Borç ödeme zirvesi geliyor Emlak şirketleri "ölüm kalım soygunu" mu yaşayacak?
Bu yılın ikinci yarısından bu yana, emlak kontrol politikalarının sürekli olarak sıkılaştırılması ve emlak şirketleri için en yüksek borç geri ödeme döneminin ortaya çıkmasıyla birlikte, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri nakit akışının kopması tehlikesiyle karşı karşıya. Emlak şirketlerinin satış performansının bu yıl rekor seviyelere çıkması beklense de, emlak şirketlerinin maaşları ve işten çıkarmaları kısma, dikkatli arazi alma ve hacim için fiyat değiştirme konusunda uzun süredir fikir birliği var.
İstatistikler, borsada işlem gören emlak şirketleri arasında, üçüncü çeyrek net kârlarının çoğunun yıldan yıla önemli ölçüde arttığını göstermektedir. Ancak, dördüncü çeyreğe girdikten sonra, genel pazar performansı düşüş eğilimi gösterdi. "Kışlama teorisi" bir pazar fikir birliği haline geldi. Dördüncü çeyrekte emlak şirketlerinin en yüksek borç ödeme dönemi yaklaşırken, satış performansındaki keskin düşüş emlak şirketlerine de borç geri ödeme zirvesi geldiğinde büyük baskıyı hissettirdi.
2015'ten 2016'ya kadar, yerel kredi finansmanı ortamı son derece gevşekti ve bu, emlak şirketlerinin büyümesi için iyi bir zamandı. O dönemde emlak şirketleri tarafından ihraç edilen şirket tahvilleri ağırlıklı olarak 3 + 2 yapısına dayanıyordu, bu nedenle devasa borcun bu kısmı 2018'den 2019'a kadar olgunlaşacak. Tahminlere göre, emlak şirketleri önümüzdeki üç yıl içinde en yüksek iki borç geri ödeme dönemini başlatacak.
Yetkili kuruluşların istatistiklerine göre, emlak şirketleri için ilk küçük borç geri ödeme zirvesi, yaklaşık 380 milyar yuan geri ödeme ölçeğiyle Eylül 2018'den Ekim 2019'a kadar yoğunlaştı; ikinci büyük tepe Mayıs 2020'den Ekim 2021'e kadar yoğunlaştı. Borç servisi ölçeği yaklaşık 860 milyar yuan'dır. Açıkçası, emlak şirketleri ilk borç geri ödeme zirvesine dördüncü çeyrekte girecekler.
Başlangıçta, emlak şirketleri bu türden yüksek borç geri ödemeleri karşısında aşırı gergin olmamalıdır. Emlak şirketleri, arazi genişletme planlarını küçültme ve nakit akışı harcamalarını azaltmanın yanı sıra, bunu başarmak için "eskisini ödemek için yenisini ödünç al" ve "fiyat indirimi promosyonu" nu da kullanabilir, ancak bu sefer geçmişten tamamen farklıdır:
Bir yandan doğu duvarının sökülüp batı duvarının yeniden doldurulmasıyla borç vadesi geri ödenebilir, ancak emlak şirketlerinin borç oranı çok yüksektir.Borsa gayrimenkul şirketlerinin ortalama borç oranı% 80'i, bazı gayrimenkul şirketlerinin borç oranı% 100'ü aşmaktadır. . Bu durumda, emlak şirketleri ya finansman güçlükleriyle karşı karşıyadır ya da finansman maliyetleri toleranslarının ötesinde yüksek kalmaktadır.
Öte yandan, emlak şirketleri, hacim için fiyat karşılığında, fonları mümkün olan en kısa sürede çekmek için sadece fiyat düşürme promosyonlarını kullanırlar. Şimdi birçok emlak şirketi büyük ölçekli envanter fiyat indirimi rezervleri oluşturdu. Örnek olarak Vanke'yi ele alalım Bu yılın ilk üç çeyreğinde, Vanke'nin envanter amortisman rezervlerinin bakiyesi 4,14 milyar RMB idi. Ancak Ekim ayına girdikten sonra, büyük emlak şirketleri birlikte yeni projeler başlattı ve sonuçta satış durumu ideal değil. Kontrol politikaları sıkılaşmaya devam ederse satışların daha zor olacağından korkuyorum.
Borç geri ödeme döngülerinin yoğunlaşmasıyla karşı karşıya kalan bu, nakit akışı yönetimi ve risk önleme ve kontrol konusunda iyi bir iş yapmamış şirketlerin sermaye kırılması riskiyle karşı karşıya kalacağı anlamına gelir. Elbette risk olduğunda fırsatlar var.Yol nakit akışı ve güçlü anti-risk yeteneği olan bazı büyük ölçekli emlak şirketleri için, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri, 2014 yılında olduğu gibi birleşme ve satın almalar yoluyla satın alınabilir, böylece büyük ölçekli gayrimenkul şirketleri Çok sayıda ucuz arazi kaynağı edinin.
Ancak, çoğu gayrimenkul şirketinin ihtiyatlı yatırım tutumu ile karşılaştırıldığında, Vanke'nin bu trendi alt etmesi garip. Mali rapor, bu yılın ilk üç çeyreğinde, Vanke'nin arazi ediniminin 45,87 milyar yuan olduğunu gösteriyor ki bu, önde gelen dört emlak şirketi olan Evergrande, Country Garden, Poly ve Sunac'ın arazi edinim tutarının toplamına eşittir. Bu yılın üçüncü çeyreğinin işletme nakit akışını negatif 25.72 milyar yuan yapan şey, Vanke'nin arazi edinimindeki hızlı genişlemedir.
Bazı insanlar Vanke'nin hızla gizlice arazi edinirken "Canlı" diye bağırmasını garip bulabilir. Bu neden? Ve Vanke'nin "canlı" olması, konut piyasasının kışa hazırlanacağı anlamına geldiğini ve emlak şirketleri hayatta kalmak istiyorlarsa dönüşmeleri ve yükseltmeleri gerektiğini düşünüyoruz. Bununla birlikte, iş dönüşümü artık Vanke'nin emlak işi olmayacağı anlamına gelmez, ancak konut amaçlı gayrimenkullere güvenme oranının büyük ölçüde azalacağı anlamına gelir.
Vanke için arazi genellikle piyasaya karşı satın alınır. Bu şekilde arazi düşük bir primle satılır. Emlak piyasası düzeldikten sonra Vanke emlak işini genişletmeye devam edecek, ancak şu anda gayrimenkul yalnızca Vankenin işinin bir parçası olabilir. , Hepsi değil. Pek çok büyük ölçekli emlak şirketi, isimlerini "gayrimenkul" e çevirmiştir, yani isimlerinin ortasında yer alan "emlak" kelimesini kaldırmıştır, bu da dönüşüm ve yükseltme zamanının geldiğine işaret etmektedir.
Emlak piyasası kontrol politikaları sıkılaşmaya devam ediyor ve emlak şirketlerinin borçlarını geri ödemeleri için en yoğun dönem yaklaşıyor.Emlak sektörü büyük bir değişimle karşı karşıya kalacak.Gelecekte büyük ölçekli emlak şirketleri çok sayıda küçük ve orta ölçekli emlak şirketi satın alacak. Sürekli olarak, fon getirisi için kanal sorunsuz. Gayrimenkul sektöründe büyük birleşmeler gelecekte kaçınılmazdır ve geri kalanı "Big Mac" gibi büyük ölçekli emlak şirketleri olabilir.
