2018 yılında, Kunming emlak işletmelerinin ilk 10 yeni arazi rezervi, Vanke ilk sırada yer aldı
2018 yılında, Kunming arazi piyasasının birinci ve ikinci seviyeleri hem sıcaktı hem de yabancı emlak şirketleri Kunming'deki dağıtımlarını hızlandırdı.Gemirlik şirketlerinin çoğu ihale, müzayede ve arazi edinmeye odaklandı. Az sayıda gayrimenkul şirketi, kurumsal arazi rezervlerini artırmak için birleşmeler ve satın almalar yoluyla Kunming'i derinleştirdi. 2018 yılında, 3,96 milyon metrekare arsa alanı ve 11,421 milyon metrekare inşa edilebilir hacim ile 97 ticari ve konut arsası satıldı ve bir önceki yıla göre% 11 düşüş yaşandı.
Ancak, ulusal pazardaki gerilemenin gelişi nedeniyle, dördüncü çeyrekten bu yana, birçok arazi parseli satılmadı veya hiç kimse işlemi sonlandırmak için kaydolmadı. Emlak şirketleri, arazi edinme konusunda daha rasyonel hale geldi ve arazi parsellerini daha "seçici yiyiciler" haline getirdi. Arsa aktif olarak arazi ediniyor. Örneğin, Jinke ekonomik kalkınma bölgesi arazisini yüksek bir primle kazandı ve Kangmei Pharmaceutical, Zhongtian Century, Tayland Patata Thai, Zunliang Real Estate vb. De yeni emlak bankalarına sahip.Kunming'in düzeni, emlak işletmeleri yeni emlak bankalarının hızını serbest bırakmadı. yavaş.
2018 yılında yeni eklenen işletmelerin İLK 10 emlak bankası arasında çoğu yabancı markalı gayrimenkul işletmesidir. Aralarında Vanke ve Country Garden, Yunnan'daki çabalarını derinleştirme kararlılıklarını değiştirmedi.Bu yıl büyük ölçekte arazi edinmeye devam edecekler.Vanke, ihale, açık artırma ve listeleme yoluyla arazi rezervlerini artıracak ve Country Garden, ihale, açık artırma, listeleme ve satın alma yoluyla satın alacak.
Listede Changfeng, Junfa ve Yunnan Urban Investment adlı üç yerel emlak şirketi var Şiddetli rekabetle karşı karşıya kalan yerel emlak şirketleri, değerlerini artırmaya ve pazar paylarını dengelemeye devam ediyor.
Ping An, Kunming'e ilk giren kişi. Kunming'e girer girmez, Chenggong Yeni Şehrinde birçok toprak kazandı. Üç tanınmış emlak şirketi, Longhu, China Shipping ve Grönland arazi edinme konusunda nispeten temkinli davranıyor, ancak artan rezervlerin hızı yavaşlamadı. Genel olarak, en büyük 10 emlak şirketi hala esas olarak ihale, açık artırma, listeleme şeklinde arazi ediniyor ve sadece Country Garden emlak bankasını ihale, açık artırma, listeleme + birleşme ve devralmalar şeklinde artırdı.
Liste yorumu
Gayrimenkul sermaye kaldıraç oranı
Country Garden, Yunnan Urban Investment, Vanke ve Changfeng yüksek sermaye kullanımına sahip
2018 listesinde ilk on firma arasında ortalama arsa-satış oranı 0,23 oldu ve çoğu gayrimenkul şirketinin arsa-satış oranı ortalamanın altında kaldı.
Bunlar arasında Yunnan'ın kentsel yatırımında arazi / mal oranı 0.11'e ulaştı, ancak Baishahe bölgesinde edinilen arazi eski şehrin yenilenmesini içeriyordu.Arazi maliyetine ek olarak, büyük miktarda eski yenileme maliyeti gerekiyordu. Bu parselden bağımsız olarak, kentsel arsa-satın alma oranı ortalama civarındadır.
Ping Anın ağır depo başkenti Kunmingdeydi ve tek başına fon Chenggong Yeni Şehrinde 13 parsel arsayı satın alabildi. Sonraki dönemde Jinmao ve OCT, öz sermaye şeklinde proje geliştirmeye dahil oldular. Arazi-mal oranı nispeten yüksek, ancak arsa oranı düşük.İşlem taban fiyatları nispeten yüksek olmasına rağmen, alan daha eksiksiz hale geldi, metro açıldı ve ticari tesisler nispeten tamamlandı.Gelecekteki prim alanı beklenebilir.
Vankenin arazi fiyatı bu yıl görece yüksek, ancak konumu Kunmingdeki en popüler bölge olan Wujiaba levhasına ait. Levha güçlü bir fiyat primine sahip ve sermaye kaldıracını artırıyor.
Rezervleri artırmanın yolları
Teklif verme, açık artırma ve listeleme yöntemlerinde birleşme ve satın almalarla desteklenen artış
Az sayıda emlak şirketi arazi satın almak için ortaklaşa arazi ve öz sermaye işbirliği yapar
2018'deki ilk on emlak şirketi ağırlıklı olarak ihale, açık artırma ve listeleme yoluyla arazi satın aldı.Tüm emlak şirketleri, şirketin takip performansını sağlamak için arazi rezervlerini artırmak için aktif olarak arazi satın aldı. Bunlar arasında, yalnızca Country Garden teklif verme, açık artırma ve listeleme + birleşme ve devralmalar yoluyla arazi satın aldı; ilk on yalnızca Ping An oldu Yeni gelişmeler için, tüm arazi parselleri ihale, açık artırma ve listeleme yoluyla satın alınmaktadır; Vanke, ilk on emlak şirketi ve Expo, esas olarak arazi satın alacak.
Kurumsal stratejiyi takip edin ve Kunming pazarını geliştirmeye devam edin
Sıcak sektörleri düzenleyin ve pazar payı için çabalayın
2018'de China Vanke ve World Expo, kurumsal ihale, açık artırma ve listelemede yeni eklenen ilk 10 emlak bankası arasında birinci ve ikinci sırada yer aldı.Vanke'nin ürünleri orta-üst düzey olma eğilimindedir, yalnızca ciltli ürünler üretme ve arazi edinimi sıcak bölgelerde olma eğilimindedir. Expo stratejisindeki değişiklikler nedeniyle, Expo Groupun emlak işi Altın Saraydan fırlayarak daha büyük Kunming kentsel reform pazarına katılmaya başladı. Bu yıl, Vanke ve Changfeng daha fazla arazi parseli aldı.
Expo: Kalkınma risklerini azaltmak için ortak arazi edinimi
World Expo'nun şu anda Kunming'de satılık projesi yok.Kurumsal strateji, Expo sektörünün orijinal derin ekiminden Yunnan'ın Kunming'i bir kar merkezi olarak ve kültür turizmine dayanan büyük miktarda arazi kaynağının büyük ölçekli edinimini gerektiren derin bir yetiştirme stratejisine ayarlandı. Markalı emlak şirketi Vanke ile birlikte, Wuhua Bölgesi'nde Pan-Asya teknoloji sektöründe 6 arsayı ihale, ortak geliştirme şeklinde; ayrıca Expo ve yerel emlak şirketi Changfeng, Kunming-Wujiaba sektörünün en popüler 7 sektörünü elde etti. Arazi, önümüzdeki yıl World Expo'da birden fazla projenin lansmanı bekleniyor.
Country Garden: Arazi elde etmek için teklif verme, açık artırma ve listeleme, birleşme ve devralmalar ve diğer çoklu hatlar aynı anda
2018 yılında arazi satın alan ilk on emlak şirketi arasında yer alan Country Garden, ihale, açık artırma ve listeleme + satın almalar ve satın almalar yoluyla arazi rezervlerini artırdı ve aktif olarak rezerve edilmiş arsalar.Şu anda Guandu Bölgesi ve Kunming'in Panlong Bölgesi'nde satışta olan 16 proje var.
Vanke: İleriye dönük operasyon stratejisi ve arazi düzeni her zaman endüstrinin dikkatini çekmiştir
Vanke, 2010 yılında Kunming'e girdiğinden beri, 8 yıldır Kunming'de bulunuyor.Kunming'i yetiştirme kararlılığı görülebiliyor.Arazi edinimi her zaman endüstri için bir mihenk taşı oldu ve her yıl aktif olarak arazi rezervi yapıyor. 2018'de ihale, açık artırma ve listeleme yoluyla 19 arsa satın aldı. Yeni eklenen arsa bankası 3.664.400 metrekare olan proje Kunming'de iyi durumda olup, tanıtımını yaptığı ürün serileri de sahipleri tarafından beğenilmektedir.
Kurumsal satılabilir alan
İlk kademe (5 milyon m2 değerinde): Satılabilir alan için ilk kademede Vanke, Junfa, Chengtou ve Country Garden yer alır.Vanke en büyük satılabilir alana ve yeterli envantere sahiptir.
İkinci kademe (2-3 milyon metreküp değerinde): Listede yabancı emlak şirketleri Zhonghai ve Grönland var.Aralarında Zhonghai yüksek bir primle arazi alır ve Grönland Wujiaba Wujiaba'nın yeni merkezini inşa edecek; Junfa yerel bir lider girişim. Bu yıl ihale, ihale ve listeleme yoluyla 936.400 metrekarelik arazi rezervi elde edildi ve geri kalanı çoğunlukla yıllık stoktan oluşuyordu ve bir kısmı kentsel reform projelerine aitti.
Üçüncü kademe (2 milyon metrekarelik değer): Expo'nun kurumsal stratejisi değişti. Bu yıl, ana şehirdeki arazi pazarına yatırım yapacak, arazi satın almak için Vanke ve Changfeng ile birleşecek; Ping An Kunming'e ilk kez girdi ve Kunming'de bulunuyor; Longhu ünlü işiyle ünlü. 1.0348 milyon metrekarelik arazinin satın alınması, benzersiz ticari cadde tesislerini inşa etmeyi ve emlak piyasasının gelişimini hızlandırmayı mümkün kılacaktır.
Outlook tahmini
1. Arazi müzayedesi açık ve şeffaftır
Prim oranı ve arsa parselleri azalır veya azalır ve ortak arazi edinimleri artar
Önümüzdeki yıl arsa müzayede piyasasının daha açık ve şeffaf olması, arsa kotasyonunun artması, arsa prim oranlarının giderek azalması ve rezerv fiyatının hakim fiyat olması bekleniyor. Yüksek arazi fiyatlarına sahip işletmeler, ortak gelişme yoluyla riskleri paylaşacak ve mali baskıyı azaltacaktır. Ortak arazi edinimi talebi ve toplam miktar yükselme eğilimi gösterecek ve işletmeler üzerindeki arazi edinme baskısı azalacaktır.
2. Arazinin arz tarafında yapısal reform
Arz birkaç yıldır yüksek ve 2019'da arz istikrar kazandı ve azaldı
Kunming şu anda aktif olarak arazi arzı tarafında yapısal reformları teşvik ediyor, sıradan ticari konutlar için arazi arzını artırıyor ve istikrarlı ve düzenli bir konut arazisi tedariki sağlıyor.Yıllar boyunca ticari konut için arazi arzına bakıldığında Kunming, son yıllarda yüksek bir arazi arzını sürdürdü. Durum, arazi arzının 2019'da nispeten istikrarlı, 2018'e göre biraz daha düşük olması bekleniyor.
3. Şirketler yatırım stratejilerini ayarlar ve dikkatli bir şekilde arazi edinirler
Yunnan Eyaletindeki banliyö şehirlerine arazi ediniminin genişletilmesi
Arazi fiyatları açısından, daha zayıf bir sermaye piyasası ortamı beklentisi nedeniyle, emlak şirketleri giderek rasyonaliteye döndüler ve arazi edinimi konusunda daha temkinli davranıyorlar.İşletmelerin arazi edinim standardı gelecek yıl yine artacak.Çoğu şirket arsa almadan önce iç tahminlerini artırdı. Arazi satın almadan önce aşamada yatırımın geri dönüşü objektif olarak değerlendirilir.
Yüksek fiyatlı arazilerin ve hatta "toprak krallarının" sık sık ortaya çıkışı azalacak ve yetersiz piyasa beklentileri ve sıkı finansman nedeniyle, gayrimenkul şirketlerinin arazi edinim göstergeleri genel olarak gelecek yıl azalacak ve bazı şirketlerin arazi edinim fırsatlarını ertelediği bilinmektedir. Gayrimenkul şirketleri, kilit vilayetlerde ve banliyö ilçelerindeki üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere odaklanacak ve istikrarlı kar marjları ve istikrarlı trafiğe sahip vilayet şehirlerine ve Yunnan'daki kilit üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlere daha fazla dikkat edecek. Bu tür şehirlerin işlem hacmi ve fiyatlarında iyileşme olasılığı daha yüksektir.
