Üçüncü ve dördüncü kademe konut fiyatları sıfıra yakın yükseldi ve emlak piyasası tersine dönüyor!
Bu yılın ilk yarısında, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları önemli ölçüde düşmesine rağmen, bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatları hızla yükseliyor. Bununla birlikte, Çin Sosyal Bilimler Akademisi tarafından yayınlanan son yetkili veriler, Eylül ayında 142 örnek şehir arasında birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının hafif bir artıştan küçük bir düşüşe değiştiğini ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının büyüme oranının daha da sıfıra yakın düştüğünü gösterdi.
Aslında, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki emlak piyasası soğuması hızla yayılıyor. Pekin, Şanghay, Xiamen, Chengdu ve diğer birinci ve ikinci kademe şehirlerin çevresinde, konut fiyatlarının düştüğü birçok üçüncü ve dördüncü kademe şehir de var. Baoding, Jiaxing, Zhangzhou ve Leshan'daki konut fiyatları da düştü. Langfang, Sanya, Haikou ve güçlü konut yatırımı spekülatif mülklere sahip diğer şehirlerde, ev fiyatları aylık bazda düştü.
Geçen yılın sonunda başlayan bu tur, bu yılın ilk yarısına kadar devam etti.Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatları yükseldi.Başlıca nedenleri şunlar: Birincisi, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki gayrimenkuller son yıllarda sürekli olarak düzenlenmiş, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatları yükselmiştir. Değerleme bunalımında artışı telafi etme ihtiyacı vardır. Yani her türlü fon üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere akıyor. Bunlar, Evergrande ve Country Garden gibi büyük ölçekli emlak şirketlerini içerir.
İkincisi, hangar reformundan para kazanma. Yerel hükümetin gayrimenkul "stoktan çıkarma" hedefini tamamlamasını desteklemek için. Çin Kalkınma Bankası yerel yönetimlere PSL şeklinde büyük miktarda baz para yatırdı ve ardından yerel yönetimler doğrudan barakalara yenilenen ve yıkılan hanelere kredi verdi ve yıkılan haneler gayrimenkul satın almak için çevre bölgelere gitti. Bu doğrudan üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerde konut fiyatlarında keskin bir artışa neden oldu ve spekülatif talep duyuldu.
Yılın ikinci yarısında üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatları yükselmeye devam etmesine rağmen artış kademeli olarak yavaşladı, Eylül ayında üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatlarındaki artış daha da düştü, hatta sıfıra yaklaştı. Artık birçok insan, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki ev fiyatlarının stokların azaltılmasının ardından artmaya devam edip etmeyeceği konusunda endişeli mi? Bu konuda detaylı bir analiz yapmak istiyoruz.
Birincisi, spekülatif talep üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerden geri çekilecek. Bu yılın ilk yarısında, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatları, esas olarak yerel yönetimin "stoklarının azalması" nedeniyle fırladı. Fazla mülk envanteri riskini devretmektir. Her yerde stok eritme işlemi artık tamamlanmak üzere.
Yetkili bir kuruluş tarafından yayınlanan bir envanter raporu, envanterin 12 aydan az olması durumunda makul bir düzey olduğunu gösterir. Ülke çapında 100 şehrin mevcut envanter çıkarma döngüsü 9 aydır ve envanter ölçeği 2011 düzeyine eşdeğerdir. Bu durumda, üçüncü ve dördüncü kademe gayrimenkul yönetmeliği "şehre uygun" olarak uygulanacaktır. Bu nedenle, spekülatif talep üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerden yavaş yavaş geri çekiliyor.
Dahası, para kazanma yeniden yerleşim dönemi sona erecek. Ekim ayının başlarında, Danıştay, bazı şehirlerde konut fiyatlarındaki hızlı artışı azaltmak için, baraka reformunun para kazanma yeniden yerleşimine bir an önce son verilmesi ve yerine fiziksel yeniden yerleşim yapılması gerektiğini önerdi. Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı kısa süre önce bir açıklama daha yaptı: Bazı envanterlerin makul bir alana döndüğü ve artan konut fiyatlarının baskısının daha fazla olduğu üçüncü ve dördüncü kademe şehirler için, para kazanma yeniden yerleşimine son verilmelidir. Bu, çoğu üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde para kazanma yeniden yerleşiminin iptal edileceği ve artan konut fiyatlarının temettülerinin ortadan kalkacağı anlamına geliyor.
Son olarak, çeşitli yerlerde stok eritme işleminin sona ermesiyle karşı karşıya olan gayrimenkul düzenlemeleri sıkılaşmaya başladı ve geliştiriciler, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerden yavaş yavaş çekilmeye başladı. Kısa bir süre önce Sunac'tan Sun Hongbin şunları söyledi: "Gelecekte arazi edinimimiz esas olarak birinci ve ikinci kademe şehirlerde yoğunlaşacaktır. Emlak piyasası değiştiğinde, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki emlak piyasası genellikle daha hızlı soğur."
Tesadüfen, Evergrande Başkanı Xia Haijun da şunları söyledi: "Birinci ve ikinci katmanlar, gelecekte en iyi gayrimenkul gelişimine sahip bölgelerdir ve ekonomik olarak gelişmiş üçüncü katman şehirler de iyidir, ancak üçüncü ve dördüncü katman şehirler artık gidemez." Açıkçası, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki riskler, geliştiricilerin gözünde çok dikkat çekti ve herkes üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerden çekilmeyi seçmeye başladı.
Veri açısından, ülke genelindeki üçüncü ve dördüncü kademe şehirler soğumaya başladı. Çeşitli olumsuz faktörler açısından, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde para kazanmanın yeniden yerleşiminin iptali ve geliştiricilerin ve spekülatörlerin hızla geri çekilmesiyle, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatları beklenenden daha hızlı düştü. Soğutma beklentileri oluştuğunda, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki konut fiyatları muhtemelen aşağı doğru bir döngüye girecektir.Yatırımcılar nereden geldikleri ve nereye dönecekleri konusunda dikkatli olmalıdır.
