g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Emlak piyasası düzenlemesi için yeni pazarlık çipi

· Qin Shuo Moments ID'yi takip edin: qspyq2015 ·

Bu, Qin Shuo'nun Moments'taki 2739 orijinal ilk makalesi

Nüfus mu istiyorsunuz yoksa konut fiyatlarını sabit mi tutmak istiyorsunuz? Xi'an ikilemi

Bu yılın başından bu yana, Xi'an gibi ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki emlak piyasası politikası eğilimleri özellikle dikkat çekiciydi.

20 Haziran'da Xi'an Emlak Yönetim Bürosu aniden emlak piyasasını sıkılaştırma politikasını açıkladı ve politikanın odağı Xi'an'daki emlak piyasasındaki yükselişi tetikleyen "kapma savaşı" na yöneldi, başka bir deyişle, dışarıdan gelenleri hedef aldı.

Bu yönetmeliğin üç ana önleminden ikisi göçmenlere yöneliktir: Özel önlemler şunlardır: Birincisi, şehre şehir dışından taşınan haneler (ordudan emekli olanlar ve aile fertleri hariç) bu şehirde konut alımları kısıtlanmıştır. Bölgede ticari konut veya ikinci el konut satın alanlar, bu şehirde bir yıllığına yerleşecekler veya 12 ay üst üste sosyal sigorta (veya kişisel gelir vergisi) ödeyecekler. İkincisi, bu şehirdeki ikamet etmeyen hanelerin Xi'an'daki kısıtlı satın alma alanında konutları olmamasıdır. İlk evlerini satın almak için 5 yıldan uzun bir süre (5 yıl dahil) kişisel gelir vergisi veya sosyal sigorta sertifikaları sağlamaları gerekir. Bu zaten Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'in standardıdır. Düzenlemenin son turunda Çin'de, Xi'anın yabancıların iki yıl üst üste sosyal güvenlik ödemesi ve bir ev satın alabileceği politikası.

Ek olarak, başka bir öğe daha var, yani satın alma kısıtlama alanı genişlemeye devam edecek ve marjinal Lintong Bölgesi de satın alma kısıtlamasını başlatacak.

Xi'an, emlak piyasasındaki bu yükselen trendlerin en tipik temsilcisidir. Eyalet başkenti, bölgesel merkez ve yağma savaşları birden fazla faktör üzerine yerleştirilmiştir. Xi'an, son 39 ayda konut fiyatlarında sürekli artış yaşadı ve bu ikinci kademe şehirler arasında gerçek bir "çiçek çiçeği". Göstermek".

Bu faktörler arasında özellikle dikkat çekici olan, "kapma savaşında" neredeyse sıfır barajı olan yerleşim politikasıdır. Bu aynı zamanda 2017'den beri gayrimenkul regülasyonunda en büyülü operasyon haline geldi. Bir yandan ülkenin tüm bölgelerine rastlayan "regülasyon fazla kilosu", diğer yandan çeşitli başa çıkma stratejileri ... Bu çelişkinin nihai sonucu Xi'an. İnsanlara karşı mücadelede, kayıtlı daimi ikamet edenlerin sayısı 2018'de 387.000 kalıcı nüfusla bir milyonu aşarak ikinci kademe şehirlerde lider oldu.

İnsanları soymanın faydaları tartışılmaz ama yan etkisi de ortada, yani konut fiyatları neredeyse etkisiz. Mayıs ayında Ulusal İstatistik Bürosu tarafından izlenen 70 büyük ve orta büyüklükteki şehirlerin konut fiyatları arasında, Xi'an yeni evleri aylık% 2'lik bir artışla tüm şehirlere liderlik etti.Şimdiye kadar Xi'an, geçen yılın Aralık ayından bu yana üst üste altı ay boyunca ülkeyi yönetti.

Yerel yönetimin arazi maliyesi göz önüne alındığında, konut fiyatlarının istikrarlı bir şekilde artması elbette iyi bir şeydir. Ancak, "spekülasyonsuz yaşamak için konut" gibi yüksek baskı altında yerel yönetimin bir tavrı olmalıdır. 20 Haziran'daki düzenleme ve politika da budur. Fazla kiloya vurgu, şehir dışı nüfusa verilmelidir.

Xi'an, nüfusu istikrara kavuşturmakla konut fiyatlarını sabitlemek arasında bir ikilemle karşı karşıyadır.

Yatırım mı spekülasyon mu?

Bir dizi düzenleme altında birçok okuyucunun kafası karışabilir.Hepsi gayrimenkulün soğuk kışından bahsetmiyor, konut fiyatlarının yükselen trendi neden hiç zayıflamadı?

Düzenlemeler gerçekten nadirdir.Araştırma kurumlarından alınan istatistikler, Şubat ve Mart aylarında çeşitli bölgelerde 40'tan fazla gayrimenkul düzenlemesi olmadığını göstermektedir. Bununla birlikte, Nisan ayından bu yana, merkezi bakanlıklar ve komisyonlar da dahil olmak üzere tüm bölgeler, birikimli olarak 60'tan fazla gayrimenkul düzenleme ve kontrol önlemi uygulamış ve düzenleme sıklığı önemli ölçüde artmıştır. . Sıcak nokta şehirleri arasında, Suzhou ve Xi'an art arda katı satın alma kısıtlamaları getirdi. İstatistik Bürosu tarafından Mayıs ayında yayınlanan 70 büyük ve orta ölçekli şehrin konut fiyat endeksine gelince, örneklemin genel performansı biraz şaşırtıcı ... 70 büyük ve orta ölçekli şehrin konut fiyatları, bir önceki yıla göre ortalama% 10.88 artışla genel olarak yükseldi. Aynı dönemde en yüksek artış% 24'ü aştı. İzlenen 70 şehir arasında sadece Urumçi (sıfır büyüme), Şangay ve Yueyang (-% 0,1) Mayıs ayında konut fiyatlarını artırmadı.

Bazı şehirlerin sıcak noktalarında bile, sıcak noktalarda gayrimenkul bulmak hala zor. Örneğin, yazarın bulunduğu Nanchang'da bir geliştirici arkadaşı, yakın zamanda para kazanmak için yatan gayrimenkul çağının henüz geçmediğinden yakınıyordu. Jiulong Lake West Tren İstasyonu, Mingyue Konağı'nın yanında küçük bir gayrimenkul var. İlk aşama 800 süit açmayı planlıyor ve müşteri sayısı 3000'e ulaştı. Çok aileli haneler için, birçok insanın bir ev satın almak için göstergelere ihtiyacı vardır Anahtar nokta, ev fiyatının gerçekten düşük olmaması ve metrekare başına ortalama 19.000 yuan'dan fazla olmasıdır. Mayıs ayında, Nanchang'daki yeni evlerin fiyatı aylık bazda% 0,5 arttı. 70 şehir örneğinde, zaten kuyruk ucu olarak kabul ediliyor.% 1,5'ten fazla artış gösteren Xi'an, Dali, Chongqing ve Luoyang gibi sıcak nokta şehirleri güçlü talep görüyor. Yukarı.

Konut fiyatını yükselten güçlü talep altında, "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" düşünmek kolaydır. Ve alıcılar arasında, kaçı sadece talep görüyor ve kaçı emlak spekülatörü? Daha spesifik olarak, sadece ihtiyaç dışında, gayrimenkul yatırımı ve emlak spekülasyonu (emlak spekülasyonu) nasıl ayırt edilir? Bir servet taşıyıcısı olarak, her ülkede ve her çağda konut var ... Tek bir yerde gayrimenkul yatırımı yapmak bu şehre uzun vadeli iyimser bir bakış açısıdır. "Konut ve spekülasyon yapmama", konut fiyatlarındaki hızlı artışı sık yapılan işlemlerle hedeflemelidir. Alım satım, vurgunculuk davranışıyla sonuçlanır ve bu değerlendirme standardını pazara koyarsak, bugün çoğu şehrin emlak spekülasyonu olasılığını kilitlediğini görürüz. Daha da korkutucu olan şey, politikaların tekrarlanabilirliği nedeniyle bile Normal katı talep ve yatırım da etkilenir.

Emlak piyasası düzenlemesi için yeni pazarlık çipi

Xi'an'da bu zamana baktığımızda, bu tur konut fiyatlarındaki artış "insanları kapma" sebebine sahip olduğuna göre, suçu başka yerlerden insanlar almamalı mı?

Düzenleme mantığı açısından durum böyle görünüyor Sonuçta, bazı politika yapıcılar için baş ağrısı, baş, ayak ve ayak ağrısı hemen etki edecek, ancak politikanın tanıtımı sadece bariz etkiye bakmamalı, aynı zamanda ona da dikkat etmelidir. Xi'an gibi gizli nüfuz, yağma savaşından sonra, konut fiyatlarının yükseldiğini görmek, politikayı derhal bir yıldan daha az bir süredir evde oturan sakinleri ve yabancıları sınırlandıracak şekilde ayarladı.Çirkin bir ifadeyle, daha önce gayrimenkulün oda saksıları olduğu söyleniyordu. Artık yabancılara lazımlık muamelesi yapıyor musunuz? Gerektiğinde hem tren istasyonu hem de otogar daimi ikamet için kayıt yaptırabilir Küçük bir sorun varsa ve politika değiştiyse, çok mu hızlı?

"Kapma savaşı" ve konut fiyatı kontrolü iki boyutta olmalıdır. "Kapma savaşının" hedefi, teknik ortaokul öğrencileri de dahil olmak üzere çoğunlukla genç üniversite öğrencileridir. Günümüz Çin'inde doğum oranının düşmesi sorunu öne çıktı ve genç nüfus düştü. Evergrande Araştırma Enstitüsü'nden elde edilen veriler, 2000'ler sonrası neslin 80'ler sonrası nesilden yaklaşık 72 milyon daha az olduğunu gösteriyor. Nüfus yaşlanmasının hızı ve ölçeği emsalsizdir.Zengin olmadan önce bir gerçeklik haline geldi. Çoğu şehir de genç nüfusta keskin bir düşüş ve nüfusun hızla yaşlanması sorunuyla karşı karşıya. Bu durumda, ülkenin her yerinde sürekli nüfus gibi yetenek tanıtımı politikaları uygulamaya başladı. Shenzhen, Şangay, Hangzhou ve diğer yerlerin akını dışarıdan gelen büyük genç insan akışından fayda sağladı, yaşlanma derecesi hafifledi, nüfus hala nispeten genç ve bölgenin kalkınma canlılığı var.

Gayrimenkul döngüsünün uzun vadede nüfusa, orta vadede araziye, kısa vadede finansmana bağlı olduğunu hep vurguladık.Nüfus girişleri gayrimenkul talebini artırıyor ve arazi finansmanını destekliyor. Bu nedenle yerel yönetimler için yabancıların küstahlığı ne olursa olsun büyük bir kayıptır. Tersine, yabancıları kısıtlamak gerçekten konut fiyatlarını düşürebilir mi? Gerçeği tüm dünya biliyor ki, konut fiyatlarındaki yükselişteki en büyük faktör hükümetin kendisinin arazi finansmanında yatıyor Yerel yönetimler anlamıyor mu?

24 Haziran'da emlak çemberini patlatan Shenzhen arazi müzayedesine bakın. Beş arazi arsası Vanke, China Shipping, China Resources, Poly, Ping An, Jinmao, Yuexiu, Kaisa, Logan vb. Dahil 80'den fazla emlak şirketini çekti. Son beş Parsellerin toplam fiyatı 22.4 milyar yuan'a ulaştı ve son on yılda en yüksek toplam fiyata sahip Shenzhen'deki en büyük arazi arzı oldu. Şu anda, Shenzhen'deki ortalama konut fiyatı metrekare başına 54.100 yuan'a ulaştı.

Xi'an'daki yerel açık artırma da bu yıl yeni bir zirveye ulaştı. E-House Araştırma Enstitüsü'nün istatistiklerine göre, Xi'anın Ocak ayından Mayıs ayına kadar toplanan arazi devir ücretleri, yıllık% 47,2 artışla 31,83 milyar yuan oldu. Meicheng Ajansının gözlemine göre, bu yılın Ocak ayından Mayıs ayına kadar Xi'an'daki konut arazilerinin işlem hacmi geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık 2.000 mu daha yüksekti. Pek çok insan gayrimenkulü "soğutmak" için "aptal haplar" yazmıştır: Konut fiyatlarının ana itici gücü arazi devir ücretleri olduğuna göre, hükümet önce arazi devir ücretlerini sonra da konut fiyatlarını sınırlayabilir mi? Sonuçta, yalnızca maliyeti sınırlandırarak yeni evlerin fiyat limitine yer açılabilir, aksi takdirde geliştiricinin görünen zarar verme işlemleri, ancak gizlice fiyatları yükseltmek ve piyasayı kapatmak suretiyle örtülü biçimde telafi edilebilir.

Gayrimenkul piyasasının gerekli düzenlemesini ve kontrolünü her zaman destekledik, ancak düzenleme piyasa kanunlarına uymalı ve ileriyi görememeli, ileriyi görmeli. Xi'anın yabancılara karşı düzenlemesini ve kontrolünü örnek alırsak, ilk aşamadaki kapma savaşı ile kurulan açıklık, hoşgörü ve değer veren yetenekler imajı, tıpkı yüz milyonlarca dolar ile inşa edilen misafirperver Shandong imajının Qingdao'daki 38 yuan üniversitesi tarafından çekilmesi gibi anında çöktü. Karides yenilgisi gibi, Xi'an da "kendi kendini karartma" politikasının batağına düştü.

Son olarak, Hainan'dan bahsedin. Hainan, 2017 yılından bu yana gayrimenkul regülasyonunda sallanıyor. 2017 yılında Hainan'ın gayrimenkul düzenleme politikalarının en çok uygulandığı il olduğu tahmin ediliyor.İller ve şehirler, yıl boyunca özellikle o yılın 14 Nisan'ında 24 adet düzenleme politikası yayınladı. Sözde satın alma kısıtlaması + satış kısıtlaması tarihindeki en katı kontrol politikasının uygulanması, birçok kişinin Hainan emlak piyasasını kilitleyeceğini düşünmesine neden oldu. Ancak, kısa bir süre sonra Eylül ayında, soygun savaşının ayak izlerini takip ederek, hane halkı siciline getirilen kısıtlamaları gevşetmeye başladı. Bu başlangıç noktası olarak, serbest bırakma ve kontrol arasında, Hainan emlak piyasası "bir kontrol öldürür, bir serbest bırakma artar" kısır döngüsüne girdi. Hainan yalnızca politikaları uygulamaya devam edebilir. En sonuncusu 27 Haziran'da Hainan'ın "Yetenekler için Barınma Politikasının Daha Fazla İyileştirilmesine İlişkin Ek Bildirim" yayınlamasıdır. En son politika, yetenek standartlarını karşılayan kişilerin yerleşmek zorunda kalmadan Hainan'da çalışabilmesidir. Sadece bir yıllık sosyal güvenlik veya vergi ile ev satın alabilir, acil bir yeteneğe ihtiyacınız varsa, yerleşmek zorunda kalmadan doğrudan ev satın alabilirsiniz.

Burada emlak, yetenekleri tanıtmak için bir pazarlık kozu olarak kullanılır; Xi'an'da yetenekler, gayrimenkulü soğutmak için bir pazarlık kozudur. Hepsi farklı etkilere sahip pazarlık fişleridir.