g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Okul Bölgesinde Konut Yatırımı Üzerine Düşünceler Küçük Para Kanalı

Bojun / Makale

Bir süre önce, bir ekonomistin dersini dinledim, ilkokul öğrencilerinin büyüme oranını konut fiyatlarındaki değişikliklerle ilişkilendirdi ve 2011'deki bükülme noktası ile ikisinin tersine dönmesi arasındaki ilişkiyi buldu. Yeni öğrenci sayısının 2011'den bu yana her geçen yıl arttığına inanılıyor. Boost Konut fiyatları için önemli araçlardan biri . Yüksek kaliteli eğitim kaynaklarının büyük şehirlerde yoğunlaşması nedeniyle, ilkokul öğrencisi olan birçok ebeveyn, çocuklarının eğitimi için büyük şehirlere yerleşmeye başlar. Veriler açısından bile, birinci kademe şehirlerdeki sakinlerin harcanabilir geliri, ikinci kademe şehirlerdekinden daha düşüktür. Yüksek kaliteli eğitim kaynakları hala birçok genç ebeveyni burada yaşamaya çekiyor ve bu da "okul bölgesi konutları" için çok yüksek fiyatlara dair çeşitli efsaneleri doğurdu.

Aslında, Amerika Birleşik Devletleri'nde okul bölgesi evleri de mevcuttur ve Çin'e çok benzerler. Okul bölgesi evleri genellikle okul dışı bölge evlerinden daha düşük kalitelidir, ancak fiyatı okul dışı bölge evlerinden daha yüksektir. Örneğin, Connecticut'ta 2010'da 500.000 ABD doları yalnızca okul bölgesi evleri için yeterlidir. Zorlukla 2 yatak odalı (iki yatak odalı) olarak adlandırılabilecek harap eski bir ev satın alarak ve okul dışı bir bölgede aynı fiyata, kaliteli bir toplulukta çok iyi küçük bir bina satın alabilirsiniz. Bununla birlikte, okul bölgesi odasının konforu o kadar yetersiz olsa bile, gayrimenkul bakımı ve takdirinin etkisini mümkün olan en geniş ölçüde koruyabilir. . Amerika Birleşik Devletleri'ndeki 2008 ekonomik krizinde bile, emlak fiyatlarının tarihsel düşük seviyelere düştüğü, okul bölgelerindeki evler oldukça dirençliydi ve yüksek noktadan çok değişmedi, emlak piyasasının en kaliteli konutları haline geldi.

Çin emlak piyasasına geri dönersek, aynı fiyatın başlangıç noktasında bile, okul bölgesi konutları iki katına çıkarken, okul dışı bölgelerdeki konut fiyatlarındaki artış oranı karşılaştırılabilir olmayabilir. Örneğin, 2012'de Pekin, Haidian Bölgesi, Gaoliangqiao Xiejie'deki Xibianmen, Xicheng Bölgesi'ndeki konut fiyatları metrekare başına ortalama 35.000 yuan fiyatla benzerdi. İkisinin karşılık gelen ilkokulları da sıradan ilkokullardı. Kapıya tekabül eden Qinglongqiao İlköğretim Okulu, 2014 yılında Yumin İlköğretim Okulu (Xicheng Bölgesindeki ilk on devlet ilköğretim okulu) tarafından devralındı ve adı Yumin İlköğretim Okulu olarak değiştirildi.Aynı zamanda, Xicheng İlköğretim Okulu ve ortaokulun entegre sistemine de sahip. Bir rokete binmek gibi yükselmeye başladı. 2016'nın başında metrekare başına 100.000 yuan'a yükseldi. Gaoliangqiao Xiejie'deki ilgili konut fiyatları, hızlı konut fiyat artışlarının olduğu bu ortamda değer kazandı. Büyüklüğü, Xibianmen yakınlarındaki konut fiyatlarından çok daha düşük. Konut fiyatları çok farklı, ancak iki yerdeki evlerin kalitesi konut fiyatları ile ters orantılı. Xibianmen'deki evler 1980'lerin sonunda veya 1990'ların başında inşa edildi. Evler eski ve konut ortamı tatmin edici değil, Gaoliangqiao Xiejie'deki evler ise 2005 civarında, güzel bir çevreye sahip üst düzey konut binalarına göre inşa edildi.

Gayrimenkul yıllar içinde enflasyona karşı gerçekten çok iyi bir silah ve ülkenin büyük miktarlarda para biriktireceği konusunda rahat olabileceği bir yer. Son yıllarda birçok para biriminin piyasaya aktığını hepimiz biliyoruz, bugün sakinlerin servet yapısına bakarsak, insanların para birimlerinin çoğunu veya çoğunu gayrimenkul haline getirdiğini görürüz. Tasarruflarla karşılaştırıldığında, gayrimenkulün likiditesi nispeten zayıf ve devlet daha güçlü bir kontrole sahip. Arazi arzı devletin elinde olduğundan ve talep yönlü vergilendirme gibi politikalar da devletin elinde olduğundan, paranın gayrimenkule dönüştürülmesi aslında ekonomik kalkınmaya belirli bir açıdan vesile oluyor, çünkü Aşırı para basımı durumunda dolaşımdaki para seviyesinin gayrimenkul katılımı olmadan olması gerekenden çok daha düşük olmasını sağlar ve ulusal çıkarlara zarar vermez. .

Okul bölgesi konutlarından genel emlak sektörüne, yatırım açısından iyi bir seçim gibi görünüyor ve öncül, birinin teklifi alması. Yatırım sadece gayrimenkul kiralamanın yarattığı nakit akışı açısından ele alınırsa, gayrimenkul iyi bir proje olmayabilir. Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'deki kiraların, gayrimenkulün geliştirildiği Amerika Birleşik Devletleri'nde bile ipotekle eşleşemediği bir gerçek. . Amerika Birleşik Devletleri'nde okurken, okulun çevresinde bir apartman dairesine yatırım yapmak istediğimi hala hatırlıyorum, bu yüzden emlak sınıfımızı öğreten öğretmenden tavsiye istedim Öğretmen bana sadece kira kazanmaktan bahsedersem, bugün gayrimenkulün iyi bir şey olmadığını söyledi. Yatırım ürünleri, çünkü o zamanki kira geliri (mali kriz öncesi) sadece% 5 idi.Gelecekte uzaktan yönetimin zorluğu ile birleştiğinde, bu küçük kira geliri yakında tüketilecek. Bu nedenle, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki birçok ev sahibi, çöp atmaktan (Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ilgili departmanlar haftada bir çöp toplayacak) ayıklamaya ve basit onarımlara kadar gayrimenkulleriyle ilgili her şeyi yapıyor. Çünkü kiraları onları ek iş için işe almaya yetmiyor.

Kiralar bu kadar düşükse, neden insanlar gayrimenkule yatırım yapsın? Bu soruyu öğretmene sordum Öğretmen, çünkü sadece küçük bir peşinat ödemeniz gerekiyor (Amerikan mali krizinden önce 0 peşinatınız bile olabilir) ve peşinatınızı çok aşan büyük bir varlık satın alabilirsiniz. ,ve Diğer varlıkları satın almak için, çok azı gayrimenkul gibi kaldıraç gücüne sahiptir, bu nedenle gayrimenkul kaldıraçlı para kazanır . Kaldıraç iki yönlüdür, arttığında servetimizi çabuk arttırır ama değer kaybettiğinde mal varlığımızın devalüasyonunu da hızlandırır.

Bugün Çin'deki emlak sektörüne geri dönelim. Nasıl ev almalıyız? Varlıkların değeri nasıl korunur ve artırılır? Ülkenin gelecekteki politika yönelimine bir göz atalım. Örneğin, Pekin'de hükümet, Pekin-Tianjin-Hebei entegrasyonunu teşvik etme çabasıyla nüfusu kademeli olarak çevre hattından uzaklaştırıyor, siyasi merkezi uzaklaştırıyor ve yüksek kaliteli eğitim kaynaklarını kademeli olarak eşitliyor. Çevreleyen ekonomi. Net nüfus girişi verileriyle desteklenen bu çizgiyi takip edersek, hala var olan bazı gayrimenkul bunalımlarını bulabilir miyiz? Bu, gelecekteki gayrimenkul yatırımlarında düşünebileceğimiz bir soru olabilir.