Kunming'deki bitmemiş binaların arkasında: 12 yıl önce, bitmemiş bir "şehir kurma hareketi"
Farklı bir mutlu şehirde yaşayanlar. (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / Resim)
30'dan fazla ev sahibi taşındı. Şantiyedeki su birikintilerinden su getirdiler, onları aydınlatmak için pil ışıklarını kullandılar, kanepeler ve yataklar kurdular ya da sadece bir çadır kurdular ve yaşamak için birkaç tahta tahta koydular.
12 adet 18 katlı bitmemiş binaya sahip bu topluluk, Kunming, Chengnan, Guandu Bölgesi'nde "farklı bir mutlu şehir" ve aynı zamanda Shangmu Köyünde bir kentsel köy yeniden inşa projesidir. Çok uzak değil, buradan şehir merkezindeki Yunnan Eyaleti Halk Hükümeti'ne sadece 8 kilometre uzaklıkta. Altı yıl önce inşaat burada durmaya başladı ve bitmemiş bir yapıya dönüştü.
Temmuz 2020'de çok sayıda mülk sahibinin bu bitmemiş binaya "hardcore" taşındığı gerçeği video olarak filme alınmış ve internet üzerinden yayınlanmış, bu da büyük bir haber haline gelmiştir.
Küçük bir alan, iki yataklı dört kişilik bir aile yaşar. (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / Resim)
Aslında Kunming'de "Farklı Mutluluk Şehri" gibi birçok tamamlanmamış bina var. Bitmemiş binaların sayısı hakkında resmi bir istatistik olmamasına rağmen, Kunming'in yerel Metropolitan Times 2018'deki bir raporu, satın alma ve birleşme yoluyla 23 Kunming gayrimenkul şirketi tarafından 44 tamamlanmamış binanın satın alındığını belirtti. Rapor nihayet Kunming pazarında 5 yıldan daha eski olan çok sayıda bitmemiş bina olduğunu ve en uzun arıza süresinin 18 yıl olduğunu söyledi.
Mutlu Şehir'in 4 numaralı arsasında, pankartlar buraya taşınan ilk grup sakinler tarafından asıldı (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / fotoğraf)
Bu biraz tuhaf ... Konut fiyatlarının yükseldiği bir dönemde, bir il başkentinde uzun yıllardır rafa kaldırılmış çok sayıda bitmemiş bina var.
Güneybatı bölgesindeki diğer büyük şehirlerle karşılaştırıldığında Kunming, Guiyang'dan daha büyük, ancak Chengdu ve Chongqing'den çok daha düşük bir nüfusa sahip ve 2019'un sonunda 6,95 milyon kalıcı bir nüfusa sahip. Ancak Kunming'in ev fiyatları da yıldan yıla yükseliyor Anjuke'nin verdiği bilgiye göre Kunming'deki ortalama konut fiyatı 2016'da 8.485 yuan'dan 2019'da 13.117 yuan / metrekareye yükseldi.
Bu bitmemiş binaların tarihsel nedenleri 2008'deki hareketli Kunming "şehir kurma hareketi" ne kadar geriye götürülebilir. O yıl Kunming, Kunming'deki 336 şehir köyünün dönüşümünü beş yıl içinde tamamlamayı planlayan bir belge yayınladı.
Bu "şehir kurma hareketi" çok sayıda yerel küçük ve orta ölçekli geliştiricinin hırsına ilham verdi, ancak bitmemiş bir şekilde sona erdi.
Sakinleri perde ve pencere olarak kumaş kullanıyor (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / fotoğraf)
"Sert çekirdekli check-in" ile tamamlanmamış binaların sahipleri
23 Temmuz'da Bayan Zhou, bitmemiş binada Güney Hafta Sonu muhabirine "Neredeyse buradan atladım."
"Farklı Mutlu Şehir" Wujiaba'nın iş bölgesinde yer almaktadır. Kunming Changshui Uluslararası Havalimanı'nın 2012 yılında devreye girmesiyle tarih sahnesinden çekilen Wujiaba Havalimanı vardı. Hükümetin planına göre, yeni Wujiaba bölgesi bir havalimanı yüksek teknoloji bölgesine dönüştürülecek ve Kunming'in gelecekteki yeni kentsel merkezi olarak konumlandırılacak.Son yıllarda, il içinde ve dışında bir dizi ünlü okulu arka arkaya tanıttı.
Bayan Zhou, Wujiaba'nın "Eğitim Güç Bölgesi" nin geliştirilmesinden hoşlanmıştı. 2013 yılında, biri kendisi için diğeri de düğün evi olarak evlenmek üzere olan kızı için olmak üzere iki süit için yaklaşık 800,000 yuan peşinat ödedi. . Her iki süit de Lot 4'te 6. Bina'da seçilmiştir.
Peşinatı telafi etmek için, Bayan Zhou, orijinal evini de sattı. Beklenmedik bir şekilde, 1, 2 ve 3 parsellerin yeniden yerleştirme evleri inşa edildikten sonra, 4 ve 5 parsellerdeki yeni evler 2014'ten beri askıya alındı.
Her ay, 2500 yuan ipoteğini geri ödemem ve ayrıca 2500 yuan kira geçimini sağlamalıyım Bayan Zhou 7 yıl dayanacak.
Kızı evli ve bir bebeği var ve üç kişilik bir aile de dışarıda bir ev kiralıyor. 2020'de yeni taç pnömonisinin patlak vermesinden sonra, bir seyahat acentesinde çalışan Bayan Zhou, işini kaybetti ve karı koca sık sık tartıştı. Hayatta kalmanın baskısı altında, su ve elektriksiz, bitmemiş bir binada yalnız yaşadı.
Bitmemiş binada diğer sakinlerin evleri (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / fotoğraf)
4 numaralı arsada oturan maliklerin çoğu bu durumda, ipotek ve kira baskısının çifte baskısı altında, bu evlerin suyu ve elektriği, hatta kapıları ve pencereleri olmasa bile, sadece kendi adlarıyla tek mülke taşınabilirler. Dış duvar boyalı, sadece ana tuğla duvar.
Herkes gündüzleri cemaat kapısındaki açık alanda sohbet ettikten sonra gece geç saatlerde tamamlanmamış binadaki odalarına döndü.
Lot 4'te birlikte yaşayan sakinler. (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / Resim)
Bayan Zhou çok çelişkili idi ve kişisel zorlukları ve başarısızlıkları ülkenin her yerinde netizenlerin önünde gösterildi, bu da onu çok utandırdı. Ama belki de ancak bu şekilde, bitmemiş binalar sorunu dış dünya tarafından dikkate alınabilir.
"İyi bir yeni iş bulduğum sürece burada yaşamayacağım." Bayan Zhou her öğleden sonra yakındaki yetenek pazarında iş fırsatları bulmak için zaman bulacak, ancak şimdi 50 yaşlarında. Temizlik personeli gibi işleri yapmaktan mutlu değildir.
Yakındaki bir ilkokulun ikinci sınıftaki bir çocuk, ebeveynleriyle birlikte yarım ay önce bitmemiş bir binaya taşındı. Güney Hafta Sonu muhabirine, orada yaşadıktan sonra sadece haftada bir banyo yapabileceğini söyledi. Sınıf arkadaşlarının onu bitmemiş bir binada yaşarken bulacağından korktuğu için, okuldan sonra sınıf arkadaşlarıyla gitmeye cesaret edemedi.
6. kattaki harap binada yaşayan 70 yaşında bir bayan da var. Güney Hafta Sonu muhabirinin elini tuttu ve karanlıkta merdivenleri çıkarken dizinin ağrımasından şikayet etti. "Bazı yaşlılar evin kabul edilmesini bekleyemez. hepsi gitti".
Bitmemiş binada farklı bir mutluluk (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / fotoğraf)
"Şehir Kurma Hareketi"
Yunnan Avukatlar Derneği Kriminal Meslek Komitesi direktörü Li Chunguang, Southern Weekend muhabirine "Kunming'deki ilk bitmemiş bina grubu aslında o yıl kentsel köylerin dönüşümünden kalmıştır." Dedi.
28 Aralık 2007'de Qiu Kunming Belediye Parti Komitesi Sekreteri olarak atandı. Bu "alternatif yetkili" Jiangsu Eyaleti, Suqian Şehrinde başlamıştır. Jiangsu Eyaletinin Vali Yardımcısıydı. Güçlü ve kararlı bir üslubu vardır ve "demir elli yönetişimiyle" tanınır.
Düşmanlıktan ve Yunnan'a girdikten sonra Kunming, dünyayı sarsan değişikliklere uğradı. Yunnan Finans ve Ekonomi Üniversitesi Gayrimenkul Yatırım ve Finansmanı Araştırma Merkezi direktörü Zhou Dayan, Southern Weekend muhabirlerine 2008'deki "şehir kurma hareketinin" Kunming'in gelişim tarihinde önemli bir düğüm olduğunu söyledi.
Şubat 2008'de Kunming'in "Şehirdeki Köylerin Yeniden İnşası ve Dönüşümünün Hızlandırılmasına Yönelik Yol Gösterici Görüşleri" yayınlandı ve Kunming'deki 336 şehir köyünün dönüşümünün 5 yıl içinde tamamlanması planlanıyor.
Üç yıl sonra, "Kunming'deki Kentsel Köylerin Yeniden İnşası için Üç Yıllık Plan (2011-2013) ile ilgili Beyaz Kitap" yayınlandı. Başlangıçta yenilenmesi planlanan 336 şehir köyü 46 kişi daha genişletilerek toplam yenileme sayısı 382'ye çıkarıldı.
Yıkılan bir şehir köyü. (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / Resim)
Zhou Dayan, "Şehirlerdeki pek çok köyün eşzamanlı dönüşümü, ülkedeki herhangi bir şehirde emsalsizdir" dedi. İşbirliği yapabilecek pek çok büyük emlak şirketi yok ve hükümet katı giriş eşikleri belirlemedi, bu da birçok yetersiz nitelikle sonuçlandı. Zayıf güçlü küçük ve orta ölçekli geliştiriciler giriyor.
Başlangıçta büyük ölçekli "şehir kurma hareketi", uygulanması sırasında hala geliştirme kapsamını genişletmektedir.
İsimsizlik talebinde bulunan yerel bir yetkili, Southern Weekend muhabirine, o zamanlar kentsel köylerin yeniden geliştirilmesinin sadece bir köyü dönüştürmekle ilgili olmadığını, aynı zamanda çevredeki arazileri bütünleştirmek ve geliştiricilerin bir bütün olarak teklif vermesini zorunlu kılmakla ilgili olduğunu söyledi. Çevreleyen entegre arazi, şehrin kendisindeki köyden bile 3-5 kat daha büyüktür.
2008 yılında, Dianchi Gölü'nün doğu kıyısındaki Luojiwan Uluslararası Ticaret Şehri'nin yıkımı başladı.Şehirdeki köy arazisi sadece yaklaşık 3.000 dönümdü, ancak yenileme projesinin tamamı, toplamda yaklaşık 12.000 dönümlük bir alana sahip, genel ihale için toplam 27 arazi parseline dönüştürüldü.
İnce buz üzerinde yürüyen küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri en çok politika değişikliklerinden korkuyor. 2009 yılında Kunming, metro inşa etmeye ve aynı anda altı metro hattının yapımına başlamaya karar verdi. Bu başlangıçta emlak piyasası için iyi bir haberdi, ancak beraberinde "Kunming Şehri Kentsel Altyapı Destekleme Ücreti Toplama ve Yönetim Önlemleri" geldi.
Yukarıda adı geçen yetkililere göre, kent köylerinin erken dönüşümünde görünmez bir kural vardı: "Kentsel köy projeleri yüksek parsel oranları gerektiriyor ve ikinci çevre yolunda döşeme binalarına izin verilmiyor." Kentsel köy yeniden inşasının yüksek maliyetini dengelemek için, geliştiriciler genellikle arsa oranını yüksek bir seviyeye çıkarırlar.
Bununla birlikte, kentsel altyapı destekleme ücretlerinin yeni versiyonu, arazi alanına dayalı orijinal koleksiyondan inşaat alanına doğru değişti ve bu da şüphesiz geliştiricilerin daha fazla ödeme yapmasını gerektiriyor. Yeni düzenlemelere göre, ödemenin tamamlanmaması durumunda müteahhitlerin inşaat proje planlama izinleri, inşaat izinleri ve diğer sertifikalar için başvurmalarına izin verilmiyor.
22 Ekim 2014'te Kunming Belediye Arazi ve Kaynaklar Bürosu, 25 emlak şirketinden arazi fiyatlarını geri almak için bir bildirim yayınladı.
Beş yıldan kısa bir süre içinde, iktidar Qiu He ayrıldı ve Yunnan Eyaleti Parti Komitesi sekreter yardımcılığına terfi etti. 15 Mart 2015'te, iki oturum kapandığında, Merkez Disiplin Teftiş Komisyonu web sitesi, Yunnan İl Parti Komitesi sekreter yardımcısı Qiu He'nin ciddi disiplin ve hukuk ihlalleri nedeniyle soruşturma altında olduğunu ortaya çıkardı.
Qiu He'nin düşüşüyle birlikte, radikal şehir kurma hareketi de "tamamlanmamıştı".
24 Mart 2015'te, "Kunming Kentsel Yenileme ve Dönüşüm Yönetimi Önlemleri" ve "Kunming Kentsel Yenileme ve Dönüşüm Yönetimi Önlemleri için Ayrıntılı Uygulama Kuralları" dahil olmak üzere kentsel yenileme politikalarını destekleyen bir paket tanıtıldı ve 7 yıllık "Qihe tarzı" şehir köylerinin uygulanmasını durdurdu. Dönüşüm.
New Deal'ın yayınlandığı gün Kunming Şehri Kentsel Yenileme ve Yeniden Yapılanma Çalışma Konferansı da bir dizi veri yayınladı.24 Mart 2015 itibariyle Kunming Şehri 229 şehir köyünün yenilenmesine başlamıştı. Yunnanfang.com tarafından 2015 yılının başında yapılan bir saha araştırmasına göre, sadece 30 tanesi gerçekten yenilemeyi tamamladı ve şehirdeki köylerin% 85'inden fazlası hala yapım aşamasında veya henüz yıkıma başlamadı.
Qiu Attan düşmesi Kunming'in "şehir kurma dönemini" sona erdirdi, ancak yarı yıkılmış veya yarı inşa edilmiş olan kentsel köy projeleri hala orada, borçlar ve kalkınma sorunları hala var ve sadece bunları çözmek için mücadele eden geliştiricilere bırakılabilir.
Guandu Bölgesi, Kunming'de yoğun şekilde paketlenmiş evler var. (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / Resim)
Farklı türde bir geliştirici
Farklı bir tür mutlu şehrin geliştiricisinin adı Kunming Jiadali Real Estate Development and Operation Co., Ltd.'dir (bundan böyle "Jadali" olarak anılacaktır). O yıl şehir kurma hareketinde Jiadali toplam 3.000 mu araziye sahipti.
Jiadali başlangıçta bir geliştirici değildi, ancak Xiaoan Demolition Company'den dönüştürüldü.
Bir kurumsal soruşturmaya göre, Kunming Xiaoan Yıkımı, 500 milyon yuan kayıtlı sermaye ile Ekim 1995'te kuruldu.Yasal temsilci Li Liucun, icra müdürü ve genel müdür olarak hizmet etmek için 480 milyon yuan katkıda bulundu. Diğer bir gerçek kişi hissedar, 20 milyon yuan yatırım yapan Li'dir. Kunlun. Şirketin ortaklık yapısı Jiadali ile uyumludur.
Kunming'de yerel bir emlak blog yazarı olan Chen Peng, Southern Weekend muhabirine yaptığı açıklamada, Kunming'de hepsi inşaat ve yıkımla başlayan Jiadali gibi birçok emlak şirketi olduğunu söyledi.Bu tür küçük ve orta ölçekli işletmeler hem finansal güçten hem de ticaret deneyiminden yoksundur. Gayrimenkul işletmeleri Kunming'deki çok sayıda bitmemiş binanın ana nedenlerinden biridir.
2002'den 2007'ye kadar Jiadali, üç kentsel köy yenileme projesinden sorumluydu, "Dianjingyuan", "Renkli Dianjingyuan" ve "Farklı Vizyon", ancak bu üç projenin toplam alanı 200 dönümü geçmiyor.
Ağustos 2007'de, Jiadali ilk olarak Yangzonghai, Kunming'in batı yakasında yaklaşık 2.000 dönümlük arazi satın aldı ve bir gayrimenkul artı bir destek golf sahası olan büyük ölçekli bir turizm tesisi gayrimenkul projesi "Chuncheng Coast" geliştirmeye hazırlandı; 2011'de arsayı arka arkaya kazandı. 520 dönümlük "Farklı Mutluluk Şehri" ve 204 dönümlük "Phoenix Dragon Court" ile Jiadali, yaklaşık 3.000 dönümlük bir gayrimenkul projesini ele geçirdi.
Maalesef, Jiadali'nin 2007'de araziyi satın almasından kısa bir süre sonra Yangzonghai'de bir arsenik kirliliği olayı meydana geldi. O sırada hükümet, yakındaki tüm turizm ve geliştirme projelerinin askıya alınmasını istedi ve 2009 yılına kadar inşaat yeniden başlatılmadı.
Projenin inşaatı yaklaşık 2 yıl ertelendi, bu da gerçekleşme döngüsünü uzattı ve Jiadalinin mali baskısını doğal olarak artırdı.
Jiadali'ye yakın bir alıcı Southern Weekend muhabirine, Spring City Sahili'nin inşasından kısa bir süre sonra Jiadali'nin, farklı türde bir Mutlu Şehrin bulunduğu Mufu köyündeki köyün dönüşümüne başladığını ve bunun da finansman kısıtlamalarına yol açtığını söyledi. İnşaat ekibi için para olmadığı için, projenin inşaatı durdu ve Spring City Sahili ve diğer mutlu şehir askıya alındı ve bitmedi.Phoenix Longting, yıkımı ancak kısmen tamamladıktan sonra ilerleyemedi.
Gayrimenkulün ön satışının yetersiz denetimi de tamamlanmamış gayrimenkullerin sebeplerinden biridir.
Sakinlerin yaptırdığı binanın girişindeki beyit, duygularını bizzat ifade ediyor. (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / Resim)
Farklı bir Mutlu Şehir türünün bitmemiş sorununa yanıt olarak, Kunming Belediyesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu, Ağustos 2018'de liderlik mesaj panosuna şöyle yanıt verdi: "Xiaoan Şirketi, satış öncesi fonları özel denetim hesabına tam olarak toplamadığı için proje askıya alındı. "
İşletme sahibi Li Fei bir hesaplama yaptı. Başka bir şehir olan Xingfucheng'in 4 No'lu Blokta yer alan 12 binadaki 1.255 süitin çoğunun satıldığı gerçeğini göz önünde bulundurarak, bunların çoğu satıldı. Süit başına yaklaşık 500.000 yuan ortalama peşinat temel alınarak Jiadali alındı Alınan ön satışlar en az 600 milyon yuan. "Lot 4'ün geliştirilmesi için, paranın bol olması gerekir ve geliştirici tarafından başka yerlere zimmetine geçirilebilir."
Ancak Jiadali Real Estate'in pazarlama müdürü Li Jun, Southern Weekend muhabirine bu açıklamayı reddetti: "Her emlak projesi bağımsız olarak hesaplanıyor", ancak bitmemiş sonun nedenini cevaplamayı reddetti.
China Judgment Document Network'e göre Jiadari şu anda 373 konut satış sözleşmesi anlaşmazlığı vakası yaşadı.Bunların çoğu Spring City ve Distinctive Happy City sahilindeki iki tamamlanmamış binanın alıcıları.
Temmuz 2014 gibi erken bir tarihte, Kunming Orta Halk Mahkemesi, Jiadali Real Estate Company'nin yasal temsilcisi Li Liucun'a bir tüketim kısıtlama emri koydu ve Kunming Jiadali Real Estate Development and Management Co., Ltd., yaptırıma tabi güvenilmez kişiler listesine dahil edildi.
Diğer bir deyişle, 2014'te Jiadali'nin uygulayacak hiçbir varlığı yok. Mutluluk Şehri'nin 4 Nolu arsasının inşaatı da bu yıl durmaya başladı.
Bitmemiş binanın dış duvarı ve sadece 4 numaralı arsanın tepesi tamamlandı (Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi / fotoğraf)
Ölümcül kredi
Kunming'deki "şehir kurma hareketi" durdurulmadan önce ve sonra, daha da ölümcül finansal kaldıraç kaldırma politikaları ortaya çıktı.
Yunnan Avukatlar Derneği Ceza Komitesi direktörü Li Chunguang, "2014-2015 yıllarında yoğunlaşan ikinci bitmemiş bina grubu, bir finansal kaldıraç sorunudur." Dedi.
Li Chunguang'a göre bundan önce, Kunming'in yerel küçük ve orta ölçekli geliştiricilerinin çoğu dar finansman kanallarına sahipti ve çoğu yalnızca banka kredilerine ve özel kredilere güvenebiliyordu. Banka kredilerinin genellikle yalnızca bir yıllık işletme sermayesi kredileri vardır, yalnızca kredi limiti yüksek değildir, ancak her yıl "geri ödemeleri ve ardından borç vermeleri" gerekir, bu genellikle U dönüşü fonları olarak bilinir.
Uzun yıllar önce, Kunming'deki yerel küçük ve orta ölçekli geliştiriciler, her yılın sonunda bankanın U dönüşü fonlarını geri ödemek için özel krediler kullandılar. İkinci yılın başında, banka borç vermeye devam ettikten sonra, küçük kredi şirketinin parası geri ödendi. Günlük işlemler için yeniden kullanıldı.
Bununla birlikte, Ocak 2014'te Danıştay, "tarihteki en katı gölge bankacılık denetim belgesi" olarak adlandırılan "Gölge Bankacılık İşinin Güçlendirilmesine İlişkin Çeşitli Sorunlar Hakkında Bildirim" (107 Nolu Genelge) yayınladı. Belgenin yayınlanmasının ardından A-hisse pazarındaki gayrimenkul stokları düşmeye devam etti.
Kunming gayrimenkulüne aşina olan birçok sektörden, Southern Weekend muhabirine, geçmiş uygulamalara uygun olarak, yerel geliştiricilerin bankanın "geri dönüş fonlarını" 2013 sonunda tefecilere iade ettikten sonra yeni kredi yılını beklediklerini söyledi. Ancak, ülkenin finansal riskler üzerindeki sıkı denetimi bağlamında, bankanın 2014 yılında krediyi yenilemesini beklemediler.
Li Chunguang, "Küçük ve orta ölçekli birçok geliştirici bu şekilde çaresizlik içindedir." Dedi.
Bir yandan banka kredisi sıkılaşıyor, diğer yandan Kunming emlak piyasası 2014 yılında stok kaybı baskısı yaşadı ve temeller geriledi. Yunxi Real Estate ve Classic Real Estate gibi Kunming'deki çok sayıda yerel emlak şirketi birbiri ardına mücadele ediyor ve projeleri askıya alındı.
Tencent Gayrimenkul tarafından hazırlanan bir rapora göre, Temmuz ve Ağustos 2015'ten itibaren iki ay içinde Kunming'in gayrimenkulleri ve ilgili sektörlerindeki 125 şirket, yaptırıma tabi güvenilmez kişilerin halka açık listesine dahil edildi ve Jiadali Gayrimenkul de listelendi. Daha fazla yerel geliştirici iflas etti.
Bir zamanlar Kunming'de özel finans işiyle uğraşan bir kişi, Güney Hafta Sonu muhabirine, emlak şirketlerinin borç alamadığı ve geri ödeyemediği için 2014 ile 2015 arasında bir zincirleme reaksiyon olduğunu söyledi. Sadece küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri dalgası değil, aynı zamanda küçük kredi şirketleri dalgası da düştü.
O zamandan beri önde gelen emlak şirketleri Kunming'e girmeye başladı ve çok sayıda birleşme ve satın alma fırsatı elde etti ve birçok tamamlanmamış bina markalı emlak şirketleri tarafından devralındı. Southern Weekend muhabirlerinin eksik istatistiklerine göre Country Garden, 2016 yılında Kunming'e girdi ve en az 8 yerel bitmemiş mülkü devraldı ve yeniden canlandırdı.
Bu tür değişiklikler, yıllık Crane Emlak Sıralamalarına da yansıtılır. 2014 yılında Kunming'deki en büyük dört emlak şirketi, satış miktarı açısından yerel emlak şirketleri oldu.Junfa Group, Longyu Real Estate'in iki katı olmak üzere 12.663 milyar yuan satış ile birinci sırada yer alırken, onu Yunnan Urban Investment ve Classic Group izledi. 2018 yılına gelindiğinde Junfa Group'un yanı sıra lider konumunu sürdürdü.2. - 7. Yıllar arasında Vanke, Sunac ve Country Garden liderliğinde büyük ölçekli ulusal bir emlak şirketi oldu. 2020'nin ilk yarısındaki son istatistiklere göre ilk 20'de Kunming yerel emlak şirketi yok.
Chen Peng, "Bugün gördüğümüz bitmemiş binaların çoğu yerel geliştiriciler tarafından bırakılanlar. Büyük geliştiriciler tarafından satın alınabilirse, en şanslı ev alıcıları olacaklar." Dedi.
Ancak bitmemiş her bina dahil edilecek kadar şanslı değil.
Karmaşık borç yeniden yapılandırmasıyla karşılaştırıldığında, markalı emlak şirketleri yüksek kaliteli arazi kaynaklarını seçmeye daha isteklidir. Önceden, Jiadali'nin 6 ve 7 numaralı parsellerini devralan Poly Real Estate'in Wujiaba bölgesinde, bitmemiş arsadan çok da uzak olmayan dört yeni arsayı fotoğrafladığı söylendi.
Chen Peng, yeni yabancı emlak şirketlerinin bir başka özelliğinin tematik ve büyük ölçekli arazi edinimi olduğunu keşfetti. Son yıllarda Kunming'de çeşitli semtlerin yıkılması ve yeniden inşası nedeniyle, tüm ilçelerde yeni binalar ve bitmemiş binalar var ve ana kentsel alanın fiyat avantajı belli değil. Daha fazla gayrimenkul şirketi varoşlarda farklı temalara sahip kültür turizmi gayrimenkulleri veya medikal gayrimenkul projeleri inşa etmeyi tercih ediyor. "Kunming zaten fena değil."
Zhou Dayan ayrıca Güney Hafta Sonu muhabirlerine 2010'dan 2016'ya kadar Kunming'deki emlak piyasasının önemli ölçüde artmadığını ve yeni evlerin birim fiyatının 8.000 yuan civarında olduğunu analiz etti. Son yıllarda kültür turizmi gayrimenkullerinin artmasıyla birlikte birçok yabancı ev satın almak, talebi artırmak ve artan konut fiyatları için Kunming'e geldi.
Kunming Şehri, Wuhua Bölgesi, Xama Köyü'nde tamamlanmamış bir bina. (IC fotoğraf / resim)
Arazi mali zorlukları
Ayrıca, Happy City'nin bir toplayıcı bulamamasının nedeni, çok fazla alacaklı bulunmasıdır.
Jiadali, ev alıcılarına paradan fazlasını borçludur. Kunming Şehri, Guandu Bölgesi Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bürosu tarafından Ağustos 2015'te yayınlanan bir duyuru, Jiadali'nin Lot 5'in inşası için yüz milyonlarca kredi elde etmek için Lot 3 ve 4'te birden fazla park yeri ve ticari ev kullandığını gösterdi. Teminat, Çin Kunming Beijing Road Şubesi Sanayi ve Ticaret Bankası'na ipotek edildi.
Kasım 2015'te, Çin Huarong Varlık Yönetimi Yunnan Şubesi de, Xiaoan Demolition Company ve iki büyük hissedarın varlıkları da dahil olmak üzere Kunming Xiaoan Demolition'da 460 milyon yuan'dan fazla borç bakiyesine sahip olduğunu gösteren bir varlık elden çıkarma duyurusu yayınladı. Li Liucun ve Li Kunlunun öz sermaye taahhüdü.
Ne Panxia'nın gelmesini beklemedi, ne de iflas ve tasfiyeye yol açmadı, sahibinin kendini kurtarması son çare gibi görünüyordu.
Xingfucheng'deki 5 Nolu Parselin sahipleri, Southern Weekend muhabirlerine 2016'da bir kendi kendine yardım ve terfi çalışma grubu kurduklarını söyledi. Altı tur para toplamadan sonra, tapu vergisi, bakım fonu ve park yeri satın alma ön ödemesini geçtiler. Yaklaşık 20 milyon yuan çeşitli şekillerde toplandı, geliştiriciye önceden ödünç verildi ve nihayet 2018'de 5 numaralı arsanın ana inşaatını tamamladı ve evler birbiri ardına teslim edildi.
Lot 5'te kendi kendini kurtarma sürecinde Jiadali, Lot 4'ün sahiplerini de davayı takip etmeye teşvik etti.Ev ücretini en kısa sürede ödeyerek ve park ücretlerini ödeyerek, projeye devam etmek için kendi kendine toplanan fonlar kullanıldı. Sahiplerin reddedilmesini engelleyin.
"Ödemeyi gerçekten karşılayamayız." Sahibi Li Fei, Mutlu Şehir'in 5. Lot'undaki evlerin çoğunun devlet çalışanları tarafından grup olarak satın alındığını söyledi. Arazi parseli sıradan alıcıların yarı fiyatına sahiptir. Ayrıca, 5 numaralı parselin ana inşaatı yaklaşık% 90 oranında tamamlanırken, 4 numaralı parselin yalnızca% 40'ı tamamlandı. "Kendimizi kurtarırsak, en azından yüz milyonlarca doları toplamamız gerekir."
Büyük ölçekli yıkım ve inşaat "şehir kurma hareketi" geçti, ancak geriye kalan, henüz çözülmemiş bitmemiş binalar sorunu ve Kunming'in toprağa dayalı finansal gelişiminin kötü durumu.
Güney Hafta Sonu muhabirine verdiği bir röportajda, yerel Halk Kongresi temsilcisi Qiu'nun görev süresi boyunca "şehrin sanayisiz olamayacağını" öne sürdüğünü, ancak görevden alınana kadar Kunming'in endüstriyel yapısının önemli ölçüde değişmediğini söyledi.
Kunming İstatistik Bürosu'nun istatistiklerine göre, Kunming'in 2015 yılında ikincil sektördeki toplam yatırımı 64.6 milyar oldu ve toplam yıllık sabit varlık yatırımının sadece% 18'ini oluştururken, gayrimenkul geliştirmeye yapılan toplam yatırım 145.13 milyar oldu ve% 41'ini oluşturdu. 2019 yılına kadar spesifik bir toplam yatırım açıklanmasa da sanayi yatırımı% 2,8, gayrimenkul yatırımı ise% 13,9 arttı.
China Business News tarafından yayınlanan en son "2020 City Business Charm Ranking List" de, Kunming'in gayrimenkul geliştirme yatırımı 2019'un ilk yarısında GSYİH'nin% 36,3'ünü oluşturarak Sanya ve Haikou'yu geride bırakarak ülkedeki gayrimenkullere en yüksek derecede bağımlı olan şehir oldu.
Ulusal İstatistik Bürosu tarafından Temmuz 2016'dan Aralık 2019'a kadar her ay yayınlanan "70 Büyük ve Orta Büyüklükte Yeni Yapılmış Ticari Konut Binaları Satış Fiyat Endeksi" ne göre Kunming konut fiyatları 41 ay üst üste yükseldi.
Gayrimenkul patlaması, Kunming hükümetinin arazi satma motivasyonunu da artırdı. Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü'nden alınan verilere göre, 2019'da Kunming arazisi rekor düzeyde yüksek toplam 592 vaka sattı; alan yıllık% 55.4 artışla 24.753 milyon metrekareye ulaştı; transfer miktarı yaklaşık% 60 artışla 101.19 milyar yuan'a ulaştı. Kunming Belediye Finans Bürosu'ndan alınan verileri 2019'da karşılaştırdığımızda, Kunming'in arazi transfer fonları, şehrin 63 milyar yuan'lık genel kamu bütçe gelirini bile aşan devlet fonu gelirinin% 95'ini oluşturdu.
Arazi satışlarından elde edilen gelire dayanan Kunming, bir zamanlar iyi ekonomik göstergeler de elde etti. 2008'den 2013'e kadar, Kunming'in GSYİH büyüme oranı,% 12'nin üzerinde bir ortalama yıllık büyüme oranına ulaşarak yükseliyor. Ancak, bu model açıkça sürdürülebilir değil. 2014 yılında, yerel geliştiriciler düştüğünde, ulusal emlak piyasası bir gerileme içindeydi. Kunming'in GSYİH büyüme oranı% 8.1'e ve mali gelir,% 20'nin üzerindeki ortalama yıllık büyüme oranından% 8.4'e düştü.
"Kunming'in ekonomik bir kavrayışı yok, üst düzey yeteneklerden yoksun ve imalat endüstrisi gelişemez. Turizm parlak bir noktadır, ancak vergi geliri sınırlıdır. Sadece arazi satabilir." Dedi yukarıda belirtilen NPC temsilcileri.
(Görüşülen kişinin talebi üzerine, Li Fei ve Chen Peng takma adlardır)
Güney Hafta Sonu muhabiri Lu Baoyi
