Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi'ndeki "satış ve geri kiralama" tuzağının derinliklerinde, mal sahibinin yıllarca hak koruması için başvurma yolu yok
China Times (chinatimes.net.cn) muhabiri Li Beibei Tongxiang'dan bildirdi
Bir dizi mülk sahibi yakın zamanda China Times gazetesinden bir muhabire, geliştiricinin "daha az yatırım, sıfır risk ve yüksek getiri" "satış sonrası kira indirimi" tarafından cazip olduklarını ve Tongxiang World Trade Property Company'den metrekare başına 10.000 yuan'dan fazla birim fiyat ödediklerini bildirdi. "Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi" projesinin ikinci aşamasının mağazalarını satın aldı, ancak geliştiricinin sermaye zincirinin kırılması ve yurtdışındaki yasal temsilcilerin kaçması gibi sorunların patlak vermesiyle, sadece dükkanların üretim lisansını alması zor olmakla kalmadı, aynı zamanda sözde "satış sonrası kiralama iadesi" vaatleri de ölü bir mektup haline geldi .
Aynı zamanda, sahipler projenin, geliştiricinin yasadışı mağaza bölümü, yangından korunma deneyimi olmayan yasadışı ticari faaliyetler, vergi kaçakçılığı vb. Gibi sorunlara sahip olduğuna ve Tongxiang Şehri Konut ve İnşaat Bürosu, Vergi Bürosu vb. Gibi ilgili devlet dairelerinin gerekli sorumluluğu almadığına da inanıyorlar. Ayrıca bu ilgili departmanlarla görüşüldü. Bununla birlikte, yaklaşık dört yıl geçti ve birçok seviyeyi içeren bu uzun süredir devam eden anlaşmazlık düzgün bir şekilde çözülmedi.
Pekin Zhongtang Hukuk Bürosu'ndan sorumlu bir avukat olan Sun Yuhan, bu satış sonrası kiralama biçiminin eyalet tarafından açıkça yasaklandığını ve yasadışı para toplama şüphesi olduğunu söyledi. Görünüşe bakılırsa, sahiplerin bu tür kayıplara neden olan birleşik bir şekilde faaliyet gösterme yolları yok gibi görünmektedir, ancak gerçekte arkalarındaki emanet şirketinin ihmali ve hatta aracı denetimin ihmali nedeniyle bu tür sonuçlar ortaya çıkmıştır.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, yerel yönetimlerin bazı projeleri aktif olarak devralmasını önerdi ve "Bu sefer çoğu zaman sorunları çözmek için yardımcı olur." Aynı zamanda perakende yatırımı için sigorta mekanizmasının güçlendirilmesi de gerekmektedir.
Yatırım başarısızlığı mı yoksa bir aldatmaca mı?
Halka açık bilgiler Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi'nin Tongxiang Şehri, Zhendong Yeni Bölgesi'nde bulunduğunu ve 2 büyük alışveriş merkezi, servisli daireler, oteller ve diğer iş formatlarını içerdiğini göstermektedir. 260.000 m2 inşaat alanına sahip, ağırlıklı olarak ayakkabı, çanta ve deri ve kürk ürünleri ağırlıklı olmak üzere Kasım 2009'da açılan AVM'nin ilk etabı; Ekim 2014'te 3 milyar yuan yatırım ve 410.000 m2 inşaat alanı ile ikinci etap AVM Kazak pazarına odaklanarak deneme işletmesi başlatıldı.
Fotoğrafı çeken Li Beibei
Fotoğrafı çeken Li Beibei
Fotoğrafı çeken Li Beibei
Fotoğrafı çeken Li Beibei
9 Haziran'da muhabir Tongxiang Dünya Ticaret Merkezine koştu. Dragon Boat Festivali tatilinde saat 11:00 olmasına rağmen, devasa park yeri onda birinden daha az park edildi. Projenin ilk etabının AVM lobisinde, müşterileri zar zor gören sadece birkaç açık dükkan var; yola yakın bir dizi oto tamircisi, deniz ürünleri pazarı ve erken eğitim merkezi vb. Dışında, projenin ikinci aşaması daha da nadir. , Lobi oto tamirhanesi için geçici bir park yeri haline geldi. Kapalı dükkânda tamamlanmamış plastik mankenler, askılar, ambalaj kutuları vb. Yerle bir karmaşa içinde.
"Yatırımımızın başarısız olduğunu söylüyorduk. Bu gerçekten bir yatırım başarısızlığı değil. Kandırıldık." Projenin 2013'ün başlarında 270.000 yuan karşılığında ikinci aşamasındaki bir dükkanın sahibi Wang Zhi (takma ad), Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi'nin benzeri görülmemiş bir refaha sahip olduğunu ortaya çıkardı. : 2012 civarında, Jiaxing, Wenzhou, Ningbo, Hangzhou, Lishui ve hatta Guangzhou'dan yatırımcılar, eyalet başkenti Metropolis Daily'deki popüler yıldız platformları ve tam sayfa reklamlar tarafından cezbedildi. . O dönemde açılan projenin ilk etabının bayrakları dalgalanıyordu ve "Dünya Deri Direkt Operasyonlu Uçak Gemisi" nin büyük reklam panoları göze çarpıyordu.Arabayla gelen yatırımcılar park yeri bile bulamıyorlardı, alışveriş merkezi insan ve işle doluydu. Sıcak. Satış ekibinin sürekli "Wuzhen'i her yıl milyonlarca turist kaynağına bağlama" vurgusuyla birleştiğinde, yatırımcılar yardım edemezler ancak dalgalanmaları hissederler.
Ancak yatırımcıları asıl belirleyen şey, cömert "satış sonrası geri kiralama" koşullarıdır. Dünya Ticaret Merkezi şunları söyledi: Dükkan sahibi dükkânı satın aldıktan sonra, onu Tongxiang World Trade Center Business Management Co., Ltd.'ye 3 yıl boyunca ücretsiz olarak emanet edebilir. 3 yıl sonra, Dünya Ticaret Merkezi geri kiralamaya başlayacak ve geri kira oranı orijinal dükkan sözleşmesi fiyatının% 9,6'sı olacaktır. Daha yüksek bir pay varsa, sahibi ve şirket orantılı olarak paylaşabilir. Bu yardıma 5 yıl sonra ulaşılmazsa, mal sahibi sözleşmeyi feshedebilir.
Hangzhou'dan Sun Jin (takma adı), 2013'ün başlarında 4 dükkan seti satın almak için yaklaşık 700.000 yuan harcayan 70 yaşında emekli bir öğretmendir. Sun Jin, gazetecilere, geliştiricilerin verdiği yüksek getiri vaatleri karşısında "kesinlikle şüpheye düşeceğini" vurguladı. Ancak o gün, Sun Jin ve diğer yatırımcılar, birçok birinci aşama ev sahibinin kira sözleşmelerini geri aldıklarını söylediklerini bizzat duydular ve bu da şüphelerini anında ortadan kaldırdı. Hak koruma ordusuna katılmaya zorlanan Sun Jin, projenin ilk aşamasının çoktan reddedildiğini ve mal sahiplerinin uzun süredir kira kontratını geri almadığını öğrendi. Geliştiricinin onlara kiranın bir kısmını geri verdiği ikinci aşama terfi dönemine kadar olmadı: "Bu, bizi ikinci aşamayı satın almaya kandırmak için değil mi?"
Geliştiriciler kaçar, "geri kiralamak" ölü bir mektup olur
2015'te, üzerinde anlaşmaya varılan kira indirim zamanı geldi, ancak mal sahipleri, geliştiricinin sermaye zincirinin kırılması ve yüksek borçlar, el konulan malvarlıkları ve kaçan yasal temsilcilerin kötü haberi bekliyorlardı.
Tongxiang World Trade Center Real Estate Co., Ltd.'nin yasal temsilcisi Lu Xiaofeng'in, ana şirket Zhejiang Spring Industry Group Co., Ltd.'den işletme sermayesini tamamlamasını istediği bildirildi. 2013 yılında, Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi projesinin yapım aşamasındaki ikinci aşaması, 350 milyon yuan kredi karşılığında bir güven şirketine ipotek edildi. Şirket iflas ettiğinde, vakıf şirketi 2015 yılında mülkün dava öncesi korunması için mahkemeye başvurdu. Nisan 2016'da mahkeme Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi'nin ikinci aşamasını yasaya uygun olarak imzaladı.
O sırada kaçmış olmasına rağmen, Lu Xiaofeng yerli şirketlerin operasyonlarını uzaktan yönetebildi, Faz II dükkanlarını satmaya devam etti ve hatta hak savunucuları ile bir saldırı ve savunma ittifakına ulaştı. İşletme sahibinin temsilcisi tarafından sağlanan kayıtta Lu Xiaofeng, "İkinci aşamada, herkes güven şirketini ipoteği çekmeye zorladı ve herkes önce sertifika için başvurmalıdır." "Varlıkları korumak için herkes birlikte çalışmalı" dedi.
Lu Xiaofengin talimatlarına göre, sahipler projenin ikinci aşamasını "korumayı" başardılar, ancak işler beklendiği gibi gelişmedi: Tapu belgesini zaten almış olan ilk aşama sahipleri ile karşılaştırıldığında, ikinci aşama sahipleri yalnızca herhangi bir gelir getirisi elde etmedi Ve Dünya Ticaret Merkezi ile sadece "Mağazaların Kullanımına İlişkin Sözleşme" imzalandığı için, mülkiyet hakkı belgesi için umut daha da zayıf. Birkaç işletme sahibi gazetecilere bir zamanlar dükkanların kira tahsil etmelerini istediklerini, ancak "hangi dükkanların bize ait olduğunu bilmiyoruz" dedi.
Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi ile yapılan çekişmede, mal sahiplerinin Dünya Ticaret Merkezinin inşaat projelerinin yangın denetimi ve kabulü olmaksızın yasadışı olarak ev satışlarını bölme, vergi kaçakçılığı ve operasyonları açma ve kiralama konusunda sorunlar yaşadığını keşfettiklerini belirtmek gerekir. Yerel konut inşaat bürosu ve vergi bürosu İlgili devlet daireleri de dahil olmuştur.
Örneğin, mal sahipleri, Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi projesinin ikinci aşamasındaki ticari konut için başlangıçta ön satış izni alan dükkan sayısının 1.144 olduğunu, ancak müteahhidin dış satışlar için yasadışı 1.144 bölümünü özel olarak 4.852'ye değiştirdiğini ve ön satışın elde edildiğini iddia etti. Ön satış ve satın alma ödemesi lisanstan 3 ay önce tahsil edildi. Ocak 2018'de, Tongxiang Şehri Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu, Tongxiang World Trade Center Real Estate Co., Ltd. aracılığıyla 4.852 set satış öncesi izinlerin yeniden uygulanmasını talep etti. Sahipler, geliştiricinin tek bir satış biriminin satışları bölmesine izin verilmediğine ve bölünmüş satışları yasaklayan ilgili yasa ve yönetmelikleri ihlal ettiğine inanıyor ve Tongxiang Belediyesi Konut ve İnşaat Bürosu satış öncesi izin değişikliğini yasal inceleme olmadan yaptı ve 2013'te Ocak 2009'da onaylandığında, geliştiricinin önceki yasa dışı ön satışlarıyla ilgilenilmedi.
Kanuna başvuru, yaklaşık 4 yıldır hakları savunmada sonuç yok
Halka açık bilgiler, Lu Xiaofeng'in yasal temsilcisi olarak da hizmet veren Zhejiang Zhongyou Industrial Co., Ltd.'nin bir zamanlar Hangzhou, Yuhang Bölgesi, Qiaosi Kasabasında "Hangzhou Qiaosi (Metro) Alışveriş Merkezi" ni inşa ettiğini gösteriyor. Proje sadece Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi'nin ikinci aşamasıyla aynı zamanda tanıtılmıyor, 3.000'den fazla ev sahibi de "satış ve geri kiralama" tuzağını işe alıyor. Neyse ki, Hangzhou Belediye Halk Hükümeti'nin müdahalesiyle, mal sahipleri nihayet satış sözleşmesini başarıyla iptal ettiler ve geliştiriciden geri ödeme ve tazminat aldı.
Wang Zhi ve Sun Jin, "Qiao Si Modeli" nin Tongxiang'da uygulanabileceğini umuyor. Fakat gerçekte, yaklaşık dört yıllık hak korumasında, Aşama II'nin sahipleri önemli bir ilerleme kaydedemediler. Birden fazla mal sahibi mahkeme tarafından dava lehine yargılansa bile, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme, sözleşme bedelini, mülk bakım özel fonu ve faiz kayıplarını geri alma hakkına sahiptirler Tongxiang World Trade Center Real Estate Co., Ltd. ve Tongxiang World Trade Center Management Co., Ltd. bunu hiçbir zaman yerine getirmedi. Herhangi bir yargı.
Aynı zamanda, ilgili hükümet departmanlarının denetim görevlerini yerine getirmediklerine inandıkları için, mülk sahiplerinin temsilcileri Tongxiang Konut ve Kent-Kırsal İnşaat Bürosu, Tongxiang Belediye Vergilendirme Bürosu ve diğerlerini de sorguladılar. Bununla birlikte, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu ve Vergi Dairesi'nin yanıtından ve Tongxiang Belediyesi Halk Hükümeti tarafından verilen idari yeniden değerlendirme kararından gelen memnuniyetsizlik nedeniyle, sahibinin temsilcisi, Temmuz-Ekim 2018 arasında Nanhu Bölgesi Jiaxing Şehri Halk Mahkemesi'nde bir idari dava açması ve Tongxiang'ı getirmesi için bir avukatı görevlendirdi. Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal İnşaat Bürosu, Tongxiang Belediyesi Vergilendirme Bürosu ve Tongxiang Belediyesi Halk Hükümeti sırasıyla mahkemeye gitti.
Muhabirin aldığı iki mahkeme idari kararı maliklerin davayı kazanmadığını gösterdi ve dava reddedildi. Bunlar arasında, Nanhu Bölgesi Halk Mahkemesi tarafından verilen "(2018) Zhejiang 0402 Xingchu No. 240" idari kararı, Tongxiang Şehri Vergilendirme Bürosunun, sahibinin raporunu yasaya uygun olarak araştırdığını ve durumun da geri bildirimde bulunduğunu ve bunun yerine getirildiğine inandığını göstermektedir. Sorumluluk.
"(2018) Zhejiang 0402 Xingchu No. 237" numaralı diğer bir idari karar, Tongxiang Konut ve Kentsel-Kırsal İnşaat Bürosu'nun, Dünya Ticaret Şirketi tarafından sunulan inşaat projesi tamamlama planlama doğrulama başvurusunun inşaat projesinin planlama izniyle uyumlu olduğunu belirttiğini göstermektedir. Koşullar, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu kanuna göre doğruladı ve "Zhejiang İnşaat Projesi Planlama Doğrulama Sertifikası" nı verdi. Bu işin alıcı olarak davacıda (yani mal sahibi) hiçbir menfaati yoktur ve açılan dava halk mahkemesinin idari davası kapsamında değildir. Mahkeme ayrıca, malik ile Dünya Ticaret Şirketi'nin söz konusu konutun mülkiyet haklarına değil sözleşmeye dayalı olarak talep etme hakkına sahip olduğu "Ticari Konut Satış Sözleşmesi" ni imzalayarak, dava edilen "Doğrulama Teyit Mektubu" nun karşı tarafı olmadığına karar verdi. (Karşı taraf Dünya Ticaret Şirketi'dir), bu nedenle mal sahibinin davası yasalara göre reddedildi.
11 Haziran'da muhabir Tongxiang World Trade Center Real Estate Co., Ltd.'yi aradı ve şirketin projenin mevcut sorunlarını nasıl ele aldığı ve yasal temsilcinin ne zaman geri döneceği konusunda röportaj yapmak umuduyla şirketin telefon görüşmelerine kimse cevap vermedi. Bundan sonra, muhabir Tongxiang Belediye Halk Hükümeti'ni birçok kez aradı, ancak çağrı asla yanıtlanmadı.
Tongxiang Şehri Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosuna gelince, birkaç turdan sonra, muhabirin çağrısı sonunda Hukuk Departmanına aktarıldı. Soruyu yanıtlayan personel, "Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi'nde mağazaların şüpheli yasa dışı bölünmesi, satış için kiralama ve satış sonrası kira indirimi" gibi muhabirin sorularını yanıtlamayı reddetti ve "Tongxiang Konut ve Kent-kırsal İnşaat Bürosu yasal inceleme olmadan yasal inceleme yapmadı." "İzin değişikliği yapma" ifadesi, her şeyin yargıya tabi olduğunu vurgulayan mal sahibinin yalnızca bir yan kelimesidir.
Muhabirin Tongxiang Vergilendirme Bürosuna yaptığı çağrı ofise aktarıldı, ancak kimse arka arkaya birkaç kez cevap vermedi. Ancak yukarıdaki karara göre Tongxiang Vergilendirme Bürosu, mal sahibinin soruşturma ve ceza başvurusunu aldıktan sonra, verilen ipuçlarına dayanarak dava açtığını belirtti.Tongxiang World Trade Center Real Estate Co., Ltd.'nin soruşturması devam ediyor ve fatura gibi bazı yasadışı eylemler soruşturma altında. , Ve buna göre ilgilenecek.
"Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi tipik bir satış sonrası kiralama davasıdır." Mülk sahipleri tarafından emanet edilen Pekin Zhongtang Hukuk Bürosundan sorumlu avukat Sun Yuhan, gazetecilere verdiği demeçte, "Ticari Konut Satış Yönetimi Tedbirleri" ne göre (2001 İnşaat Bakanlığı, 88 No. 2006 yılında İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın 11. Maddesi ve "Gayrimenkul İşlemlerinin Sırasını Daha Fazla Düzeltme ve Düzenleme Bildirimi" (Jianfang No. 166). Bu tür "satış ve kira indirimleri ve indirim satışları", devlet tarafından açıkça yasaklanmıştır. . Daha sonra, Yüksek Halk Mahkemesi tarafından, kamu mevduatlarının yasadışı olarak emilmesi suçu, yani yasadışı para toplama suçu olarak adlandırılan Ceza Kanununa da dahil edildi.Bu suçun özü bir dükkan işletmek değil, kamu mevduatlarını emmek şüphesidir. Ancak mal sahipleri muhabirlere bu yasa ve yönetmelikleri bilmediklerini itiraf etti.
Sun Yuhan, yüzeyde, bu tür kayıplara neden olanın sahibinin birleşik bir şekilde çalışamaması olduğunu analiz etti. Ama aslında, arkasındaki barındırma şirketinin ihmalkâr olması ve ortadaki denetim bile ihmal nedeniyle böyle bir sonuca yol açtı.
Peki bu mesele nasıl çözülebilir?
Sun Yuhan, daha önce temas kurduğu benzer vakalardan temelde üç ideal çözüm olduğunu söyledi: mal sahipleri bir sahipler komitesi oluşturmak ve profesyonel mütevelli şirketlerini çalışmaya devam etmeye davet etmek; kurumsal iflası teşvik etmek ve daha güçlü gayrimenkul şirketlerini faaliyet göstermeye davet etmek Hükümet geri satın alır ve işletmesi için profesyonel bir hosting şirketi tutar.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, gazetecilere verdiği demeçte, Tongxiang Dünya Ticaret Merkezi'nin birkaç yıl önce, özellikle çeşitli dağıtımlarda güçlü bir promosyonu olduğunu söyledi. "Son iki yılda bu tür birçok anlaşmazlık yaşandı." Bununla birlikte, perakende projelerine yapılan yatırımın çoğu, bir sözde olduğu gibi risklidir, bu nedenle küçük ve orta ölçekli yatırımcılar genellikle çeşitli baskılara sahiptir. Yan Yuejin, yerel yönetimlerin bazı projeleri aktif olarak devralabileceğini öne sürdü, "bu sefer genellikle sorunu çözmeye yardımcı olur." Ayrıca mağaza yatırımı için sigorta mekanizmasının güçlendirilmesi de gerekiyor.
Sorumlu Editör: Zhang Bei Genel Yayın Yönetmeni: Wang Bingning
