Trilyon seviyeli gayrimenkul geliştiricilerin gelişiyle kim mutlu ve kim endişeli?
-
Yazar: Liang Yun Feng / mikro-kanal kamu numarası: qspyq2015
-
Bu, Qin Shuo'nun Anları'nın 1530. orijinal ilk makalesi
"Trillion Club" genişlemek üzere
2017 yılında emlak şirketlerinin ara raporlarının yayınlanmasının ardından, keskin bakışlılar, bu yılki emlak şirketlerinin zaten sahip olduklarına dair bariz bir işaret olduğunu hemen keşfetti. "Trilyonlar" Bir adım öteye geçmek.
Geçtiğimiz on yılda, Çinli emlak şirketleri her yerde şehirleri fethediyor ve ölçekleri hızla genişledi. Örnek olarak 500 milyar yuan'ın üzerinde varlığa sahip emlak şirketlerini ele alalım. Son on yılda, Vanke Toplam varlıklar 7 kat arttı, Poli 11 kat arttı, Yeşil alan 18 kat arttı, Evergrande 20 kattan fazla artmış, Sunac Çin bunun 30 katı daha korkunç.
onların arasında, Wanda 2011'de toplam varlıklar 195 milyar yuan idi ve 2016'da toplam varlıklar 796.1 milyar yuan'a kadar çıktı ve bu 7 yılda dört kat arttı. Evergrande Daha da "şiddetli". 2006 yılında toplam varlıkları sadece 7,8 milyar yuan idi. 2016'da, 150 kattan fazla bir artışla 1 trilyon yuan'ı büyük ölçüde aştı. Trilyon yuan'ı kıran ilk yerli emlak şirketi oldu. Şu anda 1,35 trilyon yuan ile emlak sektöründe birinci sırada yer alıyor. .
Bunu belirtmeye değer Bu kez "trilyon kulüp" büyük ölçüde "çift trilyon" a doğru hareket edecek (yani, toplam varlıklar ve yıllık satışlar bir trilyonun üzerindedir). Kır Bahçesi Bu yılın ara raporundan sonra, yıllık satış tahmini önemli ölçüde% 25 artarak 500 milyar yuan'a yükseldi. Country Garden, yaklaşmakta olan "Golden Nine ve Silver Ten" pazarına ek olarak, arazi rezerv alanı ve satılabilir kaynaklarından da geliyor. 2017 yıl ortası raporu, Country Garden'ın arazi depolama alanının, Evergrande'nin 276 milyon metrekaresinin ardından ikinci sırada, şaşırtıcı derecede 210 milyon metrekareye ulaştığını gösterdi.
Country Garden Başkanı Mo Bin, 22 Ağustos'ta düzenlenen 2017 ara sonuç toplantısında, Country Garden'ın satılabilir kaynaklarının, 457,5 milyar yuan'lık hedef birinci kademe şehirler dahil olmak üzere 1,51 trilyon RMB olduğunu ve 4797'lik ikinci kademe satılabilir kaynakları hedeflediğini açıkladığını söyledi. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki satılabilir kaynaklar için hedef 569 milyar yuan'dır. Potansiyel satılabilir kaynaklar, Mutabakat Muhtıralarını (Mutabakat Zaptı) imzalamış ve henüz işletme kaydını tamamlamamış 150 milyar yuan satılabilir kaynak dahil olmak üzere 1.21 trilyon yuan ve birinci seviye arazinin geliştirilmesine katılan 1.06 trilyon yuan satılabilir kaynaktır.
Buna göre Country Garden'ın satılabilir kaynakları 2.71 trilyon yuan. Country Garden'ın yüksek ciro modeli benimsediği, açılış süresinin 6,9 ay gibi düşük, nakit akışının pozitif döngüsünün 9,1 ay kadar düşük olduğu dikkate alındığında, trilyon dolarlık satış hedefine girişmek çok uzak değil.
Country Garden Group, aktif olarak, 2016 yılı sonu itibarıyla, 2007 yılında 38.634 milyardan yaklaşık 15 kat artışla 591.572 milyar toplam varlığa ulaştı. En yüksek büyüme oranına sahip ilk 10 yerli gayrimenkul şirketinden biri haline geldi ve "fil dansı" şirketi oldu. efsane.
Evergrande "Çift trilyon" hedefi daha net. Bu yılın Şubat ayındaki yıllık toplantıda, Xu Jiayin 2020'de gayrimenkul, finans, sağlık ve kültür turizminde 1 trilyon yuan'ın üzerinde yıllık satış geliri ve 3 trilyon yuan'ın üzerinde toplam varlığa ulaşmak için "küçük bir hedef" belirledi. Yıllık kar 60 milyar yuan'ı aşıyor. Evergrandenin yeterli arazi rezervinin diğer markalı emlak şirketlerinden çok daha fazla olduğu ve birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki arazi rezervlerinin% 72,6 olduğu düşünüldüğünde, Evergrandenin trilyonlarca satışa ulaşma potansiyeli gelecekte daha yeterli olacaktır.
Vanke 2014 yılında trilyon dolarlık bir satış hedefi öne sürülmüş, o dönemde önümüzdeki on yılda (yani 2020) trilyonlara ulaşacağı söylenmişti. Vanke'nin son iki yılda gayrimenkul ve ekolojik inşaat alanındaki etkileyici başarıları ile Wang Shi, 6 Aralık 2016'da 36Kr'da düzenlenen WISE Unicorn Konferansı'nda bu kez bir kez daha kısalttı. "Bunun 10 yıl süreceğini sanmıyorum. Altı yıl neredeyse aynı. "Ancak, Vanke ile Shenzhen Metrosu arasındaki işbirliğinin derinleşmesi," yol + mülk "modelinin keşfi ve" tropikal yağmur ormanı "nın oluşmasıyla trilyon hedefin 2022 yılına kadar tamamlanması bekleniyor.
Çin'in emlak sektörünün yükselen trendinden yola çıkarak, Sunac Temsil edilen bir grup girişimci emlak şirketinin hepsi "trilyon kulübe" girecek.
Sektör konsolidasyonu geliyor
"Trillion Club" genişlemesinin arkasında Çin emlak piyasasının hızlı entegrasyonu var.
Emlak piyasasının yoğunluğu artıyor. Son 20 yılda, emlak şirketleri Çin'de en hızlı büyüyen sektör haline geldi ve bu da büyük ölçekli emlak şirketlerinin Çin'de sıraya girdiği bir durum yarattı. Örnek olarak güneybatıdaki önemli bir şehir olan Chongqing'i ele alalım. 2016 yılına kadar Chongqing, 10.000 kişi başına ortalama 1 şirket olmak üzere 3.100 gayrimenkul şirketine sahip olacak. Chongqing, emlak sektöründeki en sıcak şehir değil, ülkedeki emlak şirketlerinin toplam sayısı tahmin edilebilir. Ulusal İstatistik Bürosu'nun resmi web sitesinde yer alan "Çin İstatistik Yıllığı" na göre, 2015 yılında, inşaat sektörü için niteliklere sahip ülke çapında 80.900 bağımsız muhasebe gayrimenkul geliştirme işletmesi vardı. İstatistiklere uygun olmayan çok sayıda gayrimenkul geliştirme şirketi buna dahil değil, hepsi Çin'in gayrimenkul geliştirme pastasını paylaşıyor.
Ama bu durum değişiyor Piyasa yoğunlaşmasının oligarklara doğru eğilimi çok açıktır. Son beş yılda ilk on şirketin pazar payı% 12'den% 19'a yükseldi ve bazı tahminler gelecekte% 50'ye ulaşacağına inanıyor. 6 Temmuz'da, Vanke'nin yönetim kurulu sekreteri Zhu Xu, Haziran ayı satış ve operasyon konferans görüşmesinde, yılın ilk yarısında pazar yoğunlaşmasının artmaya devam ettiğini ve sektördeki en büyük 12 gayrimenkul şirketinin pazar payının 2016 yılına göre% 30'a yakın bir artış olduğunu belirtti. Yüzde sekiz puan.
Küçük ve orta ölçekli emlak şirketleriyle karşılaştırıldığında, büyük emlak şirketlerinin sermaye ve arazi rezervlerinde çok büyük bir avantajı vardır. Örneğin, bankalar büyük ölçekli emlak şirketlerine sermaye desteği sağlamaya daha isteklidirler, bu da büyük ölçekli şirketlerin daha fazla arazi elde etmesine olanak tanır; ayrıca inşaatı devam eden inşaatlarla ve tahvil ihracı, bono, tröst ve fonlar, büyük ölçekli konut gibi kanallar aracılığıyla kalkınma kredileri elde ederler Şirketler sermaye alabilir ve büyümelerini desteklemek için sermaye vardır.
Artan yoğunlaşma, gelecekte küçük ve orta ölçekli emlak işletmeleri için giderek daha fazla yer olacağı anlamına geliyor. küçük. Xincheng Holdings'in kıdemli başkan yardımcısı Ouyang Jie, orta ölçekli işletmelerin şu anda ilerlememesi durumunda gelecekte hiçbir şanslarının olmayacağına işaret etti. Şu anda, en büyük 100 emlak şirketi pazarın yaklaşık% 70'ini oluşturuyor ve banka kredileri de bu tür şirketlerin lehine, ancak farklılaşma gelecekte daha da yoğunlaşacak.
Pazarda her zaman sadece pastanın üzerine krema var, karda odun kömürü yok. Denilebilir Trilyon düzeyli gayrimenkul işletmelerinin ortaya çıkışı, işletmelerin, pazarların, politikaların ve tüketicilerin birleşik etkilerinin sonucudur.
Yükselen fiyatlar ve hacimlerle "Yirmi Yıl Altın"
Başka bir faktör daha var: Emlak piyasa fiyatı ve hacmi yükseliyor ve trilyon düzeyindeki emlak şirketlerinin ortaya çıkması için piyasa koşulları sağlıyor. Konut fiyatları ve satış alanındaki artıştan ipuçlarını görebiliriz.
Avrupa ve Amerika ülkelerindeki emlak piyasasında yüzlerce yıllık gelişme ile karşılaştırıldığında, Çin pazarı 1994 yılında konut reformunun başlamasından bu yana sadece 20 yıl geçti, ancak Pekin, Şangay ve Shenzhen'deki konut fiyatları New York ve Londra'dakilerle karşılaştırılabilir durumda.
Yıllar içinde konut fiyatları ne kadar arttı? Bir dizi veriye bakalım. İçin Pekin Örnek olarak, Ulusal İstatistik Bürosu verilerine göre, 2000 yılında Tongzhou'daki ortalama ev fiyatı 1.800 yuan / metrekare, Chaoyang Bölgesi 3.800 yuan / metrekare, Fengtai Bölgesi 3500 yuan / metrekare, Haidian Bölgesi 4.000 yuan / metrekare ve şehir içi dört bölge idi. 4300 yuan / metrekare. 17 yıl sonra, Fang Tianxia verilerine göre 10 Eylül 2017'de Tongzhou 49572 yuan / m2, Chaoyang Bölgesi 73353 / m2, Fengtai 59080 / m2, Haidian Bölgesi 86792 / m2, Dongcheng Bölgesi ve Xicheng Bölgesi'nin tamamı metrekare başına 100,000 yuan ödedi. 17 Yıl içinde konut fiyatları şaşırtıcı bir şekilde 15-27 kat arttı.
Pekin'in kendine has özellikleri var, ancak konut fiyatlarında yıllar içinde yaşanan çılgın artış tartışılmaz bir gerçek. Örnek olarak yazarın bulunduğu ikinci kademe şehir olan Nanchang'ı ele alalım. 2000 yılında Nanchang'daki ortalama ev fiyatı 1.500 yuan civarındaydı. 2017'ye kadar ortalama ev fiyatı 10.000 yuan'ı aşmıştı. Bazı merkezi bölgelerde 20.000 yuan'ı aştı ve ev fiyatı 15 yılda 13 arttı. Zamanlar.
Fiyatlar hızla yükselirken, inşaat alanı da korkunç bir şekilde artıyor. Ulusal İstatistik Bürosu'nun 1996-2015 yılları arasında istatistiksel kapsama giren gayrimenkul geliştirme işletmelerinin inşaat ve tamamlanma verileri resmi web sitesinde yer alan "Çin İstatistik Yıllığı" na göre, tamamlanan toplam inşaat alanı 40.118 milyar metrekare (değil Kırsal çiftçilerin kendi inşa ettikleri evleri dahil), ülke çapında gayrimenkulün yıllık inşaat alanı 8,6 kat artışla 1,291 milyar metrekareden 12,397 milyar metrekareye yükseldi.
Veri karşılaştırmasından anlaşılıyor ki Fiyatlar ve hacimler aynı anda artmış olsa da, konut fiyatlarının büyüme hızı taban alan büyüme oranının çok üzerinde ... Gayrimenkul şirketlerinin yüz milyarlarca trilyonluk hedefleri büyük ölçüde konut fiyatlarındaki artışla gerçekleştiriliyor.
Kimin parasını kazandın?
Çin'in gayrimenkulü de bu altın 20 yılda bazı şirketlere önemli gelişme fırsatları verdi. Çin'deki gayrimenkulün refahı ve hızlı gelişimi, 1998'deki konut sisteminin para kazanma reformuyla başladı. Bundan önce, emlak piyasası bir dizi mantıksız spekülasyon ve düzenleme yaşadı.Bunun ardından, konut parasallaştırma reformunun kapsamlı bir şekilde başlatılmasının ardından, emlak piyasası yaklaşık 20 yıllık bir refah dönemini başlattı ve büyük emlak şirketleri yavaş yavaş ortaya çıktı.
Ama aslında, ister Vanke ister Evergrande olsun, Çin'in emlak geliştiricileri, temel iş modeli taban fiyat ile satış fiyatı arasında daha fazla fark yaratmaktır. Örneğin, Evergrande'nin satış alanı, metrekare başına ortalama 7,892 yuan fiyatla 2015 yılında 25,5 milyon metrekareye ulaştı Satılan projeler önceki arazi rezervlerinden geldi. 2014 sonu itibariyle, Evergrandenin 147 milyon metrekarelik emlak bankasının taban maliyeti metrekare başına 997 yuan idi ve fiyat farkı yaklaşık 7,000 yuan idi. İnşaat ve kurulum maliyetlerini ve vergilerini ödedikten sonra, yine de istikrarlı bir kar elde ediyor. yani, Emlak bankası, emlak şirketleri için nakit bir inektir.
Arazinin değerlenmesinin arkasında, insanların konut fiyatları üzerindeki dayanılmaz yükü var. Bu yirmi yıl, elbette Çin ekonomisinin de yükseldiği dönemdi ve aynı zamanda ulusal servetin keskin bir şekilde arttığı yirmi yıldı. Bununla birlikte, konut fiyatları yükseldikçe, bunu bulabiliriz. Konut fiyatı-gelir oranı anormal derecede yükselmeye başladı ve günlük hayatımızı giderek daha fazla etkiledi.
Genel olarak makul bir konut fiyatı-gelir oranının (konut fiyatının kentsel hanelerin yıllık gelirine oranına göre) 4-6 arasında değiştiği düşünülmektedir.Eğer hesaplanan konut fiyatı-gelir oranı bu aralığın üzerinde ise, konut fiyatı yüksek kabul edilir. Emlakta bir balon olabilir ve ne kadar yüksekse, bir balonun oluşma olasılığı o kadar büyük olur ve balon o kadar büyük olur. China Real Estate News "2017'nin İlk Yarısında Konut Fiyatının Gelir Oranına" göre ilk on sıra: Shenzhen 36.33, Shanghai 27.65, Beijing 25.62, Xiamen 22.48, Zhuhai 18.73, Haikou 16.78, Tianjin 14.13, Nanjing 14.09, Fuzhou 13.78, Hangzhou 13.25.
Çinin mevcut konut fiyatı-gelir oranı makul seviyeden ciddi şekilde sapmış, aslında bu anlaşılabilir bir durum. Toplumsal dönüşüm ve ekonomik geçiş döneminden geçen Çin'de, konut fiyatları hızla pazarlanıyor, ancak hanehalkı gelirlerinin kademeli olarak pazarlanması gerekiyor. Bunun sonucu, bir yandan emlak şirketlerinin 100 milyar trilyona doğru ilerlemesidir. Ancak öte yandan, konut fiyatlarının konut sakinlerinin gelirinden emmesi nedeniyle, konut sakinlerinin diğer normal tüketimi engelleniyor.
Gayrimenkulün gölgesi
Anormal derecede yüksek konut fiyatlarının etkisi nedir? Diğer endüstrilerin gelişimini basitçe karşılaştırabiliriz. Haier Group'un başkanı Zhou Yunjie, ev aletleri sektörünü örnek olarak ele alarak, yazarla yaptığı röportajda bir karşılaştırma yaptı. 1994 yılında evlendiğinde, 4,000 yuan'den fazlaya mal olan 225 litrelik iki kapılı bir Haier buzdolabı satın aldı; 1 HP soğuk ve sıcak Haier buzdolabı Klimaların piyasa fiyatı yaklaşık 7.000 yuan ve iç personel fiyatı 6.700 yuan; ancak bugün, Zhou Yunjienin 225 litrelik iki kapılı Haier buzdolabı, geçmişte satın aldığından yarı daha ucuz olan Tmall'da yaklaşık 2.000 yuan; Haier klima ısıtma ve soğutma tipi de sadece 2,000 yuan'a mal oluyor, bu da yılın fiyatının yaklaşık 1 / 3'ü. Satın alma gücü paritesi ile hesaplanırsa, bugünün ev aletleri 20 yıl öncesine göre çok daha ucuzdur.
Çin'deki gayrimenkulün anormal sıcaklığının ardında, Çin finans endüstrisinin derin desteği ve müdahalesi var. Gayrimenkul endüstrisinin muazzam karları finans sektörünü bir mıknatıs gibi çekiyor ve finans endüstrisi tarafından serbest bırakılan fon akışı, emlak endüstrisinin sürekli artışını teşvik etti, böylece daha yüksek karlar yarattı ve giderek daha fazla kaldıraçlı finansal ve sosyal sermaye akışını çekti. İçine.
Haitong Securities tarafından yapılan bir araştırma raporuna göre, "2016'nın ilk yarısında, yeni banka kredilerinin% 50'den fazlası gayrimenkule yatırıldı. Orta ve uzun vadeli krediler, özellikle konut kredileri, 2.62 trilyon yuan arttı ve kişisel ev satın alma kredilerinin bakiyesi 165.500 yuan'a ulaştı. 100 milyon yuan, geçen yılın aynı dönemine göre neredeyse iki katına çıktı. "" 2016 yılında, Çin'in 100 trilyon yuan kredisinin% 278'i gayrimenkul ile ilgiliydi. Geliştirme kredileri artı ipotek kredileri, başka bir deyişle, Emlak, tüm finansal fonların% 278'ini kullanıyor. Ulusal ekonomide gayrımenkulün GSYİH'sinin% 7 olduğunu ve kaçırılan fon miktarının% 278 olduğunu herkes bilir.Geçen yıl, İşçiler ve Köylüler Arası Diplomatik İlişkilerin İnşası gibi büyük bankalar, yeni kredilerin% 70 ila% 80'ini gayrimenkulde yaptı. Diğer bir deyişle, geçen yılın sonunda ülke genelinde yeni kredilerin% 46'sı gayrimenkuldü. Bu açıdan gayrimenkul çok fazla finansal kaynağı kaçırmıştır. Reel ekonominin dışındaysa, bu kadar çok finansal kaynak reel ekonomiye girmemiş, hepsi gayrimenkulde. "
Oldukça kötümser görüş, Çin'in emlak piyasası sözde "ortalama kar dönemine" girmesine rağmen, konut fiyatlarının normale dönme eğiliminin olmadığı yönünde. "Yaşadığım sürece, ev fiyatlarında bir düşüş görmeyeceğim."
1951 doğumlu Ren Zhiqiang, bu yıl 66 yaşında!
"Bu makale yalnızca yazarın kişisel görüşlerini temsil etmektedir"
Qin Shuo Moments WeChat genel hesabı: qspyq2015
İş İşbirliği Lütfen WeChat ile iletişime geçin: qspyqswhz
