Japon emlak piyasası, yatırım yapmaya değer olimpiyatlar ve kumarhaneler tarafından destekleniyor mu? | Titanium Media Research
Görüntü kaynağı @ panoramik görüş
[Bu makale okumaya odaklanmaktadır]
- 2018'de Japon apartman dairelerinin işlem hacmi 2014'ten bu yana yeni bir yüksekliğe ulaştı ve ortalama fiyat tarihi yüksek seviyeyi aştı.
- Mevcut Japon emlak piyasası kabaca üç cümleyle özetlenebilir: ticari tesisler piyasasının patlayıcı gelişimi, daire fiyatlarındaki kademeli artış ve bunalımlı kişisel konut piyasası.
- Japonya'nın kiralık konut pazarı ve ikinci el konut pazarı da üç noktada özetlenebilir: sakin bir kiralık pazar, istikrarlı bir ikinci el konut pazarı ve sıcak bir ticari tesis pazarı.
- Şu anda, Japonya'nın nispeten hızlı gelişimi ve gelecek vaat eden ticari tesisleri, kentsel ofis binaları, oteller, misafir evleri ve huzurevleridir. (Tam metin: 7747 kelime; bu rapor Titanium Media · Potential Investment in Japan | Guo Hongyuan araştırma ekibi tarafından yazılmış ve düzenlenmiştir.)
3 Kumarhaneler ve ilk Olimpiyat Oyunları Japon emlak piyasasını canlandırdı
25 Aralık 2019'da Tokyo Bölge Savcılığı Özel Arama Departmanı, Japon Liberal Demokrat Parti Temsilcisi Akimoto'yu rüşvet kabul ettiği şüphesiyle tutukladı.Japonya'da yeni inşa edilen kumarhanelerden sorumlu bakanın, Çinli şirketlerden yaklaşık 3,7 milyon yen nakit kabul ettiğinden şüphelenildi.
Bu haber, konumu nedeniyle dikkat çekicidir: Esas olarak kumarhaneler dahil entegre tatil köylerinin tanıtımından sorumlu olan Kabine Ofisi Bakan Yardımcısı (bakanlık yardımcısı düzeyine eşdeğer). Aralık 2016'da, Liberal Demokrat Parti'nin desteğiyle Japon Ulusal Meclisi, Oyun Endüstrisi Kaldırma Yasasını kabul etti; Temmuz 2018'de Japon Ulusal Meclisi, Japonya'da kumarhane açmanın önündeki yasal engelleri daha da ortadan kaldıran Kapsamlı Tatil Yeri Uygulama Yasasını resmen kabul etti.
Japonya Yamato Araştırma Enstitüsü'nün tahminlerine göre, Japonya'da üç entegre tesis açılırsa, yıllık operasyonun ekonomik fayda olarak yaklaşık 2 trilyon yen (yaklaşık 128 milyar yuan) getirmesi bekleniyor.
Haberin çıkmasından bu yana, 2020 Tokyo Olimpiyatları, Osaka, Hokkaido ve Fukuoka'nın deniz kenarında tatil yeri alternatifleri olarak seçilmesi muhtemel tarihi olayı ve Tokyo'nun gelişmemiş Chiba ve diğer banliyöleriyle birleşti. Arazi fiyatları yükseldi.
Japon emlak piyasası toparlanıyor
Japonya'daki emlak piyasasından bahsetmişken, en ünlü olaylardan biri muhtemelen emlak balonu.
Japonya'daki emlak balonu olayı 1980'lerin sonu ve 1990'ların başında ortaya çıktı.O zamanlar Japonya hızlı bir ekonomik gelişme dönemindeydi ve ekonominin hızlı gelişimi emlak piyasasının da gelişmesine yol açtı. Zirvede, Japonya'nın Tokyo kentinin 23 bölgesindeki toplam arazi fiyatları neredeyse tüm ABD'yi satın alabilirdi. Daha sonra, 1990'ların başlarında, Japon hükümeti, doğrudan emlak piyasasındaki balonu patlatan ve Japon ekonomisinde büyük bir çöküşe neden olan "Araziyle İlgili Finansmanın Kontrolüne İlişkin Yönetmelikler" i ilan etti.
Bu olaydan sonra Japon emlak piyasası ön safhadan çekildi ve yavaş bir toparlanma sürecine girmeye başladı. Şimdiye kadar, Japonya'daki emlak piyasası uzun süredir istikrarlı.
Bununla birlikte, 2020 Tokyo Olimpiyatları ve yukarıda bahsedilen üç sözde entegre tatil köyü, başlangıçta sakin olan Japon emlak piyasasında küçük bir taş kaybetti ve Japon emlak piyasasına biraz ilgi gösterdi. Çeşitlilik.
Mevcut Japon emlak piyasası kabaca üç cümleyle özetlenebilir: ticari tesisler piyasasının patlayıcı gelişimi, daire fiyatlarındaki kademeli artış ve bunalımlı kişisel konut piyasası.
Birincisi ticari tesis pazarı
Ticari tesisler pazarının patlayıcı büyümesinin temel nedeni, Tokyo Olimpiyatlarının düzenlenmesi ve bunun doğrudan nedeni, Japon hükümetinin "Tokyo Metropolitan Yeniden Yapılandırma Planı" nın başlatılmasında ve ofis pazarı talebindeki artışta başı çekmesidir. Olimpiyatlar Tokyo'da yapılmak üzereyken, Japon hükümeti Tokyo'yu bir "Ulusal Stratejik Şehir Planlama Binası ve Diğer Geliştirme İş Bölgesi" haline getirecek ve Tokyo'yu gelecekte yabancı yeteneklerin geniş çaplı tanıtımı için dünyanın bir numaralı ticari alanı olmaya hazırlayacak. .
Ulusal kanunların ilan edilmesinin ardından, Minato Ward, Shinjuku Ward, Harajuku Ward, Shibuya Ward ve Tokyo'nun diğer yerleri art arda "Tokyo Kentsel Planlama Birinci Tip Kentsel Arazi Yeniden Geliştirme Proje Planı" nı ilan etti ve Otemachi ve Toranomon üzerinde çalışmaya başladı. , Azabudai, Nishi-Shinjuku, Shibuya ve diğer alanlar büyük ölçekli kentsel dönüşümden geçiyor. Mitsui Fudosan, Mitsubishi Estate, Sumitomo Fudosan, Tokyu Fudosan ve Nomura Fudosan gibi Japonya'nın en büyük emlak şirketlerinden bazıları kentsel yeniden geliştirme planına katılacak.
Yeniden geliştirme planının ve Tokyo metropol bölgesinin gelecekteki kalkınma planının ilan edilmesi, tüm Tokyo metropol bölgesindeki ticari arazi piyasasını doğrudan ısıttı. 2018'den itibaren Japonya'nın Tokyo kentindeki ticari tesislerin arzı önemli ölçüde artmaya başladı.
Şekil 2: Tokyo'nun 23 bölgesindeki büyük ofis binalarının arzındaki değişiklikler. Veri kaynağı: "Tokyo'nun 23 Bölgesinde Büyük Ölçekli Gelişmiş Arz Araştırması", MORITRUST, Japonya. Grafik, Japonya'daki Titanium Media araştırmacısı tarafından derlenmiştir.
15 Nisan 2019'da Japon MORITRUST, Tokyo'nun 23 bölgesindeki büyük ofis binalarının arz ve talebinin 2018'den bu yana önemli ölçüde arttığını gösteren anket sonuçlarını yayınladı, özellikle 2020 Tokyo Olimpiyatları düzenlendiğinde, bir patlama olacağı tahmin ediliyor. büyüme. Eylül sonunda, Tokyu Realty tarafından açılan Shibuya'daki en yüksek bina olan Shibuya Scramble Square'deki ticari ofis 2 Kasım 2019'da açıldı. Bu aynı zamanda Tokyo'daki ofis pazarının yeni bir örneğidir.
Elbette ticari tesislerin büyüme eğrisi her zaman "büyüme-gerileme-büyüme" modeline uygun olmuştur ve bu sefer bir istisna değildir. Ticari tesisler pazarı, 2020 Tokyo Olimpiyatları'nda son patlayıcı büyüme dalgasını başlattıktan sonra, 1999, 2008 ve 2013 gibi salgından sonra düşük bir dönemi başlatacak. Bununla birlikte, genel olarak, Tokyo, Japonya'daki ticari tesis pazarı hala nispeten istikrarlı ve iyi beklentilere sahip.
Sırada Japon apartman pazarı var
2018'de Japon apartman dairelerinin işlem hacmi 2014'ten bu yana yeni bir yüksekliğe ulaştı ve ortalama fiyat tarihi yüksek seviyeyi aştı.
Şekil 3: Japonya'daki apartman işlemlerinin durumu. Veri kaynağı: "Ulusal Manshin Pazar Eğilimleri", Japonya Gayrimenkul Ekonomik Araştırma Enstitüsü. Grafik, Japonya'daki Titanium Media araştırmacısı tarafından derlenmiştir.
Genel olarak bakıldığında, Japon apartman pazarı istikrarlı bir şekilde yükseldi, sadece işlem hacmi 14 yılın en yüksek seviyesini oluşturmakla kalmadı, aynı zamanda fiyatlar da temelde yükseldi. Bu, çoğu insanın beklentilerinin ötesinde olabilir, çünkü şimdi Japonya yaşlanan bir topluma girmeye başladı, doğum oranı ve işgücü sayısı ciddi bir şekilde düştü ve konut amaçlı gayrimenkul olarak dairelerin piyasa beklentileri iyimser değil. Bu nedenle, 2014 yılında Japon dairelerinin işlem hacminde uçurum gibi bir düşüşün ardından, birçok kişi Japon apartman pazarının düşmeye devam edeceğine inanıyor. Ama aslında Japon apartman pazarı sadece istikrarlı değil, fiyatlar da yükseldi Neler oluyor?
Aslında arkasındaki sebep çok basit çünkü dairelerin çoğu büyük şehirlerde bulunuyor.
Genel olarak Japon evleri iki kategoriye ayrılabilir, biri "tek aileli inşaat" ve diğeri apartman daireleri. Sözde tek ailelik yapı, kendi inşa ettiğimiz evimize biraz benziyor, burada ailemizin yaşaması için bir arazi parçası üzerine iki katlı veya çok katlı küçük bir bina inşa ediyoruz. Bir hane tarafından arazi kullanımı, yüksek katlı apartmanlara göre çok daha düşük olduğu için, bir hanenin çoğu, arazi fiyatlarının nispeten ucuz olduğu kırsal alanlarda, çoğu daire ise nispeten yüksek arazi fiyatlarına sahip şehirlerde dağıtılır.
Genel olarak, Japonya'nın nüfusu azalıyor olsa da, 2018'de yeni doğanların sayısı 900.000'in altına bile düştü, ancak yabancı yeteneklerin devreye girmesi ve kırsal işgücünün akını nedeniyle, kentsel işgücü sayısı önemli ölçüde azalmadı. Bu nedenle, çoğunlukla şehirlerde dağıtılan ve şehirli işçi sınıfı işçilerine yönelik apartmanlara olan talep az olmamıştır ve Japon apartman pazarı nispeten istikrarlıdır.
Nispeten istikrarlı apartman pazarı ile karşılaştırıldığında, Japonya'daki kişisel konut pazarı o kadar iyimser değil.
Kişisel konut piyasası düştü
Şekil 4: Japonya'da ülke çapında konut inşaatı sayısındaki değişiklikler. Veri kaynağı: "Heisei 30'da Konut ve Arazi İstatistikleri Araştırması", Japonya Kara, Altyapı, Ulaştırma ve Turizm Bakanlığı. Boşluk oranının tahmini değeri Japonya Nomura Araştırma Enstitüsü'ndendir ve grafik Japonya'daki Titanium Media araştırmacısı tarafından derlenmiştir.
Japonya tek aileli inşaat konusunda özel olarak bir anket yapmamış olsa da, Japonya'daki büyük emlak odaları her yıl yeni inşa edilen evlerin sayısını şirket projelerinin sayısına göre hesaplıyor. Şekil 4, Japonya genelinde konut inşaatı sayısı ve boşluk oranlarındaki değişiklikleri göstermektedir. Japonya'daki konut inşaatlarının sayısının genel olarak azaldığı ve 2020 Tokyo Olimpiyatları sonrasında düşüş oranının önemli ölçüde hızlanacağı açıkça görülüyor. Dikkate değer bir diğer nokta da şudur: Japon Nomura Araştırma Enstitüsü, boşluk oranının 2020'den sonra önemli ölçüde artacağını tahmin ediyor. Bu aynı zamanda sadece yeni konut alım satım piyasasının değil, aynı zamanda ikinci el konut kiralama ve işlem piyasasının da etkileneceği anlamına geliyor.
Konut piyasasının soğuk kışının arkasında, Japonya'nın son derece dengesiz kentsel ve kırsal gelişimi var.
Yukarıda belirtildiği gibi, Japonya'nın kentsel bölgelerindeki yüksek arazi fiyatı nedeniyle, tek ailelik evler nadiren ortaya çıkıyor. Çoğu konut arazisi yüksek katlı apartmanlarla inşa edilecek. Kırsal alanlarda arazi fiyatları ucuz ve çoğu park ve yaşam kolaylığı için İnsanlar tek haneli inşaat şeklini seçecekler. Bu nedenle, apartman piyasasının istikrarı bağlamında, konut piyasası hala soğuktur ve bunun arkasındaki sebep, yalnızca bireysel konut piyasasının, yani tek aileli konut piyasasının gerilemesi olabilir.
Aslında, tek aileli inşaat pazarındaki gerileme düşünülebilir. Japonyanın toplam nüfusu 2010dan bu yana hızla azalmaya başladı. Japonyadaki kentsel ve kırsal alanların aşırı dengesiz gelişmesiyle birlikte, çok sayıda kırsal işçi şehirlere aktı. Sonuç olarak, kentsel nüfus yavaşça azalmasına rağmen, kırsal nüfus son derece hızlı azaldı.
Şekil 5: Japonya'daki kentsel ve kırsal nüfus sayısındaki değişiklikler. Veri kaynağı: "Ulusal Araştırma", Japonya İçişleri ve İletişim Bakanlığı; "Japonya'daki Bölgelere Göre Tahmini Gelecek Nüfus (Mart 2005'te tahmin edilmektedir)", Ulusal Sosyal Güvenlik ve Nüfus Sorunları Enstitüsü. Grafik, Japonya'daki Titanium Media araştırmacısı tarafından derlenmiştir.
2020 yılında Japonya'nın toplam nüfusu azalmaya devam ederken, kentsel nüfus oranı% 70'e yaklaşırken, yaşlı nüfus oranı% 29,1'e ulaştı ve bu iki rakamın gelecekte de artmaya devam etmesi bekleniyor. 2040'taki bu düğümde, Japonya'nın kentsel nüfusunun oranı resmi olarak% 70'i aşacak ve yaşlanan nüfus oranı resmi olarak% 35'i aşacak. O zaman Japonya'daki kişisel konut pazarı daha zorlu testlerle karşı karşıya kalacak.
Her ne kadar bu aşamada, kırsal emek ve yabancı işgücü akışı sayesinde, Japonya'nın kentsel nüfusu küçük bir farkla azalmış ve apartman pazarı nispeten istikrarlı olsa da, çoğunlukla kırsal alanlarda bulunan tek aileli bireysel konut pazarındaki düşüş kaçınılmazdır.
Genel olarak, mevcut Japon emlak piyasası bir toparlanma sürecindedir. En sıcak yatırım büyük şehirlerdeki ticari tesisler ve apartmanlar iken, tek aileli bireysel konut inşaatı pazarı çok durgun. Kendi konutlarını inşa etme durumu dışında, artık çok az kişi yapıyor. Yapmak için bir ev satın almak için kırlara gidin.
Peki onu bir finansal yönetim aracı olarak kullanmak istiyorsanız, leasing ve ikinci el konut yatırımı durumu ne olacak? Çin halkının Japonya'da gayrimenkule yatırım yapma fırsatları ve bu tuzaklar nelerdir?
......
[Yukarıdakiler, raporun kısmi bir özetidir ve tam raporda 4,500 kelime kaldı. Titanium Media VIP Profesyonel Hizmetine abone olun, profesyonel üye olun, tam raporu görüntüleyebilir ve indirebilirsiniz.
(Pro tanıtım resmi)
Bu rapor Titanium Media Content Center tarafından üretilmiştir.Telif hakkı Titanium Media'ya aittir.İzinsiz kolayca iletilmesi ve yeniden satılması yasaktır. WeChat resmi "Titanium Media (taimeiti)" hesabına dikkat edin ve mümkün olan en kısa sürede birincil pazarda yüksek kaliteli araştırma raporları alın.
