Güven ürünlerinin ortak işlem yapısının analizi
Temel varlıkların standart olmayan nitelikleri ve finansörün veya trustorun bireysel gereksinimleri nedeniyle, güven ürünü işlem yapısı tasarımı nispeten karmaşıktır, iş zinciri uzundur ve standart dışı iş çoğunlukla değişim dışı ve müzakere edilir ve belirli bir Bilgi açıklama gereklilikleri ve harici derecelendirme gereklilikleri, tröst ürünlerinin karmaşık işlem yapısına ve finansman kuruluşlarının düşük şeffaflığına yol açmıştır.
Şu anda dört popüler tröst modeli bulunmaktadır: kredi modeli tröst, hisse senedi modeli tröst, hisse modeli tröst ve portföy modeli güveni.
1 kredi modeli
Kredi, tröst finansmanında en temel ve basit işlem şeklidir ve aynı zamanda en etkili finansman yöntemidir. Finansman tarafları çoğunlukla emlak şirketlerini, devlet platformlarını, borsaya kote edilmiş şirketleri ve büyük grup şirketlerini içerir.
Vakıf şirketleri, güven planları yoluyla yatırımcılardan fon sağlar ve emlak şirketlerine, devlet platformlarına, borsaya kote edilmiş şirketlere, büyük grup şirketlerine vb. Kredi verir. Finansçılar, alacakların güvenliğini sağlamak için rehin, garantör garantileri ve diğer risk önlemleri için ilgili varlıklarını kullanır. Dönem bittikten sonra, finansman tarafı anapara ve faizi geri ödeyecektir.
Gayrimenkul piyasasının kendine özgü özelliklerinden dolayı gayrimenkulü örnek alan düzenleme, gayrimenkul şirketlerinin güven finansmanı için detaylı düzenleyici şartlar getirmiştir. Emlak şirketleri finansman için kredi modelini kullanır ve Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu tarafından belirlenen "432" koşullarını karşılamaları gerekir.
1. "4", emlak şirketinin "Devlet Mülkiyetli Arazi Kullanım İzni", "İnşaat Arazi Planlama İzni", "İnşaat Projesi Planlama İzni" ve "İnşaat Projesi Başlama İzni" olmak üzere "dört sertifika" alması gerektiği anlamına gelir;
2. "3" kalkınma girişimi projesinin sermaye oranının% 30'dan az olmadığı anlamına gelir;
3. "2", finansör veya ana şirketinin en az iki veya daha fazla niteliğe sahip olduğu anlamına gelir.
Gayrimenkul kredisi modelinin güven ürünleri için aşağıdaki risklere dikkat edilmelidir:
1. CBRC tarafından belirtilen "432" koşulunu karşılayıp karşılamadığı.
2. İpotek değerlendirmesinin makul olup olmadığı ve ipotek oranının makul bir aralıkta kontrol edilip edilmediği.
3. Gayrimenkul projesinin işletme durumu, alınan sertifikaların durumu, güven ürününün verildiği andaki gelişme ilerlemesi, projenin yeri, tahmini satış fiyatı ve piyasa beklentileri vb.
4. Borç alan geliştiricinin ödeme gücüne sahip olup olmadığı, geçmişte itibarı nedir ve üçüncü bir kişi garanti veriyorsa kefilin kredi notu incelenecektir.
5. Projenin fon kullanım denetimi, satış toplama hesabı denetimi, sertifika mühür denetimi vb. Olup olmadığı.
2 Öz sermaye modeli
Borç tröstleri ile karşılaştırıldığında, hisse senedi tröstleri bu kadar sıkı uyum şartlarına sahip değildir, bu nedenle gayrimenkul şirketlerinin finansman ihtiyaçları için daha uygundur.Tröst fonları, gayrimenkul şirketlerinde öz sermaye transferi yoluyla kendilerine geliştirme ve inşaat fonu sağlayabilir. Bu nedenle, eksik arazi edinimi ve dört sertifika döneminde işletmelerin finansman ihtiyaçlarını karşılayabilmektedir.Öz sermaye finansmanı, kurumsal mali tabloların güzelleştirilmesine de vesile olmaktadır.Bazı durumlarda geçiş fonu olarak kullanılmaktadır.Dört sertifika tamamlandıktan sonra, vakıf fonlarının lansmanını gerçekleştirmek için bankadan kalkınma kredisi başvurusunda bulunabilir.
Kullanma usulü, çalışma şekli:
1. Vakıf şirketi doğrudan geliştiriciye yatırım yapar, hisse senedi alır, yatırım fonları şeklinde sermaye artırımı ve hisse genişlemesine katılır ve hissedarı olur. Zaman sınırı ve diğer koşullar karşılandığında, geliştirici veya diğer üçüncü şahıs, mutabık kalınan fiyata dayalı olarak tröst hisselerini satın alır. Hissedarlık kısmı.
2. Vakıf şirketi, geliştiriciye yatırım yapmak için vakıf fonlarının sadece küçük bir kısmını kullanır ve ardından kalan vakıf fonları geliştiriciye hissedar kredileri şeklinde girer ve fonların bu kısmının geri ödeme emri banka kredileri veya diğer borçlardan sonra düzenlenir.
Eşitlik modeli şunlara odaklanmalıdır:
1. Risklere dikkat edin: Proje şirketinin yönetimi kaotik ise, yatırılan güven fonları zimmete para geçirme riskiyle karşı karşıya kalacaktır. Bu bağlamda, vakıf şirketinin öz sermaye rehni, sertifika mühür denetimi, sermaye hesabı denetimi, yönetim kurulunun yeniden düzenlenmesi ve önemli konularda tek oy veto gibi proje şirketinin tam kontrolünü ve yönetimini gerçekleştirmesi gerekmektedir.
2. Vakıf fonları arazi devir ücretlerini ve ilk inşaat fonlarını ödedikten sonra, proje geliştirmenin sonraki aşaması fon sıkıntısı ile karşı karşıyadır, yani vakıf ürünleri tarafından sağlanan fonlar proje fonlama açığını kapatmak için yeterli değildir ve müteakip fon kaynakları (banka kredileri veya ön satışlar) elde edilemez. Geri ödeme), gayrimenkul projesi "bitmemiş" bir proje haline gelecek ve güven ürünü o zaman risklerle karşılaşacaktır.
3. Gayrimenkul projelerinin satışları tatmin edici değilse veya banka kredisi sorunsuz alınamıyorsa, vadesi gelen geri alım fonları kullanılamayacaktır. Yatırımcılar, hisseleri geri almayı taahhüt eden hissedarların mali durumlarını ve geri alım garantisi olarak yeterli operasyonel nakit akışına sahip olup olmadıklarını araştırmaya odaklanmalıdır.
3 öz sermaye modeli
Şirketler, yüksek kaliteli kaynakları bütünleştiren ve genişleten bir güven finansman modeli elde etmek için genellikle "öz sermaye transferi artı yeniden satın alma" gibi yöntemleri kullanarak, kendi yüksek kaliteli haklarına ve çıkarlarına (temel varlıkların hakları kusursuzdur ve nakit akışı istikrarlı ve kontrol edilebilir) dayalı olarak güven şirketleriyle işbirliği yapar.
Uygulamada, tröst finansmanı genellikle kira gelir hakları, öz sermaye gelir hakları, proje gelir hakları, alacak hesap gelir hakları veya belirli varlık gelir hakları yoluyla gerçekleştirilir.
Örnek olarak, esas olarak devlet platformu finansmanı tarafından benimsenen alacak hesaplarının devri ve geri alımının mevcut finansman modelini ele alalım: Vakıf şirketleri güven planları çıkarır, güven fonları yükseltir ve devlet finansman platformları tarafından tutulan alacak hesaplarını aktarır. Nakit akışı, güven planı için gelecekteki nakit girişlerinin kaynağı olarak kullanılır.Platform şirketi bunu fonları entegre etmek için kullanır ve vade sonunda, güven planının geri çekilmesini gerçekleştirmek için alacak hesapları geri alır.
Alacak hesaplarının geri satın alma modeli şunlara dikkat etmelidir:
1. Alacak hesapları gerçek, doğru ve eksiksiz olmalıdır.
2. Alacak hesaplarının devir işlemlerinin hukuka uygunluğuna dikkat etmek için, alacaklı, borçlu ve devralanın üç tarafın haklarını teyit etmesi ve aynı anda tescil ve ilan etmesi gerekir.
3. Geri satın alma yükümlülüğünün, geri satın alma yükümlülüğünün geri satın alma kabiliyetini analiz etmek için bir geri satın alma sözleşmesi imzalaması gerekir.
4. Alacak hesaplarının varlığına çok dikkat edin ve şüpheli alacak risklerine zamanında müdahale edin.
4 kombinasyon modu
Sözde "kombinasyon", vakıf fonlarının kullanımının, kredi yatırımı, öz sermaye yatırımı, öz sermaye yatırımı ve tröst yararlanıcı haklarının devri gibi bir "paket" stratejisini kapsadığı ve vakıf fonlarının esnek kullanımı ve çıkış mekanizmalarının farklı projelere göre yapıldığı anlamına gelir. Güven uygulamasında, ortak kombinasyon modelleri arasında "öz sermaye yatırımı + borç yatırımı", "öz sermaye yatırımı + öz sermaye yatırımı", "öz sermaye yatırımı (veya öz sermaye yatırımı) + mülk güveni" bulunur. Tahsisat terimi nispeten esnektir, ancak kombinasyon nedeniyle Modelin karmaşık işlem yapısı, güven şirketlerinin uygulamada yönetmesini zorlaştırmaktadır.
sonuç olarak
Farklı finansman ihtiyaçları ve finansman kurumlarının farklı işlem yapıları tasarlaması gerekir.Yatırımcıların, güven ürünü işlem yapılarının ve ilgili risk yönetimi yöntemlerinin tasarımının arkasındaki nedenleri anlaması çok gereklidir. Burada listelenen birkaç ortak yapının sizin için yararlı olacağı umulur. Yardım etti.
Bu makale bir güven uzmanından
Daha heyecan verici bilgiler için lütfen finans sektörü web sitesini (www.jrj.com.cn) ziyaret edin
