O yıllarda kovaladığımız ticari konut
01
Üç yıldır ticari ve konut aracısı olarak çalışan Wang Yike, sonunda yükünü boşalttı, iş istasyonunu temizledi ve soğuk kapıyı açtı.
Elektrikli arabanın anahtarını çevirip arkamda kafesli pencereleri olan yüksek binalara baktığımda üzüldüm.
Bir zamanlar canlı esnaflar binaya gitti ve 140 kişilik ekibin sadece 20 kişiden azı kaldı. Onu ticari konut alanında bir servet kazanmaya götürmeye söz veren usta Lao Zhang bile evi satmak için kariyerini değiştirdi.
Bu sırada Wang Yike, ticari konutların kendisine getirdiği yaşam deneyimi hakkında iç çekti ve gelgitler geçtikten sonra ticari konut piyasasının üzüntüsüyle iç çekti.
İki yıl önceki güzel anı düşünmeden edemiyorum. Burada insan kalabalığı vardı, herkes kafalarını sıkarak ellerine para koydular ... Wang Yikenin grubu ayda yaklaşık 180 daire satmayı başardı. En çok satanlardan biri olarak, ayda 300.000'den fazla komisyon alabilir.
Bu onların altın çağıydı. Emlakçılar, spekülatörler ve geliştiriciler ticari konutların mavi okyanusunda refah yarattılar.
Yerleşim umudunu ilk kez o sırada Pekin kentinde gördü.
02
Ticari konutlar, çoğunlukla insanların ağzında otel tarzı daireler.
Resmi yoruma göre, arsanın niteliği ticari arsa veya ofis arazisinin gayrimenkul varlıklarıdır. Aslında, başlangıçta "ticari ve konuttan" söz edilmiyordu.
Özel bir arka plan altında "gri ürün" dür.
Her şehirde arsa planlaması yapılırken, yöre sakinlerinin iş sorunlarını çözmek için, özellikle büyük şehirlerin çevresinde yeni inşa edilen uydu şehirler olmak üzere, yatırım teşviki için ticari arazi tahsis edilecektir.
Bazıları, ancak herkesi dışarıya yayarak ve her bir toprak parçasına parlayarak şehrin çeşitli ilçelerinin dengeli bir şekilde gelişip kaynakları tam olarak tahsis edebileceğini düşünür, aksi takdirde herkes bir araya yığılır, bu da ancak konut fiyatlarını ve kıt eğitimi artırabilir. Yoğun saatlerde trafik felç oldu.
Ancak bu fikir iyi olsa da, piyasanın kendisiyle doğal bir çelişki var.
Sektör kümelenmiştir ve çoğu şirket geliştirme için bir arada kalmayı seçecektir, çünkü bu maliyetleri düşürebilir ve verimliliği artırabilir. Örneğin, Pekin'deki internet şirketlerinin hepsi Haidian Bölgesi'nde gelişiyor Sonuç olarak, Tongzhou'ya para kazanmak için bir şirket kurmak için gittim, bu bilimsel değil. Çünkü işlemlerin maliyeti gereksiz harcamadır.
Bu durumda, Çin'deki çoğu uydu şehir gelgit şehirleri haline geldi.İnsanlar sadece geceleri uyurlar, ancak yine de şehir merkezinde gün boyunca çalışırlar.
Piyasada talep yok, yatırım çekiciliğini tamamlamak imkansız, geliştirici fonları çekemiyor ve borç doğrudan bankaya aktarılıyor. O zamanki iyi fikir, sıcak bir patatese dönüştü.
Ancak bu, saç yapacak kadar zeki geliştiriciler için zor değil.
Her şeyi birlikte yaptıktan sonra içine ayrı bir banyo gömdüler, burası konut amaçlı bir konut değil mi? Ve bu tür bir ev için, en yüksek kat yüksekliği 4,5 metre olabilir.Makul planlamadan sonra, bir kat iki kat olarak değiştirilecek ve 50 metrekarelik küçük bir daire 100 metrekarelik lüks bir çatı katına dönüşecektir. Zarif ve acımasız.
Ürün piyasaya sürüldüğünde, yeni tasarımı, küçük alanı ve düşük birim fiyatı nedeniyle, gençlerin tercih ettiği çevre konutlarda fiyat neredeyse% 60 ila% 70'tir.
O zamandan beri, ticari konutlar gri bölgede dolaşan yasadışı ürünler haline geldi ve bu da Dongchuang olayının önünü açtı.
03
Kademeli olarak, 40 yıl 50 yıllık mülkiyet haklarına sahip bu tür ticari konutlar, "apartman", "sınırsız satın alma" ve "satın alma yeterliliği gerekli değildir" gibi etiketlerle tanınmaktadır.
Pekin'de ticari konutlar, ev alıcılarının seri olarak değiştirilmesinde de ilk halka haline geldi. Ev satın alma niteliğine sahip olmayan birçok insan, ticari ve konut binalarını araba panosu olarak kullanmayı tercih ediyor. Beş yıllık bekleme süresi boyunca emlak fiyatları çok artacağından, önce kira tasarrufu için ticari konut satın almak daha iyi, ikincisi son çare olacak ve üç ila beş yıl içinde kar elde edilecek.
Nihayet 2016'da ticari konut piyasası bir patlama yaşadı.
Bunun temel nedeni, 2015 yılı sonunda satın alma kısıtlamaları temelinde Pekin'deki konut fiyatlarının artmaya başlaması ve yarım yıl içinde% 50'lik bir artışa ulaşması, birçok insanın arabaya binme konusundaki son umutlarını kaybetmesine neden olması ve satın alma kısıtlamaları olmayan dairelerin de büyük sayılmasıdır. Kentsel yerleşim için son olasılık.
2016 yılında, Pekin'deki ticari ve konut projelerinin işlem hacmi, sektör tarafından en iyi yıl olarak kabul edilen 66.000 sete ulaştı. O zamanlar, ticari konut satış ofisi bir metro istasyonu gibiydi, insanlarla doluydu ve sahne Pekin metrosunun sabah trafiğinden daha iyiydi.
Wang Yike bu sırada işe girdi. Yeni ticari evler satın alma acelesi hafızasında hala taze. "Bu üç gün ve dört kattı. O sırada herkes para vermek için koştu ve hatta tuvalete gitti. Hiçbir fikrim yok, uyumak bir lüks! "
Ticari konutların popülaritesi, çevredeki konut fiyatlarına sonsuz bir şekilde yaklaşan daire fiyatlarında hızlı artışa neden oldu. "Satın almak ve satın almamak" havasında, sayısız spekülatör ve genç ev alıcısı bu gri alanı daha da görmezden geldi ve risk almayı seçti.
Ama hiç kimse, şu andaki büyük olayın ticari konut piyasasında "eşi görülmemiş ve benzeri görülmemiş" bir ağıt olduğunu fark etmedi.
04
26 Mart 2017'de Wang Yike bütün gece ayakta kaldı.
Spekülatörleri engellemek için, Pekin Belediye İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu ve diğer beş departman, o gün "Ticari ve Ofis Projelerinin Yönetiminin Daha Fazla Güçlendirilmesine ilişkin Duyuru" nun demir kurallarını ortaklaşa yayınladı.
Ticari projelerin izin alınmadan konut ve diğer amaçlarla değiştirilmesine izin verilmez ve inşaat halindeki projeler (satış dahil) kişilere satılamaz; şahıslara ikinci el projeler satıldığında, Pekin'de kendi adlarına hiçbir evleri olmadığından ve Pekin'de arka arkaya beş yıl boyunca sosyal sigorta veya sosyal sigorta ödediklerini tatmin etmelidirler. Beş yıl üst üste kişisel gelir vergisi ödeyin. Ticari bankalar, ticari projelerin kişisel alımları için kredileri askıya aldı.
Önceden haber verilmeksizin ve herhangi bir hazırlık yapılmaksızın, Pekin'in ticari konut piyasası politika gereği "herkese uyan tek tip" olmuştur.
Ancak Wang Yike, ticari konut ile politika arasındaki ilişkinin Monkey King ve Tathagata Buddha'ya benzediğini de anlıyor: Gri alanda yukarı ve aşağı sıçrayan ticari konut, bir gün Beş Element Dağı'nın altında ezilecek. Ama bu günün bu kadar erken ve bu kadar acımasız olmasını beklemiyordum.
Ticari konut projelerinin işlem hacmi bir gecede% 94 düştü, pazar dondu ve satış ofisleri sessiz kaldı, Pekin ticari konutları ulusal düzenleme politikasında en etkili alt kategori pazarı oldu.
Bir zamanlar ünlü olan, Pekin'in en büyük ticari ve konut gayrimenkulü olan "Beijing Pixel" in geliştiricisi olan Zhonghong hisseleri çöktü ve borç yüklü bir ikilem içine düştü; ticari ve konut aracıları işlerini bırakmaya ve başka yollar aramak için iş değiştirmeye zorlandı; on binlerce spekülasyon Kiracı kollarını kırsa da kollarını kırsa kimse almıyor ...
Aslında ticari konut, en başından beri iyi bir yatırım hedefi değildi. Bu, zamanın seline göre aşırı spekülasyon yapılan ikincil bir yatırımdır.
Ticari konut işlemleri ile ilgili düzenlemeler olduğu için, kişisel alımlar% 50 peşinat gerektiriyor, kredi süresi sadece 10 yıl ve sadece ticari krediler var.İkincisi, yeniden satılırsa nispeten yüksek tapu vergisi olacak. Tüm bunlar kaderinde. Ticari konutların likiditesi olmayacak Çok yüksek.
Yani 40 yıllık mülkiyet haklarını, yeterli fonu olan ve krediye ihtiyacı olmayan yatırımcıları dikkate almazsanız, gelirin ancak kira fiyatlarında artması beklenebilir. Sıradan yatırımcılar için, sınırsız satın almanın iki avantajı ve şirket tescili imkanı dışında, dikkate almaya değer neredeyse hiçbir şey yoktur.
Şimdi son avantaj bile kırıldı.
Ticari konut balonu acımasızca patladıktan sonra, kaderi daha da kötüye gitti. 2017'de Pekin pazarındaki işlem hacmi 11.235 set oldu. 2018'de bu veriler tekrar 3375 sete düştü ...
Aynı zamanda ticari konutların eksiklikleri de anlaşılan kağıt üzerinde ve birçok alıcıdan şikayet konusu oluyor.
05
İşin son saatlerinde Wang Yike her gün düzinelerce zor çağrıya cevap vermek zorunda. Telefondaki şikayetler ve sözlü taciz, ticari konuta psikolojik bir gölge düşürdü, bu da sonunda ısrar edememesinin gerçek nedeni.
"Gaz veya doğalgaz olmadan ve bacasız, nasıl pişirilir?"
"Neden bu daireye yerleşemiyorum? Yerleşemezsem çocuklarım okula nasıl gidebilir?"
"Çalışma saatlerinde kalabalık değil mi? 20'den fazla hane olan iki asansörden nasıl çıkabilirim? Her gün yarım saat sıraya giriyorum!"
"Su, elektrik ve mülk yönetim ücretleri hala konut maliyetlerinden daha yüksek ve mülk maliyetleri ve kamu bakım fonu ücretleri de daha yüksek. Mantık nedir?"
"Neden herkes binaya sahip? Berber dükkanları, güzellik salonları, oyun salonları, stüdyolar, sadece bir sebze pazarı var mı? Bu hala böyle mi yaşıyor?"
"Aradığınız satıcı nerede? Henüz bulamadınız mı?"
...
Köpüğün üzerinde neşeli dans sahnesi kayboldu, sadece soğuk çay içen insanların alay ve şikayetleri kaldı.
"Size başta bu sorunları anlattım ve hepiniz sorun olmadığını söylediniz ve onları satın almak için acele ettiniz. Neden pişman oluyorsunuz? Sorunu çözmek için beni her gün arayın?" Son aramada, sonunda durdu. Geri çekil.
Elektrikli bir arabaya binen Wang Yike kendini çok daha rahatlamış hissetti, bu da gazı çevirdikten sonra ticari bir ev konseptinin dünyasından tamamen kaybolduğu anlamına geliyordu.
