Chengdu'nun yüksek fiyatlı yeni evleri 2019'da art arda listelenecek, artan pazarın geri dönmesi bekleniyor
Emlak piyasasının manzarası denizin rüzgarına ve dalgalarına benziyor, bazen şiddetli, bazen sakin.
Chengdu emlak piyasasının bu turunun başlangıcını sayarsak, Ekim 2016'da başlayacak. O zamandan beri, Chengdu'nun konut fiyatları tek taraflı olarak yükselmeye başladı ve bir zamanlar "cinsel ilişki" şehri tuzağa düşürdü. 2017'nin sonunda Chengdu, yeni bir ev piyango satın alma çağına girdi.Piyangodan çıkan emlak piyasası, yeni ev piyangosunun kazanma oranını tek haneli rakamlara düşürdü. 70.000 kişi binlerce daireyi yağmaladı ve ev satın alma ekibi birkaç kilometre uzadı.
Chengdu, çılgın ve düzensiz yerel emlak piyasasının soğumasını kolaylaştıran gerçek "5 · 15" satın alma kısıtlaması yeni politikasını yayınladı. Herkes için çok düşük maliyetli yeni ev kalmadı! Securities Times şirket muhabiri, 2019'un bir önceki yılın yüksek fiyatlı arazi müzayedeleri için itfa dönemi olacağını, piyasada çok sayıda yüksek fiyatlı yeni evlerin listeleneceğini ve yeni evlerin fiyatlarının doğal olarak daha da artacağını kaydetti. O zamana kadar, artan pazarın 2019'da geri dönmesi bekleniyor, alıcıların daha rasyonel olması gerekiyor ve konumun önemi daha da vurgulanacak.
"5 · 15" Yeni Anlaşma Gücü Gösteriyor ve Hype'ı Bastırıyor
2017'de Chengdu'nun yeni yerleşmiş 360.000 nüfusu vardı. Sürekli artan talebin arka planı altında, arazi ve konut arzı düşüyordu. Yeni evler kıt bir ürün haline geldi ve ikinci el konutların fiyatı alt üst oldu.
2018'in başında, Chengdu halkının günlük hayatı ya satış departmanında ya da satış departmanına giderken; eski ve yeni ev fiyatları arasındaki büyük makas boşluğu, kafalarını sıkıştırmaya ve yeni evleri "kapmak" bazı Chengdu'luların ikinci işi haline gelmesine neden oluyor. Hatta ana iş haline geldi.
O zamanlar, ülke çapındaki birçok şehir, ev satın alımları için bir piyango politikası uygulamaya koydu, ancak bu, Chengdu gibi son derece düşük bir başarı oranına sahip olan tek programdı. Mart 2018'de Chengdu Merchants Central Huacheng, 640 yeni ev açtı ve 40.000'den fazla kişi incelemeyi geçti ve piyango seçimine katıldı.Sıradan ev alıcılarının lotu kazanma şansı% 1'den azdı; Mayıs ayı başlarında, uzun süredir "pazarı kapsayan" Çin Demiryolu Grubu dağı örtmedi. Satış için onaylanmış, piyango için 60.000'den fazla kişi kayıtlı, ancak yalnızca 1.000'den fazla yeni ev satışa sunulmuştur.
15 Mayıs 2018 akşamı, Chengdu resmi olarak "Şehrimiz Emlak Piyasasının Düzenleme ve Kontrol Politikalarının Daha Fazla İyileştirilmesine İlişkin Bildirim" i yayınladı (bundan böyle "Bildirim" olarak anılacaktır). Chengdu emlak piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini sürdürmek için, gayrimenkul sektörünü daha da iyileştirmek için diğer şehirlerin olgun deneyimlerinden öğreneceğiz. Pazar kontrol politikaları.
Securities Times Company'den bir muhabir, önceki satın alma kısıtlama politikasına kıyasla, Chengdu emlak piyasası düzenlemesinin yeni politikasının satın alma kısıtlama nesnesini hanelere göre ayarladığını ve konut satın alımları için ön koşul olarak 12 aydan uzun bir süre sosyal sigortayı dahil ettiğini ve alt bölgesel satın alma kısıtlama politikasını uygulamaya devam ettiğini belirtti. "5 · 15" satın alma kısıtlama politikasının yürürlüğe girmesiyle, Chengdu emlak piyasası 2018'de, daha önce sıcak ve soğuk bir durumu gösteren önemli bir piyasa dönüm noktası başlattı.
"5-15" Yeni Düzenlemeden önce, Chengdu'daki alıcılar, evin türü, yeri veya destek tesislerinden bağımsız olarak, "Çin lahanası" gibi evler satın alıyorlardı ve sadece ev, uygun olsalardı, numaralarını kaydederlerdi. O zamanki eski ve yeni ikinci el ev fiyatları arasındaki farka göre hesaplandığında, yeni bir ev bir milyon yuan kazanabilir, sonuçta yeni bir evin kazanma oranı bir piyango bileti satın almaktan çok daha yüksektir.
(Önceki piyangonun kazanma oranı, Qingxiu için dağı örtmeden çekiliyor)
"5 · 15" Yeni Anlaşmanın başlatılmasından sonra, Chengdu yeni konut piyasasında muazzam değişiklikler olduğu ve tek haneli kazanma oranının büyük ölçüde% 30'un üzerine çıktığı doğrudur. Bir dönüm noktası olan gayrimenkul olarak, Qingxiu Weizheshan'ın ilk aşaması Nisan 2018'de açıldı ve sıradan ev alıcılarının başarı oranı sadece% 0,56 idi. Aynı yılın Kasım ayında, Qingxiu Weizheshan arka arkaya iki kez açıldı ve 800'den fazla ev açtı. Fiyat yaklaşık 2.000 yuan / arttı ve binanın başarı oranı% 28.78 ve% 16.27'ye yükseldi ve sadece bir eve ihtiyacı olan alıcıların başarı oranı% 60'ı bile aştı.
Shell Araştırma Enstitüsü'nün bir yan kuruluşu olan Chengdu Şubesinin, "2018 Chengdu Emlak Piyasası Teknik Raporu" nu yayınladığı ve ikinci el sahiplerinin "5 · 15" öncesindeki beklentilerinin hala yüksek olduğunu ve "5 · 15" ten sonra mal sahiplerinin fiyatları düşürdüğünü ve evleri sattığını belirten "2018 Chengdu Emlak Piyasası Teknik Raporu" nu yayınladığı bildirildi; Yeni evler hala piyango ve pazar hızla büyüyor. "5-15" ten sonra, yeni ev imzalama oranı hızla yükseldi ve gayrimenkul için doğrudan abone olan başvuruların sayısı sık sık ortaya çıktı. Emlak piyasasının çeşitli işaretleri, Chengdu'nun mevcut yukarı doğru döngüsünün sona erdiğini ve aşağı doğru bir konsolidasyon dönemine girdiğini gösteriyor.
Yeni konut arzında toparlanma ve artan pazar
"5.15" emlak piyasası satın alma kısıtlamaları uygulandıktan sonra, Chengdu'daki yeni konut piyasasında arz ve talep arasındaki ilişki tersine döndü. Shell Araştırma Enstitüsü Chengdu Şubesi Dekanı Zhang Jian'a göre, nitelikli müşterilerin sayısı, ikinci ev satın alma setinden sonra keskin bir düşüş yaşarken, dar sermaye zincirine sahip geliştiriciler, yılın ikinci yarısında arzı artırmak için lansmana odaklandı. Pazardaki arz ve talep arasındaki ilişki tersine döndü ve yeni konut piyasası zordu. 2018'in başında durum çok sıcak.
Securities Times Company'den bir muhabirle yaptığı röportajda Zhang Jian, Chengdu'daki yeni evlerin arzının önemli ölçüde arttığını ve yeni ev piyangolarının sayısının artmaya devam ettiğini, bunun da müşteri seçimlerini genişlettiğini ve ikinci el ev işlemlerinin hızını yavaşlattığını belirtti. Sonuç olarak, ikinci el mal sahipleri bu durumda daha düşük fiyatlarla satış yapmak zorunda kaldılar. Chengdu emlak piyasası yavaş yavaş uzun süredir kayıp olan alıcı piyasasına girdi ve evler yavaş yavaş konut mülklerine geri döndü.
"2018'de Chengdu Emlak Piyasası Beyaz Kitabı" na göre, 2017'de ve 2018'in ilk yarısında, yeni konut arzındaki azalmadan etkilenen ikinci el konut işlemlerinin oranı hızla% 50'ye yükseldi.
Shell Araştırma Enstitüsü'nün Chengdu Şubesi, yeni evlerin tedariğinin istikrarlı bir şekilde artmasıyla birlikte pazarın artan pazara döneceğini belirtti. 2019'da Chengdu'daki yeni evlerin ikinci el evlere oranının 65:35 seviyesine dönmesi bekleniyor. Yeni evlerin ve ikinci el evlerin piyasa işlem modeli makul aralık olan 2: 1'e geri döndü. Yeni evlerin iyileştirilmesi ana akım haline geldi, ikinci el işlemler gittikçe daha zorlu hale geldi ve ikinci el fiyatlar makul aralığa döndü.
Spesifik olarak, ikinci el bir evin baş aşağı fiyat farkı, yaklaşık 8.000 yuan / m2'lik en yüksek zirveden yaklaşık 1.400 yuan / m2'ye düştü ve şehir merkezindeki ve Tianfu Yeni Bölgesi'ndeki yeni evler, ikinci el evlerin ortalama işlem fiyatını bile aştı. Veri bakış açısından, "5 · 15" satın alma kısıtlama politikası, pazarda konuşma hakkını önemli ölçüde tersine çevirdi. Mayıs-Ağustos 2018 arasında, Chengdu Lianjia'daki ikinci el evlerin sayısı, ikinci el evlerin sayısından çok daha düşüktü. 2018 Ekim ayında Ev sahipleri, liste fiyatını yaklaşık% 90'a düşürdü.
(Chengdu'daki ikinci el konut fiyatı düşük)
"5 · 15" Yeni Anlaşmanın satın alma kısıtlamalarını bireylerden ailelere değiştirdiğini belirtmek gerekir.Kısa dönemli yatırımcıların elindeki fazla ofis biletleri bir gecede buharlaştı ve Chengdu'da ikinci el konut işlemlerine yapılan yatırım oranı% 9'dan% 3.2'ye düştü. Dahası, yatırımcılar sınırsız alımlarla daire piyasasına gözlerini dikmişler ve yeni apartman pazarı bir zamanlar sıcaktı. Ancak 2018'in ikinci yarısında pazara çok sayıda yeni konut girip, daire fiyatları yükseldikçe, yatırım yayılma etkisi giderek azaldı, apartman işlemleri zirve yaparak geriledi.
Shell Araştırma Enstitüsü'nün Chengdu Şubesi, düşüş döngüsünde konumun öneminin daha da vurgulanacağına inanıyor. 2019'da, Chengdu'nun daire tabanlı fiyat merdiveni kademeli olarak geri dönecek ve sınırlı finansal güce sahip müşteriler, konut arzı bol olana ve fiyat biraz daha düşük olana kadar düzenli bir şekilde taşacak. İkinci ve üçüncü daire katmanları.
Chengdu'daki her ikinci el konut dairesinin fiyat aralığının tahminine göre, Chengdu'nun çekirdeğindeki Jinjiang, Qingyang, Wuhou, Jinniu, Chenghua ve Gaoxin'in fiyatı yaklaşık 13.000 yuan / -25.000 yuan / ; Longquanyi, Wenjiang, Shuangliu, Pidu ve Xindu banliyölerindeki ikinci halka tabakasının fiyatı 8.000 yuan / m2 ile 15.000 yuan / m2 arasındadır; Ek olarak Dujiangyan, Pengzhou ve Jintang'ın üç halkalı tabakası 5.000 yuan / m2 ile 10.000 yuan / m2 arasındadır.
Yüksek fiyatlı yeni evler pazara giriyor ve yeniden oyuna giriyor
Chengdu'daki yerel emlak piyasasında bir söz var: "Herkese uygun çok düşük maliyetli yeni ev kalmadı!"
(Chengdu'da bir inşaat alanı)
2017 yılında, Chengdu'daki arazi ihale fiyatları yükselmeye devam etti ve taban fiyatların konut fiyatlarını çevreleyen "artması" oldu. O yılın 6 Nisan'ında Chengdu, satın alma kısıtlaması yükseltildikten sonra ilk arazi müzayedesini başlattı ve bu arazi müzayedesi ilk kez devre kesici piyango mekanizmasını tanıttı. Bu arazi müzayedesinde Chengdu tarihinin en yüksek taban fiyatı üç kez yenilendi ve sigorta hattı üç kez tetiklendi ve piyango sürecine girildi.
Bunların arasında Zhongnan İnşaat, şehrin kuzey kesimini toplam 2.832 milyar yuan ve birim fiyatı 11080 yuan / ile kazandı. O sırada, çevredeki ikinci el evlerin ve yeni evlerin fiyatı 10.000 yuan'ın altındaydı; ayrıca, Hongpailou'daki arsanın taban fiyatı da bu kadar yüksekti. Dongyuan Gayrimenkul tarafından piyango ile elde edilen 17.200 yuan / metrekare, Chengdu'daki en yüksek konut taban fiyatını yeniledi ve bu bölgede satılık emlak fiyatı yaklaşık 12.000 yuan / metrekare idi.
Fang Tianxia'nın istatistiklerine göre, 2017 yılında Chengdu arazi piyasası 260 arazi sattı, toplam alanı yaklaşık 16.587,68 mu, yıllık bazda% 6,6 düşüş ve 14287,6 mu işlem alanı; ancak, toplam işlem hacmi, 2016'daki toplamla karşılaştırıldığında yaklaşık 124,53 milyar yuan idi. Toplam yıllık arazi satışları% 105.6 artışla 60.56 milyar yuan olarak gerçekleşti.
Sadece geçtiğimiz 2018 yılında pazara giren yeni konutların fiyatı çoğunlukla metrekare başına 20.000 civarında kontrol ediliyordu.Yeni konut fiyatlarının fiyat limit politikasıyla sıkı bir şekilde belirlenmesinin yanı sıra en önemlisi gayrimenkulün büyük bir kısmının 2017 öncesi olmasıydı. Nispeten düşük fiyatlı arazi. Ancak 2017 boyunca, Chengdu'nun ana kentsel bölgesindeki arazi müzayedelerinin metrekare başına işlem fiyatı genellikle 10.000 yuan'ı aştı ve bu da şüphesiz yeni evlerin piyasa fiyatını daha da artıracaktır.
Chengdu Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu müdürü Zhang Qiao, bu yıl 23 Ocak'ta medyaya Kentsel Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosunun "bir şehir, tek politika" özel planını incelediğini ve emlak piyasasını tam olarak kontrol etmek için "yerel koşullara uyum sağlama" politikaları formüle edeceğini söyledi. O zamandan beri, Jinmao Konağı'nın ilk açılışı, 2 Şubat'ta projenin satış öncesi iznini resmen aldı. Ciltli evlerinin birim fiyatı 29.000'e ulaştı ve en pahalı birim fiyatı 31.000 yuan / exceed'u aştı. Yerde bir gök gürültüsü oldu ve bina, metrekare başına 30.000 yuan'dan fazla ön satış birim fiyatı ile Chengdu'daki ilk bina oldu.En küçük birim boyutu 160 metrekareyi aştı ve en düşük toplam fiyat set başına yaklaşık 4,7 milyon yuan idi.
Bu bir rüzgar gülü gibi görünüyor. Nisan 2017'ye baktığımızda Jinmao, bir zamanlar Chengdu Wuhou Yeni Bölgesi'nde 162 dönümlük ticari ve konut arazisini 17.160 yuan / taban fiyatla (Chengdu'daki en pahalı ikinci arazi)% 90 prim oranıyla satın aldı. Chengdu'nun üst düzey gayrimenkulünün bir temsilcisi olarak, ilk Jinmao Malikanesi'nin abonelik oranı hala bilinmemektedir, ancak şu anda Chengdu emlak piyasası "zirveye sahiptir." Örneğin, birçok emlak satışı, haber vermek için acele eden aracılar, sık sık "Chengdu fırlamak üzere", "Şimdi bir ev satın almazsanız, onu karşılayamazsınız" vb.
(Qingxiu Weizheshan Satış Merkezi, Ay Yeni Yılının altıncı gününde)
Bu durum, ihtiyaç duyulan ve takip eden çok sayıda alıcıyı endişelendiriyor ve bir kez daha zor bir oyuna giriyor. Bu sadece yüksek fiyatlı arazinin girişi konusunda bir panik değil, aynı zamanda gelecekteki politika belirsizliği endişesi de. Ev fiyatları fırladı.
Oyun! Chengdu'da yerel zorbalar sıkıntısı yok.Ondan yoksun olan şey iyi gayrimenkul, iyi konum ve ev satın almak için gerekli nitelikler. Ekim 2018'de metrekare başına yaklaşık 21.000 yuan birim fiyatı ve set başına toplam fiyatı 3 milyon yuan'dan fazla olan Tianyu sıkıldı ve kazanma oranı% 3'e kadar düştü; Nisan 2017'de şehrin kuzeyinde en üst sırada yer alan Zhongnan oldu Zayıf coğrafi konum ve çevredeki destek tesisleri nedeniyle Zhongnan Haitang Group, 29 Ocak 2019'da kayıt olmaması nedeniyle sonunda feshedildi.
