g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Yinyi'nin iflası ve yeniden yapılanması, gayrimenkul işletmelerinin dönüşümünün itici gücü

· Qin Shuo Moments ID'yi takip edin: qspyq2015 ·

Bu, Qin Shuo'nun Anları'nın 2722 orijinal ilk makalesi

Tanınmış gayrimenkul şirketi Yinyi Group'un iflası, yıllar içinde gayrimenkul şirketlerinin dönüşümünde karşılaşılan sorunları patlatan derin bir bomba gibi.

17 Haziran öğlen, borsa şirketi ST Yinyi, Yinyi Group ve Yinyi Holdings'in 14 Haziran'da yeniden yapılanma için Zhejiang Eyaleti Ningbo Orta Halk Mahkemesine başvurduğunu duyurdu. Ningbo'daki en büyük emlak şirketi olan Yinyi Group, 2017 yılında 78,3 milyar yuan satış geliri elde ederek ilk 500 ulusal işletme arasında 215., ilk 500 özel işletme arasında 61. ve Ningbo'daki ilk 100 işletme arasında 3. sırada yer aldı. Ancak "Yarım Doksan Yolcu" öyle bir dev ki, dönüşüm sürecinde yolculuğun yarısından önce yaşam ve ölüm sınavıyla karşılaşacak.

Nasıl dönüştürülür? Dönüşüm sürecindeki tuzaklar nelerdir? Yinyi'nin başarısızlığı tipik bir olumsuz durum olarak kabul edilebilir.

Yinyi'nin dönüşümü bir çıkmaza girdi

Yinyi'nin kurucusu Xiong Xuqiang'ın girişimcilik hikayesi Ningbo'da ve hatta tüm Çin iş dünyasında çok ünlüydü.

1980'lerde ve 1990'larda birçok girişimci gibi, Xiong Xuqiang bir "memur olsaydı iş adamı" idi ve sistem içinde sonuçlar elde ettikten sonra bir iş kurmak için işini bıraktı.

Hangzhou Kimya Okulunda (şimdiki Zhejiang Gongshang Üniversitesi) 77. Sınıf Kimyasal Makine'den mezun olduktan sonra, Xiong Xuqiang Ningbo'ya döndü ve Ningbo Şehir Ofisi kadrosu ve Ningbo İlçe İşletme Bürosu Müdür Yardımcısı olarak görev yaptı. 1990'larda, reform ve açılma teşvikleri altında, Ningbo'nun devlete ait girişim reformları da adımlar attı ve Xiong Xuqiang, kadro olarak geçirdiği yıllar boyunca olağanüstü çalışma yeteneği nedeniyle sık sık "yangınlarla mücadele" için diğer departmanlara gönderildi. 1991 yılında, Xiong Xuqiang, iflasın eşiğindeki Ningbo konserve fabrikasının başına atandı ve yılda 20 ila 30 milyon zarara uğrayan ve iflas durumuna düşen bu eski devlete ait şirket için hayatını yeniledi.

Xiong Xuqiang göreve geldikten sonra, teşvik mekanizmasını hızla değiştirdi ve birbiri ardına sipariş aldı. Bir yıl sonra, Ningbo Cannery zararları kara çevirdi ve "5 milyon yuan kar ve ihracattan elde edilen 10 milyon ABD doları döviz" yarattı. O yıl ihracattan kazanılan döviz, şehrin kazanılan toplam dövizini oluşturuyordu. Yaklaşık 1/5.

Hikayenin dönüm noktası 1994'te gerçekleşti. Sistem içinde çalışma ve yönetme yeteneğini kanıtlayan Xiong Xuqiang, piyasa ekonomisinin kokusunu aldı ve ailesinin bir iş kurmak için işinden ayrılma karşıtlığını görmezden geldi. Gözleri Çin'in yükselen emlak sektöründeydi.

Bugün Çin'in önde gelen emlak şirketlerinin çoğu 1990'ların başında kurulmuştur. Country Garden, Grönland ve Poly 1992'de, Longfor 1993'te, Greentown 1995'te, Evergrande 1997'de ve China Fortune Land Development 1998'de kuruldu. Yıllar ... Gayrimenkul yatırımı o dönemin çıkışıydı, onlardan biri değil.

Yeni evler inşa etmeye hevesli çoğu emlak şirketinin aksine, Xiong Xuqiangın odak noktası, tamamlanmamış binaları kapatmaktır. 1998'den 2008'e kadar olan on yılda Yinyi Group, bitmemiş binaları dönüştürmek için satın almalara bel bağladı ve gayrimenkulün yüksek hızlı şeridine adım attı. İlk altın potu Ningbo'daki en iyi emlak geliştiricilerinden biri haline geldi ve "bitmemiş binalar ile uğraşma uzmanı" olarak biliniyor. Yinyi Group, 2010 yılında ilk kez ilk 500 Çinli şirket arasında yer aldı ve o zamandan beri üst üste sekiz yıldır listede yer alıyor.

O zamandan beri, Xiong Xuqiang sermaye piyasasında keyif aldı, ancak sonraki dönüşüm onun ana işinden gitgide daha da uzaklaşmasına izin verdi. Yinyi Group, Nisan 2012'de arka kapı "ST Languang" aracılığıyla başarılı bir şekilde halka açıldı, Yinyi Shares adını aldı ve sermaye piyasasına girdi. Sermayenin tatlılığını tattıktan sonra, Xiong Xuqiang çeşitlendirilmiş endüstriler kurmaya başladı ve kademeli olarak servetinin ana emlak işinden saptı.Tabii ki, 2015'ten önce emlak endüstrisinin soğuk bir kışa girmesi ve hatta Vanke gibi önde gelen emlak şirketlerinin Hangzhou'da fiyatlar satması. Pazara girdikten sonra Yinyi şu anda önerilen dönüşümü anlayabilir.

Xiong Xuqiangın dönüşümü iki adımda gerçekleşir. Birincisi sermaye piyasasındaki satın alma. 2014 yılında Kangqiang Electronicse 350 milyon yuan yatırım yaptı. 2016da borsada işlem gören * ST Hehuayı kontrol etmek için 840 milyon yuan harcadı ve sermaye avcısı oldu. Yinyi Group'un varlıklarının ölçeği hızla genişledi.

2016 yılında, Xiong Xuqiang bir kez daha bir dönüşüm planladı, tek bir ana işi olan borsaya kayıtlı bir şirket olan Yinyi Shares'ı "emlak + üst düzey üretim" olmak üzere iki ana işletmesi olan kapsamlı bir şirkete dönüştürdü ve üst düzey üretim, özellikle otomobil parçaları alanına atıfta bulundu. Yinyi, sektör lideri Belçikalı güç aktarma organı üreticisi Bunge, Amerikan hava yastığı üreticisi ARC ve ilk iki varlık olan Japon Alifve'de önde gelen üç yabancı otomobil parçası üreticisini satın almak için 12 milyar yuan harcadı. Ayrıca halka açık şirketlerin Yinyi hisselerine enjekte edilmek üzere 10.9 milyar olarak fiyatlandırıldı.

Büyük miktarda varlık alımı Xiong Xuqiang'ın servetini artırdı. 2018'deki Hurun Raporunda, Xiong Xuqiang 29,5 milyar yuan net değeriyle 95. sırada yer aldı ve Ningbo'nun en zengin adamı olarak biliniyordu. Ama bu aynı zamanda Yinyi'nin 2018 krizinin felaketini de ekti. Ticaret savaşları, finansal indirgeme ve yeni varlık yönetimi düzenlemeleri gibi çoklu etkilerin üst üste binmesi altında Yinyi'nin hisse senedi fiyatı düştü ve piyasa değeri orijinal değerinden farklı bir konuma geldi. 40 milyar yuan'ın üzerinde kademeli olarak buharlaşarak şu anda 8 milyar yuan'ın altına indi.Ayrıca, çok fazla borç var ve likidite sıkışık. Pek çok artıştan sonra Yinyi iflas etti.

Bu, temelde Yinyi'nin çeşitlendirilmesi (veya farkındalığının ortadan kaldırılması) dönüşümünün çıkmaza girdiği anlamına gelir.

Çeşitlilik tuzağı

Günümüzde emlak şirketlerinin çeşitlendirilmiş dönüşümü çok yaygındır, ancak nasıl geçiş yapılacağı, ne zaman geçileceği ve nereye dönüleceği emlak şirketlerinin kaderini belirlemektedir.

Bir önceki makalede emlak şirketlerinin çeşitlendirilmesinin birbiriyle ilişkili ve ilgisiz çeşitlendirmeye ayrılabileceğinden bahsetmiştik.Örneğin, Country Garden'ın çeşitlendirilmiş endüstrileri arasında Zhibo Robot ve Phoenix Optimum, Vankenin uzun vadeli kiralık daire ve Wancun Projesi yer alıyor. İlgili çeşitlendirme olarak adlandırılabilecek gayrimenkullere hizmet eder. Gayrimenkule ek olarak, Evergrandenin yeni enerji araçlarına girişi ve Yinyinin otomobil parçaları alanındaki katılımı temelde konu dışı ve çeşitlidir.

İlgili çoğulculuk veya ilgisiz çoğulculuk, hangisi yapılabilir? Söylemesi zor, çünkü yeni bir alana girmek için ilgili teknolojiye, yönetime, yeteneklere, sektör beklentilerine, pazar talebine vb. Ek olarak bol miktarda fona ihtiyacı var. Ancak Yinyi'nin dönüşümüyle ilgili en önemli şey sermayesidir.

Xiong Xuqiang otomobil endüstrisine girdiğinde, Yinyi'nin 2006 yılında kaynak endüstrisine girmeye başlaması ve Çin'in her yerinde, hatta Endonezya'da bile maden kaynakları geliştirmesiydi. Nitekim, o zamandan beri, kaynak endüstrisi Yinyi hisselerinin neredeyse ikinci sütun endüstrisi haline geldi, ancak buradaki mantık, kaynak endüstrisinin hızlı bir şekilde gerçekleşiyor olması ve yatırım hacminin, otomotiv alanına sonraki 10 milyar yuan ile tamamen eşsiz olmasıdır. Bu tür bir çeşitlendirme Yinyi'ye bol miktarda nakit akışı sağlar.

Ancak otomotiv endüstrisi farklı Pazar, "otomobillerin ve gayrimenkulün her ikisinin de trilyon düzeyinde pazarlar olduğuna" inansa da, çok fazla yatırım gerektiriyorlar. Xu Jiayin, yeni enerji araçları alanına girdi, bir yıldan fazla bir süre içinde on milyarlarca gerçek para yatırdı ve Yinyi, dünyanın en büyük ikinci bağımsız gaz jeneratörü üreticisi olan American ARC Group'u ve Belçika'daki dünyaca ünlü bağımsız otomatik şanzıman üreticisini satın aldı. Garip güç aktarım mekanizması neredeyse on milyarlarca dolara mal oldu ve bu hemen büyük bir sıkıntıya dönüştü.

Yıllık rapor verileri, 2018 yılında, ST Yinyinin performansının keskin bir dönüş yaptığını, işletme gelirinin 12.703 milyar yuan'dan 8.970 milyar yuan'a düştüğünü ve net kârın 1.601 milyar yuan'dan 573 milyon yuan'a düştüğünü ve net olmayan kar 1.516 milyar yuan düştüğünü gösteriyor. 2018 sonunda, 35 milyar yuan varlığa ve yaklaşık 1 milyar yuan nakit paraya sahip olan ST Bank Billion, 30.000 yuan borcunu bile ödeyemedi. İstatistiklere göre, 2018 sonunda Yinyi hisselerinin toplam pasifleri yaklaşık 21.715 milyar yuan idi ve bunun bir yıl içinde vadesi gelen cari olmayan yükümlülükler yıllık% 17.37 artışla yaklaşık 6.388 milyar yuan idi.

Yinyinin ana emlak işine bakalım. Yinyi, arka arkaya dört yıldır Çinin en iyi 100 emlak şirketi listesinde yer aldı ve 2007de 36. sırada yer aldı. Bununla birlikte, 2017 yılında art arda iki büyük varlık yeniden yapılanmasının ardından, Xiong Xuqiang Yinyi hisselerinin adını "Yinyi Real Estate Co., Ltd." den "Yinyi Co., Ltd." olarak değiştirerek gayrimenkulün derealizasyon sürecini başlattı.

Aslında, 2012'de çeşitlendirmenin başlamasından sonra Yinyi Group'un gayrimenkul geliri düşmeye devam etti. 2015'ten 2018'e, Yinyinin Çin'in büyük ölçekli emlak şirketleri sıralamasındaki konumu, 2015 yılında 108 iken (satışlar 2016'da 9,05 milyar), 2017'de 181 (6,1 milyar), 2017'de 166 (6,78 milyar) ve 2018'de 186 (5,85 milyar). Hattın sonu oldular ve Yinyi ile Ningbo'da "duopoly" olarak biliniyorlardı. Youngor Real Estate 2018'de 11,93 milyar satarak 141. sırada yer aldı. Gümüş milyar Youngor'un yarısından az.

Xiong Xuqiang, medyaya yönelik iddialı vizyonlarla otomobil endüstrisine girdi, "Geçmişte, Ningbo'daki birçok kişi Yinyi tarafından inşa edilen evlerde yaşıyordu. Gelecekte, Yinyi'nin ürünleri Ningbo halkının kullandığı arabalarda giderek daha fazla görünebilir. "Xiong Xuqiang, otomotiv pazarının değişikliklerden geçtiğine inanıyor. Hafif, akıllı ve elektrikli ana akım haline gelecektir, ancak bu eğilimi kavrayamayacak gibi görünüyor. Otomotiv alanında yüz milyarlarca dolarlık bir pazar beklentisi var, ancak bu açıkça iyi bir tuzak. Yinyi'nin bu trene ayak basma yeteneği yoktu. Yinyi Gayrimenkul'ün temel işi dışında temeli istikrarsızdır ve sermaye piyasasında hızlı paranın peşinde koşmaktadır.Yüksek kaldıraç ve büyük ölçekli borçlara dayanan çeşitlendirme dış dünyaya dayanamaz.

Emlak şirketinin seçimi

Güçlü denetim altında, birçok emlak şirketi son iki yılda ciddi seçeneklerle karşı karşıya kaldı.

Likidite zorluklarıyla karşılaştıktan sonra, China Fortune Land Development yavaşlamak ve öz sermayesinin bir kısmını Ping An'a devretmek zorunda kaldı;

Son zamanlarda Tahoe, sermaye zinciri sorunuyla da karşı karşıya Tahoe, Mart ayından bu yana Shimao Real Estate'e 7 proje satarak 7.72 milyar yuan nakit para kazandı;

Oceanwide, arazilerinin ve projelerinin çoğunu Sunac'a sattı;

Bu yılın Ocak ayında Yinyi hisseleri, Huzhou'daki dört parselin proje şirketlerini 663 milyon yuan karşılığında China Aoyuan'a devretti.

Emlak piyasasının gerilemesiyle birlikte çoğu emlak şirketi çeşitlendirme açısından küçülmeyi seçti.

Eju Kerui'nin analizine göre, 2019'da bazı büyük ölçekli emlak şirketleri iş stratejilerinde düzenlemeler önerdi.Önceki tam ölçekli çeşitlendirmenin aksine, gayrimenkul şirketleri genel olarak ana işlerine odaklanmaya ve çeşitlendirilmiş işletmeleri küçültmeye istekli olduklarını ifade ettiler. Bir yandan, ana işi sağlam bir şekilde geliştirmek, temel emlak piyasasını istikrara kavuşturmak ve çeşitlendirilmiş işletmeler için nakit akışı sağlamaktır. Örneğin, Vanke geçen yıldan bu yana temel pazarı sürekli olarak güçlendirmek ve iyileştirmek için yakınsama ve odaklanma önerisinde bulundu; Sunac gayrimenkul geliştirmeye odaklanmayı önerdi ve kültür, kültür turizmi vb. Artık sadece yetiştirme aşaması olan "emlak +" temelinde geliştirildi.

Öte yandan, harcamaları güçlü bir şekilde azaltmak, iyi beklentileri olan ve net kar modelleri olan bazı işletmeleri seçici olarak geliştirmek ve aynı zamanda belirsiz beklentileri, belirsiz modelleri olan veya ticari operasyonları olumsuz etkileyen kar modellerini bulması zor olan bazı işletmeleri elden çıkarmaktır. Çeşitlendirilmiş iş. Örneğin, Evergrande gayrimenkulü kuruluş olarak, turizm ve sağlığı iki kanadı olarak ve yeni enerji araçlarını lider olarak kullanmayı teklif etti. 5 yıl içinde başka çeşitlendirilmiş yerleşim olmayacak; Landsea Real Estate, gayrimenkul dışı işini elden çıkardı.

Emlak işletmelerinin çeşitlendirilmesinden en çok gayrimenkulün soğuk kışında bahsedildi, ancak şu anda Sun Hongbin'in dediği gibi "çeşitlendirmede çok fazla başarılı vaka yok".

Xu Jiayin Fali Yeni Enerji Araçları şu an için iyi bir yorum değil, çünkü yeni enerji araçlarının gerçek salgın döngüsü çok ileride. Country Gardendaki Yang Guoqiangın yeni tarım ve robot konuşlandırması bir veya iki konuda yorum yapabilir. Bir yandan, ülkenin bugünkü 600 ila 700 milyar satış hacmine kıyasla, ne tarım ne de robotlar böyle bir pazarı destekleyebilir; diğer yandan "emlak +" temelli Endüstri yetiştiriciliği ana dalların yerini alamasa da, ana işi desteklemek kötü bir seçim değildir.

Bu noktada, bugün ilk dört emlak şirketi arasında, "Bi Wan Rong" üç devinin seçimleri şaşırtıcı derecede tutarlı.

Referans malzemeleri:

Ningbo'nun En Zengin Adamının Düşüşü, Ekonomik Gözlemci

Başkent avcısı Xiong Xuqiang her yönden kuşatılmış, zebra tüketimi

Ölüm geçmişi olan, sınır ötesi otomobil atipik bir emlak şirketi olan Yinyi Group,

"Bu makale yalnızca yazarın kişisel görüşlerini temsil etmektedir"

"Resim | Görsel Çin"