Ağır! Shenzhen'in ticari gayrimenkulü değişiyor, resmi belge: ticari ofis binaları kiralık evlere dönüştürülebilir! Analistler neden "iyi" kelimesinin aniden ortaya çıkmasının
Yazar: Ng Ka Ming,
Kaynak: Securities Times İD: wwwstcncom
Tam da Shenzhen ofis binalarının artan boşluk oranından endişe duyduğunda, aniden bir haber geldi.
Shenzhen Belediyesi Konut ve İnşaat Bürosu, atıl durumdaki ticari ve ofis binalarının stokunu yeniden canlandırmak, mevcut ticari ve ofis binalarının kiralık konutlara dönüştürülmesini standartlaştırmak ve konut kiralama pazarının etkin arzını etkin bir şekilde artırmak için, Ofis binalarının kiralık konutlara dönüştürülmesine ilişkin hususlar duyuru "(Görüş Talep Taslağı)," Shenzhen Konut ve İnşaat Bürosu'nun Mevcut Ticari Binaların ve Ofis Binalarının Kiralık Konutlara Yeniden İnşası ile İlgili Sorunları duyuru "(Yorum İsteme Taslağı) Kamuoyundan kamuoyunun görüşlerini isteyin.
"İş değişikliği kiralama" da "envanter" e gidebilir mi?
Muhabir, yukarıda bahsedilen "Bildirim" in esas olarak yeniden inşa ilkelerinin beş yönünü, yeniden inşa koşullarını, yeniden inşa gerekliliklerini, uygulama prosedürlerini ve "işin kiralanması" için koruma önlemlerini düzenlediğini öğrendi.
Yeniden yapılanma koşulları ile ilgili olarak, "İhbar" ticari kiralamadan dönüştürülebilen mevcut ticari ofis binalarını kısıtlamaktadır. Özellikle, bu tür bir evin yeniden inşa edilebilmesi için aşağıdaki koşulları karşılaması gerekir:
1. Taşınmazın ilk tescili işlenmiş olup taşınmaz hakkı belgesinin amacı ofis ve iş içindir.
2. Haciz kaydı gibi devir tescili konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur, ipotek tescili gibi başka hak ve menfaatler varsa, diğer tüm hak ve menfaatlerin rızası aynı anda alınmalıdır.
3. Birim olarak parsel veya binalar kullanın; parseller veya binalar birim olarak kullanılamıyorsa, yeniden inşa edilen kısım nispeten bağımsız bir alan olmalı ve yeniden yapılanma sonrası kiralanan konut prensip olarak 50 birimden (oda) az olmamalıdır.
Yeniden inşa gereklilikleriyle ilgili olarak, "Bildirim", ticari ofis binalarının yeniden inşası için yapısal güvenlik, yangın güvenliği, çevre koruma ve sanitasyon, mülkiyet düzenlemeleri, kullanım kısıtlamaları, yeşil yeniden yapılanma ve teknik standartlar dahil olmak üzere yedi gereklilik ortaya koymaktadır. Bunlar arasında, koşulları sağlayan mevcut ticari ofis binalarının kiralık konuta dönüştürülmesini teşvik etmek için "İhbar", "kiralanacak iş" projesinin merkezi teşvik fonlarına başvurabileceğini, sivil su ve elektrik fiyatları gibi teşvik politikaları uygulayabileceğini öngörüyor. Bu nedenle "Duyuru", yeniden yapılanmanın sadece kiralık konut olarak kullanılabilmesini ve Federasyon tarafından onaylandığı tarihten itibaren 5 yıl içinde yeniden yapılanma projesinin kiralık konutun amacını değiştirememesini gerektirmektedir. "Duyuru" da, bu tip kiralık konutların derece sağlamadığını ortaya koydu.Ticari ofis binalarının yeniden yapılanmasının çoğunlukla küçük boyutlu olduğu ve arazinin niteliğini değiştirmeden asıl amacın ticari ofisin inşa işlevini işletmeye göre ayarlamak olduğu açıklandı. Daire özellikleri.
"Bildirim" ayrıca, Shenzhen'in endüstriyel iyileştirmesinin sürekli hızlanmasının, İnternet'in geleneksel işletmeler üzerindeki sürekli etkisinin ve bir dizi olumsuz faktörün genel ekonomi üzerindeki etkisinin etkisi altında, mevcut ticari ofis binalarının işlevlerinin endüstriyel iyileştirme ile birlikte ayarlanması gerektiğine de işaret etti. Talep önemli ölçüde düştü, bazı bölgelerdeki ticari ofisler boşaldı ve orijinal özel bölge dışındaki ticari ofisler daha boş hale geldi. Buna ek olarak, son yıllarda, Shenzhen'in kentsel yenileme endüstriyel reformu M0 (yani, ticari ofislere benzer endüstriyel Ar-Ge evleri) ilerlemeye devam etti ve pazara çok sayıda endüstriyel Ar-Ge evi tedarik etti. Artı Mevcut genel merkez üssü ve iş bölgesi planlamasıyla, şehrin ticari ofis arzı büyümeye devam ediyor ve bu da ticari ofis binalarının atıllığını artırabilir.
Kaynak: Colliers International
Colliers International tarafından kısa süre önce açıklanan verilere göre, 2019 yılında Shenzhen'deki A sınıfı ofis pazarının yeni arzı yıllık% 12 artışla yaklaşık 707.000 metrekareye ulaştı. Buna paralel olarak, boşluk oranı geçen yıla göre 1,8 puan artarak% 21,2'ye yükseldi ve sonuçta buna karşılık gelen bir kira ayarlaması ve% 3,4'lük bir düşüş sağlandı. Colliers International, Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi birinci sınıf şehirlerdeki emlak piyasasının hisse senedi çağına girdiğine inanıyor. Dikkat "Envanterin yeniden canlandırılması", ticari binaların sürdürülebilir gelişimi için önemli bir çıkış yolu haline geldi. Envanter optimizasyonu yoluyla, eski (boşta) mülklerin çok yönlü değer değerlendirmesini etkinleştirebilir ve nihayetinde "sahipleri, kiracıları, hükümet "Üçlü kazan-kazan durumu.
Bu nedenle, bazı piyasa katılımcıları, Shenzhen'in ofis binalarının boşluk oranındaki artıştan herkes endişe duyduğunda, "iyiliğin" aniden vurduğuna inanıyor.
"Ticari konut değişikliği" engelleniyor, "ticari kiraya geçiş" teşvik ediliyor
Daha önce, İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı tarafından bir rapor yayınlandı ve ülke Kalkınma ve Reform Komisyonu, Kamu Güvenliği Bakanlığı, Devlet Piyasa Düzenleme İdaresi, Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu, ülke Siber Uzay İdaresi ve diğer altı bakanlık ve komisyon, 2019'un sonunda emlak piyasasındaki tüm taraflar arasında hararetli tartışmalara neden olan konut kiralama piyasasının düzenini düzeltmek için ortaklaşa bir belge yayınladı.
"Konut Kiralama Piyasası Düzeninin Düzeltilmesi ve Düzenlenmesine İlişkin Görüşler" başlıklı bu belge (bundan böyle "Görüşler" olarak anılacaktır), konut kiralama piyasasını altı yönden düzeltmek ve düzenlemek için çaba göstermiştir. Belgenin ticari ofislerin, fabrikaların ve diğer konut dışı evlerin kiralık konutlara dönüştürülmesine yönelik yönetim standartlarını ayarladığını ve tüm bölgelerin, atıl durumdaki ticari ofis binalarının, endüstriyel tesislerin ve diğer konut dışı evlerin yasaya uygun olarak kiralık konutlara dönüştürülmesi için politikalar oluşturmasını gerektirdiğini belirtmek gerekir. Evlerin yeniden inşası, inşaat, yangından korunma, çevre koruma vb. Gereklilikleri karşılamalıdır.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, hakların genel olarak belirlenmesinin yönelimine ve değişmeyen doğaya yapılan vurgunun, bölme ve bölme gibi uygulamaları önlemek olduğunu söyledi.Örneğin, dağılması kolay olan bazı mülkler satılabilir ve kiralanabilir. Kiralık konutlar için kira yönetimi zorluğu artıracaktır.
Ayrıca "kiralamak için iş" ile "yaşanacak iş" arasında tek bir kelime farkı olsa da çok büyük bir fark var. Eksik istatistiklere göre, 2017'den bu yana Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin, Nanjing vb. Dahil ondan fazla şehir "ticari konut reformunu" kısıtlayan politikalar yayınladı. Bu politikaların ortak noktası, ticari ofis projelerinin izinsiz konut kullanımına değiştirilmemesidir. Ancak "işten konuta reform" tamamen engellenmişken, birçok şehirde "işten kiraya reform" teşvik edildi. Şenzen'e ek olarak, 2018 gibi erken bir tarihte Şangay, "Şangay Şehri Master Planı (2017-2035)" içindeydi duyuru Açıkça "fabrika, depo, ofis binası ve apartman tipi otel stokunun kamuya açık kiralık konutlar için konutlara dönüştürülebileceğinden" bahsediliyor.
Geçen yılın Temmuz ayında, Guangzhou Belediye Planlama ve Doğal Kaynaklar Bürosu ve Guangzhou Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu ortaklaşa "Guangzhou Şehri Ticaret, Ticaret Ofisi ve Diğer Mevcut Konut Yenileme ve Kiralık Konut İşi Kılavuzunu" yayınladı; Arazinin ücretli kullanım prosedüründen geçen veya ilk tescilden geçen ticari ve ticari ofis binalarının konut dışı stokları, mülkiyet haklarının niteliğine göre konut binasına dönüştürülecek, kullanıcının su, elektrik ve gaz fiyatları da konuta göre ücretlendirilmektedir. Standart; ancak sadece kiralama amaçlı kullanılabilir, satılık değil.
Etkisi nedir?
Gerçekte, ticari ofis binaları ve atölyelerin konutlara dönüştürülmesi ilk defa olmasa da her zaman bir sorun olmuştur. hassas konu.
Nanshan Bölgesi, Shenzhen, Jiyue Şehri'nin Tanglang bölgesinde, düzinelerce eski sanayi tesisinden dönüştürülmüş uzun vadeli bir kiralık daire, bir "sanat kasabası" haline geldi. Muhabirin araştırması, Jiyue City'nin eski bir endüstriyel fabrika binası olmasına rağmen, yeni inşa edilen binadan görünüş olarak farklı olmadığını ortaya koydu. Odaların dekorasyonu ve düzeni de son derece "edebi ve sanatsal". Birinci kat ağırlıklı olarak yemek ve tüm ev aletleri ve mobilyalarla donatılmıştır. Gençler için gerçekten çok çekici. Komşu şehir Tanglang Köyü'nden sadece bir yol uzaklıktadır, ancak şehir köyü Tanglang Köyü'ndeki toplu konutlara kıyasla, kira tadilattan sonra neredeyse iki katına çıktı.
Yeni üretim yöntemlerinin gereksinimlerini karşılayamayan kentsel gelişme ve endüstriyel iyileştirme nedeniyle "doğmuş" bir grup eski fabrikanın, büyüklerin gözünde gittikçe daha fazla işletme haline gelen kiralık apartmanlara ve diğer konut biçimlerine dönüştürüldüğü görülebilir. Kârlı iş. Ancak diğer yandan, uzun vadeli kiralık apartman projeleri işleten bazı yatırımcılar, gazetecilere, ilgili düzenlemelerin olmaması nedeniyle, ister fabrika yurdundan dönüştürülmüş bir daire, ister tamamen endüstriyel bir fabrikadan dönüştürülmüş bir daire olsun, geçmişte yangından korunma onayını geçmenin zor olduğunu söylediler.
"Konut fiyatlarını kontrol etmekten" "kiraları kontrol etmeye" kadar, Shenzhen hamleler yapıyor, ancak kiraların genel eğilimi değişmedi. Bazı piyasa katılımcıları, bazı uygun ticari projeleri konut kiralamasına dönüştürmenin sadece ticari mülklerin stok varlıklarını canlandırmakla kalmayıp, aynı zamanda şehirdeki konut kiralama arzını artırmaya ve kira fiyatlarını dengelemeye yardımcı olacağına inanmaktadır.
Guangdong Konut Politikası Araştırma Merkezi baş araştırmacısı Li Yujia, Shenzhen için İnternet endüstrisinin son yıllarda etkisinin, ticari hacimlerin doygunluğunun ve bazı şirketlerin yer değiştirmesinin şehrin büyük bir bölümünü serbest bıraktığını söyledi. Aynı zamanda, Shenzhen'in nüfusunun artması ve konut talebinin artmasıyla birlikte kiralık konutların hızlı gelişimi de zorlanır, ancak orijinal ticari konut kira seviyesi çok yüksektir. Artı Şehirdeki köy, kira sözleşmesinin sadece bir kısmıdır. Özellikle Shenzhen yetenekleri için uygun kiralama talebini karşılamak zordur, bu nedenle stok konut alanını canlandırmak gerekir. Shenzhen'in gelecekteki gelişimi, yüksek nüfuslu bir endüstri olan modern bir hizmet endüstrisidir ve nüfusa çekiciliği büyük ölçüde artacaktır, bu nedenle konut tedarik sistemi ve tarzında reformlara ihtiyaç vardır.
