Neden Almanların yarısından fazlası ev satın almıyor?
Çoğu batı gelişmiş ülkesinde, Kanada, Avustralya, Birleşik Krallık, Amerika Birleşik Devletleri, Belçika ve İtalya dahil olmak üzere hanelerin yaklaşık% 70'i kendi gayrimenkullerine sahiptir. Yüksek ve dul insanlar da var İspanya ve İrlanda'da ailelerin% 80'inden fazlası gayrimenkul sahibidir. Peki Almanya'daki durum benzer mi?
Gerçekler şaşırtıcı! 2013 verilerine göre, Alman hanelerinin sadece% 43'ü kendi gayrimenkulüne sahip. Almanların ev almayı sevmedikleri, spekülasyon yapmayı da sevmedikleri tartışılmaz bir gerçek haline geldi.
Birçok izleyici soracak: Berlin'in konut fiyatı 2017'de dünyada bir ilk değil mi? Almanların emlak spekülasyonunu sevmediği nasıl söylenebilir?
Dikkatli bir analizden sonra şunları kolayca bulabiliriz:
Alıcıların% 42'si Amerika Birleşik Devletleri, Çin ve Orta Doğu'nun üç bölgesinden ve diğer AB ülkelerinden çok sayıda alıcı var. Buna ek olarak, yerel basın "yerli Alman alıcıların% 57'sinin" yanlış olduğunu ve AB'li alıcıların% 57'sinin olması gerektiğini söyledi.Almanya'daki gayrimenkulün Almanlar tarafından değil sermaye akışıyla ısındığı görülmektedir. Çok az insan, emlak piyasası yıllardır ısınmasına rağmen, Berlin'in Batı Avrupa'da hala "en ucuz" başkent olduğunu fark etti.
-1- Almanlar bir evi karşılayamaz mı?"Avrupa Motoru" olarak bilinen Almanya, yüksek gelire, düşük vergilere sahiptir ve istihdam oranı Avrupa'da ilk üç sırada yer almaktadır. (2017 sonu verilerine göre işsizlik oranı% 3,6 ile Avrupa'da ikinci sırada)
Dahası, ortalama fiyatı 250.000 avro olan yerel mülklerin ortalama değeri, sakinlerin 20.000 avroyu aşan harcanabilir gelirine kıyasla adil ve makul.
Görülüyor ki, Almanların bir evi karşılayamayacağını söylemenin bir anlamı yok.
Ev almaya gerek yok mu?
Modern tarih boyunca, Cermen milleti Çingene mülteciler gibi değildir ve nüfus akış eğilimi açık değildir.
Buna karşılık, taşınmayı seven Amerikalılar, Almanlardan çok daha yüksek oranda kendi mülklerine sahipler. (Ortalama bir Amerikalı bir ömür boyu birçok kez hareket eder, "Amerikan Toplumu ve Kültürü" ndeki veriler 15 kattır ve bazı Çin medyası 11 kez olduğunu söyler)
II.Dünya Savaşı'nda, Alman evlerinin% 20'si (onarılamaz) yıkıldı ve 2 milyon konut birimi daha yıkıldı. Diğer bir deyişle, evlerin% 35'ten fazlası değişen derecelerde hasar gördü.
Sadece evler değil, aynı zamanda Alman ekonomisi de ağır darbe aldı. Nazi diktatörlüğü altında, çok sayıda küçük ve orta ölçekli işletme iflas etti ve özel ekonomi harap oldu. Altyapıyı yeniden inşa etmek istiyorsanız, devlet yatırımlarına güvenmelisiniz.
Batı Almanya 1949'da kuruldu ve hükümet, vatandaşların kiralayabileceği yeterli konut inşa etmeyi amaçlayan Konut Yasasını derhal yürürlüğe koydu.
Olumlu politikalarla desteklenen sivil evler bir patlama gibi göründü. Batı Almanya'nın konut sorununu hafifletmesi sadece 7 yıl sürdü. 1962'de konut açığı 600.000 birime düşmüştü.
Para biriminin çökmesini önlemek için Batı Almanya, çok sayıda Alman'ın ipotek başvurusunda bulunmasını engelleyen kemer sıkma önlemleri aldı. Doğal olarak, yeni inşa edilen evler çoğunlukla kiralamaya yöneliktir ve kar amacı gütmeyen kiralamadır.
-2- İngiliz-Alman farklılıklarıİkinci Dünya Savaşı'nda sadece Almanya'daki binaların sert bir şekilde vurulduğunu değil, İngiltere'deki durumun iyimser olmadığını belirtmekte fayda var.
Garip olan, savaştan sonra ev satın alan İngilizlerin Almanlardan çok daha yüksek olması. Görünüşe göre yarım yüzyıldan fazla bir süredir sadece Almanlar aktif olarak ev satın almıyordu.
Tablodan gözlemlemek kolaydır: İlk başta, bir ev kiralayan İngilizlerin oranı Almanya'dakinden yaklaşık% 10 daha yüksekti. Ama sonra, İngiliz kiracıların oranı Batı dünyasının ortalama düzeyine yaklaşana kadar düşmeye devam etti.
Alman kiracıların oranı% 50 ile% 60 arasında gidip geliyor. Savaştan sonra bile Almanya sanayileşmesini bir kez daha derinleştirdi ve ulusal ekonomi yükseldikten sonra bu oran hala önemli ölçüde düşmedi.
-3- İngilizlerin dikkatini dağıtmasının nedenleriHem İngiltere hem de Almanya, evsizlerin kiralayabileceği toplu konutlar inşa etti.
Birleşik Krallık, toplu konut geliştiricilerine katı vergiler uyguluyor ve inşaat maliyetlerine tavan koyuyor. Bu kısıtlamalar altında evin kalitesi etkilenmiştir.
Zamanla, Birleşik Krallık'ta kamu ve özel binalar arasındaki fark o kadar belirgin hale geldi ki, toplu konutlar yoksullar için konut haline geldi. Biraz parası olan herkes, kamuya ait kiralık konutlardan ayrılacak ve daha iyi yaşam koşullarına sahip özel kiralık konut arayacaktır.
Ne yazık ki, İngiliz hükümetinin özel kiralık konutlar üzerindeki katı denetimi 1980'lere kadar uzadı. Bu, ev sahibini bakım maliyetlerini düşürmeye zorladı ve ayrıca evin kalitesinde bir düşüşe neden oldu.
Açıktır ki, ekonomi düzeldiğinde ve çoğu insan tekrar ödeme yapma imkanına sahip olduğunda, özel kiralık konutlardan tekrar yeni evlerine taşınmakta tereddüt etmediler.
-4- Almanlar neden kiralamak istiyor?Stabil kiralama pazarı
Genel olarak bakıldığında, hükümet yalnızca belirli bölgelerde kiralamayı kontrol eder. Örneğin, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki sekiz metropolün yarısı kira kontrolü uyguladı. Almanya'daki durum tam tersidir ve kira kontrolünün kapsamı ülkedeki tüm konutları kapsar.
-Kira kontrolü
Almanya'da kira, pazara göre ölçülür ve aynı bölgede bulunan üçten fazla benzer konut birimine atıfta bulunmalıdır. Ev sahibi, piyasa fiyatından daha yüksek bir kira talep ederse, kiracı, hafifletme önlemleri (kira indirimi gibi) için mahkemeye başvurabilir.
Buna ek olarak, Alman Federal Hükümeti, kira artışının her üç yılda bir% 20'yi geçemeyeceğini ve bazı yerel yönetimler, üç yıllık artışın (Bavyera ve Berlin gibi)% 15'i geçemeyeceğini şart koşuyor.
Kira haklarının korunması
"Borç Kanunu", sözlü kiralamalarda bile bir yıldan uzun olan tüm kiralamaların kalıcı kiralamalar için olduğunu öngörür. (Dürüst olmak gerekirse, bu makale biraz tuhaf. Uzun vadeli bir kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ev sahibinin kiracıyı seçme hakkını tamamen kaybetmesi mümkün mü?)
Belirli belirli koşullar altında, ev sahibi sınırlı süreli bir kira sözleşmesi imzalayabilir. Örneğin, gelecekte ev sahibinin ailesinin yaşayabilmesi için yeniden sahip olunacaktır. Başka bir örnek için, işletme sahibi büyük ölçekli bir bakım istiyor.
Ev sahibi, kira sözleşmesini durdurmak için makul nedenler sunmalıdır: kiracı sözleşmenin içeriğini ciddi şekilde ihlal etmiştir veya kira devam ederse ev sahibi büyük kayıplara uğrayacaktır.
Kira kontrolünü destekleyenlerin görüşüne göre, Alman kira kontrol mekanizması dünyadaki en başarılı mekanizma. Ayrıca, "Birleşmiş Milletler İnsan Hakları Komisyonu 2013 Özel Raporu", Almanya'nın kira kontrol mekanizmasının kiracılara yüksek derecede koruma sağladığına ve özel kiralık konut yatırımının yine de fayda sağlayabileceğine inanıyor.
Kiracıların menfaatlerinin Alman mevzuatı ile korunması çok çekicidir. Sonsuza kadar ev kiralamakla ev almak arasında pek bir fark yok, bu yüzden Almanlar kiraya razı oluyor.
Borç vermeyi anlamak
Yerel medya bir zamanlar şu görüşü savundu: Almanlar, Yahudi tefecilerden korkuyor, bu yüzden borç kavramından nefret ediyorlar.
Aslında, bunda bazı gerçekler var. Almanlar borçlanmayı sevmiyor, bu yüzden kredi kartı kullanım sıklığı İngiltere ve Fransa'nın yarısından az. Başka bir bakış açısıyla, Almanya'nın yerleşik rezerv seviyesi oldukça yüksektir ve toplam miktar, yıl boyunca Avrupa'da ilk sırada yer almaktadır.
Tarihsel bir bakış açısından, Almanya'nın İngiltere ve Fransa'daki sanayileşme yüzyılını tamamlaması yalnızca 30 yıl sürdü. Dönem boyunca, kapitalizm çılgınca genişledi, başıboş tefecilere yol açtı ve birçok Alman sanayi kapitalisti büyük ölçüde borçluydu. Sanayileşmenin temettüleri borç verenler tarafından ikiye bölündü ve bu da çirkin milli gelirle sonuçlandı.
Hitler'in hükümete girmesinden sonraki on yıl içinde, sosyal sözleşmeyi ihlal edecek şekilde sert reformlar yaptı ve borçlarını azalttı, bu da işçi sınıfının gelirinin dokuz kat artmasına neden oldu. Borçları azaltmak ve insanların geçim kaynaklarını korumak, Hitler'in iktidara gelmesini destekleyen şeydir.
Bugün Almanya'nın borç ölçeği İngiltere ve Fransa'nınkinden daha düşük. Borcun önemli bir kısmı şirket borcu ve kişisel borçtan ziyade ulusal düzeydedir. Bu da Almanların borç kavramı konusunda soğuk olmadığını gösteriyor. Ev almak isteseler bile tam ödemeyi severler, yoksa ev kiralamayı tercih ederler.
-Sonuç-Makalede "Japonya açısından, yüksek konut fiyatları neden şehirlerin rekabet gücünü düşürüyor?"
Bir toplumun zenginliğinin büyümesi, sonuçta üretkenliğin ilerlemesine bağlıdır. Bir ülkenin ana sermayesi emlak piyasası tarafından emiliyorsa, teknolojik ilerlemeyi kaç kaynak destekleyebilir?
İkinci Dünya Savaşı'ndan sonra, Almanya ve Japonya'nın ekonomik yükselişi, endüstri ve teknolojiye yapılan ulusal yatırımla desteklendi. Plaza Accord'dan sonra Japonya "sanal oynamaya" başladı ve ekonomi o zamandan beri durgun, bu bizim için bir uyarı.
