Çin'in en büyük sığır bölgesi: 110'dan fazla ülkenin GSYİH'si
Bu makale Tiantianshuoqian ekibinin orijinal çalışmasıdır.
Çin emlak piyasası ne kadar "güçlü"? "Menkul Kıymet Zamanları" altındaki "Veri Hazinesi" bir gözlem perspektifi verir:
İstatistiklere göre, şu anda ülkede piyasa değeri 100 milyar yuan'ın üzerinde olan en az 9 topluluk var.
Bunlar arasında, Guangzhou'daki bir bölgenin piyasa değeri 280 milyar yuan'a yakındır ve 2017'de 581'den fazla Çin şehrinin GSYİH'si, 16 A paylı şirketin piyasa değerinden sonra ikinci sıradadır.Vanke A ve Gree gibi birçok tanınmış şirketin piyasa değeri, bölgenin piyasa değerinden daha düşüktür.
Yukarıdaki şekil istatistiksel tablodur. Guangzhou, Huizhou, Beijing, Hainan Lingshui ve Guiyang gibi toplam piyasa değeri en yüksek beş topluluğun 160 milyar RMB'yi aştığı görülüyor.
Bu tablodaki Beijing Huilongguan hakkındaki verilerin yanlış olduğu belirtilmelidir. Huilongguan'ın fiyatı halihazırda 50.000 yuan civarında, bu nedenle Huilongguan'ın piyasa değerinin de çok büyük olması ve hatta tablodaki ilk sırayı bile geçmesi çok muhtemeldir.
En büyük toplam inşaat alanı, 30 milyon metrekarelik bir alana sahip olan Huidong İlçesinde, Huizhou, Guangdong'daki Financial Street tarafından geliştirilen "Xunliao Körfezi" dir. 100 metrekare başına 3 kişinin yaşadığı hesaplamasına göre, bu süper topluluk aynı anda 900.000 kişiyi barındırabilir.
Yukarıdaki resim "Xunliao Körfezi" nin konumunu göstermektedir. Financial Street, kıyı mülklerini geliştirmek için Huidong County'ye giren ilk geliştiriciydi ve bu da bu bölgenin genel gelişimini hızlandırdı. "Yapojiao" ve "Shuangyuewan" da bu alandadır, ancak gelişme nispeten gecikmiştir.
"Xunliao Körfezi" nde en az 20 kez yaşadım ve bu bölgenin yükselişine şahit oldum. Şimdi bir yaz hafta sonu ise, gitmeye cesaret edemem çünkü trafik çok yoğun.
Beishang ve Shenzhen'in üç ana şehrine bakarsanız, üç şehir merkezine 70 kilometre mesafede çok büyük ve güzel bir sahil şeridi olduğunu göreceksiniz, tek yer burası. Elbette, Shenzhen aynı zamanda "kendi plajlarını ve plajlarını da getiriyor" ve Xichong ve Dameisha da çok iyi biliniyor, ancak "birinci sınıf deniz manzaralı odalara" sahip olmak isteyen sıradan Shenzhen insanları, korkarım sadece buraya gidebilirler.
Bu nedenle, Huidong İlçesindeki deniz manzaralı evler, son yıllarda sadece Shenzhen'de değil, aynı zamanda Dongguan, Guangzhou ve hatta tüm ülkede ev alıcıları olarak popüler hale geldi. Bir arkadaşım Shijiazhuang'da çalışıyor Emekli olduktan sonra Shijiazhuang'daki evini sattı ve emeklilik için deniz manzaralı bir ev satın almak için Huidong İlçesine geldi.
Ama burada bir ev satın almayacağım Felsefem: Shenzhen'de kiralık bir ev satın alın (bir daire satın alsanız bile) ve burada harcamak için kirayı kullanın. Kanımca, Huizhou Shenzhen ile birleştirilmedikçe, buradaki konut fiyatları merkezi şehirlerden daha iyi performans göstermeyecek. Bu, Huiyang ve Daya Körfezi gibi Linshen bölgelerindeki konut mantığından farklıdır.
Financial Street'teki Xunliao Körfezi büyüklüğünde olmasına rağmen, piyasa değeri en yüksek değil. Guangzhou, Zengcheng'deki Country Garden Phoenix City'nin toplam inşaat alanı 13.32 milyon metrekaredir, ancak piyasa değeri yaklaşık 280 milyar yuan'a ulaşmıştır.
Bu, 40,5 milyar ABD doları olan ABD dolarına çevrilir.
Bu, 2017'de 581'den fazla Çin şehrinin GSYİH'sini aşıyor. A hisseli şirketler sıralamasına katılırsa, 17. sırada da olabilir.
Aşağıda bu projenin uydu görüntüsünün bir ekran görüntüsü verilmiştir.Geniş alan nedeniyle sadece üç ekran görüntüsü alınabilir.
Öyle olsa bile, bu projenin kuzeybatı köşesi hala kayıp. Haritadan ölçüldüğünde ilçenin kuzeyden güneye en uzun bölümü 4,9 kilometreye, doğudan batıya en geniş bölümü 2 kilometreye ulaşıyor.
280 milyar yuan (40.5 milyar ABD doları) olan topluluk piyasa değeri, pek çok Çin şehrinin "yıllık ekonomik toplamını" aşıyor ki bu aslında en şok edici yer değil. 2017 yılında dünyadaki ülkelerin GSYİH sıralamalarına bakarsanız, en az 110 ülkenin GSYİH'sini aştığını göreceksiniz.
Yukarıdaki grafik, 2017'de 85 ila 100. sırada yer alan ülkelerin GSYİH sıralamasıdır. Sıralamaya katılırsa 40,5 milyar ABD doları Tunus ve Ürdün'den biraz daha az, Bolivya, Libya, Paraguay ve diğer ülkelerden biraz daha fazla. 87. sırada yer alabilir.
Şu anda dünyada 197 ülke var, bu da "Guangzhou Country Garden Phoenix" in toplam piyasa değerinin 2017'de en az 110 ülkenin GSYİH'sini aştığı anlamına geliyor.
NB bu kadar!
Bu neyi gösterir?
Bir yandan emlak piyasasında gerçekten bir balon olduğunu gösterirken, diğer yandan süper hücre ve şehir kurma hareketinin bir zamanlar "çılgın" olduğunu da gösteriyor.
Cari döviz kuru ile ölçüldüğünde, Çin'in varlık fiyatları açıkça yüksek tarafta. Sadece konut fiyatları değil, hisse senedi fiyatları da yüksek. Daha önce de söylediğim gibi, ABD borsası 9 yıldan fazla bir süredir yükseliş gösteriyor ve medyan fiyat-kazanç oranı hala sadece 15 kat; Çin borsası uzun süredir ayakta duruyor, ancak medyan fiyat-kazanç oranı hala 30 kat kadar yüksek.
Bu, renminbi'nin dahili olarak devalüe edilmesinin ve dışarıdan gücünü korumasının sonucudur.
Elbette, bu aynı zamanda bir sorunu da gösteriyor: Çin'in daha fazla süper pazarı var.
Geliştiricilere yaratma emrini vermek, bir zamanlar yerel yönetimlerin çok istekli olduğu bir "oyun" dur, çünkü bir seferde büyük miktarlarda para getirebilir, yerleşim alanını hızla genişletebilir ve hem politik başarılar hem de vergi geliri sağlayabilir.
Ancak süper market kavramı aslında modası geçmiş durumda, çünkü süper market çoğu zaman şehir trafiğinin kabusu haline geliyor, şehrin "kan açmasını" engelliyor ve insanların seyahat etmesini zorlaştırıyor. Banliyölerde bir şehir kurmak için acele etmek de geliştiriciler için büyük bir risk oluşturur ve başarısız olursa hayalet bir şehir haline gelebilir.
Örneğin, Guangzhou Country Garden projesinde, en yakın metro istasyonu, topluluğun bir kapısına 800 metreden daha az uzaklıkta, ancak metroya binmek istediğinizde, topluluk içinde 2 ila 3 kilometre hatta daha fazla yürümek zorundasınız. Bu yaşlılar ve çocuklar için çok sakıncalıdır.
Süper market, şehrin işlevsel bölgelemesini (yaşama, çalışma, eğlence ve ulaşım) vurgulayan "Atina Şartı" (1933) döneminde bir planlama konseptidir. Bu konsept uzun zamandır modası geçmiş ve sakıncaları açıktır. 1977 yılında kabul edilen Machu Picchu Şartı, "şehirdeki binaları izole birimlere dönüştürme" uygulamasından vazgeçti ve şehrin işlevsel alanları arasındaki "bağımlılığı" ve "uygunluğu" vurguladı.
Bu nedenle, gerçekten verimli şehirler ve insani şehirler "süper toplulukların" varlığını sınırlar.
Elbette herkesi daha ilgilendiren konu şudur: Emlak piyasası balonu patlayacak mı?
Kısmi kırılma kaçınılmaz ve kaçınılmaz, tabii ki nüfus kaybı olan şehirlerden bahsediyorum. Ama kopmanın yolu, dağılmamak değil, "yavaşça nefes almaktır".
Nüfus artışı olan şehirler için balon uzun süre var olacaktır.Resmi umut, konut fiyatlarını gelir artışından daha yavaş hale getirmek ve balonu yavaş yavaş doldurmaktır. "Sert iniş" tamamen önlenir ve bundan kaçınılabilir.
Kaynak: Her gün para hakkında konuşun
