Ev fiyatı zirveye ulaştı mı? Uzman: İşgücünü 30 yıl içinde 200 milyon azaltın, 3 yıl içinde yeni doğan bebek sayısı 14 milyonun altına düşecek
Emlak piyasasında herkes bir teoriye aşinadır: uzun vadede nüfusa, orta vadede arz ve talebe ve kısa vadede finansa bakın.
Bu bir retorik değil, tanınmış iktisatçı Ren Zeping'in bir özetidir.Aslında, tekrar tekrar vurgulamadan, herkes konut fiyatlarında nüfusun önemli rolünü bilir.
2017 yılında şehirlerin net akını örnek olarak ele alındığında Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi birinci sınıf şehirlerin yanı sıra en yüksek artışa sahip Chengdu, Shijiazhuang, Hangzhou ve Suzhou, son iki yılda konut fiyatlarının en çok arttığı alanlar.
Aynı şey 2018'de de geçerliydi. Guangdong'daki insan akını bir milyonu aştı ve aynı zamanda Jiangsu, Zhejiang ve Shandong'un birleşik nüfusunu da aştı. Geçen yıl Guangshen, Guanfo, Zhuhai, Zhongshan ve diğer yerlerde büyük artış oldu.
Ancak, yüzen nüfusun büyüklüğündeki düşüş eğilimi geri döndürülemez İster toplam nüfus olsun, ister yeni doğanlar olsun, aşağı doğru kanal açıldıktan sonra konut fiyatı zirveye ulaşacaktır.
Zhongtai Securities'in baş makro analisti Liang Zhonghua, geçtiğimiz günlerde Çin'de nüfus artışının dönüm noktasının 2006'dan beri ortaya çıktığına işaret eden bir araştırma raporu yayınladı. Tahminlere göre, 2017'de 15-64 yaş arası nüfus 1 milyarın altına düştü ve 2050'ye kadar azalacak. Yani 800 milyonun altına, yani 30 yıl içinde 200 milyondan fazla emek azalacak!
Raporda ayrıca, yüksek konut fiyatları ve yüksek destek maliyetleri gibi faktörlerden etkilenen Çin'in yıllık yeni doğan nüfusunun üç yıl içinde 14 milyonun ve yedi yıl içinde 13 milyonun altına düşmesinin beklendiğine inanıyor.
Bu verileri gördüğünüzde nasıl hissettiniz bilmiyorum İşgücünün 200 milyon azaltılacağını görünce emlak piyasasının uzun vadeli ivmesinin kaybolduğunu hissettim.
200 milyon kavramı nedir? Biliyorsunuz, 2000'den 2014'e kadar, ülkenin göçmen nüfusunun 120 milyondan yaklaşık 260 milyona çıkarılması on yıldan fazla sürdü. Ondan sonra, üç yıllık bir düşüş başladı ve aniden ikiye düştü. 100 milyon, yani nüfusun bu kısmı yaşlılığa ulaştıktan sonra gençlerin yetişemeyeceği anlamına geliyor!
Gelecekte gayrimenkulün karşılaşacağı gerçek bu Bir yandan asal yaştaki insanların nüfusu azalıyor, diğer yandan her yıl yeni doğumların sayısı azalıyor ve gençler etkili bir şekilde desteklenemiyor.
Bu değişimi küçümsemeyin, genç nüfus emlak piyasası için ne ifade ediyor? Bu, evlilik için bir evlilik evi, çocuklarınızın okula gitmesi için bir okul bölgesi evi, ilk set için sadece ihtiyaç duyulan bir ev ve ikinci set için iyileştirilmiş bir ev satın almanız gerektiği anlamına gelir. Sadece bu grup insan onlarca trilyonluk emlak piyasasından yararlanabilir. Onlar olmadan, finans ve Arz ve talep değişkeninin ne kadar aktif olduğu da boşunadır.
Dahası, arz ve talep ile finansın iki faktörü de konut fiyatlarındaki artışı sınırlıyor.
Yine Nisan ayında, geçen yıl İskân ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın eski bakan yardımcısı Qiu Baoxing, makro açıdan bakıldığında ev sıkıntısı yaşamadığımızı söyledi.Emlak uzmanı Gu Yunchang, ortalama konutun 1,1 birime ulaştığını söyledi. Bazıları Pekin, Şangay ve Shenzhen ile ikinci kademe eyalet başkentlerini savundu. Arz, talepten daha az oldu.
Bununla birlikte, bilmemiz gereken, pek çok belirsiz üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin emlak piyasasının en büyük bileşeni olduğu ve en az% 70'e tekabül ettiği. Bu pazardaki çoğu alandaki konut fiyatları darboğazlarla karşı karşıyaysa, Gayrimenkulün toparlanacağına kendinizi ikna etmek için hangi sebep var?
Finans sektörüne bakıldığında, mortgage faiz oranları bu yıl gerçekten düştü.Hangzhou% 5'lik bir artışa bile düştü. Mortgage faiz oranlarının en yüksek oranda yükseldiği Zhengzhou, Wuhan ve Harbin'de bile% 20'nin altına düştü.
Bununla birlikte, emlak şirketlerinin yüksek borç baskısı hız kesmeden devam etti. Ocak ve Mart aylarında finansman miktarı 100 milyarı aştı, ancak tahvil ihracı için faiz oranı% 8'e, hatta% 10'un üzerine çıktı. Pek çok geliştirici "yeni borç alıyor" Borçlar ve eski borçların geri ödenmesi ", sözde kısa vadeli finansman, hangi fırtınalara neden olabilir?
