10 yıl sonra 300.000 peşinatla bir ev alabilir misin? 1 milyon gayrimenkul sermayeyi koruyabilir mi? Uzman görüşüne atıfta bulunulabilir
Birisi emlak konusunda çok ilginç bir benzetme yaptı.
Gelecekte ev satın almak, geçmişte birkaç bin yuan'a sabit bir telefon almaya benzeyecek.Sonunda onu size bedavaya vermek zahmetli olacaktır.Aynı örnek, bir cep telefonu göndermek için telefonun orijinal şarjıdır. Daha sonra, bu yöntem artık ilgilenilmemektedir.
Aynı durum evler için de geçerli.Başlangıçta konut alanı yetersiz, onlarca metrekarelik tüp binalarda nesiller dolup taşıyor.Tabii ki talep görecek.Yüksek konut arzı ile boşluk oranı artacak.O halde emlak vergisi ve boşluk vergisinin getirilmesini düşünün. , Holding maliyeti işlem maliyetinden bile daha yüksek ve elbette kimse ev satmak istemiyor.
Bu benzetme ilginç olsa da pek uygun değil çünkü gayrimenkulü iletişim araçlarıyla karşılaştırmak, biri sınırsız seri üretim, diğeri sınırlı kaynaklar ve karşılaştırılabilirlik yeterli değil.
Öyle olsa bile, emtia arz ve talebinin dolaşımdan fiyat değişikliklerine kadar ilkeleri her zaman benzerdir.Bu eğilime göre, birçok arkadaş temsili olan iki soru sormuştur: 5 yıl sonra 300.000 peşinat alınabilir Oda? Güncel fiyatı 1 milyon olan bir gayrimenkul garanti edilebilir mi?
İlk sorudan bahsedeyim 10 yılda 300.000 peşinatla ev alabilir miyim?
Cevap evet, bırakın 10 yıl, hatta 20 yıl sonra, 300.000 peşinatla, yine de çok sayıda ev satın alabilirsiniz Hedef çok yüksek olmadığı sürece, pek çok seçenek var.
Her şeyden önce, önümüzdeki 10 yıl içinde, sıcak nokta şehirlerindeki konut fiyatları istikrara kavuşacak ve üçüncü tabakanın altındaki şehirlerdeki konut fiyatları "istikrara kavuşacak ve düşecektir".
Sosyal Bilimler Akademisi, bir süre önce, konut fiyatlarının bu yıl metrekare başına ortalama 9,206 yuan ile% 7,6 artacağını tahmin ettiği bir rapor yayınladı. 2018'deki konut fiyat artışının% 12 olduğunu bilmelisiniz. Bu artışın çoğu Hangzhou, Xi'an'dan kaynaklanıyor. Chengdu ve Suzhou gibi sıcak yeni birinci sınıf şehirlerin katkılarıyla yönlendirildi.
Gelecekte, ikinci kademe emlak piyasası istikrara kavuşurken, üçüncü kademe ve dördüncü kademe emlak piyasaları, hangar reformları için en büyük itici gücü kaybetti ve ev fiyatları doğal olarak yüksek seviyelerden düşecek.
İkincisi, cpi'nin büyüme hızı, sakinlerin kaldıraç oranı ve kentleşmenin büyüme hızı, 300.000'lik satın alma gücünün hala güçlü olduğunu belirler.
Geçtiğimiz 22 yılda, yıllık cpi artış oranı% 2,9 idi. Bu hesaplamaya göre, on yıl sonra, cpi artış oranı cari oranın 1.3 katı olacak. 300.000 nakit satın alma gücü yaklaşık olarak bugün yaklaşık 230.000 yuan'a eşittir.
Mevcut kentleşme oranı% 59,8 ...% 75 civarındaki uluslararası "darboğaz" a göre 10 yıllık sınır büyüme aralığı% 15.
Hanehalkı kaldıraç oranı% 54,3'e ulaştı Ekonomist Liang Zhonghua'nın hesaplamasına göre, hanehalkı kaldıraç oranı% 60'a bile ulaştı.Japonya, Güney Kore, Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki yaklaşık% 70'lik "zirve" ile karşılaştırıldığında,% 15'ten daha az yer var. .
Bu bakış açısına göre, on yıl sonra, 300,000 yuan'lık satın alma gücü büyük ölçüde tehlikeye atılmadı ve konut fiyatları hala sabit.
O zaman, 300.000, yaklaşık 700.000 piyasa değerine sahip bir ev satın almaya eşdeğer bir peşinat olarak kullanılacak. Pearl River Deltası, Bohai Rim ve Yangtze Nehri Deltası'nın popüler ikinci kademe şehirlerinde bir ev satın alamasanız da, üçüncü kademenin altında, çok sayıda insanın akın ettiği birçok şehir var. 80 metrekarenin altında ev de satın alabiliyor.
Hesaplama yoluyla, şu anki vilayet düzeyindeki 700.000 emlak değerine sahip şehirlere göre, 70 metrekareden küçük alana sahip 13 şehir, 70-90 metrekare 13 şehir ve 90-120 metrekare olduğu sonucuna varılabilir. 120 metrekare büyüklüğünde 17 il ve 21 il var, ilçeler de hesaba katılırsa tabii ki daha fazlası var.
Ayrıca küçük ve orta büyüklükteki şehirlerin boşluk oranlarının da artacağı bir noktayı daha düşünmemiz gerekiyor.
On yılda 470 milyon adede ulaşan toplam konut sayısına göre boşluk oranı% 20, yani yaklaşık 94 milyon adettir.İlçede konutların artması ile boşluk oranı% 25 ile% 30 arasına yükselebilir. Konut 120 milyon birim olmalıdır.
100 milyondan fazla boş ev ve ayrıca ev satın alabilen vilayet düzeyindeki düzinelerce şehirle, On yıl sonra, 300.000 peşinatla bir ev satın almak sorun değil.
İkinci sorudan bahsedelim, o zaman cari fiyatı 1 milyon olan bir gayrimenkul sermayesini koruyabilir mi?
Sermayenin korunması kavramından bahsetmişken, şu adı verilen bir terimden bahsetmeliyiz: Net fiyat artışı, yani cari yılın fiyat artışı eksi cari yılın bir yıllık vadeli mevduat faiz oranıdır.
Konut fiyatı artışının net değerine bakıldığında, 2008 ve 2014 yıllarında ulusal ortalama net konut fiyatı artışının negatif olduğunu görebiliyoruz.Ayrıca bu veriler, 2002'de, 2008 ile 2009 arasında ve 2014 ile 2015 arasında olduğunu göstermektedir. Çok kötü.
Diğer bir deyişle, son on yılın güçlü boğa piyasasında bile, "kaybetmeden istikrarlı bir kar elde etmek" için bir ev satın almak hala zor.
Yukarıda belirtildiği gibi, sadece 10 yıl sonra konut fiyatı geçmişte olduğu kadar güçlü değil, aynı zamanda giderek azalıyor 1 milyon gayrimenkul sermayesinin korunması olasılığı çok düşük. Çünkü gayrimenkul sahipleri için konut fiyatları yükselmez veya düşmez.
Örneğin, piyasa değeri 1 milyon olan bir ev şu anda 300.000 peşinat ve 700.000 ipotek gerektirmektedir. İpotek faiz oranının% 20 arttığını varsayarsak, kredi 30 yıl, aylık geri ödeme 4143 yuan ve faiz ödemesi 790.000 yuan'a ulaşmaktadır. 10 yılda, Faiz masrafları için 80.000 yuan harcamalı.
Orta sınıf dekorasyonun 200.000 yuan, mülk ücretinin yılda 5.000 yuan, su, elektrik ve ısınmanın yılda 10.000 yuan, evin onarımlarının yılda 5.000 yuan (sonraki dönemde daha yüksek olacaktır) ve evin amortismanının yılda% 2 olduğunu varsayarsak.
Bu şekilde hesaplandığında, on yıl sonra, ipotek artı faiz giderleri 380.000 yuan, yenileme, mülk, kamu hizmetleri ve amortisman giderleri 600.000 yuan olacak İpoteğin geri ödenip ödenemeyeceği sorusu bir yana, sadece on yıl içinde işaret edildi. 980.000 kadar yüksek!
Öyleyse, yaşamak için bir ev satın alırsanız, ev fiyatlarının yükselip düşmesini ve sermayenizi koruyup koruyamayacağınızı umursamayın.
Bu konudaki uzmanların görüşleri referansımıza daha değer vermektedir.
Mayıs ayı sonlarında, Sosyal Bilimler Akademisi Enstitüsünden bir yönetim doktoru olan Fu Yifu, Eski sanayi şehirleri, kaynak temelli şehirler ve uzak şehirler bu üç yerde hafife alınmamaktadır.
Başka bir deyişle, 300.000 peşinat gerçekten 10 yılda çok sayıda ev satın alabilir, ancak kendinize sorabilirsiniz, evinizi geliştirmek için eve gitmek ister misiniz? On yıl içinde kendi yaşam çevrenizi öngörebiliyor musunuz? Eğer böyle bir planınız yoksa, gelecekte ev almayı düşünmeyin, uzmanlar diyor ki, bu üç tip şehirde 300.000 peşinatla satın alabilirsiniz.
Buna ek olarak, şehrinizde nüfus çıkışı, iş olanakları eksikliği ve uzak bir konum varsa, o zaman bir milyon piyasa değerine sahip bir gayrimenkul, sermayenin korunması konusundan bahsetmeye bile gerek kalmadan gelecekte değer kaybına uğrayacaktır.
Aslında, uzak üçüncü kademe şehirlerdeki gayrimenkuller bir yana, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki bile, sermayeyi korumanın zor olduğu birçok yer var. Uzmanların söylediği üç tür yer büyük şehirlerde nadir değildir. Sonra genişleyen merkez şehir ve Dış banliyölerde, endüstriyel dönüşümün zor olduğu yeni kentsel alanlarda milyonlarca gayrimenkulün değer kazanması zor.
