Arazi 2019'da mı satılıyor?
- Qin Shuo Anlarını Takip Edin
- Bu, Qin Shuo'nun Anları'ndaki 2454. orijinal ilk makale
Gayrimenkul sektöründeki son iki figür, insanların derin bir nefes almasını sağladı.
İlk veri, 2018'de Çin'deki hükümetlerin arazi satışlarından elde edilen gelirdir. Emlak piyasası 2018'de iniş çıkışlar yaşasa da, buz ve ateşin azabında büyüme kaydetti. Çin Endeksi Araştırma Enstitüsünden alınan istatistikler, 2018 yılında ülke genelinde 300 şehirde toplam arazi transfer fonu miktarının yıllık% 2 artışla 4.1773 trilyon yuan olduğunu gösteriyor. Hangzhou, Shanghai, Beijing, Guangzhou, Wuhan, Zhengzhou ve Tianjin olmak üzere 100 milyar yuan'ı aşan cirosu olan 7 şehir var ve bunların arasında 244.29 milyar yuan ile Hangzhou ilk sırada yer alıyor. 2018 yılında, Hangzhou emlak piyasası yüksek fiyatlarla ilerledi ve sayıyı sallayan on bin kişinin görkemli bir fırsatı oldu.Emlak piyasası "yeni" Hangzhou etiketidir.
Arazi satışlarına karşılık olarak, Çin'in emlak piyasasının 2018'deki satış hacmi hızla artıyor. 2018'de Çin'in emlak şirketi satış listesinde 30 milyardan fazla emlak şirketi var ve Country Garden 700 milyar seviyesine bile sıçradı. Guotai Junan Xie Haoyu, 2018'de arsa arzının 2017 bazında% 4,5 artarak 1,42 milyar metrekareye ulaşacağına inanıyor.Ancak, 2018'de birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut arsalarının satışı, bir önceki yıla göre% 1 artışla 660 milyon metrekare oldu. Yaklaşık 500 milyon metrekarelik yıllık satış alanına karşılık gelen konut arazisinin% 80'inin ticari konut geliştirme için kullanıldığını varsayarsak, 2019'daki potansiyel yeni arz yaklaşık% 6'lık satış artışını karşılayabilir. Bunun anlamı, 2019 yılında emlak firmaları bir önceki yıla ait satışları ve arsa rezervlerini korumak isterse bir başka arsa satışı dalgası geliyor.
2018'de arazi satışlarının artması ve azalması perspektifinden, birinci kademe şehirlerde arazi devir ücreti yıllık% 12 düşüşle 551,7 milyar yuan; ikinci kademe şehirlerde arazi devir ücreti yıllık% 1 düşüşle 2052 milyar yuan; üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde arazi devri Altın, yıllık% 15 artışla 1.573.6 milyar yuan oldu. Bu verilerin 2019'da değişmesi muhtemeldir. Çoğu konut şirketi kalkınma odaklarının birinci ve ikinci kademe şehirlere odaklandığını ve sundurma reformu için fonları sıkılaştırdığından, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin gelişimi giderek küçülecektir. Bununla birlikte, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin çok sayıda olduğu düşünüldüğünde, büyüme oranının yüksek olmasına rağmen, gerçek hacim yüksek konut fiyatları ve yerel satın alma kısıtlamalarının gevşemesiyle canlanıyor.Yazar, emlak piyasasının 2019'da aşağı yönlü bir kanala girmesine rağmen, mevcut envanter birikim oranına dayanacağını tahmin ediyor. 2019 ortalarında belli bir miktara ulaşması bekleniyor ve önemli etkiye sahip politikaların gevşetilmesi beklentisini tersine aktaracak.
Kısacası, arazi satma ihtiyacı olduğu sürece, politika kesinlikle takip edecektir.
| 2018'in ilk 10 emlak şirketi, toplam arazi değeri yaklaşık 20 trilyon
Diğer bir veri, araziye finansal bağımlılığın derecesidir. Arazi finansmanı, birçok ülkenin kalkınma sürecinde vazgeçilmez bir aşamadır.ABD ve Japonya daha iyi değil. Ancak ihtiyatlı olunması gereken, toprağa aşırı bağımlılıktır.
Çin'deki birçok şehirde finans, arazi satışlarına bağımlı hale geldi. Gayrimenkulün GSYH'ye katkısı açısından bakıldığında, Ulusal İstatistik Bürosu tarafından 21 Ocak'ta açıklanan veriler, yurt içi ticari konut satışlarının GSYİH'ye oranının 2009'dan itibaren ilk kez% 10'u aşarak 2018'de rekor bir yüksekliğe ulaşarak% 16,66'ya ulaştığını gösteriyor. artırmak, Bu, 2018'de Çin'de her 100 yuan GSYİH için yaklaşık 17 yuan'ın gayrimenkul yaratımı olduğu anlamına geliyor. Dahası, Databao'nun istatistiklerine göre, Sanya'nın GSYİH'sı 2017'de 52,9 milyar yuan, gayrimenkul yatırımı 55 milyar yuan'a ulaştı ve gayrimenkul yatırımı GSYİH'nın yaklaşık% 104'ünü oluşturarak tüm şehirler arasında ilk sırada yer aldı.
Bu iyi bir fenomen değil. Yazar her zaman gayrimenkul endüstrisinin serbestleştirilmesini savunmuş olsa da, aşırı ısınan yatırımın sonuçları da tetikte olmalıdır. 1990'larda Japonya'nın emlak balonunun dersleri hala canlıdır. Gayrimenkul yatırımlarındaki patlama nedeniyle konut fiyatları fırladı. 1990 yılına gelindiğinde, Japonya'daki emlak piyasasının toplam değeri, dünyadaki tüm borsaların toplam piyasa değerinin iki katı olan yaklaşık 20 trilyon ABD dolarına ulaştı. Bugün pek çok veri şaka gibi görünüyor.Örneğin, Japonya'nın arazi alanı Amerika Birleşik Devletleri'ninkinin yalnızca beşte biri, ancak gayrimenkulün toplam piyasa değeri Amerika Birleşik Devletleri'ninkinin 5 katı ve Japonya'daki birim alan başına arsa fiyatı ABD'nin 125 katı. Japonya, tüm Birleşik Devletler'i satın almak için Tokyo'yu ve tüm Kaliforniya'yı satın almak için kraliyet ailesini kullanabilir. Yerel yönetimlerin toprak zenginliğine aşırı güvenmesi, bir yandan körü körüne özgüven yaratabilir ve diğer yandan ekonomik yenilik motivasyonunu yitirebilir. Sonuçta, arazi satışları için hızlı para çok kolaydır.
Hızla yükselen gayrimenkulün getirdiği hızla yükselen kitap serveti, dikkat gerektiren başka bir konudur. Forbes tarafından 10 Ocak'ta yayınlanan "2018 Çin'in Yükselen Orta Sınıf Zenginlik Raporu" na göre, Çinli hanelerin ortalama toplam varlıkları 1,62 milyon yuan'a yakın, ancak gayrimenkullerin oranı% 80'e yakın,% 77,7'ye ulaşırken, finansal varlıklar yalnızca% 11,8. Buna uygun olarak, Amerikan hanelerindeki gayrimenkul oranı yalnızca% 34,6 iken, finansal varlıkların oranı% 42'den fazladır ve sanayi ve ticarette yaklaşık% 20'lik bir dağıtım vardır. Diğer gelişmiş ülkelerden Japonya'nın finansal varlıkları 61'e kadar çıkmaktadır. %, Singapur% 56, Birleşik Krallık% 52, Kanada da% 48.6, yani mali varlıklarımızın sadece% 12'sinden daha azına sahibiz tabii ki düşük. Bunun% 42,9'u banka mevduatları, yalnızca% 8,1'i hisse senetleri ve yalnızca% 3,2'si fonlar. Bu, Çinli ailelerin risklerle başa çıkma yeteneklerinin son derece düşük olduğunu gösteriyor. Aslında Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen gibi birinci sınıf şehirlerde birçok orta sınıf ailenin kitap zenginliği yüksek, ancak hayatın baskısı küçük değil. 2016'da Şangay'da yeni bir ev satın alan yazarın bir arkadaşı evin piyasa değerinin 10 milyonu aştığından yakınıyordu, ancak Aylık ipotek 10.000 yuan'dan fazladır ve bu temelde bir yaşam kalitesi değildir. Kasım 2018'de, Çin Renmin Üniversitesi Ulusal Kalkınma ve Strateji Enstitüsü, Ekonomi Okulu ve China Chengxin Credit Management Co., Ltd. tarafından yayınlanan "Yeni Reform ve Açılma Yolculuğunda Çin'in Makroekonomisi" raporu, Gayrimenkul stoklamasında tüketicilerin borç oranı keskin bir şekilde yükseldi ve tüketim tabanı ciddi şekilde zayıfladı. Şu anda, konut sakinlerinin serveti temelde emlak yüzünden boşa çıkmış durumda ve geniş orta sınıf ve alt-orta gelir grupları gayrimenkul tarafından tuzağa düşürülmüş durumda.
Bu da doğrudur. 2015'ten önce, üst-orta gelir sınıfı temelde emlak tarafından tuzağa düşürülmüştü ve özellikle para kazanma ve göçmen işçileri ev almaya teşvik etme gibi yeni stok çıkarma turu, tasarruf mevduatlarını nispeten zayıflattı. Hemen hemen tüm fonlar emlak piyasasına yatırılır. Bu aslında çok tehlikeli. İnsanların servete olan tüm güveni gayrimenkule dayanıyor. İster insanların mülkü kaçırdığı, ister gayrimenkulu kaçırdığı söylense de abartı değil.Konut ve spekülasyonsuz politikanın uygulanması büyük zorluklarla karşılaşacak. Direniş, çünkü bir evi ikamet özelliklerine geri döndürmek, kaçınılmaz olarak onun finansal ve servet özelliklerini sınırlayacaktır.
Bu aynı zamanda arazi satışlarının ve arazi finansmanının kaçınılmaz bir sonucudur.
İade edilecek son şey, arazinin 2019'da nasıl satılacağıdır. Bu elbette politikalar, pazarlar, işletmeler ve insanlar gibi birden çok faktörün bir kombinasyonunun bir ürünüdür, ancak önce küçük bir öngörüde bulunmak imkansız olmayabilir (gayrimenkul sektörünün tahminleri çok boş olsa da).
İlk olarak, Ulusal İstatistik Bürosu tarafından son dört yılda yayınlanan bir dizi ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı verilerine bakalım:
- 2015 yılında, ülke çapında ticari konut satış alanı 1,284,95 milyon metrekare, 8728,1 milyar yuan satış ile;
- 2016 yılında, ülke çapında ticari konut satış alanı 1.17627 milyar yuan satış ile 1.573,49 milyon metrekare oldu;
- 2017 yılında, ülke çapında ticari konut satış alanı 13,370,1 milyar yuan satış ile 1,694,08 milyon metrekare oldu;
- 2018 yılında, ülke çapında ticari konut satış alanı, 1.49973 milyar yuan satış ile 1.71654 milyon metrekare oldu.
Veriler açısından bakıldığında hem satış alanı hem de satışlar 2015'ten 2018'e her geçen yıl artmış ancak 2018'de büyüme oranı küçülmeye başlamıştır. Bu bir eğilimi gösteriyor. 2019'da emlak piyasasının büyümeye devam etmesi bekleniyor, ancak büyüklük de küçülüyor. Arazi piyasası açısından bakıldığında, bazı şehirlerdeki politikaların ince ayarından yararlanarak, kilit şehirler arazi transferlerinin hızını daha da hızlandırdı ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, finansal ihtiyaçlar nedeniyle arazi ihalelerini hızlandırmaya devam ediyor. 2019 yılında, arazi piyasasının yüksek bir işlem hacmi seviyesini sürdürmesi bekleniyor. var olmak.
İster makroekonomik açıdan ister hanehalkı borcu olsun, 2019'daki anahtar kelime hala "kararlı" , Çinli hanelerin borç alanı büyük ölçüde sıkıştırıldı ve kaldıraç oranını artırmaya devam etmek uygun değil. China Index Research Institute ayrıca 2019 yılında konut fiyatları ve arazi fiyatlarının dengelenmesinin düzenleme ve kontrolün ana hedefi haline gelmesinin beklendiğine inanıyor.Şehirler, konut arz yapısını ayarlamaya devam ederken, arazi arzını orta düzeyde artırmak için şehirlere dayalı politikalar uygulamaya devam edecek. Bazı şehirlerde emlak piyasası, piyasa beklentilerini dengelemek ve emlak şirketlerinin arazi edinme hevesini sürdürmek için satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları açısından politikaları gevşetebilir.
2019'daki emlak piyasası karamsar veya çok kötümser olmamalı çünkü talep hala orada. Ancak politika, borç ve ekonomik ortam gibi birçok faktörden dolayı, başta tüketiciler olmak üzere piyasaya temkinli girmek gerekmektedir. 19 Ocak'ta Ping An Bank ve İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı Politika Araştırma Merkezi 2019 Gayrimenkul Finansmanı Teknik Raporunu yayınladı. Ping An Bank'ın başkan yardımcısı Yang Zhiqun, kalite çağında, alıcının emlak piyasasındaki özelliklerinin daha belirgin hale geleceğini ve yüksek ciro modelini sürdürmenin daha zor hale geleceğini söyledi.Büyük emlak şirketleri aktif olarak borç oranlarında bir düşüş arayabilir.
Çin'in emlak piyasası, alıcının piyasasına girmekten çok uzak, aksi takdirde çok fazla "yeni satış" ve mülk istifleme olmayacak.
