Fujian'ın yüz milyarlarca emlak şirketinin ölümü: patron buzlu çubuk satmaya başladı, bir zamanlar çok yüksek bir fiyata arazi satın aldı ve şimdi iflas etme riski var
Li Dou Tian Yanlin tarafından yazıldı.
Editör / Li Meiyi
"Shimao Tüm Yönleri Yönetir""Herkes Shimao ile işbirliği yaptığımızı bilmekten çok mutlu ve hepsi kadeh kaldırmaya geldi. Ben de dün birkaç bardak daha içtim."
13 Ocak'ta Fullsun Group başkanı Pan Weiming ve Shimao Group'un başkan yardımcısı ve başkanı Xu Shitan basın toplantısına katıldı ve işbirliğini duyurdu. Basın toplantısından bir gün önce, Qianhai, Shenzhen'deki eski reform projesinin yıllık toplantısına katıldı 2.000'den fazla köylü geldi ve 238 masadan oluşan bir ziyafet düzenledi. Pan Weiming birkaç kadeh şarap daha içti.
Bundan önce, Shimao ve Fusheng'in birleşmesi ve devralınması hakkında söylentiler vardı.Örneğin, projenin işbirliği ölçeği 200 milyar yuan'a ulaştı ve işbirliği projesi sayısı 87 idi. Çeşitli tanımlamalar altında, Shimao ve Fusheng arasındaki işlemin ayrıntıları sayısız kez büyütüldü. Ancak bunun gayrimenkul tarihindeki en büyük birleşme ve satın almalardan biri olacağını kimse inkar edemez.
Kamuoyunun dikkatini çeken Fusheng Sixth Construction Group başkanı Pan Weiming ve Lin Dong, Xu Shitan ve diğer yöneticilerle birlikte medyada yer aldı.
Konferansın başında Xu Shitan ve Pan Weiming, yan yana mekana girdiler ve ortadaki koltuğa oturdular. Etkinliğin başlamasından on dakika önce, Shimao Group'un gurur duyduğu Shenkeng Oteli beyazperdede yayınlandığında, Xu Shitan ev sahibi olarak Pan Weiming'e proje hakkında bilgi vermeyi unutmadı.
Boss Xu memnun olsa da Pan Weiming'in ruh hali daha karışık olabilir. İki yıl önce, 100 milyar yuan ve 800 milyar yuan değerinde bir hayali olan Fusheng'in hala "kara atlı" bir emlak şirketi olduğunu bilmelisiniz.
Xu Shitan'ın tanıtımına göre, Fusheng ile bu işbirliği sadece yaklaşık 100 milyar satılabilir kaynak değil, aynı zamanda raflarda, "Shimao Fusheng" markası altında ihraç edilecek yaklaşık 400 milyar değerinde eski ve ıslah edilmiş hisse senetleri de var. Geleceğin Shimao tarafından yönetileceğini duyurdu. İşbirliği kapsamı açısından, sadece piyasada dolaşan 50'den fazla değil, aynı zamanda konut, eski yenileme, ticari ve diğer projeleri içeren çok yönlü bir işbirliğidir.
Bu neredeyse Fusheng'in ailesini "boşalttı". Fusheng'in en iyi iki kaynağını da raflara taşıdığını özellikle belirtmekte fayda var: Fujian Altıncı İnşaat ve Eski Reform Kaynakları.
Fujian Sixth Construction'ın ana işi, esas olarak emlak geliştiricileri için acente inşaat hizmetleri sunan genel inşaat müteahhitliğidir. Fusheng Group'un iş sektöründe, Fusheng Six Construction önemli bir gelir desteğidir. Sahada Fujian Sixth Construction hakkında konuşurken Pan Weiming, "Hükümet, inşaatın mümkün olduğu kadar yüksek olmasına izin verdiği sürece, Altıncı Yapı mümkün olduğu kadar yükseğe inşa edebilir" dedi.
Pan Weiming, eski reform kaynaklarının işbirliğinde, yaklaşık 400 milyar eski reform kaynağına dayalı olarak gelecekte daha fazla yeni eski reform kaynağının tanıtılacağını da belirtti. Ve bu, Xu Shitan tarafından Shimao'nun en çok telafi etmesi gereken kaynak olarak görülüyor.
Şu anda, bu projeler yakında yeni yöneticiler getirecek. Konuya aşina olan kişilere göre, Shimao projeye çoktan bir ekip göndermiş ve belirli bir personel görevlendirmesi yapacak.
Bu işbirliğinin sonucu, Pan Weiming'in "beyaz şövalyesini" başlattığını ve Fusheng Group'un da borç girdabından kurtulabileceğini gösteriyor. Büyük çaplı ayarlamaların ardından, Fusheng'in krizi de bir dereceye kadar hafifletilecek.
1993 yılında 28 yaşındaki Pan Weiming nihayet istifa etmeye karar verdi. O zamanlar, Feng Lun'un "92" girişimcilerinden oluşan grubu gibi, o zamanlar Guangzhou, Conghua Bölgesi'nin en genç belediye başkanı olan Pan Weiming, hala Conghua Şehri Denetim Bürosu'nda çalışan kardeşi Pan Chaowen'i hükümeti terk edip ticarete atması için aldı.
Çocukluğundan beri sokaklarda ve sokaklarda yürüyen Pan Weiming, iyi bir iş zekasına sahip ve ailesini desteklemek için buzlu şeker satmaya güveniyor. Basında çıkan haberlere göre, bir hidroelektrik santralinin inşası için Guangzhou ile görüşüyordu.Pan ailesinin arazisi de kamulaştırma kapsamındaydı, tazminat oranı kişi başı 50.000 yuan idi. Köydeki 1000'den fazla kişinin hesaplanmasına göre, yeniden yerleşim fonu 50 milyon yuan'e yakın.
Ancak Pan Weiming, yeniden yerleşim fonlarının köylülerin ev satın alma ihtiyaçlarını karşılayamadığını tespit etti, bu nedenle kardeşler köylülerin fonları kendilerine borç vermelerini ve bir emlak şirketi kurmalarını önerdi. Yeniden yerleşim evleri tamamlandıktan sonra, köylüler ilgili parayı düşürmek için evlerini kullanır veya temettü almak için şirkette kalırlar.
Böylelikle Pan kardeşler başlangıç fonlarını almış ve ev tamamlandıktan sonra ilk sonuçlar görülmüştür. Mart 1993'te, tatlılıklarını tatan iki kişi, Guangzhou Yunxing Emlak Şirketini tescil ettirdi ve kurdu. Şirket sadece birkaç yıl içinde Guangdong'da ortaya çıktı ve art arda Galaxy Oasis ve Summer Harbour da dahil olmak üzere toplamda 5 milyon metrekareden fazla geliştirme alanıyla 30'dan fazla gayrimenkul projesi geliştirdi.
Pan kardeşler bir servet kazandı.
Sonradan farklı olarak, işinin ilk aşamasında, Pan Weiming çok kısıtlanmıştı ve maliyet kontrolünde güçlü bir risk duygusu vardı.
1993 yılında Çin emlak piyasası ilk kez sıcak bir hale geldi.Emlak şirketleri hızla arttı ve geliştirme yatırımları hızla arttı.Arazi spekülasyonu, çelik spekülasyonu ve spekülasyon projelerinin hakim olduğu emlak piyasası son derece hareketliydi ve ekonomik operasyon şiddetli aşırı ısınma ve enflasyon yaşadı. Aynı yıl, Danıştay "Ulusal 16 Madde" yayınladı ve 1994'te emlak piyasasını istikrara kavuşturmak için bir dizi yönetmelik çıkardı. Pan Weiming o sırada kör bir şekilde genişlemedi, ancak daha sonra yerel emlak piyasasının toparlanmasını kavradı ve gelişimi hızlandırdı.
Dahası, un ekmekten daha pahalı olduğu 2006 ve 2007 yıllarında, çok yüksek bir fiyata arazi edinmedi. O zamanlar Pan Weiming, Çin'in emlak endüstrisinde orta ve uzun vadeli zaferin öngörü, içgörü ve ritim üzerindeki kontrolde yattığını çok iyi biliyordu.
Girişimciliğinin ilk günlerinde Guangzhou emlak piyasasının bölgesel tekelinin yavaş yavaş oluştuğuna ve Çin'deki hızlı kentleşmenin genel bir eğilim olduğuna karar verdiği gibi, nihayet Dalian, Changsha, Jinan, Xiamen ve Fuzhou gibi birçok ikinci kademe şehirde derin uygulama potansiyeline sahip olmayı seçti. Fuzhou'dan. 2003 yılında Fusheng Group'un kurulmasından sonra, kardeşi Pan Chaowen Yunxing Real Estate'in imzasını aldı ve Pan Weiming kendini Fusheng'e adadı.
Pan Weiming, şirkete "Sheng" kelimesini verdiği sırada şu anlama geliyordu: Gün daha iyi hale geliyor. Ancak, işletmenin gelişmesiyle birlikte, kurucunun ölçek arzusu orijinal arzusunu değiştirdi. Fusheng Group kurulduktan iki yıl sonra Pan Weiming'in hedefleri öne çıktı. 2006 yılında, 70 yıllık bir geçmişe ve o yıl 2 milyar yuan'dan fazla çıktı değerine sahip olan Fujian Sixth Construction Group'u satın almak için 100 milyon yuan'dan fazla para harcadı.
O zamandan beri halka açık olmak Pan Weiming'in hedefi haline geldi. Altıncı İnşaat Grubunu satın alırken, bir keresinde sermaye piyasasının emlak şirketleri için daha yüksek bir eşiğe sahip olduğunu itiraf etti, ancak bu, yüksek kaliteli inşaat şirketlerini teşvik etti. Bu nedenle, Fusheng'in üretim zincirini Six Construction'ın birleşmesi ve satın alınması yoluyla entegre etmenin amacı çok açık ve halka açılmak. Ancak, Pan Weiming, Hong Kong sermaye piyasasına arka kapı girişi yapmak için Youwei International'ın ters satın alımını Aralık 2017'ye kadar kullandı.
2015 yılı civarında, halka açmak için, Fusheng kademeli olarak büyük ölçekli genişleme yoluna başladı, şiddetli birleşme ve satın almalar yoluyla arazi satın aldı, tahıl istifledi ve depolamayı genişletti.
1993 ve 2006'da sağlam adımlarla ilerlemesine rağmen, Pan Weiming 2016'da yattı. Basında çıkan haberlere göre, 2016'dan 2017'ye kadar Foosun, varlık fiyatları yüksekken çılgınca arazi satın aldı ve çoğu, tröstler ve fonlar gibi kısa vadeli borç ve uzun vadeli yatırım finansman modelini benimsedi. 2017 yılında gayrimenkul şirketleri tarafından yeni eklenen arazi rezervleri sıralamasında Fusheng, Sunac, Evergrande, Country Garden ve Vanke gibi önde gelen emlak şirketleri arasında 13.588 milyon metrekare ile ilk 10'da yer aldı. . Sektörün dikkatini çekerken, hızla büyümek ve güçlenmek isteyen bu emlak şirketi için gizli tehlikeleri de ortaya koydu.
Eylül 2019'da Pan Weiming, Fullsun International'daki sermayesini oğlu Pan Haoran'a devretti ve onu yönetici müdür olarak atadı. 28 yaşındaki Pan Haoran, işine başladığında babasıyla aynı yaşta farklı bir duruma sahip. Bu, bir zamanlar sektörde "yemek masasında bir yönetim kurulu bulundurabilen bir şirket" olarak biliniyordu. Pan Weiming yönetim kurulu başkanlığından istifa ettikten sonra, yedi icra müdürü arasında aile üyelerinden sadece üçü kaldı.
İlkokulda buzlu şeker satmaya güvenen Pan Weiming, hayatındaki ilk iş prensibini gerçekleştirdi: sermaye devri ne kadar hızlı olursa, kazanma şansı o kadar artar. "O zamanlar dondurucu yoktu ve buzlu çubuklar bir gecede kalamazdı. Satın aldıktan sonra, buzlu dondurmayı ne kadar hızlı alırsanız, o kadar çok para kazanabilirsiniz. Aksi takdirde, buzlu çubuklar zamanla erir ve her şeyi kaybedersiniz."
Büyüdükten sonra, bir ev satma konusunda, Kantonlu bir emlak şirketinin genlerine sahip bu Fujian merkezli geliştirici, birleşme, satın alma ve kuşatma dalgalarının ortasında durdu.
Zaman içinde kaybolmuşBasın toplantısından üç gün önce, Pan Weiming'in yüksek hızlı trende kullandığı bir fotoğraf internette dolaştı. Fotoğrafta kazak yelek ve beyaz gömlek giymiş Pan Weiming'in yüzü biraz bitkin ve zenginleri göremiyor.
2019'un ikinci yarısından bu yana, hisse senedi fiyatlarında düşüş,% 50 işten çıkarmalar ve iflas başvurularının reddi haberleri çıkmaya devam etti. Bu haberlerin alt metni, Pan Weiming'in sermaye zincirinde bir sorun olduğudur.
Fusheng Group'un verilerine göre, 2019'un ilk yarısında Fusheng Groupun işletme faaliyetlerinden elde edilen net nakit akışı 2018'in aynı dönemindeki 1.154 milyar yuan ile karşılaştırıldığında -327 milyon yuan; toplam yükümlülükler 74.134 milyar yuan ve net borç oranı% 138 olarak gerçekleşti . Borç yapısında, kısa vadeli borç 44.347 milyar yuan ile en yüksek orana sahipti ve% 59.82'ye tekabül ediyordu. Banka bakiyesi ve nakit yaklaşık 985 milyon yuan idi. Bir yıl içinde ödenmesi gereken kredi miktarı 2.304 milyar yuan idi. Nakit, kısa vadeyi karşılamaya yetmedi Borçluluk, kısa vadeli borç geri ödeme baskısı daha büyük.
Borçları yüksek olan Fusheng Group, ödemeleriyle ilgili sorunlar yaşamaya başladı. Ağustos 2019'da, Fusheng Group ve Jupai Investment'ın ortak sponsorluğunu yaptığı "Jufu Guangsheng Birleşme ve Satın Alma Özel Fonu" nun vadesinin dolduğu ve ödenmediği bildirildi. Ve bu kurtarma krizi hızla sermaye piyasasının dikkatini çekti. Basında çıkan haberlere göre, o zamandan bu yana, bazı ana bankalar Fusheng Group'u önceden geri ödemesini talep ederek bastırmaya başladı ve birçok onaylanmış kredi de iptal edildi ve Fusheng Group'un sermaye zinciri neredeyse kırıldı.
Kaynağa geri dönersek, Fusheng'in bu mali krizi, iki yıl önceki yüksek arazi edinimi ile yakından ilgilidir.
2017'de Fusheng, 319,9 milyar yuan değerinde bir proje kazandı ve ulusal emlak şirketleri arasında 7. sırada yer aldı. 2018 sonunda şirketin emlak bankasının değeri 800 milyar yuan'ı aştı. Arazi mücadelesi nedeniyle, bu şirket bir zamanlar endüstride "Uçan Kaplanlar" olarak adlandırılıyordu ve Pan Weiming şahsen komutayı devraldı.
Bu dönemde, ölçek peşinde koşmak için Fusheng, yüksek fiyatlarla arazi edinmeye başladı. Şangay'daki bir emlak şirketinin yatırım direktörü, "Fusenin projeleri esas olarak Büyük Körfez Bölgesinde. Büyük Körfez Bölgesinde daha eski reformlar var. Ancak, Fusheng ünlü bir şekilde birleşme ve satın almaları satın alıyor ve maliyeti ne olursa olsun nakit akışı oynanamıyor."
Bu yüksek fiyata arazi edinme stratejisi emlak şirketleri arasında nadir değildir, ancak yanlış zamanda Fusheng'in gelişiminde kilit bir nokta haline gelmiştir. 2018'de, başlangıçta sıcak olan emlak piyasası yoğun bir kontrolle karşılaştı ve piyasa hızla soğudu. Forson'un projesi, başlangıçta sıkı olan finansman sorununun hızla kötüleşmesine neden olan bir kaldırma sorunuyla karşılaştı.
Ne de olsa bir zamanlar gelişen bir şirket olan karanlık bir at evi işletmesi, bu fırsata yenildi ve başkalarının ölçek gelişiminin "gelinlik" i haline geldi.
Röportajın son Soru-Cevap oturumunda Pan Weiming de Fushengin bazı eksikliklerinden bahsetmek için girişimde bulundu. "Birincisi, Shimaonun nakit akışı yönetimi oldukça yerinde. Bu aynı zamanda süreçteki eksikliklerimizi de telafi edebilir; ikincisi, Shimao, kişi başına performansı vurguluyor ve Fusheng, son yıllarda geliştirme sırasında değerlendirmesinde zayıf kalmış olabilir. "
Röportajın ardından Pan Weiming, muhabire soru sorması için daha fazla fırsat vermeden aceleyle ayrıldı. Ancak görüşme odasının dışında çözmesini bekleyen daha birçok sorun var.
