtze Nehri Deltası ve Pekin-Tianjin-Hebei emlak şirketleri için hala sıcak noktalar. Üç bölge arasında, Yangtze Nehri Deltası en yoğun rekabete sahip. Pekin-Tianjin-Hebei bölgesi arasında, Tianjin, 70 milyar yuan ciro ile şehrin arazi işlemleri sıralamasında ikinci sırada yer alan en dikkat çekici performansa sahip; Pekin 65 milyar yuan ile dördüncü sırada; Shijiazhuang, Hebei'deki şehirler arasında 174. sırada yer alıyor. 100 milyon yuan işlem hacmi 21. sırada yer aldı ve diğer şehirlerdeki arazi işlemlerinin performansı vasattı.
CREIS orta endeks verilerinin yayınladığı bilgilere göre Zhongfang Think Tank, Ocak-Mayıs ayları arasında Pekin, Tianjin ve Hebei'nin arazi devir durumlarını belirledi ve ilk 15 gayrimenkul şirketinin 13,5 milyon metrekareden fazla toplam arazi alanına ve 11,37 milyon metrekarelik öz sermaye inşaat alanına sahip olduğunu buldu. Metre; arazi edinim miktarı 114 milyar yuan'ı aştı ve öz sermaye miktarı 96.6 milyar yuan'a ulaştı. Country Garden, Vanke, Sunac, Xincheng Holdings, CIFI, Rongsheng, Blu-ray Development gibi emlak şirketleri ve diğer emlak şirketleri, Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinde bir milyon metrekareden fazla arazi satın aldı.
Xincheng Holdings Tianjin'de İlk beş ayda, Xincheng Holdings 13 yüksek kaliteli arazi elde etti, arazi edinimi 6 milyar yuan'ı aştı ve arazi edinimi 1.3 milyon metrekaredir. New Town Holdings'in önceki iş odağı Yangtze Nehri Deltası bölgesindeydi. 2018 sonu itibarıyla Yangtze Nehri Deltası bölgesi% 50, Bohai Kıyısı ve İnci Nehri Deltası% 22, orta ve batı bölgeleri% 28'di. Son yıllarda şirket, Pekin-Tianjin-Hebei bölgesini önemli stratejik dayanak noktası olarak kabul etti ve Pekin-Tianjin-Hebei'de güçlü bir yerleşim planı yapma konusundaki stratejik niyeti çok açık.
Pekin Yatırım Geliştirme, Pekin pazarında yaşamanın avantajını sıkı bir şekilde kavradı ve ilk beş ayda arazi ediniminin toplam fiyatı 9,8 milyar yuan. Diğer iki yerel şirket olan BBMG Group ve Beijing Capital Land, sırasıyla 4,65 milyar yuan ve 3,07 milyar yuan ile ön sıralarda yer alarak geride kalmayacaktır. İlk beş aydaki en dikkat çekici Pekin pazarı, 28 Mayıs'ta bırakılan lüks yerleşim bölgesindeki Chaoyang Sunhe arsasıydı. Bu arsa, bölgedeki tek sınırsız, saf konut arsası olduğu için Henderson, Poly ve ilk açılışı çekti. Longfor, China Shipping, Ping An, Kuntai, Country Garden, "Beijing + Investment" konsorsiyumu ve "China Resources + COFCO" konsorsiyumu dahil ondan fazla şirket açık artırmaya katıldı.Sonunda, Hong Kong'a ait bir emlak şirketi olan Henderson Land Development, toplam 3.02 milyar yuan fiyatla ihaleyi kazandı. Arsa altında.
Ocak'tan Mayıs'a kadar olan arazi devir durumuna bakıldığında, genel performans sabittir ve birkaç kat yüksek ve% 100 kendi kendine yeten arazi edinimi olan yüksek primler fenomeni artık mevcut değildir. Sunhe gibi Pekin'deki yıldız arazilerinin prim oranı bile sadece% 23,3.
Sahil avcılığından derin çiftçiliğe, fırsatlar ve riskler bir arada var
Pekin-Tianjin-Hebei emlak piyasası, zaman düğümü olarak mevcut düzenleme turu ile iki aşamaya bölünürse, ilk aşama, önde gelen emlak şirketlerinin plaj kapma düzenlerini hızlandırmaları ve yüksek ürün cirosuna sahip olmalarıdır; 2018'den başlayarak, derin bir ekim aşamasına girdiler. Finansal baskı nedeniyle, emlak şirketleri arazi edinme konusunda daha odaklı ve temkinli ve ürün yaratımı daha rafine.
Vanke'nin yıllık raporunda belirttiği gibi: "Bu, daha fazla değişim, daha hassas bir dönem, daha şiddetli rekabet ve daha yüksek teknolojik içerik çağı. Gelecekte, iki ile karşı karşıya kalacağız. Zorluklar. Biri, altın çağın konfor bölgesine tamamen veda etmek ve yüksek yoğunluklu rekabetin düşük hata toleransı çağına girmek. Diğeri, tanıdık bir alandan çıkıp nispeten yabancı bir alana girmek. "
Emlak şirketlerinin temkinliliği arazi edinim stratejisinden görülebilir. Sunac, 2019'dan itibaren arazi edinimi riskinin özellikle yüksek olduğuna inanıyor çünkü konut fiyatlarının artma olasılığı düşük. Arazi edinimi açısından üç durumu göz önünde bulundurun: biri kentsel kıyaslama projeleri yapmak, diğeri nispeten hızlı bir ciro ile arazi almak; üçüncüsü "tahıl ambarı tipi" arazidir, yani 8 ila 10 yıl boyunca sürekli geliştirilebilir. New Town Holdings, arazi ediniminde daha temkinli olacağını da ifade eden şirket, merkez şehri nadiren tercih ederken, merkez şehir ile banliyölerin buluştuğu yeri seçiyor. China Shipping, satın alınan arazi miktarının satış miktarını aşması gerektiğini, böylece gelişme olabileceğini, ister açık pazar ister özel pazar olsun, daha çok çalışması gerektiğini söyledi. Longfor'un arazi edinim stratejisi, büyük şehirlerin çevresindeki uydu şehirler dahil olmak üzere birinci ve ikinci kademe şehirlere bağlı kalmaktır.
Pekin-Tianjin-Hebei'deki emlak işletmelerinin yerleşim planına gelince, bazı riskler dikkate alınmalıdır. Birincisi, riskleri kontrol etmektir. Bu düzenlemenin emlak piyasası üzerindeki etkisi derin olarak tanımlanabilir ve Pekin-Tianjin-Hebei bu düzenleme turunun "şiddetli afet bölgesi" haline geldi. Sıkı düzenlemelerden etkilenen Pekin-Tianjin-Hebei bölgesindeki gayrimenkul şirketlerinin 2018'deki satış gelirleri, bir önceki yıla göre% 10 azaldı.
Düzenleme devam ediyor ve risk kaldırılmadı. Centaline Emlak Araştırma Merkezi'nin istatistiklerine göre, Pekin'in emlak piyasası 70.000 birimlik bir envantere sahip, 8 yıllık en yüksek değerde ve 500 milyar yuan değerinde mal rekabetçi evlerle sınırlı. Pekin bölgesindeki katı alım kısıtlama politikasından etkilenen işlemler kasvetli, fiyatlar yarıya indi ve stoklar yüksek. Gayrimenkul işletmelerinin yüksek ciro modeli böyle bir piyasa ortamında büyük bir sınavla karşı karşıya kalacaktır.
Diğer bir risk de Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinin kentsel gelişiminin ciddi şekilde eşitsiz olmasıdır. Pekin ve Tianjin, ekonomik rekabet gücü ve sürdürülebilir rekabet gücü açısından Hebei Chengde, Zhangjiakou, Hengshui, Handan ve diğer şehirleri çok geride bırakıyor. Kentsel koordineli gelişim açısından, Yangtze Nehri Deltası ile Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi arasında açık bir boşluk var. Pekin'in demografik ve endüstriyel silahsızlandırılması hala uzun bir sürece ihtiyaç duyuyor ve Hebeinin endüstriyi ve demografik demografiyi kaldırma becerisi görece eksik. Bununla birlikte, Pekin-Tianjin-Hebei metropol bölgesinde entegre bir pazar yoktur ve Pekin-Tianjin'in yayılma talebi, çevredeki şehirler tarafından iyi sindirilemez. Bu nedenle, şehir seçimi de Pekin-Tianjin-Hebei emlak piyasasında önemli bir risk faktörüdür.
Pekin-Tianjin-Hebei bölgesindeki piyasa risklerine dayanarak, bölgede aşırı yüksek arazi rezervine sahip olan China Fortune Land Development, Rongsheng Development ve Shoukai gibi gayrimenkul şirketleri, yerel avantajlarını, özellikle Yangtze Nehri Deltası'nı pekiştirirken aktif olarak dışa doğru genişliyorlar. Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi, plaj kapma faaliyetlerinin odak noktası haline geldi.
Makale kaynağı: Çin Emlak Haberleri
