Elinizde madenler varken, bu şirketin Hong Kong'da listelenmesinin nedeni basit değil!
Pekin'de tanınmış "Gao Fu Shuai" bitmemiş bir bina olan "Chang'an No. 8" tek elle temizlendi Kaisa Group (01638-HK) "Eski Reform Kralı" adına yaşadı ve iki yıl saklandıktan sonra başarılı bir şekilde insanların vizyonuna döndü. Emlak sektörünün çağına denk geliyor, mükemmel gayrimenkul kaynaklarına rağmen, Five Elements Dağı'nın baskısından kaçmak ve bir süre büyük hamleler yapmak zor. Ancak, ölümden kaçabilirseniz, mevcut sorunların üstesinden gelmenin yolları var.Kaisa, son zamanlarda geliştirme motorunu sık sık değiştirdi.Çeşitli birleşme ve satın alma turları başlatmanın yanı sıra, son zamanlarda kendi kapsamlı mülk yönetimi hizmeti şirketini öne çıkardı. .
Kaisa Property (02168-HK) sonunda yıl sonundan önce halka açıldı.Yeni hisse senetleri için mevcut piyasa koşulları halka açılmak için en iyi zaman olmayabilir, ancak bazı şirketler için en kötüsü çoğu zaman en iyi zamandır. ne zaman.
Kaisa Property, "halka açmayı ve halka açmayı" seçen diğer mülklerin aksine, sermaye piyasası arzusundan çekinmez ve fon yaratmak için doğrudan halka arz yoluyla yeni hisseler çıkarır. Kaisa Property, bu kez% 90'ı uluslararası arz,% 10'u halka arz ve% 15'i aşan tahsis hakkı olmak üzere 35 milyon hisse ihraç etti. Hisse başına ihraç fiyatı 9,08 HK $ ile 10,88 HK $ arasında değişmektedir Hisse başına 9,98 HK $ medyan fiyatı üzerinden hesaplanırsa, bu sefer elde edilen net fon yaklaşık 279,5 milyon HK $ olur.
Kaisa gayrimenkulünün kalitesi nedir?
Kaisa Property 1999 yılında kurulmuştur. Esas olarak orta-üst düzey mülklere hizmet vermektedir. 2017 gelirine göre, Guangdong-Hong Kong-Makao Greater Bay Bölgesi'ndeki en iyi 100 emlak şirketi arasında 14. ve emlak şirketleri arasında 7. sırada yer almaktadır.
Kaisa Properties, bu yılın ortası itibari ile 101 konut ve 23 konut dışı olmak üzere toplam 124 konut projesine hizmet vermiştir.Yönetim altındaki toplam alan yaklaşık 25,4 milyon metrekare olup, hizmet formatları konut, ticari ve ofis binalarını da kapsamaktadır. Çoklu. Kaisa'nın emlak projelerinin ağırlıklı olarak Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Bölgesi'nde% 85 şehirleşme oranı ve bariz konum avantajları ile dağıtıldığını ve şirketin emlak hizmet iş gelirinin gelecekte artması beklendiğini belirtmek gerekir.
Kaisa Property, piyasadaki tüm emlak şirketleriyle aynıdır.Gelir bileşimi aşağıdaki iş türlerinden başka bir şey değildir.Çoğunluğu oluşturan mülk hizmet ücretlerinin yanı sıra, ön teslim ve danışmanlık hizmetleri (bazı şirketler satış merkezi hizmet bedellerini çağırır) ve toplum katma değerli hizmetleri de vardır. Hizmetler (eşzamanlı olarak küçük işletme) ve akıllı çözümler (evden bakım vb.) Hizmetleri.
(Kaisa'nın gayrimenkul geliri kompozisyonunun kaynağı: Kaisa prospektüsü)
Emlak şirketinin performansı her zaman istikrarlı olmuştur. 2015'ten 2017'ye kadar üç yıl boyunca Kaisa Properties, sırasıyla 478 milyon yuan, 537 milyon yuan ve 669 milyon yuan işletme geliri ve yaklaşık 57.720 milyon yuan, 58.114 milyon yuan ve 71.441 milyon yuan net kar elde etti ve bunların tümü sürekli büyümeyi sürdürdü. Bu aynı zamanda sadece para kazanan ancak para kaybetmeyen emlak şirketlerinden bahsetmemizin sebebidir.Sürekli ve istikrarlı gelirleri olan ve büyük varlıkları tüketmeyenler.Şirket düzgün yönetilirse, sıradan şirketlerden daha uzun yaşayabilir. Bu nedenle sektörde onbinlerce büyük ve küçük emlak şirketi var ve genellikle yaklaşık 20 yıllık deneyime sahipler.
Ancak son üç yılda performansın brüt kar marjı sırasıyla% 34,6,% 30,1 ve% 30,53 ile bir miktar geriledi.Bunun nedeni, ikinci en büyük gelir payını oluşturan "teslimat öncesi ve danışmanlık hizmetleri" işinin işgücü ve dış kaynak kullanım maliyetlerindeki artıştan etkilenmesidir. Sebebiyle. Aynı faktörler sırasıyla% 12.07,% 10.78 ve% 10.68 olan net kar marjlarında düşüşe neden olmuştur.En büyük 100 gayrimenkulün ilk kademesiyle karşılaştırıldığında, hala bir boşluk var.
Kaynak: Çin Endeksi Araştırması
Borsaya kayıtlı emlak yönetimi şirketlerinin net varlıklarının toplam getirisi önemli ölçüde daha yüksek ve 8 şirketin net varlıklarının getirisi% 50'den fazla Kaisa'nın özkaynak getirisi, yani net varlıkların getirisi% 33.1 ve% 25.0 oldu. ,% 23,4, düşüş eğilimi gösteriyor, bu nedenle listeledikten sonra özkaynak kârlılığını bir an önce artırmak hissedarlar için en iyi açıklama.
İhraç fiyatına göre Kaisa gayrimenkulünün piyasa değeri 1,27-152 milyar HK $ arasında olmalıdır. 2017 mali yılı için 15,8-18,9 P / E oranına göre değerleme sektör ortalamasının altında olacaktır. Satış sonrası kitap / fiyat oranı 2.07 ile 2.26 arasında, bu da sektör ortalamasının altında. Kârlılık açısından, 2017 mali yılında ROE ve ROA sırasıyla% 23,4 ve% 6,0 idi ve sektör ortalamasının altında kaldı.
Kapsamlı sektör durumu, performans ve değerleme seviyesi, Kaisa Property ve ilk kademe TOP10'un hala büyük bir boşluğu var, yani sıradan bir emlak şirketi, ancak bir emlak şirketinin yüksek kaliteli özellikleri göz önüne alındığında, listelendikten sonra iyi bir performans göstermesi bekleniyor.
Emlak listesi Kaisa'yı çekecek mi?
Kaza olmazsa, 6 Aralık'ta resmi olarak halka açılacak Kaisa Property, bu yıl bir emlak şirketi tarafından Hong Kong'da listelenen dördüncü emlak şirketi olacak ve bu yıl anakarada listelenen 10 emlak şirketi oldu. Hong Kong'da listelenen emlak şirketleri arasında Ya Life Service (03319-HK), Color Life (01778-HK), China Overseas Property (02669-HK) vb. Bulunmaktadır. Ek olarak, CIFI Holdings Group (00884-HK) 'nin Yongsheng Mülkiyeti ve Binjiang Hizmet Grubunun mülkleri de Hong Kong Borsasına listeleme başvuruları sundu.
Gayrimenkul sektöründeki yukarıda belirtilen yıldız şirketlerle karşılaştırıldığında Kaisa'nın emlak sektörü büyük değil, ancak Kaisa bu başkent şölenini kaçırmamalı. Gayrimenkulün soğuk kışında, tüketici terminalleri etrafındaki değer madenciliği, büyük ölçekli emlak şirketlerinin yerleşim planının ana yönü haline geldi.Emlak şirketleri, mülk sahiplerini birden çok hizmetle ilişkilendirmede önemli bir rol oynadı.
Mevcut ortamda çoğu gayrimenkul şirketinin seçtiği yol budur.Emlak altın sınıftan uzaklaşmıştır.Ana işi gayrimenkul olan şirketler çeşitli kanallardan gayrimenkule geçmiştir.Gayrimenkul şirketi isimlerinin yanı sıra, gayrimenkullerini de piyasaya bölerek yenileri haline gelmiştir. İstikrarlı bir performans kaynağı.
A hisselerinde emlak şirketlerini listeleme süreci nispeten yavaştır, bu nedenle çoğu başlangıçta Hong Kong hisselerini listelemeyi amaçlamaktadır. Şimdi bir mülk A-hisse piyasasında ve dokuz tanesi Hong Kong piyasasında listelenmiştir.Hepsi sermaye piyasasında iyi yanıt vermiştir. Bunların arasında, Ya Life'ın yılın ilk yarısındaki geliri, yıllık% 103'lük bir artışla 1.4 milyar yuan'i aştı.
Kaynak: Çin Endeksi Araştırması
Gayrimenkul endüstrisi, hafif varlıklar, güçlü tüketici talebi ve güçlü anti-risk yeteneklerinin özelliklerine sahiptir. Listelemeden sonra, genellikle daha fazla finansman için elverişli olan daha iyi bir değerlemeye sahip olacaktır. Kaisa Property, kote edildikten sonra kaçınılmaz olarak bir gayrimenkul şirketi kuracak ve aynı zamanda daha fazla fon talebi olan toplum katma değerli hizmetlerin geliştirilmesi için fırsatları değerlendirmeye de hevesli.
Gayrimenkul sektörü her zaman yüksek kaliteli bir varlık olarak görülmüştür ve Hong Kong borsasında nispeten yüksek bir değerleme sektörüdür. Çoğu insanın gözünde emlak şirketleri yatar ve para kazanır, sıradan işletmelerin niteliklerinden kaçarlar, piyasa dalgalanmalarına maruz kalmazlar ve yaşa bakılmaksızın sürekli ve istikrarlı emlak ücreti gelirlerine sahip olurlar. Birçok emlak şirketi hizmet seviyelerini gelire, düşük seviyeye, orta seviyeye ve üst seviyeye göre belirler. Yeni ve eski topluluklar her zaman mülk hizmetleriyle doğru orantılıdır ve onarım toplulukları devletten kamu bakım fonları için başvurabilir ve aracı hizmetlerin ek faydaları olabilir. Mevcut endüstri 1010.000'den fazla emlak şirketi bu hizmetlerin tamamına yakınına sahip, yani emlak şirketleri asla para kaybetmez ve para kazanır.
Kaynak: China Index Academy
Açıktır ki, emlak sektörünün mevcut geliri, gerçekte sahip olduğu kaynaklardan biraz farklıdır ve kullanılabilecek potansiyel kalır. Nüfus akışı için rekabet eden piyasadaki şirketlerle karşılaştırıldığında, büyük miktarda nüfus kaynağına sahip olan emlak şirketleri her zaman harcamak zorundadır ve yatırım değeri beklentileri, özellikle gelecekte, toplum katma değerli iş hasadı etrafında yükselen çevrimiçi endüstri olarak, çok büyüktür. Veya mülk ücretlerini aşın.
Genişlemeye ek olarak Kaisa Property başka ne istiyor?
Emlak şirketi finansmanının temel amacı, sürekli ölçek genişletme gerçekleştirmek ve sürekli artan bir taban temelinde kar için daha çeşitli ticari faaliyetler yürütmektir. Kaisa Property örnek alınacak olursa, patrondan elde edilen net gelirin yaklaşık% 70'i, mevcut ölçeği genişletmek için aynı sektördeki şirketlere yapılan yatırımlar veya birleşmeler için kullanılacak.
Bu genişleme mantığının anlaşılması kolaydır. Emlak şirketi esas olarak ücret toplamak için yerde oturmaya dayanır, bu nedenle eldeki yönetim alanı yıllık hasadı belirler. Bir emlak şirketi halka açıldıktan sonra, ilk şey, muhafazaları başlatmak ve endüstriler arasında yönetim alanı için rekabet etmektir. Emlak sektöründeki mevcut çöküş, emlak şirketlerinin gayrimenkulün ana şirketinden gayrimenkul arzını azaltmasına olanak sağlamıştır.Üçüncü şahıs işletmelerinin aktif olarak genişlemesinin yanı sıra, en etkili yol diğer mülkleri birleştirmek ve satın almaktır.
Bu aynı zamanda birçok önde gelen emlak şirketinin ortak arzusudur. Yerli mülkiyet hizmeti endüstrisinde yüz binlerce işletme vardır ve büyük endüstrilerdeki genel rekabet durumu ve küçük liderler, sermaye avantajları olan lider işletmeler için mükemmel bir geliştirme alanı sağlayacaktır.
Ancak Kaisa Property iddialı, bu sadece ilk etap hedef, nihai hedef değil.
Bunların arasında, İnternet endüstrisinin daha da gelişmesi ve hanehalkı ihtiyaçlarının çeşitlendirilmesiyle, toplum katma değerli hizmetlerinin ölçeği son yıllarda hızla büyümüştür. 2017 yılında, Çin'deki yerleşim yerlerinde O2O'nun pazar büyüklüğü, son beş yılda bileşik yıllık büyüme oranı% 73,8 ile 317,9 milyar yuan'a ulaştı. Topluluk yeni perakende, uzun vadeli kiralık daireler, K12 eğitimi ve kiralama hizmetleri Bu yeni ekonomik işletmelerin hangi bölümü emlak şirketinin bölgesinden kaçabilir?
Emlak şirketi, tüm kiracıların en ayrıntılı bilgilerini elinde tutar, bu nedenle doğal olarak arkanıza yaslanıp emlak ücretlerini toplamaya cesaret edemezler. Sektörün önde gelen şirketleri ilk yıllarda bir O2O testi dalgası yaşadıktan sonra, katma değerli hizmetler dış dünyada her zaman güçlü olmuş ve İnternet tarafından yenilmiştir.
Emlak hizmeti şirketlerinin katma değerli hizmetleri, yeni ekonomi şirketleriyle çatışabilir
Ancak, son yıllarda yeni perakendeciliğin artan yoğunluğu, "topluluğu" bir altın madeni haline getirdi. Daha önce Meituan vardı ve daha sonra Alibaba tarafından kurulan yerel bir yaşam hizmeti şirketi vardı. "Gıda, giyim, barınma ve ulaşım" alanında on milyonlarca tüccar ile bağlantı kurabilir ve yüz milyonlarca tüketiciye sahip olabilir. Bu hiçbir yenilikçi mülk bırakmaz. Sektör, harekete hazır "topluluk işi" kapısının önünde süzülen yeni bir trend gördü.
Emlak şirketlerinin listelenmesi, gayrimenkul geliştiricilerinin rotayı değiştirmesi için kazanan bir strateji haline gelmekle kalmadı, aynı zamanda sermayenin gücünü İnternet'in yeni başlayanların rekabet ettiği "topluluk işi" ne ilerlemek için de kullanabilir. Emlak şirketi geç gelen biri olmasına rağmen, mal sahibini iyi tanır ve mal sahibinin evine giden son kilometreyi bilirler. Kendi yollarına öncülük ettikleri veya toplum hayatı hizmet sağlayıcılarının en büyük kazananı oldukları söylenebilir.
Söylendiği gibi, mantis ağustosböceği ve sarıasma yakalar, bir emlak şirketi gibi mükemmel olsa bile, yine de riskleri vardır. Şu anda, emlak şirketleri ölümcül bir riskle karşı karşıyadır, aksine, Kaisa Emlak İzahnamesi'ndeki sözde "işgücü maliyetleri" ve diğer riskler zayıftır. Bu risk, mal sahibi olan mülk hizmetlerinin tam tersidir. Emlak şirketi ne kadar yetenekli olursa olsun mal sahiplerinin vetosundan kaçamaz, iyi gitmezse değiştirilecektir, bu nedenle Kaisa Gayrimenkul'e ağır "altın" ödememesini ve "fonu" unutmasını hatırlatıyoruz.
Özet: İstikrar ve büyüme alanı açısından emlak endüstrisi iyi bir endüstridir.Elindeki topluluk projeleri bir altın madeni gibidir ve bu çok yaratıcıdır. Mevcut borsada işlem gören emlak şirketlerinin kendi planları olsa da, ister site ister Jiji Real Estate'in ana şirketini genişletmek olsun, geliştirme beklentileri gerçekten iyidir.Yakın gelecekte, Vanke ve Poly gibi önde gelen emlak şirketleri de mülklerini satacak. . Ancak emlak şirketlerinin her zaman açıkça anlamaları gereken bir şey vardır: Sermaye piyasası nasıl değişirse değişsin, bir günlük emlak ücretleri artık emlak şirketinin ana geliri olmasa bile, konut hizmeti sağlayıcısı olarak kimliklerini her zaman hatırlamalıdırlar.
Yazar: Li Ying
Editör: He Qiuxia
