Artık "devlete ait olmalı" değil! Kolektif arazinin emlak piyasası üzerindeki etkisi ne kadar büyük?
Wen | Kaifeng
Toprak, zenginliğin anasıdır. Herhangi bir rahatsızlık uzun vadeli etkiler getirecektir.
Bu kez, toprak sistemi reformu nihayet önemli adımlar attı.
23'ünde, Ulusal Halk Kongresi Daimi Komitesi tarafından önceden incelenen Arazi Yönetimi Yasası ve Kentsel Gayrimenkul Yönetimi Yasası'na yapılan değişiklik taslakları, arazi sistemi reformunu araştırdı:
1. Arazinin tarım dışı inşaat için kullanımına ilişkin mevcut arazi yönetimi yasasının silinmesi, Devlete ait araziyi veya talebi devlete ait olarak kullanmalıdır Orijinal toplu arazi ile ilgili düzenlemeler; 2. Genel arazi kullanım planını şu şekilde belirleyin: Endüstriyel, ticari Kanun uyarınca ve ticari amaçla tescil edilen toplu inşaat arazisinin, arazi sahipleri tarafından devir, kiralama vb. Yollarla birimlere veya şahıslara devredilmesine izin verilmektedir. 3. Mevcut kentsel gayrimenkul yönetimi yasası, toplu arazilerin devredilmeden önce devlete ait olarak kamulaştırılması gerektiğini şart koşar ve arazi yönetimi yasasındaki değişikliği ilişkilendirmek için "yasada aksi öngörülmedikçe" yeni bir cümle eklenir.Bu üç değişiklik şu şekilde özetlenebilir: Tarım dışı inşaat arazileri artık "devlete ait olmalı" değil, sınai ve ticari küçük mülkiyet hak evlerinin normal hale gelmesi bekleniyor ve ilgili yasa ve yönetmelikler eşzamanlı olarak revize edilecek .
Bu ne anlama geliyor ve emlak piyasasını nasıl etkileyecek?
Artık "devlete ait olmak zorunda" değil, kulağa garip geliyor. Bu cümlenin anlamını anlamak için, ülkemizin toprak sistemi hakkında neyin özel olduğunu anlamalıyız.
Çin'de kentsel arazinin mülkiyeti devlete, kırsal arazinin mülkiyeti ise kolektiftir. Buradaki kolektif arazi şunları içerir: Şehirdeki Köy İçeride. CBD betonarme ormanlarla çevrili kentsel köylerde bile, arazi kullanımları devlete ait arazi değil, hala toplu arazidir.
Kentsel inşaat sırasında, devlete ait araziler doğrudan pazarda alınıp satılabilirken, kentsel köyler de dahil olmak üzere toplu araziler hükümet tarafından kamulaştırılmalıdır.Arazi, ikincil piyasada işlem görmeden önce devlete ait arazi haline gelmelidir.
Devlete ait arazi doğrudan pazara girer ve kolektif arazinin pazara girmesi için "kamulaştırılması" gerekir. İkincisinin öncekinden bir tane daha "aracı" var ve bu da sonsuz sorunları beraberinde getiriyor. Bir "aracı" olarak, yerel yönetimler "fiyat farkını kazanarak" büyük miktarda arazi devir ücreti alabilirler. Faydaların dağılımındaki çelişki, kentsel köylerin dönüşümü ve kentsel yıkımla da büyük çelişkiler getirmiştir.
Daha da önemlisi, tüm araziler piyasada işlem görmeden önce devlete ait bir doğaya dönüştürülmeli, sonra yerel yönetim tek arazi tedarikçisi haline geldi. Benzersizlik kaçınılmaz olarak tekel demektir Tekel kaçınılmaz olarak yetersiz arz anlamına gelir Yetersiz arz kaçınılmaz olarak arz ve talep dengesizliğine yol açar ve arz ve talep dengesizliği artan konut fiyatlarının en büyük itici güçlerinden biridir.
Kırsal kolektif arazi artık "devlete ait olmalı" değilse, kentsel devlete ait arazilerle aynı hak ve menfaatlere bile sahip olabilir. O zaman toprak arzının tekeli temel desteğini kaybedecektir.
Özetle, farkı yaratacak bir "aracı" yoktur.
Elbette bu, toprağın yapısında bir değişiklik değil, Kollektif arazi hala kolektif arazidir ve devlete ait arazi, hala devlete ait arazidir. Sadece pazara girme şekli değişti. Bundan önce, bazı şehirler, kiralanmış evler inşa etmek için kırsal kolektif araziyi serbestleştirdi.Şimdi kolektif olarak yönetilen arazilerin doğrudan listelenmesi bekleniyor.Bunların tümü, belirli kullanım yöntemlerindeki değişikliklerdir ve arazi sisteminin kendisini kapsamaz.
Aynı zamanda teori bir yöndür, gerçeklik başka bir yöndür. Çok az şehir arazi finansmanının cazibesini reddedebilir ve çok az şehir tekel arzındaki topraktan kurtulabilir. İnişin detayları hala ayrıntılı kuralların açıklanmasına bağlıdır.
Toplu arazi piyasada alınıp satılabilir Bu, küçük mülk evlerinin düzenli hale geldiği anlamına mı geliyor?
Belli ki değil. Bu sefer, toplu arazinin pazara girmesi için açık ön koşullar var. Bu öncül şudur: endüstriyel, ticari ve diğer ticari kullanımlar.
Bu, endüstriyel ve ticari amaçlı toplu arazilerin pazara girebileceği ve konut binaları için toplu arazinin hala kapalı olduğu anlamına gelir. Diğer bir deyişle, yalnızca küçük mülkiyet haklarına sahip sanayi ve ticaret evlerinin olumlu hale gelmesi beklenirken, küçük mülkiyet haklarına sahip konutlar hala çok uzaktadır.
Daha geçen ay, Guangdong, ilgili kayıt prosedürlerinin yasa ve yönetmeliklere uymayan küçük mülkler için işleme alınmayacağını açıkça belirten düzenlemeler yayınladı. Geçen yıl, Arazi ve Kaynaklar Bakanlığı ile İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı da açıkça vurguladı:
Küçük mülk konutlarının gayrimenkul tescili yoluyla yasallaştırılmasını önleyin.
Daha önce Shenzhen, genel yasa ve yönetmeliklerin ruhuyla tutarlı olan konut konutları dışında, endüstriyel ve endüstriyel küçük mülk konutlarını normalleştirmeyi amaçlayan yönetmelikler yayınladı.
Açıktır ki, kollektif arazinin pazara girişi sadece sanayi, sanayi ve ticarete kapı açar. Konut kategorisindeki küçük emlak evlerinin daha olumlu hale geleceği ümidine gelince, hala zayıflar.
Küçük mülkiyet haklarına sahip sözde mesken evleri, aslında kolektif arazi üzerine inşa edilmiş evlerdir. Teorik olarak sadece çiftlikler ev yapabilir, bu evler sadece köylülere ait olabilir ve başka vatandaşlara devredilemez. Bu küçük mülk evlerinin emlak sertifikaları yoktur ve doğrudan piyasada alınıp satılamazlar ve halen kaçak yapılaşmanın temizlenmesi riskiyle karşı karşıyadırlar.
Ticari konutla karşılaştırıldığında anlayış daha net olacaktır. Ticari evler için ikili sertifika kombinasyonu, hem arazi kullanım sertifikaları hem de konut sahipliği sertifikaları ipotekli olabilir, kredi ticareti yapılabilir ve kentleşmenin getirisini gerçekten paylaşabilir.
Bu nedenle, küçük mülk hakkı evi için gidecek daha uzun bir yol var. (Daha fazla bilgi için "Emlak Piyasasında Yıldırımdan Korunma Rehberi: Bu Evlere Dokunmayın" konusuna bakın)
Bunun temel nedeni kanunlar ve düzenlemeler değil, asıl çıkarlar: Küçük mülk konutlarının ölçeği çok büyük ve serbestleştikten sonra, konut piyasası üzerinde büyük bir etkisi olacak.
Küçük mülk konutlarının ölçeği ticari konutun 2 / 3'üne yakındır. İstatistiklere göre, ülkenin küçük mülk konutları yaklaşık 7,3 milyar metrekare olup, yaklaşık% 24'ünü oluşturuyor. Ticari konut, toplam konutun yaklaşık% 38'i olan 11,2 milyar metrekaredir. Shenzhen gibi şehirlerde, küçük mülk konutlarının ölçeği ticari konutların üç katıdır.
Piyasada küçük mülkler piyasaya sürülürse, konut fiyatları kaçınılmaz olarak düşecektir.Bu, her düzeydeki hükümetlerin görmeye istekli olduğu bir şey olmadığı gibi, tüm ticari ev alıcıları için kabul edilebilir değildir.
Arazi, gayrimenkul ve kentsel inşaatın motorudur. Arazi sistemindeki değişikliklerin etkisi küçümsenmemelidir, ancak herhangi bir değişiklik bir gecede gerçekleştirilemez ve gerçek etki fazla tahmin edilmemelidir.
Bu yasa çıkarılabilirse, üç büyük etkisi olacaktır.
Birincisi, fiziksel girişimler fayda sağladı ve ticari yatırımlar zarar gördü. Kollektif arazi pazara girdiğinde artık "devlete ait olmalıdır" ve farkı yaratacak bir aracı yoktur.Sanayi ve ticari arazi maliyetinin düşürülmesi beklenmekle kalmaz, aynı zamanda piyasa tarafından yönlendirilir, arzın da patlaması beklenir. Gerçek işletmelerin çoğunluğu için bu bariz bir avantajdır; ancak fabrikalar ve ofis binaları gibi ticari yatırımcılar için büyük bir dezavantajdır.
İkincisi, konut evleri için hala bir istisna var ve küçük mülk evlerinin dönüşümü çok uzakta. Pazara giren toplu arazinin faydaları sanayi ve ticaret sektörleri ile sınırlıdır, konut arsaları hariçtir ve konutlar da hariç tutulmuştur. Temelde, küçük mülk konutlarının ölçeği çok büyüktür ve listelenmeye uygun olduğunda, ticari konutlar üzerinde büyük bir etkisi olacaktır. Bu sahne, yerel yönetimler ve evleri olan insanlar görmek istemiyor.
Üçüncüsü, arazi finansmanı değişikliklerle karşı karşıya, emlak vergisi ne kadar? Fiyat farkını yaratacak aracı yoksa, arazi finansmanı kaçınılmaz olarak etkilenecektir. Tabii ki, mevcut etki alanı hala çok sınırlı, endüstriyel ve ticari alanlarla sınırlı. Ancak birinci ve ikinci kademe şehirler için arazi kaynakları zaten yetersiz ve arazi finansmanı alanı gittikçe küçülüyor.Gelecekte arazi finansmanının yerini kim alacak? Emlak vergisi kaçınılmaz bir bağlantı olmalıdır.
