Mağaza kapanışları, depozito gecikmeleri, azalan doluluk oranları ... "WeWork" bunun üstesinden gelemez mi?
Ortak ofis şirketleri genel olarak zarara uğradılar, ancak şimdi salgından çok etkileniyorlar.Bazı şirketlerin nakit akışı olduğundan şüpheleniliyor ve mevduatlarını geri ödeyemiyorlar ...
Metin | Lin Cuiping
Editör | Liu Yan, Yang Xuanran
Ana resim kaynağı | Photograph.com
Salgın altında, uzak çevrimiçi ofis tüm hızıyla ilerlediğinde, diğer taraftaki ortak çalışma endüstrisi tarihin en soğuk kışını başlattı.
15 Nisan'da, ortak çalışan bir şirket, haberi Entrepreneur State'e bağladı.Ortak çalışma alanı hizmeti sağlayıcısı Coworking, birçok yerleşik şirket için birkaç ay boyunca mevduatı ödemedi ve bu talep boşa çıktı. İlgili depozito miktarı, işletmeden işletmeye, birkaç binden 200.000'e kadar değişmektedir.
Kaynak: Bilgi verenin izniyle
Beijing Kuwo Technology Co., Ltd.'nin geçen yılın Ekim ayından bu yana yerleşik işletmelerle aktif olarak fesih anlaşmaları imzaladığı ve Guanghua Road, Chaoyang District, Beijing'deki ofis kiralama hizmetini askıya alacağı ve 30 iş günü içinde iptal prosedürlerinden geçme sözü verdiği anlaşılıyor. Kira ve depozito en geç 29 Şubat 2020 tarihine kadar iade edilecektir. Buradaki ortak çalışma alanı resmi olarak 17 Ocak'ta kapatıldı, ancak Pekin Kuwo Technology Co., Ltd., depozito iadesi için bugüne kadar anlaşmayı yerine getirmedi. İhbarcıya göre, diğer tarafla müzakereye şu anki yanıt "ödenecek para yok".
Girişimcilik, Pekin Kuwo Technology Co., Ltd.'yi, basın zamanı itibarıyla bir yanıt almadığını doğrulamak için aradı.
Ayrıca Chuangyebang, geçen ay bazı netizenlerin internette Shanghai Wujiaochang Creative World We + Kuwo'nun aniden operasyonları durdurduğunu ve depozitoyu iade etmediğini öğrendi. Daha önce, bu yılın Ocak ayı başlarında netizenler, Ningbo'daki Kuwo ortak çalışma alanının kapanıp tahliye edildiği haberini verdiler ve o sırada depozitonun iadesinin 45 iş günü süreceğini söylediler.
Merkezi Guangzhou'da bulunan COWORK, Haziran 2015'te kuruldu ve tüm yol boyunca ilerliyor ve 2017'de Şangay'da bulunan WE + ortak çalışma alanı ile birleşerek ortak çalışma entegrasyonunun ilk atışını başlattığını duyurdu. Birleşmeden sonra, iki tarafın alanı, kaynakları ve toplulukları birbirine bağlandı ve o sırada ulusal ortak ofis alanı pazarı ilk beş ölçeğine ulaştı. O yılki birleşmeden sonra, Kuwo'nun kurucu ortağı medyaya, şirketin yıl sonuna kadar bir ödemeler dengesi sağlayabileceğini ve karlı bir aşamaya geçebileceğini kamuoyuna açıkladı.
Ancak idealler dolu ve gerçeklik çok bel kemiğidir. Üç yıl sonra Kuwo'nun beklemeyeceği şey, mağazaların kapatılması ve depozitonun "geri ödenemeyeceğinden" şüphelenilmesi gibi bir dizi trajedi olacağıdır ...
Kuwo'nun "depozitoyu geri ödeyememe" olayı şüphesiz bir sinyaldir. Ortak ofis şirketleri genel olarak kayıplara uğradılar, ancak şimdi salgından çok etkilendiler ve hayatta kalmak için mücadele ediyorlar. Ancak salgından ayrı olarak, "WeWork" krizi uzun zamandır gömülü durumda. Ortak çalışma endüstrisinin kendisi "ikinci ev sahibi" modeli nedeniyle eleştirildi ve aynı zamanda ikinci bir ev sahibi işi olan uzun vadeli kiralık daireler sık sık yıldırım olayları yaşadı. Salgın, bu modelin eksikliklerini daha belirgin hale getirebilir.
"WeWork" krizi uzun süredir gömülü durumda
Salgın sonrası sorun yaşayan tüm şirketler, salgından çok önce krizin tohumlarını attı.
WeWork geçen yıl halka açıldığından beri, tüm ortak çalışma endüstrisi soğuk bir kışa girdi. Ortak çalışan birçok şirket, finansman sağlayamama, genişlemeyi durdurma, işten çıkarmalar ve hatta mağazaları kapatma ikilemiyle karşı karşıya.
2019'daki birkaç müdür dışında, birkaç eş ofis şirketi finansman aldı. Geçtiğimiz yılın sonlarında, küp şeker kasabası patladı. Sözleşme, mal sahiplerine ödenmemiş kira borçları nedeniyle tek taraflı olarak feshedildi ve Pekin Jingliang Binası'nın Uluslararası Ticaret MİA topluluğu kapatıldı. Bu, bu ortak çalışan operatörün Pekin'deki ilk mağazasıydı.
2020'deki ani salgının sektöre başka bir darbe indireceğini kimse beklemiyordu.
Salgından etkilenen ortak çalışma endüstrisinin genel nakit akışı bu yıl sıkı oldu ve doluluk oranı düştü. Bahar Şenliği sırasında salgının patlak vermesi nedeniyle, birçok kurumsal kullanıcı kira sözleşmelerini sona erdirdi ve yeni emekli oldu.Boş alanlar veya iş istasyonları kısa sürede sindirilemez, bazı küçük ve orta ölçekli işletmeler para biriktirmek için ofislerini terk eder veya doğrudan evden çalışır; İşletmeler işten çıkarmalar ve iflaslar nedeniyle kiralarını geri çekti ve uzaktan çevrimiçi ofis gibi yeni ofis yöntemleri de sektöre büyük bir etki sağladı.
Amerika Birleşik Devletleri'nde, ortak çalışma alanlarının doğduğu yer olan WeWork, Knotel, Convene, Industrious ve The Wing de işten çıkarma haberi verdi. Çin'in en büyük ortak çalışma alanı operatörlerinden biri olan YoukeWorks'ün kurucusu Mao Daqing, 10 Şubat'ta "Küçük ve Orta Ölçekli İşletme Yardımı" forumunda YoukeWorks'ün Shenzhen ofisinin mevcut katılım oranının yaklaşık olduğunu belirtti. % 50, Pekin ofisindeki katılım oranı yaklaşık% 30'dur.
Geçen yılın sonunda, Youke Workshop, bu kasvetli endüstriye bir güven duygusu vermiş gibi görünen prospektüsünü resmi olarak duyurdu, ancak şimdi Youke'un Amerika Birleşik Devletleri'nde listelenme beklentileri belirsiz. İzahnameye göre, Eylül 2019 sonu itibariyle, Youke Workshop hesabındaki nakit ve nakit benzerlerinin tutarı 208 milyon yuan idi. 2019'un ilk üç çeyreğinin ortalama işletme zararı (187 milyon yuan) esas alınarak hesaplanırsa, Nakit, şirketin faaliyetlerini bu yılın ikinci yarısına kadar sürdürebilir.
En iyi oyunculardan biri olarak, bu doğrudur, küçük ve orta ölçekli işletmelerden bahsetmeye bile gerek yok.
Kısa bir süre önce (7 Nisan), ortak ofis şirketi Nash Space, Sino-Ocean Capital hisselerinde bir kez daha 100 milyon yuan kazandı. Bu, 2020'den beri "tek" kamu finansmanı haberi. Ancak bu finansmanın bir yıl kadar erken bir zamanda tamamlandığı ve finansmanın duyurulmasından bir ay önce bazı medya kuruluşlarında Nash'in kira ve mevduatta gecikme yaşandığını, ayrıca şirkette yönetici maaş kesintileri ve çalışan maaşlarının gecikmesi gibi durumlar olduğunu ortaya çıkardığı bildirildi.
Ve daha fazla şirket, hayatlarını uzatmak için finansman elde etme konusunda Nash kadar "şanslı" değil.
Bütün bunlar aynı zamanda bu sektördeki ortak sorunları da yansıtıyor: tek kâr modeli, finansmana aşırı bağımlılık, düşük doluluk oranı, vb.
"Yüksek teknoloji ürünü" kaplamaya sahip "İkinci Ev Sahibi" işi
Aslında, ortak ofis işletmesinin kurulmasından bu yana modeli tartışmalı olmuştur. Daha önce açıklanan prospektüste, WeWork kendisini İnternet teknolojisiyle yönetilen bir yüksek teknoloji kuruluşu olarak adlandırmasına rağmen, bu sektördeki çoğu şirket hala ikinci ev sahibi modelinin özünden atlamadı ve kayıplar bu endüstrinin teması haline geldi. .
Ortak ofisin kurucusu olarak, 2010 yılında kurulan bu ortak ofis şirketi bir zamanlar sermaye tarafından çok aranıyordu. WeWork'ün altın çağında, 7.500'ü Amerika Birleşik Devletleri'nde olmak üzere 12.500 çalışanı vardı ve 29 ülkede, 111 şehirde ve toplam 528 WeWork binasında görev almıştı. Bu şirketteki en büyük yatırımcı olan SoftBank ve iştirakleri, geçen yılın Ekim ayından bu yana 5,45 milyar ABD doları dahil olmak üzere şimdiye kadar WeWork'e 14,25 milyar ABD doları yatırım yaptı.
Bununla birlikte, bir dizi operasyonel skandalın ortaya çıkmasının ardından, WeWork sonunda IPO başvurusunu Ekim 2019'da geri çekti ve değeri en yüksek 47 milyar ABD Dolarından 8 milyar ABD Dolarına düştü. Bu aynı zamanda Softbank'ın büyük zararlara uğramasına neden oldu ve WeWork için 3 milyar ABD doları tutarında satın alma teklifini yasal risklerle geri çekti. 13 Nisan akşamı, SoftBank Group 2020 mali yılı performans tahminini açıkladı. Bu mali yıl için işletme kaybının 1,35 trilyon yen (yaklaşık 88 milyar RMB) olduğu tahmin ediliyor. Büyük zararın nedenlerinden biri, Vision Fundın WeWorke katkısıdır. yatırım.
WeWork sunağa düşerken ve kamuoyu fırtınasına yakalanmışken, aynı zamanda tüm uygulayıcıları sektörü yeniden incelemeye zorladı.
Basitçe söylemek gerekirse, WeWorkün modeli, önce ofis alanıyla uzun vadeli bir kira sözleşmesi imzalamak ve ardından yeniden dekore etmek ve yenilemek, geniş bir ofis alanını daha küçük bölmelere ve iş istasyonlarına ayırmak ve esnek bir kiralama süresi ile küçük işletmelere kiralamaktır. Şirketler ve bireyler ve destekleyici hizmetler sağlar. Bu, yurtiçi uzun süreli kiralık daire "ikinci ev sahibi + temizlikçi" modeline benzer. Toplu satışlardan elde edilen gelir ile tüm kiralama, yenileme ve işletme maliyeti arasındaki fark, kar marjıdır.
Bu modda para kazanmanın özü, "araziyi olabildiğince ucuza almak, olabildiğince çok bölme yapmak, doluluk oranını olabildiğince artırmak ve operasyonel verimliliği artırmaktır." Hedef gayrimenkulü rakiplerinden almak için genellikle WeWork Ev sahibinin lehine olmak için daha yüksek bir yıllık kira veya daha uzun bir kira süresi teklif edilecektir. 2017 ve 2018 arasında WeWork'ün aylık genişlemesi 14.000 fit kare ile 28.000 fit kare arasındaydı. Salgının ortaya çıkmasına kadar WeWork, New York'ta en hızlı şekilde gayrimenkul alıyordu ve New York City'deki en büyük ofis kiracısıydı.
Ekonomik düzelme sırasında, giderek daha fazla kullanıcı WeWork alanı kiraladı ve bu agresif genişleme stratejisinin devam etmesine izin verecek kadar kira ödedi. Ancak gerçek şu ki, tüm dünya bir ekonomik gerileme döneminde, ekonomik istikrarsızlık hala artıyor ve küçük ve orta ölçekli şirketlerin işleri de küçülüyor. WeWork, ev sahibinin kirasını ödeyemediğinde, büyük olasılıkla fonların kesildiği bir duruma düşecektir. Nitekim 2018 sonundan itibaren tüm sektörde radikal konut satın almalarının sonuçları ortaya çıktı.Ko-ofis şirketleri mağazalarını kapattı ve bazı oyuncular dönüşüm arayışına girdi.
WeWork, IPO prospektüsünü ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu'na sunana kadar, son incir yaprağı nihayet açıklandı.
İzahname, WeWorkün ana gelir kaynağının, şirketlerin ofise girmek için ödediği aylık fonlar olan üye sabit ücretleri olduğunu göstermektedir. 2019'un ilk yarısında, bu gelir toplam gelirin yaklaşık% 83'ünü oluşturdu.
2016'dan 2018'e kadar WeWork'ün geliri sırasıyla 436 milyon ABD Doları, 886 milyon ABD Doları ve 1.821 milyar ABD Doları oldu. Bununla birlikte, gelirde devam eden büyüme, arkasındaki mağazaların sürekli genişlemesinden kaynaklanan kayıptan kaynaklanmaktadır. 2016'dan 2018'e kadar WeWork'ün net zararı 429 milyon ABD dolarından 1.927 milyar ABD dolarına artmaya devam etti. 2019'un ilk yarısında, net zarar geçen yılın aynı dönemine göre% 25,2 artışla 904 milyon ABD dolarına ulaştı.
Buna ek olarak, WeWork'ün maliyet giderlerinin en büyük payı, çoğu kira giderlerinden kaynaklanan ofis arazisinin işletme giderleridir.WeWork genellikle ev sahibi ile 10 ila 15 yıllık kira sözleşmeleri imzalar ve giderler her dönemin giderleri arasında paylaşılır. 2016'dan 2018'e kadar, işletme giderlerinin bu kısmı 430 milyon ABD doları, 810 milyon ABD doları ve 1,5 milyar ABD doları olup, toplam gelirlerin% 99,3'ünü,% 92,0'ını ve% 83,5'ini oluşturmaktadır.
Bu nedenle, sektörün içindekiler, iş modelinin hala eski model uzun vadeli kira sözleşmeleri imzalama ve ardından mülkleri kurumsal müşterilere devretme modeli çerçevesinde olduğuna inanıyor.
Yerel WeWork çıraklarına bakıldığında, iki ülkenin farklı ulusal koşulları olmasına rağmen, biraz farklı politika desteği ve oyun tarzları var. Bununla birlikte, çoğu şirket nihayetinde "ikinci ev sahibi" modelinin zarar verme döngüsünden kaçmayı başaramadı ve WeWork deneyimi diğer ortak çalışan şirketlerde de tekrarlandı.
Ayrıca zamanın fırsatlarından ve "çifte yenilik politikasının" getirdiği avantajlardan yararlanan Çin'in ortak çalışma endüstrisi de 2015'ten bu yana hızlı bir büyüme kaydetti. Zirvede, endüstri şirketlerinin sayısı 5.000'i aştı, ancak bunu birleşme, devralma ve iflas dalgası izledi. 2018 yılının Haziran ayına gelindiğinde, Çin'deki ortak çalışma platformlarının sayısı bir önceki yıldaki binlerce kişiden yaklaşık 300'e düştü. 2019'da, Çin'in ortak ofis endüstrisi daha da değişecek ve entegre olacak ve en iyi oyuncular ölçek savaşına girmeye başlayacak.
Kaynak: iiMedia Danışmanlığı
Yerli ortak çalışma şirketlerinin bir temsilcisi olarak Youke Workshop, 2015'ten 2018'e kuruluşundan itibaren 19 tur 4,7 milyar yuan'dan fazla para topladı ve bir seferde 11 milyar yuan değerleme ile ortalama 3,2 ayda bir finansman aldı. Geçen yılın Temmuz ayında, kote edilmeye hazırlık olarak en son öz sermaye finansmanı turunu tamamladı. İzahnameye göre, 30 Eylül 2019 itibariyle, Youke Workshop'un yaklaşık 584.600 bireysel üye ve 25.000 kurumsal üye olmak üzere yaklaşık 609.600 üyesi bulunmaktadır.
Ancak WeWork gibi, Uke Workshop'un ana geliri de kiradan geliyor ve bir zamanlar kirası toplam gelirin% 90'ını oluşturuyordu.
İzahname, 2017, 2018 ve 2019'un ilk dokuz ayında Youke Workshop'un toplam net gelirinin sırasıyla 167 milyon RMB, 449 milyon RMB ve 875 milyon RMB olduğunu göstermektedir. Gelir hızla büyüdü, 2018 ve 2019'un ilk dokuz ayında toplam net gelir bir önceki yıla göre sırasıyla% 168 ve% 210 arttı.
Aynı zamanda, gelirdeki hızlı artışın aksine, Uke Workshop kaybı da daha da büyüyor. 2017 ve 2018'de düzeltilmiş net zararlar sırasıyla 250 milyon yuan ve 341 milyon yuan idi; 2019'un ilk üç çeyreğindeki net zarar, geçen yılın aynı dönemindeki 215 milyon yuan net zarardan% 112 artışla 343 milyon yuan oldu.
"İkinci ev sahipleri" için çıkış yolu nerede?
Youke Workshop'un kurucusu Mao Daqing, 2020 yılına kadar Çin'in büyük şehirlerindeki ticari ve ofis binalarının alanının 300 milyon metrekarenin üzerine çıkacağını öngördü ve ihtiyatlı bir şekilde, alanın% 30'unun çeşitli ortak ofis alanlarına dönüştürüleceği tahmin ediliyor. Çin'in en büyük 20 kentindeki ticari ofis binalarının metrekaresi başına yaklaşık 3,000 yuan'lık% 30 dönüşüm oranı ve yıllık çıktı değeri esas alınarak hesaplanırsa, yerel ortak ofis endüstrisinin toplam pazar büyüklüğü yaklaşık 200 milyar ila 250 milyar yuan'dır.
Pazar cazip görünüyor, ancak ortak çalışma endüstrisinin bir bütün olarak soğuk olduğu da doğru. Sık sık patlayan uzun dönemli kiralık daireler gibi, kira gelirine dayalı ikinci ev sahibi işi tek başına tam bir iş modelini destekleyemez. Kayıp ikileminden kurtulmak için birçok ortak çalışan şirket, yerleşik şirketlere kaynak yerleştirme ve FA gibi ek hizmetler sağlamak gibi alan tabanlı katma değerli hizmetlere umut vermeye başladı. Aynı zamanda, 2019'dan bu yana, yerli ortak çalışan şirketler oybirliğiyle "iki ev sahibi" modelinden varlık-hafif modeline geçiş yapmaya başladı.
Örnek olarak Youke Workshop'u ele alalım: Mevcut iş modeli sadece uzay operasyonu değil, aynı zamanda bir "uzay operasyonu + uzay dışı işletme" modelidir. Bunlar arasında, uzay operasyon sektörü iki kategori içerir: doğrudan operasyon modu ve hafif varlık modu. Doğrudan operasyon modeli kapsamında, Uke Workshop bu tür alanların ilgili tasarımından, inşasından ve yer seçiminden sorumludur; varlık-hafif modeli, iki tür operasyon yönetimi çıktısı ve varlık saklama içerir. Bunlar arasında, operasyon yönetimi çıktı alanı, gelir esas olarak mülk sahibinden yönetim ücretlerinin tahsil edilmesinden gelir; varlık saklama alanı, ana gelir mülk sahibi ile gelir paylaşımından gelir.
Durum iyileşiyor gibi görünüyor. Geçen yılın sonunda yayınlanan izahnameye göre, YoukeWorks'ün üç ana gelir kaynağı var: alan üyelik ücreti geliri, pazarlama ve marka hizmet geliri ve diğer hizmet gelirleri. 2017 ve 2018 yıllarında Youke Workshop için en önemli gelir kaynağı,% 85'in üzerinde olan ofis alanı üyelik hizmetlerinden elde edilen gelirdi. 2019'un ilk üç çeyreğinde, Youke Atölyesi'nin ofis alanındaki üyelik hizmetlerinden hem gelir hem de alan dışı gelir 400 milyon yuan'ı aştı. Varlık-ışık modelinin ana büyüme itici güçlerinden biri olduğunu ve gelecekte kooperatif uzay işinin varlık-ışık modeli altında daha da geliştirileceğini belirtti.
"WeWork", halkın ortak çalışma klişesini, yani "ikinci ev sahibi" ni kırmak için çok çalışmak istiyor, ancak yeniliği yapmak kolay değil. Şu anda, çoğu ortak çalışan şirket katma değerli hizmet gelirinin çok küçük bir bölümünü oluşturuyor. Salgından etkilenen ortak çalışma ofislerinin genel doluluk oranı bu yıl tekrar düştü ve bu etki birkaç ay daha devam edebilir. Sektörün gerileme döneminde sermaye daha temkinli hale geldi.Birlikte çalışan şirketler için en büyük sorun ilk önce nasıl hayatta kalacağı olabilir.
