"Wan Zhong Bi" kilitleri ilk üçte, finansal göstergeler ilk on likiditeye hakim durumda | Emlak G30 raporu
2020 gayrimenkul sektörü için hala zor bir yıl. Sık sık düzenleyici politikalar, denetimin sürekli olarak güçlendirilmesi ve fonların sürekli olarak sıkılaştırılması, inovasyon, dönüşüm ve yakınsama odağı birçok emlak şirketi için bir dönüm noktası haline gelmiş gibi görünüyor. "Spekülasyonsuz yaşanacak konut" politikası değişmeyecek, pazar rekabeti daha da yoğunlaşacak, hayatta kalma ve kalkınmanın nasıl sürdürüleceği 2020 yılında gayrimenkul sektöründe önemli bir konu haline gelecektir.
Belki bu zor bir yıl ama aynı zamanda zorluklarla ve fırsatlarla dolu bir yıl. Viewpoint Emlak Ajansı bünyesindeki Viewpoint Index Araştırma Enstitüsü, 2019'da Çin'in emlak sektöründeki en temsili şirketlerin hisse senetlerini almak için birçok ana akım medyayı, araştırma kurumunu, emlak geliştirme şirketini, yatırım kurumunu, finansal yatırım bankasını ve profesyonel kurumu bir araya getiriyor.
Bu yıl Büyük denebilecek emlak şirketlerini arayın; bu yıl şan (Glory) peşinde koşma cesaretine sahip gayrimenkul şirketlerini arayın; birlikte inşa etmek için Çin'de en iyiler arasında yer alan tüm emlak şirketlerini arayın "2020 Bakış Açısı Yıllık Forumu" nda görkemli bir şekilde yayınlanan, profesyonel ve oldukça etkili bir "2020 Çin Emlak Mükemmelliği 100 Raporu" üretti.
"2020 Çin Emlak Mükemmelliği 100 Raporu" 19 rapor içermektedir. Aşağıdakiler, rapor serilerinden biridir - "2020 Çin'in En Büyük 30 Gayrimenkul Şirketi (Gayrimenkul G30) Raporu".
Pek çok emlak şirketi için 2019 yılı iyi bir yıl olmayabilir, ancak böyle bir sıkıntı ortamında emlak şirketlerinin gücünü bile test edebilir. Yıllık mükemmellik 100 listesi, geçtiğimiz yıl olağanüstü performans gösteren ve sektör liderinin tavrını sergileyen şirketleri de övmek içindir.
Bu temelde, borsaya kote ilk 30 şirket (gayrimenkul G30) listesi, borsada işlem gören şirketlere odaklanır ve borsada işlem gören şirketlerin verileri nispeten daha açık olduğu için, fikir endeksi bu emlak şirketlerinin performansını daha iyi değerlendirebilir.
2020 China Real Estate Excellence 100 listesinden farklı olarak, gayrimenkul G30, aday gayrimenkul şirketlerinin hepsinin borsaya kote şirketler olması dışında, özellikle ilgili emlak şirketlerinin finansal verilerinin dikkate alınmasını ve değerlendirilmesini artırmaktadır.
Özellikle bu liste, finansal göstergelerin üç boyutunu, yani likidite göstergelerini, ödeme gücü göstergelerini ve karlılık göstergelerini kullanır ve emlak şirketlerinin finansal performansına çok dikkat eder.
Bunların arasında ödeme gücü ve likidite, bir şirketin finansal sağlığını ölçmek için önemli unsurlardır ve aralarında önemli farklılıklar da vardır. Ödeme gücü, şirketin uzun vadeli finansal taahhütleri karşılama kabiliyetini ifade eder ve likidite, şirketin kısa vadeli borcunu geri ödeme kabiliyetini ifade eder ve ayrıca şirketin nakit elde etmek için kısa sürede varlık satma kabiliyetini ifade eder.
İkisi, işletmenin finansal sağlığını farklı dönemlerden ele alır ve birbirini tamamlar. Çünkü bir şirket mevcut borcunu karşılayacak kadar likiditeye sahip olabilir, ancak aynı zamanda bir finansal krizin yanlış yoluna da girmiş olabilir.
"Wan Zhong Bi" ilk üçü kilitlemeye devam ediyor
Vanke, China Overseas Development ve Country Garden ilk üç sırada yer almaya devam etti, ancak zirveye giden yolları aynı değildi.
Operasyon açısından, China Overseas Development'ın 2019'daki yıllık satışları 335.681 milyar yuan iken, Vanke ve Country Garden'ın satışları sırasıyla 630.84 milyar yuan ve 771.50 milyar yuan oldu. Yalnızca bu göstergeye bakıldığında, Çin Denizaşırı Kalkınma ile Vanke ve Country Garden aynı kademede değil, ancak hisse satış miktarına bakıldığında, Çin Denizaşırı Kalkınma'nın yıllık tahmini 303.404 milyar yuan, Vanke ve Country Garden sırasıyla 40.562 milyar ve 552.2 milyar. Boşluk, tam kalibreli satışlar kadar büyük değil.
Değer açısından, China Overseas Development'ın değeri yaklaşık 1,229,205 milyar yuan olup, Vanke'nin 2,406,464 milyar yuan ve Country Garden'ın 3,175,850 milyon yuan'ın çok gerisinde, üçün de en düşük olanıdır.
Finans açısından, fikir endeksi, China Overseas Development'ın brüt kar marjının Country Garden'ın% 27'sinden ve Vanke'nin% 36'sından biraz daha yüksek olan% 37'ye kadar çıktığını tahmin ediyor; Ebeveyne atfedilebilen net kar marjı% 26.6, Vanke'nin% 9.6'sını ve Country Garden'ın% 9.3'ünü aşıyor. Likidite açısından, China Overseas Development da mutlak bir lider konumdadır.
Buradan anlaşılacağı gibi, Çin Denizaşırı Gelişim ölçeği diğer endüstri devleri kadar iyi olmasa da, rafine yönetimi ve mükemmel mali rapor performansı onu uzun vadede listedeki ilk üçe giriyor. Üç uluslararası derecelendirme kuruluşunun da Çin Yurtdışı Gelişmesini yatırım yapılabilir not olarak derecelendirdiği görülüyor. Aynı zamanda bu noktayı da göstermektedir.
Finansal göstergelerde ilk on gayrimenkul şirketi en iyi likiditeye sahip
Gayrimenkul G30 listesi, borsada işlem gören emlak şirketlerinin likiditesini iki gösterge aracılığıyla ölçer: cari oran ve hızlı oran.
50 aday şirketin tümü arasında, ortalama cari oran 1.53'tür, bu da geleneksel olarak önerilen seviye 2'den biraz daha düşüktür ve hızlı oran 0.62'dir ki bu da geleneksel önerilen düzeyin altındadır. Finansal endekste yer alan ilk 40 emlak şirketi her 10 için bir segmente ayrılırsa aşağıdaki istatistikler elde edilebilir.
İlk ondaki hızlı oranın ve cari oranın diğer gruplardan önemli ölçüde daha yüksek olduğu ve sonraki gruplardaki gayrimenkul işletmelerinin seviyesinin benzer olduğu ve ikinci grubun diğer gruplardan daha da düşük olduğu görülebilir. Bu durum, bu sıralama aralığında yer alan gayrimenkul şirketlerinin diğer finansal yönlerden iyi performans gösterdiğini ve bu anormalliğin likidite endeksinin puandaki düşük ağırlığından kaynaklandığını göstermektedir.
Buradaki sıralamanın gayrimenkul G30 listesinin sıralamasını değil, yalnızca finansal göstergelerin sıralamasını ifade ettiği unutulmamalıdır.
Karlılık: brüt kar marjı ve net kar marjı pozitif olarak ilişkilidir
Kârlılık açısından, gayrimenkul G30 listesi esas olarak brüt kar marjı, net kar marjı ve net varlıkların getirisi ile incelenir. Bunlar arasında, net faiz oranını ve net varlıkların getirisini hesaplamak için kullanılan kâr, tüm net kardan ziyade özellikle ana şirkete atfedilebilen net kârı ifade eder.
Burada benzer bir analiz yöntemi kullanılmaktadır.Aday konut şirketleri, toplam finansal puan sıralamasına göre 10'lu bir gruba ayrılmıştır.Şekilde aşırı kalabalıklaşmayı önlemek için, bu analiz analiz için yalnızca ilk 30'u (not: gayrimenkul dışı G30 toplam sıralaması) seçer. .
Tüm gruplarda brüt kar marjının net kar marjı ile pozitif korelasyon gösterdiği görülebilir. Aynı zamanda, ilk ondaki korelasyon katsayısı 0,49 olup, ikinci ve üçüncü grupların 0,25 ve 0,31'inden önemli ölçüde daha yüksektir. Brüt kar marjını net kar marjına dönüştürme sürecinde yüksek puan alan gayrimenkul şirketlerinin bir ölçüde daha verimli olduğu düşünülebilir.
Net varlıkların getirisi, brüt kar marjı ve net kar marjı ile büyük ölçüde negatif korelasyonludur veya önemli ölçüde ilişkili değildir. Dağılım grafiğinden, brüt kar marjı ve net varlıkların getirisinin net bir korelasyon göstermediği, ancak genel durumun hala diyagramın sol alt köşesinde olduğu ve genişletildiği, yani brüt kar marjının ve net varlıkların getirisinin genel olduğu anlamına gelir. Hala belirli bir derecede pozitif korelasyon vardır ve verilerdeki negatif korelasyon katsayısına çok az örnek neden olabilir.
Ancak başka bir açıdan bakıldığında, net aktiflerin getirisi gayrimenkul şirketlerinin aktif-pasif yapısının yönetiminden etkilendiğinden, bu da brüt kar marjı ile korelasyon derecesini bir ölçüde azaltmaktadır.
Unutulmaması gereken son şey, korelasyon analizinin nedensel analizi temsil etmediği ve analiz sonuçlarını aşırı yorumlamamaya dikkat etmeniz gerektiğidir.
Borç performansı: ortalama net borç oranı medyandan daha yüksektir
Varlıkların ve borçların yönetimi için G30 mali listesi, şirketin borç durumunu ölçmek ve şirketin uygun borç aralığını değerlendirmek için kullanılabilen net borç oranına özel önem verir.
Emlak sektörü piyasasının dikkat ettiği bir borç oranı göstergesi olan net borç oranı, gayrimenkul şirketlerinin faizli borçlarının net varlıklara oranını ölçerken, bir yandan işletmelerin uzun vadeli borç durumunu dikkate alırken, diğer yandan bu gösterge emlak şirketleri arasında daha farklılaşmaktadır. , Sektör tarafından yaygın olarak tanınmaktadır.
Aynı zamanda net borç, sektör özelliklerine göre belirlenen borç durumunu yansıtamayacak kadar çok sayıda ödenecek kalemi hariç tutsa da, şirketin borç durumunu bir ölçüde küçümseyebilecek birçok faizsiz kısa vadeli borç veya kredi sözleşmesini de dışarıda bırakmaktadır.
Geçmiş verilere dayanarak, görüş endeksi, 31 Aralık 2019 itibarıyla 50 aday gayrimenkul şirketinin ortalama net borç oranının% 94,96, medyanın% 80,46 ve çeyrekler arası aralığın% 58,53 (% 54,99 -% 113,52) olacağını tahmin ediyor.
Ortalama net borç oranı medyandan daha yüksek net borç oranının dağılımının sağda doğru bir sapma veya kalın bir kuyruk fenomeni olduğu, yani yüksek bir net borç oranının uç değerinin olduğu görülmektedir.
Mali sıralamaya göre gruplandırılırsa, ilk on aday şirketin ortalama net borç oranı% 51'dir ve bu diğer gruplandırmalardan önemli ölçüde yüksektir. Bu aynı zamanda sıralamalarda bozulmaya devam eden tek göstergedir. Net borç oranının değerlendirmede en büyük ağırlığa sahip olduğu göz önüne alındığında, bu sonuç diğer göstergelerin anormal sıralamasını da açıklamaktadır.
Hong Kong ve anakarada listelenen emlak şirketlerine bakarsak, Hong Kong emlak şirketlerinin borç oranlarının daha yoğun olduğunu, anakara emlak şirketlerinin dağılımının daha dağınık ve medyanın daha yüksek olduğunu görebiliriz.
Borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin net borç karşılaştırma tablosunda, her nokta bir emlak şirketini temsil eder ve soldaki kutu grafiği emlak şirketinin net borcunun çeyrekler arası aralığını temsil eder. Hata çubuğunu aşan emlak şirketleri bunu yapabilir Anormal bir borç olduğunu düşün. Özellikle, kutu diyagramının oluklarının tamamen kademeli olmadığı, bu nedenle iki yer arasındaki medyan farkın önemli olmadığı görülebilir.
Mükemmel şirketlerin mali durumu nerede?
Seçkin şirketlerin ve düşük performans gösteren şirketlerin finansal durumlarındaki farklılıkları daha iyi anlamak için, karşılaştırmak için aday şirketler ve finansal performansı düşük şirketler arasından en iyi finansal performansa sahip şirketleri seçiyoruz.
İncelenen altı finansal göstergenin standartlaştırılmış puanlarına dayanarak, yani ağırlık etkisi hariç tüm puanlar yüzde olarak hesaplanır, fark, puan dağılım tablosundan açıkça görülebilir.
Daha iyi performans gösteren şirketler, tüm göstergelerde neredeyse düşük performans gösteren şirketlerden daha iyi performans göstermelerine rağmen, net borç oranının düşük performans gösteren şirketleri etkileyen önemli bir faktör olduğu görülmektedir. Net borç oranı, tam da bu gayrimenkul G30'da listelenen emlak şirketi listesinin önemli bir göstergesidir.
Seçilen emlak şirketleri zaten sektörde iyi performans gösteren şirketler olduklarından, finansal sıralamalarda geri düşmek genellikle tam bir başarısızlıktan ziyade şekilde gösterildiği gibi bir yöndeki eksiklikten kaynaklanmaktadır. Buna bağlı olarak, emlak şirketlerinin olağanüstü performansı, çeşitli finansal yönlerin dengesinde yatmaktadır, böylece tüm göstergeler el ele gidebilir.
Veri kaynağı: iFinD, görüş endeksi tahmini
Çeşitli gayrimenkul şirketlerinin benzerliğinden incelenen görüş endeksi, nükleer temel bileşen analizi ile analiz edilmektedir. Bunların arasında çekirdek, ikinci dereceden bir polinom kullanır. Dönüşüm sonrası elde edilen bileşenler arasında ilk üç madde, tüm göstergelerin varyansının% 90'ından fazlasını açıklayarak, düşük boyutlu verilerin orijinal verilerin yerine kullanılabileceğini göstermektedir.
Rapor, nükleer temel bileşen analizinde elde edilen üç bileşeni analiz etmek için Clara kümeleme algoritmasını kullanır ve sonuçları bir grafiğe dönüştürür. Yatay ve dikey koordinatlar sırasıyla birinci ve ikinci temel bileşenlerdir. Şekilden bazı kümelenme olaylarını görmek kolaydır.Belirli ölçüde yakın gayrimenkul şirketlerinin benzer finansal performansa sahip olduğu düşünülebilir.
Ve bu benzerlik basit bir sayısal eşleşme değildir, bu nedenle kümeleme sonucu sıralamanın üst, orta ve alt üç seviyesini yansıtmaz. Bu benzerlik, işletmelerin finansal yönetim modundaki benzerlik, farklı göstergeler arasındaki etkileşimli etkiyi yansıtması olarak kabul edilebilir ve bu benzerlik tek bir göstergeden görülemez.
Aynı moddaki mükemmel performans muhtemelen listenin sıralamasını belirleyecektir. Burada kanaat endeksi çok fazla yorumlanmayacak ancak farklı görünümdeki şirketlerin finansal benzerliklerinin düşündüğümüzden daha yüksek olabileceği kesindir.
Bu analizin örneklem büyüklüğünün küçük olduğu ve kullanılan göstergelerin işletmenin durumunu doğru bir şekilde yansıtmayabileceği de unutulmamalıdır.Bu analiz sadece referans içindir.
Bu kümelenme altında KWG Group, China Overseas Development'ın yanında. Satışlar 100 milyar yuan'ın altında olmasına rağmen, 2019'daki yıllık satış miktarı 86.111 milyar yuan, ancak mali rapor performansı dikkat çekici.
Görüş endeksinin tahminine göre, KWG Group'un 2019 yılındaki brüt kar marjı ve net kar marjı hem yaklaşık% 37 kadar yüksek, hem de ana şirkete atfedilebilen özkaynak getirisi, tüm adaylar olan% 13-14 seviyesinde olan Çin Yurtdışı Kalkınma ile karşılaştırılabilir. Gayrimenkul işletmeleri orta düzeydedir.
Görüş endeksi, KWG Grubu'nun 2019 yılı sonunda net borç oranının yaklaşık% 80 olacağını öngörüyor.Önceki net borç oranı grafiğinden de görüleceği üzere bu, aday emlak şirketinin orta düzeyine denk geliyor. Marka etkisi ve ekip yönetimi açısından KWG Group, önde gelen emlak şirketlerinden hala belli bir mesafeye sahiptir. Kapsamlı faktörler, KWG'nin listedeki konumunu belirledi.
Midea Land, KWG Pacific'in aksine, son iki yılda nispeten istikrarlı bir sıralama sürdürdü. Midea Real Estate Group'un 2019'daki yıllık satışlarının ilk kez 100 milyarı aşarak 2018'deki 79 milyar yuan'dan% 28 artışla 101,23 milyar yuan'a ulaştığını özellikle belirtmekte fayda var.
Aynı zamanda, Midea Emlak'ın toplam değeri yaklaşık 600 milyar yuan, brüt kar marjının% 34,8'e ve net kar marjının% 13,04'e ulaşması bekleniyor. Standartlaştırılmış puan dağılım şemasında, Midea Land'in finansal göstergelerin tüm yönlerinde görece dengeli bir performansa sahip olduğu görülmektedir. Net borç oranı ve hızlı oran iyi değil ve puan% 75 puan çizgisinin biraz altında, geri kalanı aday emlak şirketlerinin% 75'inden fazla. Midea Gayrimenkul halen pek çok yerleşik emlak firmasının önünde sektörde çaylaktır.Çoğu yönden önde gelen emlak şirketleri kadar iyi olmasa da büyük bir büyüme potansiyeline sahiptir.Akıllı evlerin farklılaştırılmış konumlanması Midea markasının popülaritesine bağlıdır ve gelecekteki gelişimi olumludur. .
Listeye ilk kez giren Times China Holdings de dikkate değerdir. Görüş endeksine göre, 2019'da Times Chinanın yıllık satışları 78,36 milyar yuan'a, hisse satışları ise 73,794 milyar yuan'a ulaştı.
Times Çin'in brüt kar marjı da bir önceki yıla göre% 29,31'e ulaşacak; Ana şirkete atfedilebilen net kar marjı 2018'de olduğu gibi% 12,28'e ulaşacak. Daha dikkat çekici olan ise likidite ve borç oranı. 2019'un sonunda Times China'nın cari oranı ve hızlı oranı 1.60 ve 1.04 idi, bu da yeterli likiditenin korunduğu ve net borç oranının sadece% 67 olduğu anlamına geliyor. Fikir endeksi gelecekteki gelişimine dikkat etmeye devam edecek.
Gayrimenkul G30 listesinin gayrimenkul şirketlerinin finansal göstergelerini incelemesinin yanı sıra şirketin operasyonlarının, yönetiminin, markasının ve diğer göstergelerin değerlendirilmesine de odaklanmasının nedeni, finansal göstergelerin tek yanlılığını hesaba katması ve kurumsal performansı daha kapsamlı bir şekilde ele almayı ummasıdır: Finansal sağlık son derece önemlidir ve piyasa ortamında yönetim seviyesi ve marka etkisi göz ardı edilemez. Ancak bu şekilde kapsamlı seçim listesi daha ikna edici ve anlamlı olabilir.
(Yukarıdakiler rapor dizilerinden biridir. "2020 Çin Emlak Mükemmelliği 100 Raporu" nun tam metnini okumak isterseniz, lütfen rapor konusunu indirip görüntüleyin)
Yazan: Liu Yang
Hakem: Chen Langzhou
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Sina Leju
Yüksek kaliteli içerik önerisi
- Bugün, Wuxi'nin emlak piyasasından 4 büyük haber geldi
- 2020'de Jinzhou Bölgesi'ndeki eski topluluğun yenilenmesi, toplam inşaat alanı yaklaşık 149.300 metrekare olan 60 binayı içeriyor.
