g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Country Garden 3., 4. ve 5. kademe şehirler için stratejisini askıya mı alıyor? Para çekilmesinin ardında o kadar basit değil ...

Bu makale toplam 2302 kelimeden oluşmaktadır.

Okuduktan yaklaşık 4 dakika sonra

Son zamanlarda, emlak piyasası son derece sıcaktı ve satışlar neredeyse rekor seviyeye ulaştı. ( Ayrıntılara bakınız: Yarım yılda 100 gayrimenkul şirketi 4,6 trilyon sattı! Neden daha fazla satın alma kısıtlaması, emlak şirketi daha fazla yağ yiyor? okumak için tıklayın). Ancak, sıcak piyasanın aksine, emlak şirketlerinin sonu gelmeyen "garip" eylemleri var.

İki hafta önce, 413,68 milyar yuan'lık bir performansla gayrimenkul şirketlerinin en yüksek altı aylık satış listesinde yer alan Country Garden, satış ofisinin iki hafta önce çökmesinin ardından bir "varoluş" dalgasına neden oldu. Country Garden'ın son zamanlarda yaptığı bazı büyük hamleler bir kez daha neden oldu Çeşitli endişeler ve spekülasyonlar ...

Üçüncü, dördüncü ve beşinci sıra stratejisinde durmak mı?

Önceki basında çıkan haberlere göre, 5 ay üst üste emlak satışları listesinin başında yer alan Country Garden, genişleme stratejisini değiştirdi, finansman baskısını hafifletmek ve nakit akışını sağlamak için ölçek ve hatta kârdan ödün vermeye çalıştılar.

Raporda, Country Garden çalışanlarından birkaçının şu sözleri aktarıldı: "Tam kapsam" stratejisi dahili olarak açıkça durdurulmuştur ve şimdilik kamuoyuna açıklanmayacaktır. Strateji, tüm ilçelerdeki Country Garden projelerine ve hatta üçüncü, dördüncü ve beşinci kademe şehirlerdeki gelişmiş kasabalara olan ihtiyacı ifade ediyor.

Country Garden'ın resmi web sitesine göre

Haber çıkar çıkmaz, dış dünyadan her türlü ilgiyi hemen çekmiştir ... özellikle üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatlarını etkileyecek olan hangar reformunun önceki "sıkılaştırılması" ile birleşen haberler.

Önceki verilere göre, bu yılın ilk çeyreğinde Country Garden'ın satışlarının yarısından fazlası üçüncü ve dördüncü sınıf pazarlardan geldi. Buna ek olarak, 31 Aralık 2017 itibarıyla Country Garden, yarısından fazlası üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerden olmak üzere toplam 1.456 proje ile yaklaşık 280 milyon metrekarelik arazi rezervini kaldırmış veya daraltmıştır.

Daha sonra birçok analist, hangar reformunun kredi politikasının değişmesi durumunda, üçüncü ve dördüncü kademelerde yüksek stoklara sahip olan Country Garden gibi gayrimenkul şirketlerinin de "yorgan örtüsü" ikilemiyle karşı karşıya kalacağını söyledi (ayrıntılar için bakınız: Sundurma reformunun piyasa değeri haftada 300 milyar düştü! Politika ayarlamaları, emlak şirketleri neden paniğe kapılıyor?) Şu anda stratejik değişiklikler yapmak mantıklı. Aynı zamanda birçok kişi diğer emlak şirketlerinin de benzer hamleler yapıp yapmayacağını merak ediyor.

Ancak, Country Garden'ın sonraki tepkisi durumu o kadar basit göstermedi ...

o kadar basit değil mi?

"Country Garden üçüncü, dördüncü ve beşinci kademe şehirlerde tüm kapsama stratejisini durduracak" haberi ve kulübe reformu kredisi politikası çeşitli tartışmaları tetiklediğinde, Country Garden şöyle yanıt verdi: Durmak "imkansız" .. Üçüncü, dördüncü ve beşinci satırlar sadece Country Garden'ın stratejisi değil, aynı zamanda Country Garden'ın mavi okyanus bölgesi de durması kesinlikle imkansız.

Ayrıca, geçen yıl çok sayıda işbirliği projesi nedeniyle, Country Gardenın öz sermaye oranının düştüğünü ve bu da diğer gayrimenkul geliştiricileri için çalışmaya eşdeğer olduğunu söyledi. Bu nedenle, Country Garden şu anda hisse satışlarını sürdürüyor, yönetim dışı ve finansal yatırım projelerini azaltıyor ve kendi operasyonlarını artırıyor. Satın almak istediğiniz projeler için öz sermaye oranınızı olabildiğince artırmaya çalışın, büyük satışları ve küçük gerçek özkaynakları olan projeleri yapmayın.

"Başka bir deyişle, Country Garden kooperatif projesi tam kontrole sahip olmalı ve nispeten düşük orana sahip projeler yapılmayacaktır. Finansal yatırım yapılmazsa, Country Garden lider güce sahip olmalı ve projeleri kontrol etmelidir."

Birdenbire bu kadar sorumluluk sahibi olan birçok netizen, hala biraz rahatsız olduklarını söylediler .. Bu, satış ofisinin bile çöktüğü bir önceki Country Garden mı?

Ama sonra, Country Garden'ın neden geçmeye çalıştığını analiz etmek için birisi çıktı. Ciro artırmak ve sermaye getirisini hızlandırmak için ölçeği feda edin Strateji-Country Gardenın tüccar projelerinin Country Gardenın değerlendirme sistemine dahil edilmesi daha kolay olacak Bu projelerin Country Garden'ın zaman düğümüne göre ilerlemesine izin verin .

Para iadesi

Raporlara göre Country Garden, mevcut tüm çalışmalarının nakit transferleri etrafında döndüğünü ve işbirliği projelerinin "alınıp satılamayan" projeler yapmayacağını belirtti.

Lafta "Ticaret", tüm projenin işleyiş ritminin işletmenin şekline uygun olarak gerçekleştirilmesi anlamına gelir. . Şu anda, Country Garden'ın çeşitli alanlarındaki birçok kooperatif projesi geri çekiliyor veya çekiliyor. Çıkış projeleri ticari olmayan projelerdir .

Bunların arasında bazı öğeler Country Gardenın yüksek ciro hızına ulaşamazsa, bunu yapmamayı tercih ederim. Nakit akışı kraldır . Ve hatta " Kâr negatife dönse bile nakit akışını yakalayın "İfade akıyor! (Ve bu Country Garden tarafından reddedilmedi)

Emlak şirketlerinin cirolarını artırmak ve fonların geri dönüşünü hızlandırmak istemeleri şaşırtıcı değil ama dış dünyanın umurunda olan şey şu anda bu eylemleri gerçekleştirenin Country Garden olması.

Bundan önce, Country Gardenın yüksek cirosu sektörde iyi biliniyordu, örneğin "456" iş gereksinimleri: Arazi edinimi 4 ayda başladı, fonlar 5 ayda iade edildi ve fonlar 6 ayda geri alındı. Yılda bir yuan yatırım, bir yuan kar elde edebilir, başka hiçbir gayrimenkul geliştiricisinin bunu karşılayamayacağı söyleniyor.

Country Garden'ın aynı zamanda "cephe personelinin coşkusunu büyük ölçüde zedeleyen" olarak derecelendirilen bir takip yatırım sistemine sahip olduğundan bahsetmiyorum bile - tüm yeni projeler bir takip yatırım mekanizmasını benimsiyor, yani proje dahili olarak onaylanıp sonuçlandırıldıktan sonra, Grup yatırımı% 85'ten fazlasını oluşturur ve çalışanlar özsermayenin% 15'inden fazlasını yatırım yapamaz .

Hong Kong Borsası'nda listelenen Country Garden Hizmetleri

Nakit bazında ise, 2017 yılı faaliyet raporuna göre, Country Garden'ın ağırlıklı ortalama borçlanma maliyeti 31 Aralık 2016'ya göre 44 baz puan azalarak% 5,22 oldu. Basitçe ifade etmek gerekirse, borç çok düştü.

Yıllık raporda ayrıca, Country Garden'ın hesaplarında 2017'de sona eren nakit ve nakit benzerleri bakiyesinin 137.084 milyar yuan olduğu ve 2015'te bu rakamın sadece 36.241 milyar yuan olduğu, yani daha fazla nakit olduğu belirtildi.

Sistem ciroya odaklanıyor ve yıllık raporda yeterli nakit var. Bu eyalette Country Garden da " Kâr negatife dönse bile nakit akışını yakalayın "... İzleyenlerin dikkat etmesine şaşmamalı.

Değişim arayan emlak şirketlerinin daha sıkı denetimi?

Aslında Country Garden, nakit akışına odaklanacak tek emlak şirketi değil. Bloomberg Pazartesi günü Greentown'un çalışanlara sorduğunu söyledi "Kapsamlı bir şekilde" fonların geri dönüşünü hızlandırır, çalışanların satışları hızlandırmasını gerektirir ve "erken satış, daha fazla satış ve hızlı satış" stratejisini kararlı bir şekilde uygular ; Alacak tahsilatını artırın; fiyat sınırlama politikasından etkilenen projeler için satış öncesi lisans almak için "her türlü çabayı gösterin"; Çin'deki fiyat sınırlama politikasından etkilenmeyen projeler için, orijinal planı 2019'da tedarik etmeye çalışmalıyız İlanlar, planlanandan önce 2018'de satışa açılacaktır; ödeme sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir.

Aynı zamanda önde gelen bir emlak şirketi olan Vanke, dönüşüm için çığlık atıyor. 29 Haziran'da Vanke'nin hissedarlar toplantısında, Vanke'nin yönetim kurulu başkanı Yu Liang şunları söyledi: On yıl sonra, Vanke hala bir emlak şirketi olacak mı? Ben öyle düşünmüyorum , Eğer hala öyleyse Kasvetli yönetim Yukarı. Vanke, gelecekte daha iyi bir yaşam için bir hizmet sağlayıcı olacak. "

Diğer bigwiglere bakın: Li Ka-shing, son yıllarda anakaradaki gayrimenkulleri kademeli olarak terk etti; Wang Jianlinin Wanda ticari gayrimenkulünün adı Wanda Commercial Management olarak değiştirildi; Pan Shiyi bile Lingkong SOHO, Shanghai Bund Finans Merkezi vb. Sattı ve 40 milyardan fazla nakit para kazandı ...

Emlak şirketlerinin eylemleri, son tahlilde denetim olabilir. Bundan bahsetmeye gerek yok, sadece son birkaç gözetim çekiminin güçlü kombinasyonlar olduğunu söylemek gerekirse ...

27 Haziran'da Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, gayrimenkul şirketlerinin yurtdışında tahvil ihraç ederken yurtiçi gayrimenkul projelerine yatırım yapmalarına veya işletme fonlarını desteklemelerine izin verilmediğini ve mevcut dış borçları iade etmekle sınırlı olduklarını duyuran bir basın toplantısı düzenledi.

28 Haziran'da, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı da dahil olmak üzere yedi bakanlık ve komisyon, gayrimenkul piyasasındaki kaosu kontrol etmek için ortaklaşa özel bir eylem başlattı, "yasadışı satışlar" için emlak şirketlerini doğrudan hedef aldı, spekülatif emlak spekülasyonu, emlak "kara aracılar", yasadışı ve yasadışı emlak geliştirme girişimleri ve sahte emlak reklamlarına odaklandı. Dört yönü bekleyin.

Bazı analistler, sermaye piyasası finansmanı, yurtdışı tahvil ihracı, banka kredileri ve şirket tahvilleri gibi finansman kanallarının sıkılaştırılması eğiliminde, gayrimenkul şirketlerinin finansman kanallarının ancak özel borç verme gibi standart dışı finansmana kayabileceğine inanmaktadır. Finansman maliyetlerini artırmak .

Artan finansman maliyetleri ile emlak şirketleri fon istiyorlarsa stoklarını elden çıkarmak zorunda kalıyor. Emlak piyasasındaki kaosu düzeltin ile Döküntü reform kredilerini sıkın Haber bastırılır ve stoktan çıkarma baskısı buna göre artacaktır. Fonların "kapsanmasını" ve geri verilmesini zorlaştırmak istemiyorsanız, emlak şirketleri kaçınılmaz olarak fiyatları düşürecektir.

Nitekim, gayrimenkul düzeltme ve reformunda denetimin kararlılığı hiçbir zaman gevşemedi ve düzenleme ve kontrolün gelecekte daha da güçleneceği öngörülebilir! Emlak şirketleri önce harekete geçtiğine göre, planlarınız neler?

İçeriğin bir kısmı Securities Times, China Securities News vb. Kaynaklıdır.