GF Sabit Gelir: 2020Q1 arazi devir ücreti% 10 azaldı İller ve şehirler nasıl performans gösteriyor?
Ocak-Mart 2020 arasında, ulusal arazi devir ücreti, esas olarak talep tarafının Mart ayındaki zayıf performansı nedeniyle yıllık% 10 düştü. . Mart 2020'de salgının etkisiyle erken dönemde ertelenen arazilerin bir kısmı Mart ayında piyasaya arz edilmiş ve bir ayda piyasaya sürülen arazi bir önceki aya göre artış göstermiştir. Ancak işlem seviyesine gelince, Mart ayında aylık arazi devir ücreti yıllık% -21 düştü. İki ana neden var. Birincisi, Mart ayındaki arazi fırlatma hızının esas olarak on günden daha kısa bir süre içinde denize indirilmesi için olduğu, Mart ayında denize indirilen arazilerin bir kısmı Mart ayına kadar kesinleşmedi ve işlem Nisan ayı başlarında yansıtılacak. İkincisi, emlak şirketlerinin arazi edinme istekliliği azaldı.
Mart ayındaki tek aylık işlem performansı kötü olmasına rağmen şunu belirtmemiz gerekiyor: Bir yandan Mart ayı sonunda açılan arazi, Nisan ayındaki işlemi yansıtırken, diğer yandan açıklanan Nisan lansman planına göre arzın Nisan ayında daha da artırılarak Nisan işlemlerinde iyileşmeye yol açması bekleniyor.
2020 yılının ilk çeyreğinde 10 ilin aylık transfer ücretleri bir önceki yıla göre pozitiftir ve iki gruba ayrılabilir. Bir grup Zorla tedarik için getirilen işlemlerde önemli gelişme , Jiangxi, Shandong, Qinghai ve Jiangsu'nun ağırlıklı olarak Mart ayında tek bir ayda tedarik edildiği Jilin, Heilongjiang, Jiangxi, Shandong, Qinghai, Jiangsu için; Başka bir grup Şangay, Zhejiang ve Pekin için arz nispeten zayıftır, ancak emlak şirketlerinin popüler illerde arazi edinme konusundaki güçlü istekliliği nedeniyle transfer fiyatı yıldan yıla pozitiftir.
2020'nin ilk çeyreğinde, Jiangsu ve Guangdong gibi eyaletteki önemli şehirler de dahil olmak üzere, daha iyi kara transferi performansına sahip daha fazla şehir Zhejiang Eyaletinde yer almaktadır. İyi arazi transfer koşullarına sahip 33 şehirden 8'i Zhejiang'da, 4'ü Jiangsu'da, 3'ü Guangdong, Fujian, Jiangxi ve Henan'da ve 2'si Anhui'de bulunuyor.
Her ilde arazi devir ücretlerinin borca karşılama oranını ölçün 2020Q1 arazi devir bedeli / 2020 borç ve faiz ödemesini hesaplayın. Şangay% 88 ile en yüksek orana sahiptir ve onu% 30-% 40 ile Hebei, Zhejiang ve Guangdong izlemektedir. Onu sırasıyla% 28,% 28 ve% 26 ile Pekin, Shandong ve Henan izliyor.
İl bazında 2020Q1 arazi devir ücreti / 2020 anapara ve faiz ödemesini hesaplayın. İlk sırada, Şangay% 88 ile en yüksek kapsama oranına sahip ve onu% 72 ile Guangzhou izliyor. İkinci satırda ise Shenyang, Fuzhou, Hefei, Nanning ve Beihai'nin oranı% 100'ün üzerinde. Üçüncü kademe şehirler arasında Zhaoqing, Dongguan, Nanyang, Fuzhou, Meishan, Lishui, Linyi, Baoshan, Liaocheng, Dezhou, Xinxiang, Foshan, Dongying ve Zhoukou, 2020'de 1 milyar yuan'dan fazla borç servisi olan şehirler arasında% 100'lük bir orana sahip olacak. Yukarıdaki.
Temel varsayım riski. Veri istatistiklerinde belirli hatalar var.
1
2020'nin ilk çeyreğinde, ulusal arazi devir ücretleri yıllık% 10 düştü
Ocak-Mart 2020 arasında, ulusal arazi devir ücreti, esas olarak talep tarafının Mart ayındaki zayıf performansından dolayı yıllık% 10 düştü. Salgının etkisiyle Ocak'tan Şubat'a kadar arz tarafı gerilse de Ocak'tan Şubat'a kadar olan arazi devir ücreti düştü.Ancak, mülkün satış fiyatının artması ve sıcak şehirlerin tarihteki aynı döneme göre daha iyi performans göstermesi nedeniyle Ocak ve Şubat aylarında arsa işlemlerinin mutlak seviyesi Fena değil.
Spesifik verilerden, Ocak-Mart 2020 arasında, ülke çapında tam kalibreli inşaat alanı yıllık% 6 olmak üzere 990 milyon metrekare olacak. Ciro 650 milyon metrekare, yıllık% -21 oldu. Kara devir ücretleri, yıllık bazda% -10, 1.0 trilyon yuan idi. Bunlardan Ocak-Şubat aylarında arazi devir ücreti bir yıl öncesine göre% -15, arazi devir ücreti% -5 ve taban fiyat% + 24 olarak başlatıldı.
Ancak Mart 2020'de salgından etkilenen erken aşamada ertelenen arazinin bir kısmı Mart ayında piyasaya arz edilmiş olsa da, tam kalibreli lansman yıllık 350 milyon metrekare ile +% 16 olarak gerçekleşti. Ancak, işlem seviyesine gelince, Mart ayındaki tek aylık arazi devir ücreti bir önceki yıla göre önemli ölçüde düştü ve işlem alanı yıllık% -15, 200 milyon metrekare oldu. Arazi devir ücreti yıllık% -21 ile 298,8 milyar yuan idi.
Mart 2020'deki tek aylık lansman nispeten yüksek bir büyüme oranına sahip, ancak ciro temelde iki nedenden dolayı yıllık bazda düştü. Birincisi, Mart ayındaki arazi fırlatma hızının esas olarak on günden daha kısa bir süre içinde denize indirilmesi için olduğu, Mart ayında denize indirilen arazilerin bir kısmı Mart ayına kadar kesinleşmedi ve işlem Nisan ayı başlarında yansıtılacak. İkincisi, emlak şirketlerinin arazi edinme istekliliği azaldı.
Başlatma ritmi açısından, Şubat ayındaki salgından etkilenen çoğu şehirdeki kara fırlatmaları ertelendi veya askıya alındı. Mart ayından bu yana, hükümetin arazi arzı kademeli olarak toparlandı.Haftalık lansman ritmine bakıldığında, arazi büyük ölçüde Mart ayı sonunda denize indirilecek. Yani Mart ayı sonunda, özellikle ay sonunun son haftasında, Mart ayı için zamanında satılmayan arazilerin bir kısmı, Nisan ayı başındaki işlemlere yansıyacak.
İşlemler göz önüne alındığında, Mart ayının üçüncü haftasındaki güçlü arzla birlikte, Mart ayının dördüncü haftasından itibaren işlem tutarı kademeli olarak haftalık işlemlerde 100,5 milyar yuan seviyesine yükseldi ve Mart ayının ilk üç haftasındaki mutlak işlem seviyesi 40-50 milyar yuan'da kaldı. Haftalık ortalama seviye.
Arazi edinme istekliliği açısından, genel emlak şirketleri azaldı ve önde gelen emlak şirketlerinde düşüş özellikle belirgindir. İstatistiklerimize göre, yıllık satışları 50 milyar yuan'ın üzerinde olan 64 örnek gayrimenkul şirketi, Mart ayında aylık arazi edinimlerinde yıllık% 61 düşüş yaşadı. 300 milyar yuan'dan fazla satışı olan 7 gayrimenkul şirketi arasında, Mart ayında sadece Greenland Holdings ve China Evergrande bir önceki yıla göre pozitifti. Kalan 5 tanesi (China Overseas Property, Vanke Real Estate) , Country Garden, Sunac China, Poly Development) Mart ayında aylık arazi edinimleri yıllık bazda geriledi.
Ek olarak, Belirtmek gerekir ki, Mart ayında toplam arazi işlemi azalmış olsa da, yüksek kaliteli arsalar hala piyasa tarafından aranmaktadır, bu da prim oranındaki artışla doğrulanabilir. Mart ayında tam kalibreli arazi prim oranı ve konut prim oranı Şubat'tan yüzde 1,1 ve 2,2 puan artarak sırasıyla% 11,6 ve% 14,3'e yükseldi.
Her prim oranı aralığındaki şehir sayısının dağılımına bakıldığında Mart 2020'de prim oranı% 10'un üzerinde olan şehir sayısı Ocak ayındakinden daha düşük olmasına rağmen, Mart ayında tek aylık prim oranı% 25'in üzerinde ve prim oranı% 35 yüksek olan şehir sayısı Ocak ve Şubat ayına göre artış gösterdi.
Spesifik verilere göre, Mart ayında aylık% 10'dan fazla prim oranına sahip şehir sayısı 68, Şubat ayında% 10'dan fazla olan şehir sayısı 50, Ocak ayında% 10'dan fazla olan şehirler ise 80 şehir oldu. Bununla birlikte, Mart ayında aylık prim oranı% 25'in üzerinde olan şehir sayısı 33 şehir (Ocak ve Şubat aylarında 27 şehir), prim oranı% 35'in üzerinde olan şehir sayısı 23 şehirdir (Ocak ve Şubat aylarında 18 şehir) .
Yüksek prim oranlı parsellerin dağılımı açısından 2020 Mart ayında prim oranı% 25'in üzerinde olan illerin listesini sıraladık. Anhui, Zhejiang ve Jiangxi'deki 4 şehrin her birinin prim oranı% 25'in üzerinde Ardından Fujian, Hebei ve Henan'ın her birinin% 25'in üzerinde prim oranı var. Bunu belirtmeye değer Ningbo, Zhejiang, Quzhou, Zhejiang, Taizhou, Zhejiang, Hefei, Anhui, Fuzhou, Jiangxi, Zhumadian, Henan, Xuzhou, Jiangsu Mart ayında% 25'i aşan aylık prim oranına ek olarak, Ocak veya Şubat aylarında prim oranı da% 25'i aştı.
Geçiş oranı açısından , Satılmamış ihalelerin oranı Şubat ayında önemli ölçüde artarak, esas olarak salgının etkisi ve hükümetin arazi geri çekilmesindeki artış nedeniyle tarihi yükseklere ulaştı. Mart ayında toplam arazi satılmamış oranı 19 yılın en düşük seviyesine gerilerken, ulusal satılmamış oran% 7'ye geriledi.
2
Nisan ayında arz artışı: 9 ilde Nisan ayının ilk iki haftasında inşaat tedariği Mart ayı toplamını geçti
Mart ayındaki tek aylık işlem performansı kötü olsa da, bir yandan Mart ayı sonunda açılan arazinin Nisan ayındaki işlemi yansıtacağını belirtmemiz gerekir; diğer yandan, Şimdi açıklanan Nisan lansman planına göre, Nisan tedariki daha da iyileştirilecek. Arz odaklı Nisan işlemlerinin iyileşme olasılığı daha yüksektir.
Ancak gayrimenkul şirketlerinin arazi edinme istekliliği Mart ayında bir ayda düştüğü için, Arzın işlemleri ne ölçüde yönlendirdiği arazi kalitesine de bağlı olacaktır.Sıcak illerdeki arz artışının işlemlere dönüşme olasılığının daha yüksek olduğuna inanma eğilimindeyiz.
2020 Ocak-Nisan arası haftalık arz ve inşaat hacmini ve ünite sayısını hesapladık ve iki set gösterge hesapladık. İlk gösterge grubu: Build noodle'lar Mart ayının son haftasında başlatılacak / Build noodle'lar dört hafta içinde piyasaya sürülecek. İkinci gösterge grubu: Nisan ayının ilk iki haftasında açılan dava sayısı / Nisan ayının ilk iki haftasında açılan toplam dava sayısı, Nisan ayının ilk iki haftasında açılan dava sayısı / Nisan ayının dört haftasında açılan toplam dava sayısı.
İlk gösterge grubundan "Mart ayının son haftasında / 3 ay içinde başlatılan erişte üretimi açısından bakıldığında, endeks ne kadar yüksekse, Mart sonunda piyasaya sürülen bina eriştelerinin Nisan işlemine katkıda bulunma olasılığının daha yüksek olduğu anlamına gelir. Bu oranda, Tianjin'de Mart ayının son haftasında başlatıldı / toplam 4 hafta % 82 . Aynı zamanda, Tianjinin toplam dört hafta Nisan / Mart ayının ilk iki haftasında faaliyete geçtiği düşünülürse, başlatılan toplam bina sayısı oranı% 237'dir. Tianjinin Nisan ayı işlemlerinin arz nedeniyle iyileşmesi bekleniyor.
İkinci gösterge grubundan "Nisan ayının ilk iki haftasında açılan dava sayısı / dört haftada açılan toplam dava sayısı" ve "Nisan ayının ilk iki haftasında açılan dava sayısı / Nisan ayında dört hafta içinde açılan toplam dava sayısı", Ulusal düzeyde, Mart ayının ilk iki haftasında arz alanının% 66 olması ve Nisan ayında dört haftadaki toplam arz alanının artırılması bekleniyor.
İller açısından, Ningxia Hui Özerk Bölgesi, Hubei Eyaleti, Tianjin Şehri, Liaoning Eyaleti, Hainan Eyaleti, Chongqing Şehri, Qinghai Eyaleti, Şangay ve Pekin'in 9 ilinin, Mart ayında dört haftayı aşan Nisan ayının ilk iki haftasında alan tedarik etmesi ve inşa etmesi bekleniyor. Toplam arz inşaat alanı (inşaat alanı oranı > ;;;;;;;;;;;;;;100%). Henan Eyaleti, Yunnan Eyaleti, Guangdong Eyaleti, Zhejiang Eyaleti ve Fujian Eyaleti Nisan ayının ilk iki haftasında Mart / dört hafta içinde faaliyete geçti ve toplam inşaat alanı ulusal ortalamadan% 66 daha büyüktü.
Fırlatma sayısının oranı göz önüne alındığında, Ningxia Hui Özerk Bölgesi ve Qinghai Eyaleti de, sırasıyla% 682 ve% 114 olan "Nisan ayının ilk iki haftasında / 3 ayda başlatılacak öngörülen tedarik ve inşaat alanının"% 100'ünü aştı. % 41 ve% 43'tür. Ningxia ve Qinghai'nin inşaat alanındaki artışı teşvik etmek için esas olarak bireysel büyük ölçekli araziler tarafından yapıldığını yansıtıyor. Örneğin, Ningxia, Tongxin İlçesi, Yuhai Kasabasındaki Xihuan Yolu'nun batı tarafında tek bir kentsel konut arsası bloğu (işlem başlangıç tarihi 9 Nisan, kapanış tarihi 22 Nisan) 10.01 milyon metrekarelik tek parsel inşaat alanı, toplam fırlatma planının 86'sını oluşturuyor %, başlangıç arsa fiyatı 68,7 milyon yuan'dır ve tek bir arsanın satılıp satılamayacağı Nisan ayında satılan inşaat alanı üzerinde daha büyük bir etkiye sahiptir.
3
İlk çeyrekte hangi iller arazi devri tüm yıl için borcun anapara ve faizini karşılayabilir?
1. İlk çeyrekte yıllık bazda olumlu işlemlerin olduğu iller: arz gücü / sıcak iller
2020 yılının ilk çeyreğinde 10 ilin aylık transfer ücretleri bir önceki yıla göre pozitif olup, iki gruba ayrılabilir. Tedarik çabasının getirdiği satışlarda bir grup önemli iyileştirme Jilin, Heilongjiang, Jiangxi, Shandong, Qinghai ve Jiangsu'ya katkıda bulundu. Bunların arasında Jiangxi, Shandong, Qinghai ve Jiangsu Mart ayında ağırlıklı olarak tek aylık tedarik kullandı.
Özellikle, ilk çeyrekte Jilin, yıllık +% 97'lik bir inşaat alanı ve yıllık +% 105'lik bir transfer fiyatı başlattı Heilongjiang, ilk çeyrekte yıllık +% 468'lik bir yıllık satış fiyatı ve yıllık% 38'lik bir inşaat alanı başlattı. Ve Jiangxi, Shandong, Qinghai ve Jiangsu Mart ayında tek bir aylık +% 69, +% 55, +% 49 ve +% 28 yıllık olarak piyasaya sürüldü; Mart'taki tek aylık transfer ücretlerine karşılık gelen +% 90, +% 40, + % 58 ve +% 50.
Diğer grup ise Şangay, Zhejiang ve Pekin ... Arz nispeten zayıf, ancak emlak şirketlerinin popüler illerde arazi edinme konusundaki güçlü istekliliği nedeniyle devir ücreti yıldan yıla pozitif.
Spesifik veriler, 2020'nin ilk çeyreğinde Şangay'ın inşaat alanı başlattığını, yıllık bazda% 16, altın transferini yıllık +% 79 ve prim oranının% 0 başlattığını gösteriyor; Zhejiang, inşaat alanını yıldan yıla +% 7, transfer altın yıllık +% 38, prim oranı 21 %; Pekin, inşaat alanını yıllık -% 49, transfer fiyatı +% 12 yıllık ve prim oranı% 19 olarak başlattı. Şangay prim oranı% 0 olan Şangay prim oranı verilerinin Şangay arazi piyasasında daha az rekabet olduğu anlamına gelmediği, esas olarak Şangay arazi ihale kurallarıyla ilgili olduğu unutulmamalıdır. 2017'nin ikinci yarısından bu yana Şangay prim oranı 5'i geçmeden% 0'da kalmıştır %.
Yukarıdaki iki gruba ek olarak, ilk çeyrekte Tibet'in 680 milyon yuan'lık transferi, yıllık bazda +% 378, yıllık büyüme oranı nispeten yüksek olmasına rağmen, aslında 16 Mart'ta Lhasa'da 680 milyon yuan fiyatla yalnızca 1 ticari ve konut arazisi satıldı. , Lhasa, Liuwu Yeni Bölgesi Kentsel Yatırım İnşaat Geliştirme Grubu tarafından kazanılan prim oranı% 111'dir.
2. İlk çeyrekte düşük performans gösteren iller: daha zayıf arz / daha yüksek başarısız açık artırmalar
Öte yandan, 2020'nin ilk çeyreğinde, Hubei, Guizhou, Guangxi, Shanxi, Gansu, Hainan, Yunnan, Tianjin ve Ningxia'nın transfer ücretleri% 40'ın üzerinde bir düşüşle yıllık bazda negatifti.
Büyük düşüşün iki ana nedeni vardır. Biri Zayıf arz nedeniyle . İlk çeyrekte transfer ödemelerinde yıllık bazda% 40'tan fazla düşüş görülen dokuz eyalet arasında, Guizhounun inşaat alanı açılışı ve yıllık bazda% 3, geri kalanı Tedarik inşaat alanı yıldan yıla negatifti, özellikle ilk çeyrekte Tianjin, Hubei ve Hainan'da başlatılan inşaat alanı sırasıyla% 77,% 41 ve% 20 düştü. . Öte yandan, Hubei, Guangxi, Gansu ve Guizhou gibi bazı eyaletler daha yüksek bir satılmamış müzayede oranına sahiptir. İlk çeyrekte Hubei'de satılmayan oran% 21, Guangxi% 14, Gansu% 14 ve Guizhou% 11 idi. Bunlar arasında, Guizhou'daki satılmamış müzayedelerin genel oranı% 11'dir ve bu yüksek değildir. Bunun başlıca nedeni, Guiyang ve Zunyi'nin genel seviyeyi dengelemek için daha az satılmamış arsaya sahip olmasıdır, ancak Anshun, Tongren, Qianxinan Buyi ve Miao Özerk Bölgesi, Bijie Şehri ve Güneydoğu Guizhou Miao Dong Özerk Bölgesinin 5 şehrinde başarısız ihale oranı% 15'in üzerindedir.
Bir önceki bölümde hesaplanan hesaplamalar birleştirildiğinde, Nisan / Mart ayının ilk iki haftasında başlatılan toplam inşaat alanı oranı, Hubei, Tianjin ve Hainan oranları sırasıyla% 682,% 282 ve% 125'dir. Tianjin ve Hainan'ın artan tedarik ile birlikte Nisan ayında satışlarını artırması bekleniyor. Hubei için, Nisan ayındaki lansman güçlü olmasına rağmen, mevcut satılmamış ihale oranı nispeten yüksek Hubei'de açılan arsaların kalitesinin garanti edildiği ve satılmayan ihale oranının düştüğü varsayıldığında, Hubei'nin Nisan ayı işlemi de iyileşecek.
3. Hangi iller daha yüksek prim oranlarına ve daha düşük satılmamış oranlara sahiptir?
Prim oranı açısından, Mart ayında tek bir ay için genel prim oranı bir miktar yükseldi; Liaoning, Fujian, Anhui, Jiangxi, Zhejiang, Hebei ve Shanxi% 15'i aştı. (Tibet, Lhasa'daki bir arsa için% 111'lik prim oranının özel değeri dikkate alınmaz). İlk çeyrekte bir bütün olarak, Zhejiang, Beijing, Guangxi ve Liaoning'in prim oranı% 15'i aştı. Bunların arasında, Zhejiang Eyaletindeki çoğu şehir yüksek prim oranlarına sahiptir. Jiaxing dışındaki tüm şehirlerde prim oranı% 15'ten fazladır. Shaoxing, Lishui, Quzhou, Ningbo, Taizhou ve Wenzhou% 20'den fazla prim oranına sahiptir. Guangxi, esas olarak Nanning ve Yulin gibi münferit şehirlerin yüksek prim oranlarından kaynaklanırken, Liaoning'in başlıca nedeni, Shenyang, Benxi ve Jinzhou'nun yüksek prim oranlarından kaynaklanıyordu.
Satılmayan oran açısından, Pekin, Şangay, Tibet ve Tianjin'de ilk çeyrekte satılmayan parseller yoktu.Jiangsu'da satılmayan oran, ilk çeyrekte sadece% 4 ve Mart ayında% 2.5 idi.
İç Moğolistan, Jiangxi, Heilongjiang, Hubei, Gansu ve Guangxi'nin altı ilinde satılmayan ihalelerin oranı ilk çeyrekte nispeten yüksekti. onların arasında Jiangxi, yüksek arazi geçiş oranıyla esas olarak Jingdezhen, Ganzhou Şehri, Ji'an Şehri, Yichun Şehri ve Yingtan Şehrinde yansıtılmaktadır. , Özellikle Jingdezhen'de Mart ayında aylık satılmayan oran% 65'e ulaştı. Ancak, Jiangxi Eyaletindeki Fuzhou Şehri, Jiujiang Şehri ve Nanchang Şehri daha düşük satılmamış ihale oranlarına ve daha yüksek prim oranlarına sahiptir. Siyah ejderha ağırlıklı olarak Jixi Şehri, Daxinganling bölgesi, Daqing Şehri ve Jiangxi'deki Jiamusi Şehrindeki yüksek oranlı satılmamış müzayedelere yansıdı. Bunların arasında, Jixi Şehrindeki satılmamış müzayedelerin oranı ilk çeyrekte% 57 idi. Hubei Eyaletindeki Shiyan Şehri, Jingmen, Enshi Tujia ve Miao Özerk Bölgesi ve Xiaogan Şehri daha yüksek satılmamış müzayede oranlarına sahiptir. Ancak Xiangyang Şehri, Xiantao Şehri, Qianjiang Şehri ve Wuhan Şehrinde satılmayan ihalelerin oranı nispeten düşük.
Çeşitli il ve şehirlerin arazi arz ve talep göstergelerinin kapsamlı karşılaştırması, Zhejiang 2020'nin ilk çeyreğinde en iyi performansı gösterdi. Mart ayında kümülatif arz ve inşaat alanı, geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde arttı ve arazi devir ücreti% 21'lik prim oranıyla önemli ölçüde arttı. Şangay ve Pekin düşüşler başlatsa da, işlem hacmi büyüktü ve ilk çeyrek transfer fiyatı bir önceki yıla göre pozitifti ve satılmayan parseller yoktu. Jiangxi, Jiangsu ve Shandong eyaletlerinde, Mart ayında tek aylık arazi işlemleri bir önceki yıla göre daha yüksekti ve bu da ilk çeyrek arazi devir ücretlerinin yıldan yıla pozitif olmasına neden oldu.
4. Şangay, Hebei, Zhejiang ve Guangdong'da arazi devir ücretlerinin borç kapsamına oranı daha yüksektir
Çeşitli illerde arazi devir ücretlerinin borca karşılama oranını ölçmek için, 2020Q1 arazi devir bedeli / 2020 borç servisini hesaplıyoruz. Borç servisi hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:
2020'deki toplam borç ve faiz geri ödemesi = 2020'de yerel yönetim tahvili faiz ödemesi + 2020'de kentsel yatırım faizli borç faizi + 2020'de kentsel yatırım tahvilinin vadesi + 2020'de kentsel yatırım tahvili ön ödemesi. Bunlar arasında, kentsel yatırım platformunun faiz getiren borcuna olan faiz, WIND kalibresinin faiz getiren borcunun ölçeğini% 6 ile çarparak tahmin edilir. Ek olarak, yerel yönetim tahvillerinin vadesi buraya dahil edilmemiştir, çünkü yerel yönetim tahvilleri temelde yenileri borçlanarak geri ödenir ve yenilenmesinde herhangi bir zorluk yoktur.
Veri performansı açısından, Şangay,% 88'e ulaşan en yüksek kapsama oranına sahiptir ve onu% 30 ile% 40 arasında değişen kapsama oranları ile Hebei, Zhejiang ve Guangdong izlemektedir. Bunu sırasıyla% 28,% 28 ve% 26 kapsama oranları ile Pekin, Shandong ve Henan izliyor. Guizhou, Gansu, Qinghai, Tianjin, Xinjiang, Yunnan ve Ningxia'nın kapsama oranı% 10'dan azdır.
4
İlk çeyrekte hangi şehirler arazi satışlarından daha yüksek bir borç kapsama oranına sahip?
1. Hiyerarşi: Birinci kademe şehirler daha iyi arz ve talebe sahiptir ve ikinci kademe arz düşüşü, transfer ödemelerinde büyük bir düşüşe yol açmıştır
İlk çeyreğe bir bütün olarak bakıldığında, Birinci kademe şehirler hem arz hem de talep açısından iyi performans gösterdi; ikinci kademe şehirler genel arzda büyük bir düşüş yaşadı, bu da işlemleri önemli ölçüde aşağı çekti ve transfer ödemelerinin performansı bir önceki yıla göre en kötü oldu; üçüncü kademe şehirler arzda hafif bir düşüş gördü ve işlemler de biraz düştü.
İkinci kademe şehirlerin transfer altınlarının genel performansı yıldan yıla düşük olsa da, ilk çeyrekte başarısız olan ihale oranı% 6 ve prim oranı% 11 idi. Başarısız ihale oranı düşük bir seviyedeydi. Prim oranı 2019'a göre daha yüksekti. Bu, ikinci kademe şehirlerdeki daha zayıf işlemi yansıtıyor. Zayıf arz nedeniyle, işlem alanı hala cazip.
Spesifik veriler açısından, 2020'nin ilk çeyreğinde, birinci kademe şehirler, yıllık +% 42, 171 milyar yuan işlem gerçekleştirdi; ikinci kademe şehirler, ilk çeyrekte 387,5 milyar yuan'lık kümülatif transferle en kötü performansı sergiledi; üçüncü kademe şehirler, ilk çeyrekte kümülatif satışlar elde etti. Altın 453.7 milyar yuan, yıllık% 7'dir.
Prim oranı açısından, 2020'nin ilk çeyreğinde birinci kademe şehirler için prim oranı% 9, ikinci kademe şehirler için prim oranı% 11 ve üçüncü kademe şehirler için prim oranı% 11'dir. Üç aylık trendler açısından, birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerin prim oranları yükselişte. Geçiş oranı açısından, Birinci kademe şehirlerde geçiş oranı% 3, ikinci kademe şehirlerde geçiş oranı% 6, üçüncü kademe şehirlerde geçiş oranı% 13 oldu. Üçüncü kademe şehirler çeyreklik trendin en yüksek geçiş oranına sahip olmasına ve artış göstermesine rağmen, üçüncü kademe şehirler Mart ayında aylık olarak geçti. Oran,% 8'lik bir geçiş oranıyla iyileşmiştir.
2. İlk çeyrekte arazi piyasasında görece iyi performans gösteren şehirler hangileri?
2020'nin ilk çeyreğinde nispeten iyi işlemlere sahip şehirler için seçim kriterlerimiz aşağıdaki gibidir: 1. Tek bir aylık / kümülatif prim oranı% 15'ten fazladır; 2. Tek bir aylık / kümülatif arazi devir ücreti, yıldan yıla pozitiftir; 3. 2020'nin ilk çeyreğindeki devir ücreti 1 milyar yuan'dan fazladır; 4.% 20'nin üzerindeki başarısız ihale oranını hariç tutun Kent.
Tarama sonuçlarından, Jiangsu ve Guangdong gibi eyaletteki önemli şehirler de dahil olmak üzere, daha iyi performansa sahip şehirlerin çoğu Zhejiang Eyaletinde bulunmaktadır. İyi arazi transfer koşullarına sahip 33 şehirden 8'i Zhejiang'da, 4'ü Jiangsu'da, 3'ü Guangdong, Fujian, Jiangxi ve Henan'da ve 2'si Anhui'dedir. . Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'in arazi transfer ücretlerinin büyüme oranı iyi performans gösterdi; Hangzhou, Wenzhou, Chengdu, Ningbo ve Wuxi'deki ikinci sınıf şehirler daha yüksek arazi prim oranlarına sahip; üçüncü sınıf şehirlerde Shaoxing, Wuhu, Lishui ve Dongguan'ın prim oranı% 30'dan fazla, Zhangzhou, Quzhou, Pingdingshan, Fuzhou, Jiujiang, Taizhou, Chifeng ve Yongzhou'nun prim oranı% 20'yi aşıyor.
3. İlk çeyrekte, birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerin arazi transfer fonlarının kentsel yatırım tahvillerinin geri ödemesini karşılama oranı
Her bir şehirdeki arazi devir ücretinin borca kapsama oranını ölçün ve 2020 Q1 arazi devir ücretini / borç ve faiz hizmetini hesaplayın. Borç servisi, yerel borçlar ve yerel borçlar hariç, esas olarak şehrin borç servisidir. İhraç ve geri ödeme il düzeyindedir. Birinci kademe şehirler arasında, Şangay% 88 ile en yüksek kapsama oranına sahiptir ve onu% 72 ile Guangzhou izlemektedir. Pekin ve Shenzhen sırasıyla% 28 ve% 14'tür.
İkinci kademe şehirler arasında, Shenyang, Fuzhou, Hefei, Nanning ve Beihai'nin kara transfer kapsama oranı% 100'ün üzerindedir. Shijiazhuang, Wenzhou, Hangzhou, Zhengzhou, Harbin ve Lanzhou'nun kapsama oranı% 50 ile% 100 arasındadır. Urumçi, Tianjin, Xining, Hohhot, Dalian, Xiamen ve Yinchuan'ın kapsama oranı% 10'un altındadır.
Üçüncü kademe şehirlerde 2020'de 1 milyar yuan'dan fazla borç servisi olan şehirler arasında Zhaoqing, Dongguan, Nanyang, Fuzhou, Meishan, Lishui, Linyi, Baoshan, Liaocheng, Dezhou, Xinxiang, Foshan, Dongying, Zhoukou 2020 Q1 arazi devir ücreti / 2020 Yıllık borç servisi% 100'den fazladır. Qinhuangdao, Tai'an, Cangzhou, Ezhou, Baotou, Yichun, Xiangxi Tujia ve Miao, Chifeng 2020 Q1 arazi transfer ücretleri / borcu ve faiz geri ödemesi 2020'de% 80-100'ün üzerindedir.
risk uyarısı:
Veri istatistiklerinde eksiklikler ve bazı hatalar olabilir.
Bu makale finans sektörü web sitesinden geliyor
