Guotai Junan Securities: Gayrimenkul stokları salgının ağırlığı altında güçlü ve düzenleme marjı gevşetilebilir
Kaynak: Guotai Junan Securities
Yıl başında salgının patlak vermesi, hiç kuşkusuz sermaye zincirlerini sıkılaştıran emlak sektörünü "daha da kötüleştirdi: satış ofisleri geçici olarak kapatıldı ve proje şantiyeleri ertelendi ... Son zamanlarda, bir emlak şirketi" çevrimiçi ev satın alma "faaliyeti başlattı ve ülke genelinde gayrimenkulde% 25 indirim başlattı. Gözlerinizi açık tutun Emlak piyasasının "refahı" vesilesiyle, emlak şirketleri nakit akışı üzerindeki baskıyı hızlı satış yaparak çözmek için ellerinden geleni yapıyorlar.
Sermaye piyasası farklı bir atmosfer sergiliyor. 3 Şubat'taki keskin düşüşün ardından, Gayrimenkul stokları artıyor , 4-18. Periyotta% 9,25 yükseldi.
"Chunjiang Plumbing Duck Peygamber", gayrimenkul stokları bir yatırım anını başlatacak mı?
Emlak hisseleri toparlanmaya devam etti. 3 Şubat'ta% 9,42'lik keskin bir düşüşün ardından kademeli olarak yükseldi ve sektör 4-18 günden% 9,25 yükseldi.
Şubat ayında bir dizi gayrimenkul hissesi iyi performans gösterdi. Bunların arasında, yatırım fazlası% 31.77, Dagang hisseleri% 22.27 ve Xindazheng% 16.36 arttı. Ayrıca Nandu Emlak, Daming City, Sunshine City, Wantong Emlak vb. De bu dönemde% 5 artmıştır.
Bu yılki performansa bakılırsa, gayrimenkul hisse senetleri her zaman A hisselerinin düşük maliyetli sektörü olmuştur. Ocak ayında gayrimenkul stokları zayıflamaya devam etti Rüzgar verilerine göre Ocak ayı kazanç ve kayıp aralığı (aritmetik ortalama)% -3,60 ile Şangay ve Shenzhen 300 Endeksi'nin performansından (% -1,03) daha zayıftı.
Fiyat-kazanç oranı açısından, gayrimenkul sektörü şu anda tarihsel olarak düşük bir seviyede ve restorasyon ivmesi güçlü. 18 Şubat itibarıyla China Securities Index Co., Ltd. verilerine göre, Gayrimenkul sektörünün artan P / E oranı 8,49 kat oldu.
Tahoe Group, Rongsheng Development, Overseas Chinese Town A, First Capital, Greenland Holdings, vb. Gibi münferit hisse senetleri arasında, 18. sıradaki hareketli P / E oranı 5 kattan azdı.
Salgının etkisi altında, satış ofisleri geçici olarak askıya alındı ve yeni ve ikinci el konut satışları etkilendi Satış getirisi, emlak şirketleri için önemli bir fon kaynağıdır, bu da geliştiricilerin büyük bir likidite riski kriziyle karşı karşıya olduğu anlamına gelir. Bu bağlamda, gayrimenkul düzenlemesinin marjinal gevşemesinin artması bekleniyor.
1
Çok şehirli politika desteği
Ekonomik gerileme, salgının yerel yönetimlerin nasıl "ekonomiyi istikrara kavuşturabileceği" ve "riskleri önleyebileceği" konusunda bir test koyan "kara kuğu" ile karşılaştı.Hükümet, "şehre özgü politikalar" yoluyla piyasanın istikrarlı çalışmasını sağlama konusundaki istekliliğini artırdı.
Şubat ortalarında, birçok yerde hükümetler aceleyle ekonomik büyümeyi istikrara kavuşturmak için politikalar uygulamaya koydular, bunlar arasında konutla ilgili politikalar gevşetildi. gibi:
-
Arazi devir ücretlerinin ödenmesinin ertelenmesine izin verin;
-
Başlama ve tamamlanma süresinin uzatılması için sorumluluk yok;
Ayrıca, emlak işletmelerinin arazi edinme kabiliyetinde olumlu bir rol oynayan bazı alanlar arazi edinim koşullarını gevşetmiştir.
Ama aynı zamanda dikkat et, "Konut ve spekülasyon yapmamak" hala sektörün politika hedefi. Birçok yerdeki politikalar açısından, satın almalar üzerindeki kısıtlamaları gevşetmek için neredeyse hiçbir yer yoktur.
16 Şubat'ta Maliye Bakanı Liu Kun, "Gerçeğin Aranması" dergisinde "Proaktif Maliye Politikası Kalite ve Verimliliği Artırmalıdır" başlıklı bir makale yayınladı. Spekülasyon olmadan yaşamak için konut konumlandırmasına bağlı kalmamız ve uzun vadeli bir gayrimenkul yönetim mekanizması uygulamamız gerektiğine dikkat çekiliyor.
2
Likidite beklentileri aşıyor
12 Şubat'taki politbüro toplantısı şuna işaret etti: Aktif maliye politikasının rolünü daha iyi oynamak için, esnek ve uygun olan ihtiyatlı bir para politikası sürdürmeliyiz.
-
Merkez bankasının Şubat ayındaki eylemlerine bakılırsa:
3-4 gün içinde, ters geri alım için toplam 1,7 trilyon yuan yatırıldı ve kazanan faiz oranı Bahar Bayramı öncesinden 10BP düşürüldü;
10'dan 11'e kadar, merkez bankası ters geri alımda toplam 1 trilyon yuan uyguladı.
17'sinde, merkez bankası başka bir 200 milyar yuan orta vadeli kredi tesisi (MLF) operasyonu başlattı, kazanan teklif oranı 10BP ile% 3.15'e düşürüldü ve başka bir 100 milyar yuan ters geri satın alma işlemi başlatıldı.
Bazı piyasa katılımcıları, bunun, LPR'nin bu ay düşürülmesi olasılığının yüksek olduğu anlamına geldiğini yorumladı. Bunun orta ve uzun vadeli fonların maliyetindeki düşüş üzerinde olumlu etkileri vardır.Gerçek ve uzun vadeli kredilerin nispeten büyük bir kısmını gayrimenkul kredileri oluşturduğundan, ipotek faiz oranı daha da düşebilir ve bu da emlak piyasasını bir dereceye kadar destekleyebilir.
3
Finansman sorunları veya yüz iyileştirme
Bu yıl gayrimenkul borcu vadesinin zirvesine çıkacak . Crane Real Estate'in araştırmasına göre, 95 emlak şirketi bu yıl tahvillerde 500 milyar yuan'dan fazla olgunlaştı ve bu 2019'a göre% 45 arttı. Emlak şirketlerinin finansman ve borç geri ödemesi üzerinde daha fazla baskısı var.
Bu bağlamda, marjinal iyileşme için yer olabilir. Gayrimenkul sektörünün finansman kanalları geçen yıldan bu yana sıkılaşmaya devam ettiğinden, gelecekte finansman ortamının marjinal gevşemesi beklenebilir ve gayrimenkul sektörü, sektör değerlemelerini telafi edebilecek marjinal gelişmelere karşı oldukça duyarlıdır.
Guotai Junan analisti Xie Haoyu, salgına yanıt olarak kısa vadeli, orta vadeli ve uzun vadeli tepkinin, Paranın önce, yönetimin ortada ve standart olmayanın geride kaldığına inanıyor.
Ona göre, bu salgının emlak sektörünün temelleri üzerinde daha büyük bir etkisi var. En doğrudan tezahür, en büyük fon kaynağından gelen satış getirisinin büyük ölçüde azaldığı ve yenileme veya hatta yeni finansmanın azaltmanın sadece bir kısmını koruyabileceği ve işletmeye yeni nakit girişleri sağlayamayacağıdır.
Bu nedenle, emlak piyasasını ve ekonomik büyümeyi istikrara kavuşturmak için, kısa vadeli ve uzun vadeli politikaların başlatılması Kademeli gevşeme, öncelikle para politikasına ve Çin'deki idari politikaya ve standart olmayan gevşemeye dayanmaktadır.
Salgının etkisi şüphesiz yerel emlak döngüsünü hızlandıracak ve güçlü nakit akışı yönetimi yeteneklerine ve istikrarlı performansa sahip yüksek kaliteli emlak şirketleri daha baskın hale gelecek.
Salgının etkisiyle, "Nakit akışı" göstergesi şüphesiz her zamankinden daha önemli.
Guotai Junan analisti Xie Haoyu, 2019Q3 raporuna göre, sektör genelinde faiz getiren yükümlülüklerin azaltılması, finansman kapasitesi rekabetinin önünü çoktan yansıttı.Yeni rekabet başladı.Yüksek kaliteli şirketlerin değerleme farkı çok belirgin hale gelecek ve Hong Kong hisselerinin değerleme yapısı daha belirgin hale gelecektir.
2019 yılının üç çeyreğinde önde gelen gayrimenkul şirketlerinin faiz getiren yükümlülükler ölçeğinde mutlak bir düşüş gösterdiğini, finansal düzenlemelerden kaynaklanan yükümlülüklerin daralmasının ilk aşamada tamamlandığını söyledi. Gayrimenkul kar marjlarının daralması bir hayatta kalma sorunu haline gelecektir.
Salgın sonrası toparlanma, farklı emlak şirketleri arasındaki büyük farklılıkları yansıtacak ve farklı şirketler arasındaki değerleme farklarını kademeli olarak genişletecek, Hong Kong hisse senedi değerleme farkının özelliklerini sunacak ve değerlemede büyük ölçüde artacak yüksek kaliteli konutlar önerecektir. Şirketler, düşük kaldıraç oranına sahip yüksek kaliteli şirketleri tercih ediyor.
Kamu fonları gayrimenkul şirketlerinin temellerine daha fazla önem veriyor. 2019 yılının dördüncü çeyreğinde kamu fonlarının gayrimenkul varlığı incelendiğinde, Kamu fonları, istikrarlı nakit akışı ve yüksek performanslı büyüme ile yüksek kaliteli emlak şirketleri tarafından daha çok tercih edilmektedir.
Ek olarak, Aynı zamanda, yüksek performanslı büyümeye sahip, yüksek kaliteli ikinci kademe büyüyen gayrimenkul stoklarını net bir şekilde tercih etti.
