Kim işin çözülmesini istiyor
Kim işin çözülmesini istiyor
Geçen yıl 26 Mart'taki Yeni Anlaşma ile Pekin'deki ticaret ve ofis pazarı hızla donmaya başladı. Sonra bir yıl sonra, yakın zamanda Pekin emlak piyasasında "ticari ofislerin çözüldüğü" haberi verildi. Beijing Business Daily'den bir muhabir, haberin iki bilgiden kaynaklandığını tespit etti: Birincisi, Pekin, Shunyi Bölgesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komitesi tarafından yayınlanan "Mevcut Ticari ve Ofis Projelerinin Dönüştürülmesini ve Yeniden İnşasını Aktif Şekilde Teşvik Edin", ticari projeleri kamuya açık kiralık konutlara ve kolektiflere dönüştürmeyi araştırdığını belirtti. Yurtların ve müteahhitlerin ticari ofisleri apartman tarzı otellere dönüştürmeleri teşvik edilirken, diğeri ise arkadaş çevresinde dolaşan "Ticari Arazilerin Yerleşim Arazisine Ayarlanmasına İzin Veren Danıştay Belgeleri" yazısı.
Söylentiler kızışırken, Pekin ticari ofis pazarı da yeniden canlandı ve birçok proje satışları yeniden başlattı. "Pekin'de Bir Milyon Mülkün Son Fırsatını Yakalayın", "Kiralamak ve Satmak İçin En İyi Seçim", "Yatırım ve Mülkiyet" gibi propaganda sloganları bu projelerin standart özellikleri haline geldi. Yetkili daha sonra dondurmayı giderme politikasının varlığını reddetse de, piyasanın popülaritesi artmaya devam etti.
01
Satışların yeniden başlatılmasıyla senkronize edilen çözülme söylentileri
Beijing Business Daily'den bir muhabir, "ticari ofis çözülme" haberinin, Pekin, Shunyi Bölgesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komitesi tarafından yayınlanan "mevcut ticari ofis projelerinin dönüşümünü ve dönüşümünü aktif olarak teşvik eden" olaydan geldiğini buldu.
İnternette yayınlanan çalışma bülteninin içeriğine göre, ilgili departmanlar şu anda "ticari ofis projelerini kamuya açık kiralık konutlara, yatakhanelere dönüştürmeyi ve geliştiricileri ticari ofisleri apartman tarzı otellere dönüştürmeye teşvik etmeyi" araştırıyor. Yabancılar tarafından da bu politika değişikliklerinin ticari ofislerin okula yerleşebileceği ve ticari su ve ticari elektriğin sivil su ve elektriğe dönüştürülebileceği anlamına geldiği yorumlanıyor. Ayrıca ticari ofislerin apartman tarzı otellere dönüşmesi, ticari ofis kiralarının artmaya devam edeceğine işaret ediyor.
Shunyi tarafından yayınlanan haberler, daha önceki "Ticari arazinin konut arazisine ayarlanmasına izin veren Devlet Konseyi belgesi" tarafından onaylanmış görünüyor. "Ticari olarak çözülme" fikri de yayılmaya başladı. Aslında, haber yayıldıkça, Pekin'deki birçok "ticaretten yaşama" projeleri lansmanlarını hızlandırmaya başladı. Beijing Business Daily'den bir muhabir, bazı tanınmış emlak şirketlerinin bünyesindeki ticari ve ofis projelerinin satış hızlarını artırdığını ve projelerinin birçoğunun uzun bir sessizlik döneminin ardından satış aşamasına girdiğini öğrendi.
Tongzhou Bölgesi, Majuqiao Kasabasındaki bir ticari ve konut projesi için bir satış temsilcisi Beijing Commercial Daily'ye şirketlerinin 5,5 metre yüksekliğe sahip ürünler sattığını söyledi.Bir kat satın alın ve bir kat bedava. Orijinal satış fiyatı 20.000 yuan / metrekare ve özel fiyat bugünlerde 18.600 yuan / metrekare. Çevreleyen 50.000 yuan / metrekare civarında ikinci el konut fiyatı ile karşılaştırıldığında, fiyat avantajı açıktır ve proje aynı zamanda doğal gazlı konutları da hayata geçirmiştir. Satış ekibi gazetecilere, er ya da geç Pekin'in ticari ve konut projelerinin açılacağını ve projelerinin mevcut fiyatlardan olmayacağını söyledi.
02
Resmi söylentiler, piyasanın yükselmesini durdurmak için zor
Bununla birlikte, dünya hızla değişiyor. Shunyi Bölgesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komitesi'nin "Mevcut Ticari Ofis Projelerinin Dönüştürülmesini ve Yeniden İnşasını Aktif Şekilde Teşvik Edin" internetten kaldırıldı. Aynı zamanda, Pekin Belediye Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Komitesinden sorumlu ilgili kişi, şehrin mevcut ticari ve ofis konutlarının reformu için bir politika yayınlamadığını açıkça belirtti. . Medya raporuna gelince, "Bu politika esas olarak 'üç şehir ve bir ilçe' ve diğer temel işlevsel alanların inşasını birleştirmek ve yetenekleri Pekin'de çalışmak ve iş kurmak için çekmek için daha aktif konut destek politikaları uygulamaktır." Aslında, Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu bu yıl Haziran ayında kamuoyunun görüşleri için talep edilen "Yeteneklerin Geliştirilmesini Garanti Etmek İçin Konut Destek Politikalarının ve Hizmetlerinin Optimize Edilmesine İlişkin Görüşler" deki ilgili içerik, "Mevcut Ticari Ofislerde Kamu Kiralık Konut Reformu Politikası" değildir. Belediye İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu, özellikle kamuoyuna söylentilere inanmamalarını hatırlatıyor.
Aynı zamanda, Beijing Business Daily'den bir muhabir bilgiye başvurdu ve 2016 yılında Devlet Konseyi tarafından "Konut Kiralama Piyasasının Yetiştirilmesi ve Geliştirilmesine Yönelik Çeşitli Görüş ve Görüşlerin" yayınlandığını ve bunun Yeni bir Anlaşma olmadığını fark etti. Bununla birlikte, muhabirin araştırması, piyasa söylentilerinin ardından, bir zamanlar sessiz olan Pekin ticari ve ofis satış pazarının yeniden canlandığını ve hatta bazı ajansların ve geliştiricilerin, sıfır ücretle ve milyoner bir gayrimenkul olan Pekin'de bir şirketi tescil ettirme sloganları olduğunu ortaya koydu.
03
Satış ve ardından konut işlevlerinden ve yatırım özelliklerinden bahsedin
Tesadüfen geçen hafta, Beijing Commercial Daily'den bir muhabir, Pekin'in ticari satışları rahatlatacağını ve hisse senedi listelerinin patlayıcı bir artışa yol açacağını söyleyen bir satış çağrısı aldı; satışlar ayrıca Xiaokangjia · Xingfuli'nin bulunduğu Fangshan bölgesinin düşük fiyatlar ve iyi destek tesisleri nedeniyle olduğunu söyledi. , Yatırım depresyonuna aittir.
Metrodaki Fangshan hattına binin, Libafang İstasyonunda inin ve 1,4 kilometre kuzeye yürüyün Beijing Business Daily muhabiri, Fangshan Bölgesi, Liangxiang'daki Xiaokangjia · Xingfuli projesinin geçici satış ofisine geldi. Öğleden öğlene kadar, satış ofisinin lobisine danışmaya gelen çok sayıda müfettiş vardı.
Yerinde satış personeline göre Xiaokangjia · Xingfuli projesi, Pekin'de yerleşik bir devlete ait işletme olan Beijing BBMG Group tarafından geliştirildi. Projede şu anda satışta 10-8 # ve 5-9 # olmak üzere iki ev var. Birimler, toplam 400'den fazla iyi dekore edilmiş çatı katlarıdır. Setler; Satıştaki projelerin tamamı 50 yıllık mülkiyet hakları, birim alanı 36-60 metrekare, ortalama fiyat yaklaşık 26.000 yuan / metrekare ve fiyat aralığı 950.000-1.8 milyon yuan.Tahmini teslim süresi Mart 2019.
Görüşme sırasında Beijing Business Daily'den bir muhabir, projenin satış kontrol kurulunun neredeyse tüm dünyada popüler hale geldiğini keşfetti. Açık olmayan bazı listeler dışında kalan listeler 10 setten az. Yerinde satış personeli, gazetecilere, projenin Mayıs sonu ve Haziran başında açıldığından bu yana metrekare başına 26.000-27.000 yuan işlem fiyatı ile 300'den fazla evin satıldığını söyledi. Yukarıda belirtilen satış personeli, hafta sonlarının proje danışmanlığı ve satışları için en yoğun dönem olduğunu ve her gün yaklaşık 50 müşteri grubunun alınabileceğini söyledi.Sadece 15 Temmuz öğleden sonra, ondan fazla ev satıldı veya rezerve edildi.
Xiaokangjia · Xingfuli projesinin artan satışlarının ana nedeni olan Fangshan Bölgesi'ndeki proje fiyatının aynı tipteki ticari projelerden daha düşük olduğu anlaşılıyor. Yukarıda belirtilen satış personeli, projeyi çevreleyen bir emlak şirketi tarafından geliştirilen 45 metrekarelik ticari bir projenin asgari fiyatının 1,45 milyon yuan veya metrekare başına 29,000 yuan olduğunu ve bunun Xiaokangjia · Xingfuli projesinin mevcut konut fiyatı ile aynı olduğunu belirtti. Buna karşılık, gerçekten de 2000-3000 yuan fiyat farkı var.
Projenin tanıtım sürecinde "sınırsız alım" sloganı kullanıldığını belirtmek gerekirken, aynı zamanda küçük boyutlu dubleks ticari ve ofis projeleri de birçok alıcı tarafından beğenildi.
Xiaokangjia · Xingfuli'nin yerinde satış personeli, projenin satın alımlarla sınırlı olmadığını, alıcıların Pekin'deki ev satın alma kotasını işgal etmeyeceğini ve alıcılar üzerinde herhangi bir nitelik kısıtlaması olmadığını söyledi. Aynı zamanda satış elemanı, ticari ofisler için satın alma kısıtlama politikasının yürürlüğe girmesinden sonra, Pekin emlak piyasasında özellikle küçük apartmanların az olduğu ticari ve ofis projelerinin mevcut stokunun sınırlı olduğunu vurguladı, ticari ofisler için satın alma kısıtlama politikasının yayınlanmasının ardından 500 metrekareden az ticari ve ofis projesi bulunmuyor. Proje pazara giriyor. "Xiaokangjia · Xingfuli Projesi, Pekin emlak piyasasında az miktarda artığı olan küçük boyutlu bir ticari ürün olarak, konut ihtiyaçlarını iyileştiren veya gayrimenkule yatırım yapmak isteyen kişiler için nispeten iyi bir seçimdir." Satış personeli Beijing Commercial Daily muhabirine söyledi.
Ayrıca, projenin çevresindeki tesisler ve potansiyel takdir alanı her zaman geliştiricinin bahsettiği projenin satış noktası olmuştur.
Satış ofisindeki proje alanının destekleyici haritasına göre, Xiaokangjia · Xingfuli projesi, elverişli ulaşım ile metronun Fangshan Hattı üzerindeki Guangyangcheng İstasyonu ve Liangxiang Üniversitesi Kasabası Kuzey İstasyonuna yakın; Liangxiang Üniversitesi Kasabası iş bölgesine yakın ve çevresinde yaşam tesisleri var. tamamlayınız. Kendi ticari tesisleri olan Jinyu Şeker Caddesi'ne ek olarak, çevrede A Sınıfı hastaneler ve inşaat halinde olan büyük alışveriş merkezleri de bulunmaktadır. Satış ekibi ayrıca bölgede 200.000 kalıcı nüfusa sahip olacağını söyledi ve Xiaokangjia · Xingfuli Yolu'ndan ayrılan 179.100 metrekarelik bir alanı kaplayan Longhu Xiyuetian Caddesi'nin inşaatının ardından Fangshan Bölgesi'nin en büyük alışveriş merkezi olacak. Çevreleyen konut fiyatlarını yükseltecek, bu nedenle projenin kiralanması ve satılması kolay ve takdir potansiyeli çok büyük.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, piyasadaki ticari ve ofis projelerinin satışlarının yeniden canlanmasının büyük ölçüde emlak şirketlerinin daha sıkı denetimle ortaya çıkan satış endişesinden kaynaklandığına inanıyor. Satın alma kısıtlamalarının baskısı altında, geliştiriciler risk alma politikalarına başvuracaklar ve fiyat indirimi satışlarında veya diğer zorlu işlem yöntemlerinde artış olacak.
Yan Yuejin, "Elbette, sektör işlem siparişi açısından, yeni işlem riskleri yeniden artacak." Dedi.
Satıcılar için
Jinyu Xingfu'daki düzenlemeleri ihlal eden şirket kaydı
Ticari ve ofis satın alma kısıtlamalarından sonra "satışta zorluklar" ikilemi ile karşı karşıya kalan, acente tescilli işletmelerin ev satın alması gibi satış yöntemleri, satın alma kısıtlamalarını önlemek için bir zamanlar Pekin'in ticari ve ofis pazarında yaygın bir fenomendi. Beijing Commercial Daily, Pekin'deki ticari ve ofis evlerinin satın alınmasındaki kısıtlamalardan kaynaklanan çeşitli satış kanallarını takip etti ve raporladı, örneğin bireylerin nitelikleri elde etmesini sağlamak için kayıtlı işletmeler tarafından ev satın alınması ve alıcıyla bir "ev devir sözleşmesi" imzalanması. Ev satmak vb.
Ancak, projeye yapılan bu ziyaretten sonra Beijing Commercial Daily'den bir muhabir, ticari ve ofis proje satışlarının yukarıda bahsedilen süslü numaralarının artık bir "tam endüstri zinciri" oluşturduğunu keşfetti. Beijing BBMG Real Estate Development Co., Ltd. tarafından geliştirilen Xiaokangjia · Xingfuli projesi, satış sürecinde, şirketi ev alıcıları adına tescil ettirmenin yanı sıra, hisse devri ve tüzel kişi değişikliği için ilgili hizmetleri de sağlayacağını açıkça belirtti. Alıcılar, evden kaynaklanan ödemeye ek olarak yalnızca belirli bir miktar "prosedür ücreti" ödemelidir ve geliştirici, şirket vergileri ve ücretlerini içeren bir dizi konuyu ele alabilir.
01
4566 yuan tam hizmet
Yukarıda bahsedilen "prosedür ücretinin" esas olarak iki bölümü kapsadığı anlaşılmaktadır: öz sermaye transferi için 2500 yuan ve tüzel kişi değişikliği için 2066 yuan dahil olmak üzere toplam 4566 yuan olmak üzere öz sermaye devir ücreti ve tüzel kişi değişim ücreti. Satış ekibine göre, bireylerin yukarıdaki prosedürleri kendi başlarına yürütmeleri yaklaşık 10.000 yuan'a mal olacak.Geliştiriciler bunu kendi adlarına hallederlerse, sadece büyük miktarda masraftan tasarruf etmekle kalmayacak, aynı zamanda iş gücü alıcılarını da kurtaracak.
Buna ek olarak, satış personeli ayrıca, bir şirket adına bir ev satın aldıktan sonra her yıl belirli bir miktar vergi ödendiği için, geliştiricinin ticari proje sahiplerine satın alma sonrası muhasebe ve vergi beyannamesi hizmetleri de yıllık yaklaşık 5.000 yuan maliyetle sağlayabileceğini belirtti. Ayrıca işletme sahibi, muhasebe ve vergi beyannamesi yapması için ilgili kurumu da seçebilir, ancak maliyeti biraz daha yüksektir.
Sektör içerisindeki kişilerin görüşüne göre, bir şirket adına konut satın alınması, satın alma kısıtlama politikasını atlatabilse de, ev satın alma niteliklerini karşılamayanların ticari proje edinme fırsatına sahip olması, şirket adına ev satın alan bireylerin erken aşamada daha fazla mali baskıya maruz kalması gerekmektedir.
Pekin Jingshi Hukuk Bürosu'nun kıdemli ortaklarından Liu Songtao, şirketi önceden tescil ettiren ve daha sonra alıcıya hisse devri ve tüzel kişi değişikliği konusunda yardımcı olan geliştiricinin satış yöntemiyle ilgili olarak, yasal perspektiften belirli bir yasallık analizi yaptı. Liu Songtao, geliştiricinin yukarıda bahsedilen işleminin satın alma kısıtlamalarından kaçınma eylemi olduğunu ve satış davranışının yasa dışı olduğunu ve bu şekilde imzalanan ev satın alma sözleşmesinin geçersiz olduğunu belirtti.
Çin'in "Sözleşme Yasası" nın 52. Maddesine göre: "Sözleşme, aşağıdaki koşullardan herhangi biri altında geçersiz olacaktır: 1. Taraflardan biri, ulusal çıkarlara zarar verecek şekilde dolandırıcılık veya zorlama yoluyla bir sözleşmeye girerse; 2. Kötü niyetli gizli anlaşma, ülkeye ve ortaklığa zarar verme Veya üçüncü bir kişinin çıkarları; 3. Yasadışı amaçları yasal bir biçimde örtmek; 4. Kamu yararına zarar vermek; 5. Yasaların ve idari düzenlemelerin zorunlu hükümlerini ihlal etmek. "
Liu Songtao aynı zamanda, yukarıda belirtilen yasadışı satışların doğru olması durumunda, geliştiricinin satın alma kısıtlama politikasını ihlal ettiği için ilgili işlevsel departmanlar tarafından cezalandırılacağını belirtti.Genel olarak, birkaç önlem vardır: (1) Sosyal kredi sistemi kara listesine dahil, (2) Askıya alındı Proje online olarak imzalanır, (3) gayrimenkul satış personelinin gayrimenkul işine girmesi için diskalifiye edilmesi, (4) para cezası ve (5) acentenin davranışının ceza kanunu hükümlerine aykırı olması durumunda işlem için kamu güvenliği kurumuna devredilecektir. Satın alma kısıtlama politikasını ihlal eden konutlar için, geliştirici, konut satın alma sözleşmesi geçersiz olduğundan ve sözleşmenin devam eden performans koşulları içermediğinden, alıcı tarafından ödenen konut fiyatını iade etmelidir.
Liu Songtao ayrıca Beijing Commercial Daily muhabirinden, bir şirket adına bir ev satın alan bir kişinin hesap ve vergi iadesi konusunda yardımcı olacak bir finansal kişi mi yoksa bir acente mi arayacağı sorusunu yanıtlamasını istedi. Liu Songtao, fiili bir muhasebe ve vergi iadesi yoksa vergi kaçakçılığı olacağını ve ciddi vakaların suç teşkil edeceğini söyledi.
Ayrıca Liu Songtao, ev alıcılarına, geliştiricinin satın alma kısıtlama politikasını atlatmak için yukarıdaki davranışının, sözleşmenin geçersizliğine ilişkin Sözleşme Kanunun 52. Maddesi hükümleri kapsamına girdiğini hatırlattı.Geliştirici ile alıcı arasındaki sözleşme geçersiz bir sözleşmedir ve alıcı, geliştiriciyi teslimatı gerçekleştirmeye zorlayamaz. Evlerin yükümlülükleri, alıcıların hakları ve menfaatleri garanti edilemez.
"Alıcılar öncelikle gayrimenkul satın almaya uygun olup olmadıklarını belirlemelidir. Uygun değillerse, emlak satış görevlilerinin ve geliştiricilerin satın alma kısıtlamalarını aşabileceğine inanmayın. Satın alma kısıtlamalarını önleme yöntemleri yasanın zorunlu hükümlerini ihlal eder. Bir anlaşmazlık varsa, alıcı Çin'in meşru hakları ve çıkarları korunamaz. "Liu Songtao ekledi.
02
Kredi kredileri ve ipotek kredileri hala popüler
Tam bir acente kayıt şirketi setine ek olarak, Beijing Commercial Daily'den bir muhabir, ticari projelerin ödünç verilememesi sorununu önlemek için, projenin% 50 peşinat ve kalan ödemenin kredi kredisi veya ipotek kredisi şeklinde kullanılmasını önerdiğini, yerinde satış personeli ile yapılan görüşmelerde öğrendi. .
Pekin tarafından geçen yıl 26 Mart'ta yayınlanan "Ticari ve Ofis Projelerinin Yönetiminin Daha Fazla Güçlendirilmesine İlişkin Duyuru" açıkça belirtildi: İnşaat halindeki ticari ve ticari projeler şahıslara satılmamalı, ticari bankalar ticari projelerin bireysel alımlarını askıya alacak. Ev satın alma kredileri. Bu, bireyler ticari olarak işletilen projeleri satın almak için ticari satın alma kısıtlama politikasını aşabilseler bile, şirket adına gayrimenkul satın almak için ev için tam ödeme yapmaları gerektiği ve çoğu bankanın ipotek kredisi işinin yalnızca konut amaçlı gayrimenkul satın almak için olduğu anlamına gelir. Bireysel ev alıcıları için, ev alıcıları ödemenin tamamını tek seferde ödeyemezlerse, bankanın normal ipotek kredileri onlara mali destek sağlamayacaktır.
Buna ek olarak, satış personeli, satışları teşvik etmek için, tüm alıcıların "150.000'e 90.000" ayrıcalıklı faaliyetlerden yararlanabileceğini ve tüm tutarı tek seferde ödeyenlerin de% 9 ek indirim (yaklaşık% 9 indirim) alabileceğini söyledi. Bununla birlikte, satış elemanı indirimden yararlanma koşullarını ekledi: Alıcı, peşinatı ödedikten sonra 7 gün içinde kalan kısmı zamanında ödeyemezse,% 9'un üzerindeki indirimden yararlanamayacaktır.
03
"Arzulu" ticaret zordur
Xiaokangjia · Xingfuli projesinin satış personelinin, tanıtım sırasında piyasada çok sayıda küçük boyutlu dubleks ticari ve ofis projesi bulunmadığını ve alıcılara "pazarda her an takas edilebilecek projeler" ve "takdir" yaptıklarını belirttiler. Geniş alan "ve" iyi kira, iyi satış "vaadi.
Bununla birlikte, ticari projelerin satın alınmasına ilişkin çeşitli kısıtlamalardan kaçınmak, bir şirket adına gayrimenkul satın almak gerçekten bu kadar tatmin edici mi? Sektördeki bazı kişiler, yukarıda adı geçen satış görevlilerinin açıklamalarına ilişkin şüphelerini dile getirdi. Sektör kaynaklarına göre, bir şirket adına ev satın almakla bir bireyden ev satın almak arasındaki en büyük fark, eskisinin her yıl çok çeşitli vergi kalemleri ve karmaşık prosedürleri içeren emlak vergisi ödemek zorunda olmasıdır.Alıcılar bununla ilgili belirli psikolojik beklentilere sahip olmalıdır.
Liu Songtao, bir şirket adına bir ev satın almanın, satın alma, tutma ve işlemlerinin üç aşamasında vergilendirme sorunları ile karşılaşacağını açıkladı. Özellikle satın alma sürecinde tapu vergisi (orijinal mülk değeri ×% 3) ve damga vergisi (orijinal mülk değeri ×% 0,05) gereklidir; elde tutma sürecinde emlak vergisi (yıllık olarak hesaplanır, orijinal mülk değeri × 70) % ×% 1,2), arazi kullanım vergisi (yıllık olarak hesaplanır, işgal edilen arazi alanı × öngörülen vergi miktarı, her bölgenin arazi seviyesi farklı, vergi miktarı farklı, Pekin'in şu anki 1-6 seviyesinde arazi, metrekare başına vergi miktarı 0,5-7 yuan) İşlem bağlantısında şirketlerin kurumlar vergisi ve işletme vergisi ödemeleri gerekmektedir.Hesaplama yöntemleri şunlardır: (satış fiyatı-net emlak değeri) ×% 25, (satış fiyatı-orijinal emlak değeri) ×% 5,5 ve arsa katma değer vergisi ( % 30 ile% 60 arasında katma değer aralığına ve damga vergisine (satış fiyatı ×% 0,05) göre.
Buna ek olarak, ticari projelerin likiditesi konusunda satış elemanının söylemi de gerçeklerden önemli ölçüde farklıdır. Beijing Business Daily'den bir muhabir, bazı şehirlerin özellikle ev satın alan şirketler için ev satışını kısıtlayan politikalar getirdiği bilgisine danışırken buldu. Örnek olarak Pekin'i ele alalım: Bir şirket adına bir ev satın alırsanız ve 18 Mart 2017'den sonra çevrimiçi olarak imzalanırsa, evin üç yıl veya daha uzun süre tekrar listelenmesi gerekir. Bu evin işlem nesnesi bir birey ise, Pekin'in satın alma kısıtlama politikasına göre de uygulanması gerekir, yani alıcı bir ev satın alacak niteliklere sahip olmalıdır.
Xiaokangjia · Xingfuli projesini satın aldıktan sonra, mal sahibi fiyatı beklemek ve belirli bir zamanda satmak istiyorsa, yalnızca mülkün tutulduğu süre ile sınırlandırılmamalı, aynı zamanda kalifiye bir şirket veya kişi aramalıdır. Dilediğiniz gibi ticaret yapın.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi araştırma direktörü Yan Yuejin, takdir alanı ve gelecekte kiralamanın ve satmanın kolay olup olmadığı konusundaki görüşlerini ifade etti. "Bu proje için ilgili destek tesisleri hala iyi ve şehir planlaması açısından, bu alandaki topluluk yoğunluğu gelecekte artacak ve takdir büyük bir sorun olmamalı." Ancak, Yan Yuejin ayrıca mevcut emlak piyasasında birçok sorun olduğunu söyledi. Örneğin, gayrimenkulü devretmek zordur, bu nedenle katma değer kitaplarda bir kavramdır ve nihai nakit değeri temsil etmez. Aynı zamanda, takdir potansiyeli ile satmanın ve kiralamanın kolay olup olmadığı arasında bir fark vardır, bu da dikkatli olmayı gerektirir.
Tongce Araştırma Enstitüsü baş analisti Zhang Hongwei, ticari projelerin takdir edilmesinin ticari ofis ve endüstriyel yığılmanın derecesine bağlı olduğuna inanıyor. Projenin konumu hükümet politikalarıyla destekleniyorsa veya bölgesel bir iş merkezi ise, projenin belirli bir değerlendirme potansiyeli olacaktır. Bununla birlikte, Pekin'deki ticari ofisler için envanter piyasasının arzı nispeten büyüktür ve 26 Mart ticari ofis alım kısıtlama politikası, ikincil satışların yalnızca işletmelere satılabileceğini öngörmektedir.Bu ticari projenin "kira için iyi, satış için iyi" olduğu sonucuna varmak zor.
Pekin hisse senedi ticareti ile ne yapılmalı
"Stok ticari evler sadece kamuya ait kiralık evlere dönüştürülmekle kalmaz, aynı zamanda ikametgahlara da yerleştirilebilir" gibi "dondurulmayan ticari ofisler" ile ilgili bir dizi haber henüz mayalanmadı ve Pekin Belediyesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu acilen açıklığa kavuşturuldu. Buna rağmen, "ticari ofis çözülüyor" haberi hala birçok ticari ve konut mülkü heyecanlandırıyor ve azalan "ticari ve konut" satışları iyileşme belirtileri gösteriyor gibi görünüyor. Bu bağlamda profesyoneller, bazı geliştiricilerin ticari ofisleri "açıp" "çözmeleri" için aldatmanın yeni bir numara olmadığını analiz ettiler, ancak yine de piyasada sindirilecek çok sayıda ticari ve ofis hisse senedi projelerinin olduğu yadsınamaz. Projenin bu kısmına ne dersiniz? Sindirim ve pazarlama stratejilerinin nasıl ayarlanacağı, işletmelerin ve arazi kaynaklarının zaten kıt olduğu Pekin için uzun vadeli bir öneri olacaktır.
01
Envanter kaygısı
"Ticari ofislerin çözülmesiyle ilgili haberlerin yayılması, bazı şirketlerin endişesini bir dereceye kadar gösteriyor." Bir emlak analisti, geçen yılki "326 New Deal" dan bu yana Pekin'in ticari ofis piyasasının işlem verilerinin (ticari konutların dönüşümü dahil) keskin bir şekilde düştüğünü söyledi. Pazar neredeyse durdu.
Emlak pazarlamacılarının verdiği istatistiklere göre 2018 yılının ilk yarısında yeni ofis binaları ve ticari daire arzı bir önceki yıla göre% 89 azalarak 864; 3.670 adet satıldı,% 70 düşüş; işlem alanı 541.200 metrekare,% 56 düşüş; ortalama işlem hacmi Fiyat% 23 düşüşle 26.373 yuan / metrekare oldu; işlem miktarı% 66 düşüşle 14.274 milyar yuan oldu; tüm pazarın mevcut stoku yıllık% 15 artışla 41.662 set oldu.
Bir emlak pazarlamacısı olan Han Le, "ofis binaları ve ticari daireler" istatistiklerinin ofis binalarının işlem verilerini kapsadığını, ancak "ticari-konut" pazarının mevcut durumunu da bir ölçüde yansıtabildiği için, ilk yarıda Pekin'deki bir başka "ticari ve konut" grubu olduğunu analiz ediyor. "Tedarik, satış ve envanter istatistikleri" verileri daha doğrudur. İstatistikler, 2018'in ilk yarısında Pekin'deki ticari ve konut ürünleri arzının 50.600 metrekarelik tedarik alanıyla 368 set olduğunu gösteriyor. İşlem setlerinin sayısı 1.423, işlem alanı 104.500 metrekare ve işlem tutarı 3.01 milyar yuan idi.
Veriler aynı zamanda Pekin'deki mevcut ticari ve konut ürünleri stokunun 19.400 set, stok alanının ise 1.547 milyon metrekare olduğunu gösteriyor. Yıl içinde yaklaşık 200.000 metrekarelik bir işlem alanının gerçekleştirileceği tahmin edilirse, Pekin pazarındaki mevcut ticari ve konut ürünleri stokunu sindirmek en az yedi buçuk yıl alacaktır.
Ticari konut stoğu alanı açısından, Tongzhou Bölgesi 277.400 m2 stok alanı ile ilk sırada yer alırken, onu 229.000 m2 ile Shunyi izliyor ve 206.800 m2 ile Chaoyang Bölgesi üçüncü sırada yer alıyor. Bit. Ayrıca Mentougou, Daxing ve Fangshan bölgelerindeki stok alanı da 100.000 metrekarenin üzerinde ve Changping Bölgesindeki stok da 100.000 metrekareye yakın. Sektör oyuncuları, yukarıda belirtilen büyük stoklu alanların satış için en zor etkilenen alanlar olacağını ve bu sektörlerdeki envanter gayrimenkullerinin satış döngüsünün çok kısa olmayacağını belirtti.
02
Pazara girmek zorunda kaldı
Daha fazla ticari projeye sahip şirketler açısından bakıldığında, CIFI, Heyu, Shoukai, Longfor, Tahoe, Evergrande ve Vanke gibi birçok tanınmış gayrimenkul şirketi Pekin'de çok sayıda ticari ve konut ürününe sahiptir. Aslında, stokları büyük olan bazı emlak şirketleri, uzun süredir durgun olan ticari ürünlerin satışına başlamak zorunda kaldılar. Longhu'yu örnek alırsak, iki projesi Longhu Chang'an Tianjie ve Xichen Plaza, 2018'in ilk yarısında aktif bir lansman stratejisi benimsedi. Chang'an Tianjie, Ocak ayından Mayıs ayına kadar Pekin'in ticari pazarında en çok satılan satışlar oldu ve Xichen Plaza, Ocak'tan Nisan'a kadar olan satışlarda Fengtai bölgesinin ön sıralarında yer aldı. Plana göre, yılın ikinci yarısında Longfor'un Fangshan'daki Tianjie projesi ve Haidian Bölgesi'ndeki bir ticari ofis projesi de pazara sunulacak.
Longfor'u tanıyan bir kişiye göre, Chang'an Tianjie'yi satın alan mevcut ticari ve ofis müşterileri arasında, kendi kendine kullanım talebi olan müşteriler% 60'a kadar, ofis binalarında kendi kendine kullanım için müşteriler% 80'e varan bir oran oluşturuyor.
Aslında, ticari ve konut politikası baskıları nedeniyle, Pekin'deki ticari ve konut ürünlerinin fiyatlarında genel olarak önemli bir düzeltme görüldü. Ajans istatistiklerine göre, Pekin'deki ticari ve konut ürünlerinin ortalama fiyatı% 30'dan fazla düştü. Örnek olarak Xichen Meydanı'nı ele alalım: Ticari ve konut politikası uygulanmadan önce, üçüncü çevre yolunun yakınındaki ticari ve konut ürünleri, toplam fiyatı yaklaşık 3 milyon yuan, temelde düşünülemezdi.
Sektör uzmanları tarafından yapılan analize göre, şu anda "ticari olarak donma" ve diğer yasadışı satışlar için çabalayan pek çok markalı emlak şirketi vakası yok Sonuçta, ticari ve konut politikaları hala yüksek bir baskıyı sürdürüyor. Ancak, gerçekten de piyasada ticari ve konut mülklerini müşterilere acente tescil şirketleri biçiminde yasa dışı olarak satan bazı şirketler var. Ancak, ister fiyat indirimi isterse abartılı bir konsept olsun, perde arkasında şirketlerin performans baskısıyla karşı karşıya olduğu endişesi var.
03
Tanrılaştırma hala baskı altında
Bir emlak piyasası gözlemcisi Beijing Commercial Daily'ye verdiği demeçte, "Kısa vadede, ticari ve konut bağlarının gevşemesi olası değildir, ancak bazı bölgelerin yetenekler ve iş-yaşam dengesi ile ilgili politikalar getirebileceği ve bunun yerel ticaret ve ofis pazarını dolaylı olarak etkileyebileceği göz ardı edilmemiştir." muhabir. Bazı markalı emlak şirketlerinin Pekin'deki bazı ticari ve konut projelerinin toplamını satın almayı düşündüğünü öğrendi. Bir yandan bu projeler bir satış sıkıntısı yaşadıktan sonra nakde çevirmeye hevesliydi ve tüm binanın fiyatı piyasa fiyatından çok daha düşüktü; diğer yandan alıcı, bu projeleri bir bütün olarak dönüştürerek kiralık daire ve diğer ürünleri sürekli operasyon için ve uzun vadeli kiralama projeleri yetiştirmeyi düşündü. Ayrıca kurumsal yeniden finansmanı kolaylaştırır.
Aslında, Şangay, Guangzhou ve diğer yerler ticari ofis politikalarında ince ayar yaptı. Örneğin, Şangay, Baoshan Bölgesi tarafından yayınlanan "Baoshan Bölgesindeki ilk parti ticari ofis projelerinin kiralık konutlara dönüştürülmesi önerisi", üç projenin kiralanmış konutlara dönüştürülmesini şartlı olarak onayladı. Guangzhou tarafından yayınlanan "Kentsel Yenileme Ticari ve Hizmet Gayrimenkul Proje Yönetimi için Yeni Anlaşmanın Uygulanmasına Yönelik Yeni Anlaşmanın Uygulanmasına İlişkin Belediye Kentsel Yenileme Bürosu Bildirisi", eski reformlu iş ve hizmet projesi için, "3 · 30" Yeni Anlaşmadaki ticari hizmetin en küçük bölümünün uygulanamayacağına işaret etti. 300 metrekareden az değil. Bu aynı zamanda eski ticari hizmet projesinin küçük apartman dairesi geliştirebileceği anlamına geliyor.
Bununla birlikte, bu aşamada, Pekin'de "işten konuta" ve "işten konuta" iş modeli serbestleştirilmedi ve hala politika riskleri var.
Siyuan Real Estate baş analisti Guo Yi, olası bir rahatlama belirtisi görmediğini söyledi.Eğer bireysel alıcılar artık ticari ve konut ürünleri satın alırken kaldıraç kullanamazlarsa, satın alma fiyatının% 100'ünü ödemeleri gerekiyor. Sıkılaşan konut satın alma ortamında, ticari kredileri tek başına gevşetmek daha da imkansızdır.Ev alıcıları açısından, ticari ürünlerin satın alınmasının kendi girdi-çıktı oranlarını göz önünde bulundurması gerekir.
"Ticari ve konut projelerinin dejenerasyonu, pazarın hayal ettiği kadar büyük olmayabilir." Han Le, ticari ve konut ürünlerinin iki duruma ayrılabileceğini analiz etti. Birincisi, poliçeden önce planlanan veya inşa edilen küçük ölçekli ürünler. Düşük toplam fiyat nedeniyle, Politika kısıtlamalarından daha az etkilenir. Satın alma kısıtlama politikası satın alma eşiğini yükseltse de, projenin fiyatı düştükçe toplam fiyat da düşüyordu. Zaman geçtikçe çözülme baskısı çok fazla olmamakla birlikte, 200 metrekareyi aşan geniş alan ticari ve konut ürünleri başka bir mesele ... Aslında geliştiricilerin temelde iyi bir satış geliştirme stratejileri ve yöntemleri yok ve sadece beklemeyi seçebilirler.
Pekin'in iş ofisi politikasının hala katı olmasına rağmen, bazı şehirlere kıyasla çok katı olmadığı görüşü de var. Hangzhou'nun işletmeler adına ev alımını yasakladığı anlaşılıyor. Ticari projeler için, mevcut pazar ve müşteri ihtiyaçları değişti ve kısa vadeli yatırım davranışı önemli ölçüde azaldı.Odak, varlıkların değerinin korunması işlevi üzerindedir. Bu nedenle, şirketlerin ürün kalitesini nasıl geliştirebilecekleri, yatırımları nasıl çekebilecekleri ve ürün ve hizmet yeniliklerine nasıl ulaşabilecekleri, kıt müşterilerin dikkatini daha çok çekebilir.
Harika inceleme
