Gayrimenkul "büyük balık büyük balığı yiyor" dönemi geldi
· Bu 3109. orijinal ilk yayınlanan makaledir. Kelime sayısı 3k + ·
Emlak kara at "tökezledi"
Bir önceki yazıda "Önümüzdeki 3 yıl içinde nasıl ev alınır?" Emlak piyasasından sadece "büyük balık küçük balık yiyen, hızlı balık yavaş balık yiyen" değil, "büyük balık büyük balık yiyor" fenomeni de olacak, piyasa bir uyum dönemine girecek ve daha fazla birleşme ve yeniden yapılanma olacak. İlk 100 emlak şirketi arasında yer aldı.
"Büyük balığın" bu kadar çabuk yenmesini beklemiyordum.
13 Ocak'ta Fujian gayrimenkul geliştiricisi Shimao Group ile uzun süredir dolaşımda olan Fusheng Group arasındaki işbirliği resmi olarak açıklandı.Fusheng Group, yeni kurulan gayrimenkul operasyonuna tüm gayrimenkul, endüstriyel zincir, mimari yaşam ve hatta ticari ofis projelerini enjekte etti. "Shimao Fusheng" platformu ve bu yeni platform, Fusheng Group'un tüm gayrimenkul projelerini devralacak Shimao Group, işlemden yaklaşık 250 milyar yuan değer elde edebilecek.
Tencent News'e göre, Shimao ve Fusheng'e ek olarak, yeni şirketin aynı zamanda Oriental Assets'i de var.Üç şirket arasındaki hissedarlık oranı kabaca 4: 3: 3. Bunlar arasında, dört büyük AMC'den biri olan Oriental Assets, satın alma için finansman kaynağının bir kısmını sağlamak üzere "net stok reel borcu" şeklini alıyor.
Yeni kurulan platform şirketinin Shimao Group tarafından işletileceği ve tüm Fusheng projelerinin gelecekte Shimao Fusheng olarak değiştirileceği bildirildi. Shimao Fusheng'in başkanı, Shimao Strait Group'un başkanı ve başkanı olan 36 yaşındaki Lu Yi'dir.
Lv Yinin Shimaodaki deneyimi efsanevidir. 2008 yılında Zhejiang Üniversitesinden mezun olduktan sonra öğrenci olarak Shimaoda yönetici, en genç proje müdürü, şehir müdürü ve ardından en genç bölge müdürü olarak başladı. Ocak 2020de 2.'de Shimao'nun genel müdürü olarak atandı ve çekirdek güç seviyesine girdi.
Geçtiğimiz 2019'da Lu Yi liderliğindeki Shimao Boğazı, satışlarda 90 milyar yuan atılım gerçekleştirdi ve Shimaonun 2019'daki 260 milyarlık toplam satışının üçte birine katkıda bulundu. - Bileşik büyüme oranı 2018'de üç yılda% 100'ü bile aştı.
O gün düzenlenen basın toplantısında, Shimao Mareşal Xu Shitan ve Fusheng Grup Başkanı Pan Weiming, işbirliği durumunu kısaca tanıttı ve basın toplantısını Lu Yi'ye iletti. Bu, Fusheng Group'un gayrimenkul projelerinin Shimao'nun "Lv Yi Çağı" na tamamen gireceği anlamına geliyor.
Konuşmacının değişmesiyle, Fushengin organizasyon ve personel yapısında büyük değişiklikler olacak Lu Yi, gelecekte Fushengin modernize etmek, kaliteyi ve verimliliği artırmak ve maliyetleri düşürmek için bazı ayarlamalar yapacağını söyledi. göre Kabaran Haberlere göre, sonunda Fusheng çalışanlarının yalnızca üçte birini bırakacak, bu da Fusheng çalışanlarının yaklaşık üçte ikisinin optimize edileceği anlamına geliyor.
Yazar, Fushengin dahili çalışanları hakkında soru sordu ve aldığım yanıt, birkaç çalışan dışında işten çıkarma haberi olmadığı, ancak personel ayarlamalarının yakında yapılacağıydı.
Fushengin geçen yılki krizi Sekiz veya dokuz Ayın başından beri "iflas" ve "işten çıkarma" haberleri çemberde dolaşmaya başladı. Pan Weiming her yere gidip finansman arayışında başarısız olduktan sonra, Fusheng'in sorduğu bile ortaya çıktı. hükümet İflas başvurusunda bulundu ancak başarısız oldu. Nitekim, Fusheng'in o sırada çok büyük bir kısa vadeli borcu vardı ve iflas ele alındığında, büyük bir borç temerrüdü tetikleyecektir. Shimao'nun devralımı, özellikle de ortak girişim şirketindeki Fusheng'in hissedarlık oranı önemli ölçüde% 30'a düşürüldü, bu da Fusheng'in büyük ölçüde borçlu olduğunu gösteriyor.
Bu adım, en büyük 100 emlak şirketi arasında ortada yer alan bir "kara at" için oldukça beklenmedik bir durumdur. Fusheng'in eskiden "ideal" bir emlak şirketine sahip olduğu yadsınamaz. Geçtiğimiz üç yılda Fusheng, tüm Fujian merkezli emlak şirketleri gibi hızla ilerledi. Cramer'in istatistiklerine göre, 2017'de Fusheng Group'un sözleşmeli satışları 48. sırada 39.62 milyar yuan idi; 2018'de satışlar 62.41 milyar yuan'a yükseldi ve sıralama hafifçe 45. sıraya yükseldi. Ancak krizin hüküm sürdüğü 2019'da Foo Shengin satışları 46,88 milyar yuana düştü ve sıralaması 61e düştü. Pan Weimingin 2018 strateji toplantısındaki önerisinin aksine, 2019daki performans 90 milyar yuana ulaştı ve 2020de bir atılım oldu. 130 0 milyar RMB hedefi çok uzak.
Fusheng, yüz milyarlarca doları etkileme yolunda olmasına rağmen, elinde topraktan yoksun, sadece bunu gerçekleştirme zamanı. Arazi depolama açısından, 2019 sonu itibariyle, Fusheng'in toplam arazi rezerv değeri hala yaklaşık 800 milyar yuan'a sahip. Fusheng, sektörde eski tadilatlarıyla, özellikle Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Bölgesi'ndeki 10 milyon metrekarelik inşaat alanına sahip eski tadilat projeleri ile tanınmaktadır.Eski tadilat projelerinin toplam değeri yaklaşık 300-400 milyar yuan'dır.
Biraz daha kararlı olabilseydi, Fusheng neden bu noktaya geldi?
Fusheng'in bastığı çukur
Fusheng'in adım attığı çukur özel değil, büyümek isteyen birçok gayrimenkul şirketinin bunu yaşadığı söylenebilir.
Fusheng Group kuruldu 199 Geçtiğimiz 3 yıl içinde Guangdong pazarını geliştirmeye başladım. 2003 yılında Fujian pazarına girdikten sonra çok sayıda birleşme ve satın alma almaya başladı. 2006 yılında Fusheng, küçükten yararlanmak ve finansal kaldıracı iyi kullanmak için Fujian merkezli emlak şirketini kazandığı kabul edilen Altıncı İnşaat Grubunu satın aldı. Gelişimin özü.
Bununla birlikte, Fu Sheng emlak dünyasında gerçekten iyi biliniyor. 2015 yılında Pan Weiming, 10 "M&A Flying Tigers" 8 bölgesel tugay artı mobil tugay ve destek tugayı ve kişisel olarak "başkomutan" komutasını üstlenmek; CITIC, China Merchants ve Zhongtai gibi düzinelerce finans kurumuyla işbirliği içinde, birleşme ve devralmaları sağlamak için dahili bir "finansman birliği" oluşturuldu Yeterli cephane, tahıl ve ot, ölçek genişlemesinin sağ ve sol elini oluşturur.
Başlangıçta Pan Weiming, Fushengin "Uçan Kaplanları" için "Beş Atış Yok Prensibi" ni formüle etti, yani kar marjı% 15'ten az olan arazileri açık artırma yapmak değil, inşaat alanı 100.000 metrekareden az olan araziyi açık artırma yapmak değil; İyi arazi; yıkılması konusunda güveni olmayan arazilerin fotoğraflarını çekmeyin, "Kara Kralı" projesinin arazisinin fotoğrafını çekmeyin.
Ancak kısa süre sonra, emlak sektörünün hızlı gelişimi Pan Weiming'e bir fırsat verdi. "Küçük ama güzel" in gittiğine inanıyor ve sektördeki neredeyse oybirliğiyle, gayrimenkul şirketlerinin gelecekteki gelişim sürecinde, ölçek yoksa, hareket edecek yer kalmayacağı yönünde. Piyasadaki "ölçek teorisi" nin sesi arasında, Pan Weiming Sadece kendi ilkelerini çiğnemekle kalmadılar, yüz milyarlarca doları isabet eden sloganlar da attılar.
Foxun, 2015'ten 2017'ye kadar, birleşme ve devralmalar yoluyla toplam arazi alanı yaklaşık 16,8 milyon metrekare, toplam inşaat alanı yaklaşık 38 milyon metrekare ve toplam değeri yaklaşık 650 milyar yuan olan 72 proje kazandı. Yalnızca 2017'de yatırım yaptı. 80 milyar yuan toplam 3 değerini kazandı 199 100 milyon yuan arazi. Bunların arasında Fusheng, Greater Bay Bölgesi'nde çok sayıda yüksek kaliteli arazi elde etmekle kalmadı, aynı zamanda yıkılması zor birçok eski yenileme projesi ve ayrıca birçok düşük kârlı proje elde etti. 2018 yılında Fusheng arazi edinimini ve genişlemesini artırmaya devam etti ve tröstler ve fonlar gibi "kısa vadeli borç ve uzun vadeli yatırım" finansman modelini benimsemeye devam etti.
Çılgınca birleşmeler ve satın almalar sayesinde Foxun büyük ölçüde genişledi, ancak finansman miktarı düştü. Arazi rezervlerini mümkün olan en kısa sürede sindirmek ve fonları iade etmek için Foosun, 3691 ilkesini izleyerek dahili olarak yüksek bir ciro modeli uyguluyor: arsayı aldıktan üç ay sonra inşaata başla, altı ay boyunca sat, dokuz ay boyunca sınırla ve bir yıl içinde pozitif nakit akışına dön Ancak, birleşmeler ve devralmalar yoluyla edinilen birçok eski reform projesinin karmaşık özkaynakları nedeniyle, bunları hızlı bir şekilde pazarlamak kolay değildir. Lider Fusheng Sermaye Zinciri gerginlik , Kısa vadeli borç ve uzun vadeli yatırım fonlama sorunlarını daha da kötüleştirdi. 2019 Haziran sonu itibarıyla kısa vadeli borcu 44.347 milyar yuan idi. Aynı dönemde parasal sermayesi sadece 7.291 milyar yuan idi. Vadesi dolmak üzere olan kısa vadeli borç yaklaşık 7 milyar yuan, ancak sınırlı değil. Nakit sadece yaklaşık 5,7 milyar yuan.
2019'un ikinci yarısına gelindiğinde, finans kurumları artık Fusheng Group'a borç vermeye istekli değildi. Fusheng Group, kısa vadeli köprü fonları arayışına bile girdi. Yukarıda açıklanan kriz hemen Fusheng içinde yayıldı.
Fusheng krizi, birçok radikal emlak şirketinin karşılaştığı bir sorundur. Aşırı kaldıraç, kısa vadeli borç ve uzun vadeli yatırım, körü körüne ölçek arayışı, vb. Aradaki fark, bazılarının çoktan patlak vermesi, bazılarının salgın yolundayken ve bazılarının kapatılmış olmasıdır. .
Hangi "büyük balık" yenecek?
Fusheng'in deneyimi, son tahlilde, fon akışında yatıyor. Finansmanın mevcudiyeti ve ucuz fonların mevcudiyeti, en büyük emlak işletmelerinin sürdürülmesinde önemli faktörlerdir. Country Garden'ın ölçeği son yıllarda hızla büyüdü çünkü hesabında bekleyen 200 milyardan fazla fon var ve sürekli olarak enerji için borç çıkardı.
Bu sefer işbirliğine de öncülük eden Shimao, Tahoe Group, Yuetai Group, Mingfa Group gibi birçok gayrimenkul şirketinin varlık paketlerini yaklaşık 20 milyar yuan'lık kümülatif yatırımla arka arkaya satın aldı ve Sunac China'nın yerini yeni bir şirket olarak aldı. Bunun arkasında Shimaonun güçlü finansman yetenekleri olan bir "M&A kralları" nesli var. Yalnızca 2019'un ilk yarısında Shimao Real Estate kazandı 132 100 milyon şirket tahvili ile% 6,125 ve% 5,6 faiz oranlarında başarıyla 2 milyar ABD doları tutarında tahvil ihraç ederken, Ağustos ayında Libor / Hibor +% 2,98 faiz oranlarıyla 838 milyon ABD doları ve 3,994 milyar HK doları tutarında dört yıllık sendikasyon kredisine imza attılar.
Dolayısıyla emlak sektöründe gelecekte "büyük balık küçük balığı yutar" ve "hızlı balık yavaş balığı yutar" kesinlikle vazgeçilmez olacaktır Büyük balıkların büyük balığı yemesi çağında hangi "büyük balık" yenecek?
Yazarın görüşüne göre, yüksek borçları, finansman zorlukları veya yüksek maliyetleri, küçük arazi rezervleri veya mantıksız dağıtımı olanlar, ortadan kaldırılmanın kaderiyle karşı karşıya kalacak.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer olgu da, profesyonel yatırım platformlarının gayrimenkul operasyonlarına, birleşme ve satın almalara giderek daha fazla katılacağıdır.Bu nedenle, Shimao ve Fusheng arasındaki bu işbirliğinde Dongfang Assets'in hissedarlarda görünmesinin nedenini gördük. Listede ve hissedarlık oranının% 30 gibi yüksek olmasının nedeni. Varlık yönetimi şirketleri veya yatırım şirketleri güçlü mali geçmişlere ve çeşitlendirilmiş imha yöntemlerine sahiptir ve gelecekte "büyük balıklar büyük balığı yutar" sürecinde daha fazla cephane sağlayacaktır.
Ayrıca Ping An Real Estate gibi platformlar, gayrimenkul sektörünün entegrasyonu için önemli bir itici güç haline geldi. Bugüne kadar, Ping An of China, Country Garden, Sunac China, CIFI Holdings, China Fortune Land Development ve China Jinmao'nun hissedarı olmuş, ayrıca emlak şirketleri kurmak ve birçok konuda işbirliği yapmak için birçok benchmark emlak şirketi ile işbirliği yapmıştır.
Ping An Group tarafından desteklenen, yüksek kaliteli fonlar elde etmenin yanı sıra, sermaye piyasasında düşük maliyetli fonlar da elde edebilir. 15 Ocak'ta, Shanghai Clearing House'dan alınan bilgiye göre, Ping An Real Estate Co., Ltd., 2020'nin ilk aşamasını yayınladı. kısa vadeli tahvil. Haberler, cari tahvil ihraç tutarının 1 milyar yuan, kupon oranının% 2,95 ve ihraç süresinin 270 gün olduğunu gösteriyor.
Gayrimenkul sektörünün geleceğinde Ping An Real Estate gibi daha az platform nerede olabilir?
"Bu makale yalnızca yazarın kişisel görüşlerini temsil etmektedir"
"Resim | Görsel Çin"
İçerik işbirliği, katkı değişimi: friends@chinamoments.org
