400'den fazla emlak şirketi iflas etti! Gayrimenkul şirketlerinin% 80'i gelecekte ölecek mi? Bir patron, zorlukların üstesinden gelmek için ödünç para almak için evi satar
Mavi kelime , Dikkat 21 Haziran ~
Ekonomik hayatta her şeye adım atın
Giriş: 21st Century Business Herald, finansman politikalarının sıkılaştırılmasıyla, çoğu bankanın gayrimenkul geliştirme kredilerinin kapsamının bu yıl "ilk 50" den "ilk 30" a düştüğünü öğrendi.
Menşei 21st Century Business Herald (ID: jjbd21)
Muhabir Zhang Min
Düzenleme Zhang Xing
Düşük performans nedeniyle uzun süredir ST şapkaları takan emlak şirketleri Yinyi hisseleri , Geçenlerde yine mali bir bataklığa düştü.
26 Kasım'da Yinyi hisseleri, Shenyang No. 1 projesinin hisselerinin% 50'sinin 690 milyon yuan karşılığında Country Garden'a devredildiğini duyurdu. Sonuç olarak Yinyi hisseleri projeden tamamen çekilecektir. On gün önce Yinyi hisseleri, hissedar Xiong Jikai'nin (şirketin sermayesinin% 17.67'sini oluşturan) sahip olduğu 712 milyon hissenin bilinmeyen nedenlerle dondurulduğunu duyurdu. Bundan önce, şirketin hakim hissedarı "likidite kriziyle karşı karşıya kalmaya devam etti."
Resim kaynağı / resim böcek yaratıcı
Bu, bu ayın ortasından bu yana likidite sorunu yaşayan dördüncü tanınmış emlak şirketi.
Daha önce, SRE Group, proje edinimindeki ve avans ödemelerindeki gecikmeler nedeniyle ikinci hissedar olan SRE Investment tarafından mahkemeye çıkarılmıştı;
Birden fazla borç temerrüdü ve diğer hususların ifşa edilmemesi nedeniyle, Yihe Real Estate ve Başkan He Jianliang, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu tarafından bir uyarı mektubu yayınladı;
Gree Real Estate'in büyük hissedarları da, azınlık hissedarların sabit artış hisselerini kararlaştırıldığı gibi geri satın almadıkları için donduruldu.
Halk Mahkemesi Duyuru Ağı'ndan alınan verilere göre, bu yıl gayrimenkul geliştirme ve işletmeciliği için 400'den fazla tüzel kişilik iflas etti ve bu, çoğu küçük ve orta ölçekli işletmeler olan önceki yılların ortalama değerinden yaklaşık 100 daha fazla. Ülke çapındaki 200.000 gayrimenkul geliştirme tüzel kişiliğiyle karşılaştırıldığında bu önemsiz görünüyor.
Ancak analistler, tanınmış emlak şirketlerinin bir likidite krizi yaşamaya başladığını ve tüm sektörün sermaye zincirinin buzdağının ucunu açığa çıkardığına dikkat çekti. 21st Century Business Herald, son yıllarda çok sayıda küçük emlak şirketinin açık kanallardan fon bulamadığını ve yalnızca özel kredilerle finansman sağlayabileceğini öğrendi. Bu emlak şirketleri esas olarak Üç dört Aşama şehirlerde, kulübede yapılan reformlar soğurken bu şirketler hayatta kalma savaşıyla karşı karşıya.
Emlak şirketi likidite ikilemi sık sık
Resim kaynağı / resim böcek yaratıcı
Yinyi hisselerinin düşüş yolu izlenebilir.
Yinyi hisseleri, 2017 yılında iki yeniden yapılanma yoluyla otomobil parçaları endüstrisine girdi. Ancak, yeni işletmeye yapılan büyük ilk yatırım ve gayrimenkul işinin yetersiz ilerlemesi nedeniyle, şirketin sermaye zinciri sorunları hızla su yüzüne çıktı. Yinyi Shares duyurusuna göre, Nisan 2019'un sonunda, şirketin tamamı bir yıl içinde kısa vadeli krediler ve cari borçlar olan 2,43 milyar yuan ödenmemiş borçları vardı.
Bu süreçte, hakim ortaklar ve ilişkili tarafların kısa vadede çözülemeyen aşırı miktarda fon kullanması nedeniyle, Mayıs 2019'dan itibaren Yinyi hisseleri "ST" ile sınırlandırıldı. Bu olayda "görevlerini yerine getirememeleri ve dürüstlük ve özenle ilgili yükümlülüklerini yerine getirememeleri" nedeniyle, Yinyi hisselerinin sekiz üst düzey yöneticisi, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'ndan bir denetim mektubu aldı.
O zamandan beri Yinyi hisseleri de istikrarsız.
Altı aylık rapor, 2019'un ilk yarısında Yinyi hisselerinin 3,861 milyar yuan işletme geliri elde ettiğini ve yıllık bazda% 23,20 düşüş gösterdiğini; net kar 219 milyon yuan, yıllık düşüş olduğunu gösteriyor. 153 % 0,76. Bunun nedeni, geçen yılın aynı döneminde devir gelirindeki düşüş ve daha fazla proje özsermayesi satışı oldu.Bu yılın Eylül ayında, performans tahmininin zamansız revizyonu ve faal olmayan fonların işgali, Yinyi hisseleri, Ningbo Yinyi Holdings (Yinyi hisselerinin hakim hissedarı) ve Yinyi hisseleri başkanı Xiong Xuqiang da dahil olmak üzere birkaç kişi gibi sorunlar nedeniyle Üst düzey yöneticiler, Shenzhen Borsası tarafından alenen kınandı ve eleştirildi.
Ekim ayında, alacaklı Zhejiang Zhongan Installation Co., Ltd., Yinyi hisselerinin yeniden düzenlenmesi için Ningbo Orta Halk Mahkemesine "ödenmesi gereken borçları geri ödeyememe ve görünürde ödeme gücü eksikliği" gerekçesiyle başvurdu. Bu donmadan önce, birkaç banka hesabı ve Yinyi hisselerinin hisseleri dondurulmuştu.
Yihe Property ayrıca borcunu da ödemedi.
Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu tarafından kısa süre önce yayınlanan bir uyarı mektubu, Yihe Real Estate ve gerçek kontrolörü He Jianliang'ın bilgi ifşası ve kararlaştırılan taahhütlerin yerine getirilmesinde bir dizi ihlali olduğunu gösterdi. İstatistiklere göre, Yihe Real Estate'in şu anda toplamda yaklaşık 2.15 milyar yuan olan 9 temerrüde düşmüş borcu bulunuyor ve bu da birçok davayı tetikledi.
Bu yıl birçok gayrimenkul şirketi borçlarını ödemedi, bundan önce Guobu Investment ve Huaye Capital de borçlarını ödemedi.
Ayrıca son likidite krizinde, SRE Group ve Gree Real Estate son yıllarda zayıf performans büyümesine sahipti ve ölçekleri de küçüktü. Gayrimenkul sektörü yüz milyarlarca çağa girdiğinde bu gayrimenkul şirketlerinin satış ölçeği 10 milyardan azdı.Keşke satış ölçeğine göre sıralanırsa hepsi 150 Adın dışında.
Bu emlak şirketlerinin likidite krizi, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin hayatta kalma ikileminin sadece "buzdağının görünen kısmı" dır. Ulusal İstatistik Bürosu Dördüncü Ulusal Ekonomik Sayım verilerine göre, 2018 sonu itibariyle ülke genelinde toplam 206.000 gayrimenkul geliştirme ve işletme tüzel kişiliği vardı. Sektördeki bazı kişiler, proje şirketleri dışında şu anda faaliyette olan konut şirketlerinin sayısının yaklaşık 80.000 ila 100.000 olduğunu tahmin ediyor.
Bunların arasında, çoğu emlak şirketinin ölçeği 1 milyar yuan'ın altındadır ve hatta bazılarının ölçeği on milyonlarca yuan'dır. Shanghai E-House Araştırma Enstitüsü Think Tank Merkezi direktörü Yan Yuejin, 21st Century Business Herald'a, bu gayrimenkul şirketlerinin çoğunlukla Dört veya beş Kademe şehirlerde, şemsiyesi altında sadece bir veya iki projesi olan birçok şirket var, "şirket bittiğinde iptal edilecek."
Aynı zamanda bu tür emlak şirketleri neredeyse açık kanallardan finansman alamıyorlar. Fuqing, Fujian'ın yerlisi olan Lin Qiang (takma ad) doğuda ilçe düzeyinde bir şehirde gayrimenkul geliştirme yaptı ve yalnızca iki yerel proje gerçekleştirdi. 21st Century Business Herald'a bir dış ticaret işinden geldiğini ve "ilk altın potunu" kullandığını ve emlak geliştirmeye girmek için akrabalarından ve köylülerden borç aldığını söyledi.
Lin Qiang daha önce Jiangxi'de küçük bir şehirde birkaç gayrimenkul projesi yürütmüştü, daha sonra köylü arkadaşları tarafından tanıtıldıktan sonra, kalkınma için ilçe düzeyindeki şehirlere geldi. "Bankaların bize kredi vermesi imkansız. Şirket çok küçük ve (onlar) adını bile duymamışlar." Lin Qiang, son yıllarda gayrimenkul geliştirme için başlangıç fonlarının temelde özel kredilerden geldiğini söyledi. Satış öncesi ve satış fonları sonraki gelişmeleri destekler.
Lin Qiang, birkaç yıl önce projenin satılamaz olduğunu ve şirketin ciddi bir mali krizle karşılaştığını açıkladı. Zorlukları aşmak için iki ev sattı ve şirketin işleyişini sürdürmek için akraba ve arkadaşlarından borç aldı. Daha sonra kriz kaldırıldı, ancak özel borçlanmanın yüksek maliyeti nedeniyle Lin Qiang "temelde hiç para kazanmadı".
Küçük emlak şirketleri yükünü taşıyor
Resim kaynağı / 21st Century Business Herald
Daha büyük emlak şirketleri finans kuruluşlarının "kırmızı listesinde" olmayabilir. 21st Century Business Herald, finansman politikalarının sıkılaştırılmasıyla, çoğu bankanın gayrimenkul geliştirme kredilerinin kapsamının bu yıl "ilk 50" den "ilk 30" a düştüğünü öğrendi.
Güven şirketleri giderek "kritik" hale geliyor. Tanınmış bir vakıf kurumundan sorumlu ilgili kişi, 21st Century Business Herald'a emlak şirketlerinin sıralamasına ek olarak, projenin şehri ve konumu konusunda da katı şartlar olduğunu söyledi. Güven yüksek bir yatırım getirisi gerektirdiğinden, mevcut piyasa koşulları altında "en iyi projeyi" seçmelidir.
Şangay E-House Araştırma Enstitüsü'nün çapına göre, Sansheng Hongye geçen yıl satış yaptı 187 100 milyon yuan, ülkede 114. sırada. 2018'in başında Sansheng Hongye Company, "üç yılda 100 milyar" hedefini ortaya koydu ve genişletmek için borç almaktan çekinmedi. Bir şirket içinde varlık yönetimi ürünleri ihraç etmek bir finansman şeklidir. Kamuya açık bilgilere göre, Sansheng Hongye, 2017 yılında% 12,5 faiz oranıyla 12 aylık bir varlık yönetimi ürünü yayınladı.
Resim kaynağı / resim böcek yaratıcı
Hunan'da küçük bir emlak şirketi İlgili kişi 21st Century Business Herald'a şirketin iki yıldan fazla bir süredir "bankadan hiç para almadığını" açıkladı. Bu şirketin satış ölçeği yaklaşık 5 milyar olan 5 projesi var. Şirket, geçen yıl en büyük 20 emlak şirketi tarafından satın alınana kadar finansman sağlayamadı ve fonlama durumu da iyileşti.
Huatai Securities'den bir araştırma raporu, emlak şirketlerinin satış, finansman ve arazi edinimindeki yoğunlaşmasının arttığına işaret etti. Finansmanda, sadece büyük emlak şirketlerinin finansman ölçeği daha büyük değil, aynı zamanda faiz oranı da daha düşük.
Yan Yuejin, küçük emlak şirketleri için bu emlak şirketlerinin esas olarak şu ülkelerde bulunmasının daha da olumsuz olduğuna dikkat çekti. Üç dört Şehirler ve hatta beşinci sınıf şehirler. Bu yılın başından itibaren gecekondu yeniden yapılanmasının ölçeği küçüldükçe, bu alanlardaki fazlalık riski birikmeye başladı. Küçük emlak şirketleri bölgesel koordinasyonu sağlayamadıkları için büyük bir baskı ile karşılaşacaklar.
Lin Qiang, kentindeki "roller coaster" pazar değişikliklerini anlattı: şehre ilk girdiğinde, pazar hala istikrarlı ve olumlu bir durumdaydı. Yeni bölgenin gelişmesiyle, çok sayıda gayrimenkul projesi inşa edilmeye başlandı; 2014'ten 2016'ya kadar, pazar gelişmemişti 2016'dan 2018'in ilk yarısına kadar birçok projenin boş ve yarım kalacağı ve geliştiricilerin kaçması bekleniyor; sundurma reformu başladı ve boş kalan projelerin çoğu sindirildi; 2018'in sonundan bu yana pazar yeniden soğudu.
Yan Yuejin, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin sayısının gelecekte önemli ölçüde azalacağına inanıyor. Bunların arasında proje satmak, birleşme ve satın almalarla karşılaşmak veya geliştirme tamamlandıktan sonra sektörden çıkmak bu şirketlerin sonucu olabilir.
Ekonomist Ma Guangyuan, gelecekte emlak şirketlerinin sadece% 20'sinin hayatta kalacağını ve% 80'inin öleceğini belirtti. Bu, son iki yılda olacak bir gerçek olmasa da, bunun bir piyasa trendi olduğuna inanıyor.
21 Haziran
Bu sorunu düzenle Liu Xiang
