Analiz Ticari gayrimenkul yatırım promosyonunun ağrı noktaları, kaşıntı noktaları ve heyecan noktaları nasıl anlaşılır?
Son yıllarda kentsel ticaretin hızla gelişmesi ve hisse senedi ticareti çağının ortaya çıkmasıyla birlikte ticari gayrimenkul projelerinin geliştirilmesinde ve işletilmesinde yaşanan sıkıntılı noktalar giderek artmış ve artmış, marka işletmelerini etkileyebilecek satış noktaları giderek azalmış veya azalmıştır.Ticari gayrimenkul sektörü bir sorun haline gelmiştir. Yoğun salgın aşaması.
Şu anda, Çin'deki ana akım şehirlerin çoğu, son yıllarda büyük miktarda fon girişi nedeniyle ticari gayrimenkul için hızla bir "patlama" dönemine girdi. Ancak, bu görünür refahın arkasında, çok sayıda ticari gayrimenkul tembellik halindedir. Günümüzde geliştiriciler tarafından yapılan birçok ticari proje ne satılmakta ne de kiralanmaktadır Fonlar çok ciddi bir durumda ve birçok geliştiricinin başı dertte.
Şu anda, her zaman var olan bir soru sonsuza kadar büyütüldü: yatırım promosyonunda marka tüccarların acı noktalarını, kaşıntı noktalarını ve heyecan noktalarını (satış noktaları) nasıl kavrayabiliriz?
01
Ticari gayrimenkul projesi Yatırım promosyonunda ağrı noktaları ve kaşıntı noktaları nelerdir
Ticari gayrimenkulün gelişimi hızla değişiyor.İlk yıllarda popüler olan mülkiyet hakkı temelli dükkan modeli uygulamada gittikçe zorlaştı ve çok az başarılı vaka var, bu nedenle kiralama, proje değerinin gerçekleştirilmesi için en iyi seçenek haline geldi. Ancak başarılı ve tatmin edici bir yatırım teşviki kolay bir iş değildir, birçok geliştiricinin proje işletmesinde en büyük sıkıntı noktası haline gelen yatırımı çekmek zordur.
Tüccarlar, proje operasyonunda bir acı noktasıdır ve bu acı noktasını çözmenin en iyi yolu, yatırımdaki bu alt bölümlere ayrılmış ağrı noktalarını ve kaşıntılı noktaları bulmaktır. Son yıllarda pek çok şehrin ticari bölgelerde ciddi marka homojenliği, lokasyonlarının iyi olduğu projelerde kötü lokasyonlarda, marka karmaşasında ve kötü kiracı yönetiminde sık sık yaşandığını gözlemleyerek bulabiliriz.Bu ortak sorunlar yatırım promosyonunda daha belirgindir. Acı noktaları. Spesifik olarak, aşağıdaki altı nokta kabaca özetlenebilir.
1 Pazar konumlandırması yok veya uygun olmayan pazar konumu
Pazar konumlandırma, ticari bir projenin ruhu ve projenin gelecekteki büyümesinin temel taşıdır. Bu nedenle doğru bir konumlandırma proje için çok önemlidir. Ticari gayrimenkulün piyasa konumlandırılması, genellikle ne tür bir konum, ne tür bir müşteri grubu, ne tür bir iş ve ne tür bir iş yeri sağlanacağı sorununu çözmelidir. Bu konumlandırmanın dış temeli, ticaret bölgesinin ayrıntılı bir pazar araştırmasıdır ve iç temel, kendisi için sağlam bir kalkınma planıdır.
2 Yatırım teşviki bağlantısında çok sayıda yanlış anlama ve yanlış anlama var
İnsan davranışına büyük ölçüde biliş hakimdir. Şu anda, geliştiricilerin ticari gayrimenkul yatırımına ilişkin yanlış anlamaları şunları içerir: pazar konumlandırma sürecinde üst düzey arayış; iş portföyü ne kadar eksiksiz olursa o kadar iyidir; ana mağaza uluslararası markaları seçmelidir Marka veya yeni marka; önce evi inşa edin, yatırım promosyonundan sonra veya diğer uç noktalardan sonra yavaşça konuşun: yatırım promosyonu ne kadar erken çalışırsa o kadar iyidir; ev, müşteriye en yüksek fiyatla ve en iyi koşulla kiralanmalıdır; başkalarının kirası ne olursa olsun Ben sadece fiyatım; imzalanan sözleşmenin kira süresi ne kadar uzunsa o kadar iyidir; yatırım promosyonu titremeye dayanmalıdır; yatırım promosyonu başarılı olduğu sürece her şey yoluna girecek vb. Bu yanlış anlamalar ticari projelerin boş kalmasına neden olacaktır.
3 Açık ve etkili bir yatırım stratejisinin olmaması
Ticari gayrimenkul yatırımı, objektif olarak etkili yatırım stratejileri gerektiren oldukça profesyonel bir iştir. Ticari gayrimenkul yatırımının genel çalışması için, yatırım stratejisi tüm yatırım çalışmasının ana hatları ve başarılı yatırımın temelidir. Etkili bir yatırım stratejisinin formülasyonu, ön planlama sırasında formüle edilen etkili ve makul iş planına dayanır. Mevcut gerçek şu ki, bazı geliştiriciler erken ticari planlamaya yeterince dikkat etmiyorlar ve etkili ve makul ticari planlama olmadan, yatırım stratejilerinin formülasyonu bir su kaynağı haline geldi.
4 Mantıksız veya gerçekçi olmayan işletme birleşmeleri
Pek çok geliştirici, ticari sektörün işletme kuralları hakkında yeterli bilgiye sahip değildir ve büyük ticari işletmelerin genişleme yerleri seçerken dikkate almaları gereken koşullar konusunda net değildirler. İş formatını planlarken, bunlar, alt işletmelerin isteklerine değil, tamamen kendi isteklerine dayanmaktadır. Hatta geliştiriciler, iş planlaması yapmak için yalnızca mimari tasarımla uğraşan bir tasarım enstitüsünü görevlendirdi. Bu tür kurumlar genellikle yalnızca inşaat teknolojisini anlarlar, ancak iş operasyonunun yasalarını anlamazlar. Tamamen mimari tasarım teknolojisi perspektifinden yapılan iş birleşimi çoğu zaman gerçek dışıdır. , Çalışabilirliği yoktur.
Kiralamak için 5 engel
Çoğu durumda, bir dizi ticari bina uygundur ve inşaat kurumları ve destek tesisleri iyi durumdadır, ancak işlem hala sonuçlanamaz. Nedeni kiradır. Kira, geliştiriciler için bir gelir kaynağıdır, ancak işletmeler için bir maliyettir. Gayrimenkul sektörü tekelci özelliklere sahip bir sektördür. Geliştiriciler on milyonlarca birimle para kazanır ve büyük karlar elde etmeye alışkındır. Bununla birlikte, ticari hizmet sektörü tamamen rekabetçi bir sektördür. Tüccarlar, ödeme yapmak için tüketicilere güvenir. Tüccarlar çok para kazanır. Sınırlı piyasa tüketimi durumunda, tüccarın ödeyebileceği kira için bir alt sınır vardır.Kira bedeli, tüccarın katlanabileceği alt sınırı aştığında, tüccar kirayı girmeyi reddeder veya geri çeker. Şu anda, birçok geliştiricinin kira beklentileri çok yüksek, piyasa ortalamasının çok üzerinde ve çoğu işletmenin dayanabileceği alt sınırın çok ötesinde. Şu anda piyasa, boşta kalan mülkü mantıksız kira gereksinimlerine karşı misilleme yapmak için kullanacak.
6 Marka tüccarları için kaynak rezervi eksikliği
Günümüzde birçok ticari projenin yatırım hedeflerini etkin bir şekilde tamamlayamamasının ana nedeni, marka tacirlerinin kaynaklarının yetersiz olmasıdır. Bu nedenle, marka tüccarları tanıtmak için aracı kurumları kullanmak için ekstra yatırım ücreti harcamak veya marka notları için gereksinimleri azaltmak için planı ayarlamak gerekir. Bu nedenle, etkin marka kaynaklarının rezervi ve birikimi, projenin başarılı bir şekilde yatırımı için kilit faktörler haline gelmiştir.
02
Çekirdek olarak tüccarlar ile, Markanın "heyecanına" nasıl dokunabiliriz
Yatırım promosyonu, marka ile uzun süreli etkileşim sürecidir, daha amaçlı bir iletişim için markanın potansiyel "heyecanından" tam olarak yararlanmak gerekir. Marka müşterileri şaşırtmaya ve heyecanlandırmaya yetecek bir "heyecan" yaratmak istiyorsanız, aşağıdaki konularda çok çalışmalısınız.
1 Marka yönetimi farkındalığını artırın
Nitelikli bir yatırım ekibinin sahip olması gereken temel mesleki beceriler, geliştirme geçmişi, pazar konumlandırma, ana müşteri birim fiyatları, marka özellikleri ve geliştirme stratejileri ve en son geliştirme eğilimleri dahil olmak üzere çeşitli ticari marka türlerinin onaylarına aşina olmaktır. Sadece markayı yeterince derinlemesine kavrayarak karşı tarafı etkilemek için yeterli koşulları formüle edebiliriz. Örneğin, stratejik işbirliği iyi bir kalkınma fikridir, ancak stratejik hedeflerde yüksek derecede tutarlılık sağlamalıdır.Aslında bu aynı zamanda büyük mağazaların ve büyük ölçekli mağazaların işletme stratejisidir. Bu ticari gayrimenkule uygulanabilirse, haline gelecektir. Marka yönetiminin temel rekabet gücü.
2 Makul iş koşulları oluşturun
Ticari gayrimenkulün kira ayarı her zaman herkesin dikkatinin odak noktası olmuştur. Uygun bir kira planının nasıl formüle edileceği sadece zor bir nokta değil, aynı zamanda proje ilerlemesinin de önemli bir parçasıdır. Kira, kira + kesinti, hangisi daha yüksekse, garantili kira + kesinti, kesinti, dekorasyon sübvansiyonu ve kira sözleşmelerinde sıklıkla görülen iş koşullarıdır. Yıkmak:
Net kira: Yüksek iş koşulları gerektirmeyen sıradan markalar için uygun olduğu gibi, düşük bütçeli firmalara da operasyon yönetim ekipleri için uygundur. Ancak, bu tür iş koşulları çok yüksek kira fiyatlandırması gerektirir.İşletmenin makul kar aralığı içinde, alışveriş merkezinin gelir beklentilerini de karşılaması gerekir.Aksi takdirde, kiracılar kira borcunu ödemeye meyillidirler.Sağlıksız faaliyet gösteren tüccarlar sadece sözleşmeleri iptal etmezler. Yeniden davet çok basit ve olumsuz etkileri çok çeşitli.
Kira + kesinti: Bu genellikle nispeten güçlü geliştiriciler veya olgun alışveriş merkezleri için geçerlidir ve China Merchants markalarının işletme geliri tahminini daha doğru bir şekilde kavrar. Bu iş koşulu, genellikle projenin vadesi sırasında benimsenir.
Garantili kira + kesinti: Genellikle projenin açılışının kuluçka döneminde kullanılır ve bazen bazı kaliteli markalarla saf kiralama işbirliği konusunda fikir birliğine varmanın imkansız olduğu durumlarda, bu işbirliği modeli ikinci olarak benimsenecektir. Bu, elde edilmesi nispeten kolay bir kazan-kazan işbirliği modelidir.
Saf kesinti: Büyük mağazalar, hipermarketler, alıcı mağazalar ve yemek mahkemeleri tarafından sıklıkla benimsenen işbirliği modeli, operasyon ekibinde çok yüksek gereksinimlere sahiptir.Sadece projenin toplam satışlarını kontrol etmekle kalmaz, aynı zamanda tüccarların iş davranışlarını da düzenler.Genel olarak, kendi projelerine çok güvenirler. Geliştirme ekibi bu işbirliği modelini kullanacak.
Dekorasyon sübvansiyonu: Büyük mağazalar, lüks markalar ya da tanıtılması gereken markalar genel olarak bu iş koşulunu kullanırlar.Elbette geliştirici yatırımları yaptıktan sonra profesyonel bir operasyon ekibi tarafından yönetilen markalar da vardır.Genellikle yatırım çekmesi kolay olmayan bazı projeler bu işbirliği yöntemini kullanır, ayrıca pazarlar da vardır. Rakipler, aynı marka için rekabet ederken ticari işbirliğini çekmek için bu iş koşulunu kullanırlar ve marka üzerinde bölgesel mağaza kısıtlamaları vardır.
Kirasız Dönem: Ekim döneminde alışveriş merkezleri için kılık değiştirerek yapılan kira indirimleri kullanılıyor.Proje büyüme dönemine girdiğinde kira tabanı görece yüksek olduğu için müzakere alanı daha fazla oluyor. Kirasız süre, tüccarlar için en doğrudan elverişli koşul olmakla birlikte, bir seferde çok fazla vermemek en iyisidir.Genellikle tacirlerin erken dönemde uygunsuz işlemlerle para kazanmasını önlemek ve kirasız dönemin tadını çıkarmak için her yıl sonunda veya sözleşme dönemine göre açılışın başında verilir. İndirim sonrası temerrüt ve çıkış riski.
3 Yatırım planının takibi ve uygulanması
Ticari işletme, yatırım stratejisini markaya göre formüle ettikten sonra, stratejinin gerçekten uygulandığından emin olmalıdır.Bu süreç birkaç aşamaya bölünebilir. Birincisi, yatırım planını% 30,% 80,% 100 vb. Üç düğüme göre takip etmektir; ikincisi, yatırım alt planlarını yemek, giyim ve eğlence gibi farklı iş formatlarına göre farklı iş formatlarının profesyonel gereksinimlerini yansıtan ayrıştırmaktır. Yatırım hedeflerine ulaşılmasına yardımcı olur; üçüncüsü, yatırım için kademeli yetkilendirme modeli aracılığıyla önemli yatırım çalışmalarının teşvik edilmesini sağlamaktır; dördüncüsü, yatırımın müzakere sürecini hızlandırmak için gerçek zamanlı olarak yatırımın ilerleyişini uyarmaktır.
03
Uygulamadan önce teori, marka kaynak tabanının zenginleştirilmesi zorunludur
Zeki kadınların pirinçsiz yemek pişirmesi zordur.Proje yatırımı için ne kadar hazırlık yapılırsa yapılsın, sadece marka ile başarılı bir işbirliğine ulaşmaktır, aksi takdirde ne kadar çaba sarf edilirse yapılsın faydasız olacaktır. Bununla birlikte, gerçekte, birçok ticari gayrimenkul geliştiricisi yeterli marka kaynağından yoksundur ve yatırım aracılarından yardım almaktan başka seçeneği yoktur. Ancak, yatırım ajansı sektörünün olgunlaşmamış olması nedeniyle ticari projelerde öngörülemeyen bazı riskler ve sorunlar ortaya çıkmıştır.
Ek olarak, yeterli marka kaynak rezervinin olmaması, projenin yatırım promosyonunun pasif müzakeresine yol açacak ve bazı tüccarlarla imzalanan yetersiz sözleşmeler de yatırım promosyon düğümlerinin başarısını büyük ölçüde etkileyecektir. Buna cevaben, marka kaynaklarını kademeli olarak zenginleştirmek için ticari projeler aşağıdaki noktalardan başlayabilir.
1 Yedek plan yapın
Markaları rezerve etmeden önce marka kitaplığı için bir rezerve planı yapmalısınız.Örneğin, ana mağazalar 1: 3, alt ana mağazalar 1: 5 ve küçük dükkanlar 1:10 olarak rezerve edilir. İkinci olarak marka kaynak tabanının yeterliliğini kontrol etmeliyiz Rezerv hedef belirlendikten sonra mevcut marka kaynak tabanının yeterli olup olmadığını kontrol etmeli ve ticari projelerin ticari planlamasına göre önceden önlem almalıyız. Üçüncüsü, yatırım promosyonu önceden yapılacaktır. İncelemenin sonuçlarına göre, marka kaynak rezervlerinin önceden belirlenen gereksinimleri karşılamasını sağlamak ve ardından yatırım müzakeresi sürecindeki inisiyatifi kavramak için yatırım teşvik çalışması önceden yürütülecektir.
2 Proje markası zamanında takip ediyor
Yatırım düğümüne ulaşıldıktan ve açılış hedefine başarıyla ulaşıldıktan sonra, operasyon sürecinde kullanım süresi dolmak üzere olan mağazalara nasıl derhal hatırlatılacağı, böylece yatırım departmanı ön koşullu yatırım tanıtım çalışmalarına bir an önce başlayabilir ve boş dükkanların neden olduğu açık pozisyonlardan kaçınabilir. Oran önemli bir artış mı? Öncelikle tüm mağazaların kiralama durumunu gerçek zamanlı olarak yansıtmak, yatırım personeline yatırım promosyon çalışmalarını zamanında yapmalarını hatırlatmak; ikincisi ikinci bir yatırım promosyon planı hazırlamak ve bu plana göre yatırım öncesi tanıtım çalışması yapmak; üçüncüsü marka kütüphanesini yenilemek. Yatırım promosyon çalışması ile kasıtlı marka iş bilgileri zamanında bilgi sistemine girilerek onay başlatılmakta ve depolama sonrasında müteakip sözleşme görüşmeleri yapılabilmektedir.
3 Marka tüccarlarıyla ilişkileri güçlendirin
İnternet çağında Yingshang.com gibi büyük ölçekli portal sitelerinde hemen hemen tüm tanınmış ve yükselen markaların temel bilgileri öğrenilebilmekte ve hatta birçok marka genişletme planı bu sitelerde bulunabilmektedir. Ancak ticari gayrimenkul projelerinde, yüksek kaliteli markalarla ilgili temel bilgileri online olarak edinmek ve mağazaları genişletmeyi planlamak, yatırım tanıtımını gerçekleştirmenin temelidir.Sadece markayla çevrimdışı temasa geçerek ve iyi bir sürekli iletişim sağlayarak gerçekten kendi markasının işine dönüşebilir. Kaynak rezervleri. Bu bağlamda, ticari gayrimenkul geliştiricileri, düzenli olarak düzenlenen bazı endüstri etkinliklerine katılabilir ve sektör forumlarının cazibesini kullanarak markalarla çevrimdışı sorunsuz bir şekilde bağlantı kurabilir ve bağlantılar kurabilir ve böylece karşılıklı güveni derinleştirebilir.
Bunu göz önünde bulundurarak Yingshang.com, ticari gayrimenkul geliştiricilerine ve marka sahiplerine doğrudan iletişim kurma fırsatı sunmak için 10-12 Nisan 2019 tarihleri arasında Langham Place, Guangzhou'da 14. Çin Ticari Gayrimenkul Festivali'ne ev sahipliği yapacak. "Asla durma, yeni bir iş döngüsünde yeniden başlama" temasıyla, bu emlak festivali 5000'den fazla sektör seçkinini yeni çağ ve yeni döngüde marka geliştirmenin yeni yasalarını ve fırsatlarını birlikte yorumlamak için bir araya getiriyor!
Ticari Gayrimenkul Festivali'nde en iyi ticari gayrimenkul kaynakları bir araya getirilecek ve en doğru katılımcılar ülkenin merakla beklenen ticari projeleri, marka tüccarları ve hizmet organizasyonlarının sergisine davet edilecek. Emlak festivalinin geniş etkisi, endüstri kaynaklarının derin birikimi ve kapsamlı ve çok seviyeli medya teşhirinin yardımıyla, katılımcılar ve markalar için en etkili ve verimli kaynak köprüsünü inşa edecek.
Organizasyon komitesinden gelen en son haberlere göre, yemek, perakende, çocuk, eğlence ve eğlence dahil olmak üzere her tür işletmede tanınmış markaların temsilcilerinin yer aldığı 14. Çin Ticari Gayrimenkul Festivali'ne yaklaşık 1.000 yüksek kaliteli zincir markası katılacağını doğruladı. Birçok markanın bir araya gelmesi ticari gayrimenkul geliştirme şirketlerine yatırım çekmek için değerli fırsatlar sunar. Aynı zamanda, markaların tüm formatlarda bir araya getirilmesi, geliştiricilerin kendi marka kaynaklarının birikimini daha kapsamlı bir şekilde teşvik edebilir.
14. Çin Ticari Emlak Festivali'nin açılışı çok yakında başlıyor Ticari gayrimenkul projelerine yatırımda sıkıntı ve kaşıntı noktaları neler? Markayı etkileyebilecek "heyecan" makul bir şekilde nasıl yaratılır? Kaliteli markalara tek dokunuşla nasıl ulaşılabilir? Tanınmış markaların en son büyüme ihtiyaçları nelerdir? Kendisiyle daha uyumlu bir ticari gayrimenkul geliştirme stratejisi nasıl formüle edilir? Başarılı yerli ticari projelerin tüccarlarının işletme tecrübesi nedir? Ticari gayrimenkul yatırımı konusunda kıdemli endüstri profesyonellerinin yeni görüşleri nelerdir? 14. Çin Ticari Gayrimenkul Festivali'ne hemen kaydolun.Yukarıdaki tüm sorular toplantıda cevaplanacaktır.
