Yüksek borç Country Garden'ı ezecek mi?
Country Garden Yönetim Kurulu Başkanı Yang Guoqiang
Sadece 92 kilometrekarelik bir alanı kaplayan Beijiao Kasabası, Foshan, Guangdong, biri Midea ve diğeri Country Garden (02007.HK) olmak üzere iki Fortune 500 şirketi yetiştirdi.
Kısa bir süre önce, Country Garden bir kez daha dünyadaki Fortune 500 şirketlerinden biri olarak seçildi ve sıralaması keskin bir şekilde 114'ten 353'e yükselerek onu listede en çok sıçrayan Çinli şirketlerden biri yaptı.
Country Garden, 2018'in ilk yarısında 412,49 milyar RMB kontratlı satış, bir önceki yıla göre% 42,8 artış ve 43,89 milyon metrekare kontratlı satış alanı elde etti ve bir önceki yıla göre% 36,1 artış gösterdi ve bir kez daha evrendeki ilk emlak şirketi unvanını korudu. Arkasında Evergrande, Vanke, Poly ve Sunac var.
İnsanlar hala Country Garden tarzı basın toplantısı hakkında alay ederken ve insanlar hala Country Garden Başkanı Yang Guoqiang'ın "Ben dünyadaki en aptal insanım" sözlerini çiğnerken, bu emlak şirketinin altı aylık raporu doğrudan göze çarptı.
Yılın ilk yarısında, emlak şirketleri kazanç gücü konusunda güçlü kaldılar. 2018'in ilk yarısında, Country Garden'ın toplam geliri, bir önceki yıla göre% 69,7 artışla yaklaşık 131,89 milyar yuan oldu; net kar yaklaşık 16,32 milyar yuan, yıllık% 94,9 artış ve ana şirkete atfedilebilen net kar yaklaşık 12,94 milyar yuan idi. Yıllık% 72,5 artış.
Yang Guoqiang ayrıca hissedarlara kişisel olarak "Çalışma ve geniş kapsamlı" adlı bir mektup yazdı. Ana tema istikrarın uzun süreli olabileceğidir. Ancak, Xu Jiayin'in iki yıl önce anladığı bu iş felsefesi, Yang Guoqiang sadece şimdi açık, ancak ödenen bedel birkaç yeni. Hayatı yaşamak.
Country Gardenın altı aylık raporunun yayınlanmasından sadece bir ay sonra, Vankenin başkanı Yu Liang açık bir şekilde Vankenin mevcut görevinin nihai hedef olarak hayatta kalmak olduğunu ve stratejik dönüşümün "yakınlaşması" ve "odaklanması" gerektiğini söyledi.
Artık en çok satış yapan emlak şirketi olmasa da, Vanke'nin bir kriter olarak rolü şüphe götürmez. Vanke bile ölüm kalım meselelerini ciddi ciddi düşünüyor Kaldıraçtan kurtulma ve yüksek finansman maliyetleri ortamında, son birkaç yıldır yarışan Country Garden, kışı güvenle atlatabilir mi?
Kış geliyor
Gökyüzü değişti, bu sektördeki kodamanların fikir birliğidir.
Finansmanın soğuk kışında cepheyi sıkılaştırmak en büyük önceliktir, sonuçta Vanke bile hayatta kalmayı düşünmelidir. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirleri derinden geliştiren Country Garden'ın "tam kapsam" stratejisini durdurduğu ve geçici olarak tanıtmayacağı bildirildi. Country Gardenın şu anki işi nakit etrafında dönüyor ve işbirliği projeleri "takas edilemeyen" projeler yapmayacak. Birkaç bölgedeki birçok kooperatif projesi geri çekildi veya geri çekiliyor. Ayrıca, hızlı nakit akışı sağlamak için bazı projeler, karlar negatife dönse bile nakit akışını yakalamak zorundadır.
31 Ağustos'ta, yine Hong Kong'da listelenen Sunac China (1918.HK), 2018 altı aylık raporunu açıkladı. Performans duyurusundan sonra Hongbin Sun medyaya, "Önce biz güvenliyiz ve son iki yılda güvenliği ilk sıraya koymalıyız. Gelecekte mevcut ölçeği korumak zor değil, ancak büyüme de zor" dedi.
Önceleri, yüksek ciro modeli büyük emlak şirketleri tarafından benimsendi.Vanke'den Evergrande'ye ve ardından Country Garden'a, yüksek ciro kademeli olarak en uç noktaya evrildi. Yang Guoqiang bir zamanlar "yüksek ciro yenilmez sihirli silahımızdır" diye düşünüyordu. Tabii ki burası aynı zamanda Country Garden'ın dış dünya tarafından en çok sorgulandığı ve eleştirildiği yer.
Şimdi, Yang Guoqiang acele eden Country Garden'ı frenlemek istiyor. Hissedarlarına yazdığı mektupta şunları söyledi: "Bir asırdır bir temel oluşturmak için, grup geliştirme hızını yavaşlatmayı ve şirketin yönetim seviyesini izlenebilir bir şekilde tamamen iyileştirmeyi tercih ediyor."
Yüksek verimlilik ve yüksek ciro arayışından kalite kontrol hızını iyileştirmeye, istikrara ve geniş erişime kadar, evrendeki ilk emlak şirketinin vites değiştirmesi ve yavaşlaması gerekiyor. Son zamanlarda, grubun birden fazla operasyon merkezinde düzenlenen bir video konferansında Yang Guoqiang şunları talep etti: Etkili kredi arzını güçlendirmek için, satışları düşük ve pozitif veya negatif sıfır olan projeleri kapatmayı düşünün (yani zemin çalışmaları henüz yapılmamıştır).
Arazi edinimi açısından Country Garden, proje genişleme hızını yavaşlatmaya ve arazi edinim standartlarını yükseltmeye başladı.Yılın ilk yarısında, 224,2 milyar yuan arazi fiyatı harcamalarını ve 84,78 milyon metrekarelik beklenen inşaat alanını içeren 530 yeni proje eklendi; özsermaye içinde beklenen inşaat alanı 6008'dir. 10.000 metrekare, toplam maliyet 143.4 milyar yuan ve ortalama arazi fiyatı metrekare başına 2.387 yuan.
Yüksek borcun arkasında
Ağır yüklerle ilerlemek, Country Garden, Evergrande ve Sunac gibi emlak şirketlerinin hızlı ilerlemelerinin ortak bir özelliğidir. Yılın ilk yarısında en çok satış yapan altı emlak şirketi arasında, Country Garden'ın toplam yükümlülükleri Evergrande'den sonra ikinci sırada yer alıyor ve 1,26 trilyon yuan'a ulaşıyor; borç / varlık oranı Sunac'tan sonra ikinci sırada ve% 89,85'e ulaştı.
Ancak, gayrimenkul sektörünün özelliğinden dolayı, peşin alınan hesaplar pasiflere dahil edildiğinden, sadece toplam borca ve borç-varlık oranına bakmak sorunu açıklayamaz.
Country Gardenın ara dönem mali tablolarına bakıldığında, 30 Haziran itibarıyla, şirketin hesaplarında halen 469.494 milyar avans hesabı ve 351.186 milyar ticari ve diğer alacak bulunuyor. Satılan ve devredilmeyen toplam kaynak 700 milyarı aştı.
Bu hesaplamaya göre, Country Garden'ın avans hesapları hariç tutulduktan sonraki aktif-pasif oranı% 56.38'dir, bu Sunac'ın% 64.78'inden ve Evergrande'nin% 71.7'sinden daha iyidir.
Uluslararası yatırım bankaları genel olarak net borç oranını gösterge olarak kullanırlar Borç oranı ile karşılaştırıldığında net borç oranı, gayrimenkul şirketlerinin gerçek ödeme gücünü daha doğru yansıtan bir finansal göstergedir. Net borç oranı = (faiz getiren borçlar-parasal fonlar) / net varlıklar.
Country Garden'ın mali verilerinin hesaplamasına göre, 2017'de Country Gardenın net borç oranı yalnızca% 56,9 oldu. Yihan Think Tank istatistiklerine göre 2017 yılında borsaya kote gayrimenkul şirketlerinin genel ortalama net borç oranı% 76,61, Country Garden'ın net borç oranı ise% 56,9 ile ortalama borç oranının 20 puan altında gerçekleşti.
2017 yılında sektördeki ilk on gayrimenkul şirketinin ortalama net borç oranı yaklaşık% 91 olurken, Country Garden yaklaşık% 34 düştü. Sektördeki ilk 10 gayrimenkul şirketi arasında net borç oranı% 200'ün üzerinde iki, net borç oranı% 180'in üzerinde, net borç oranı ise% 60'ın üzerinde Country Garden'ın net borç oranı ilk on gayrimenkul şirketi arasında 5. sırada yer alıyor. İsim, Longfor, China Resources, China Shipping ve Vanke'den sonra ikinci sıradadır.
2018'e geliniyor. En son ara rapor verilerine göre Country Garden'ın net borç oranı% 68,44'tür. Düzeltilmiş nakit ve nakit benzerleri (nakit ve nakit benzerleri + satış öncesi mülk izleme fonları) ile hesaplanırsa bu rakam şu şekle indirilebilir: % 58.98.
Borçlarını azaltmak için çeşitli yollar kullanan China Evergrande'nin cari net borç oranı% 127,3'e indirildi.En endişe verici olanı Sunac, hesaplamalara göre net borç oranı hala% 231,8 gibi yüksek.
Bu nedenle, endüstri yatay karşılaştırması açısından, Country Garden'ın finansal kaldıraç oranı yüksek değildir ve nispeten istikrarlı ve güvenlidir, bu da Evergrande ve Sunac'tan daha mükemmeldir. Country Garden her zaman net borç oranını% 70'in altında kontrol etmekte ısrar etti Piyasa kaynaklarına göre, bu Wu Jianbin'in Yang Guoqiang'a önerdiği finansal kırmızı bir çizgiydi.
Finansman maliyetleri ve nakit akışı kontrolü açısından Country Garden da daha iyi.Finansal raporuna göre, 2018'in ilk yarısı itibarıyla şirketin düzeltilmiş nakit ve nakit benzerleri 209,91 milyar yuan ile altı büyük emlak şirketi arasında ilk sırada yer alıyor.
Bu yılın ilk yarısında emlak şirketleri için finansman ortamı sıkılaştı ve finansman maliyetleri önemli ölçüde arttı, ancak Country Garden'ın sektördeki kaldıraç ve finansman maliyetleri hala düşük ve ağırlıklı ortalama borçlanma maliyeti sadece% 5,81. Özellikle, Country Garden'ın, emlak şirketleri arasında güçlü bir rekabet gücünü sürdürmesine izin vererek, 11 yıl üst üste net kredi oranını% 70'in altında sürdürdüğünü belirtmek gerekir.
Gayrimenkul şirketleri kendileri çok borçlu şirketlerdir ve finansal kaldıracı akıllıca kullandıkları sürece emlak şirketleri sınırsız ivme kazanacaktır. Wu Jianbin'in "My 1000 Days in Country Garden" adlı yazısında Yang Guoqiang, "İş yapma açısından, finansın, yasayı çiğnememe öncülü altında şirketin herhangi bir kısıtlamaya maruz kalmasına asla izin vermediğini hatırlaması gerektiğini" belirtti. Zorlayın ve yapmazsanız sabırla bekleyin. "
Toplam borcun artmasına rağmen, makul bir kaldıraç oranı ve düşük bir finansman seviyesi korunduğu sürece, sürekli dönen fon kaynağının bir sorun olmayacağı doğrudur. Bir çiftçi olan Yang Guoqiang bunu iyi biliyor ve Country Garden'ın mali raporu meslektaşların gözlemine ve öğrenmeye değer.
Çeşitlendirilmiş özellikler
Yine Guangdong'da bulunan Xu Jiayin'den farklı olarak, Yang Guoqiang futbol oynamaktan veya arabalara yatırım yapmaktan hoşlanmıyor. Sevdiği şey, onu yaralayan tarım: "40 yıl önce çiftçilik yaptım ve hala 40 yıl sonra çiftliğe geri dönmek istiyorum."
Country Garden, ana gayrimenkul işine ek olarak, elinde 200 milyar nakit para ile aktif olarak çeşitlendirilmiş işler geliştiriyor.
Country Garden, 15 Haziran'da Guangdong Eyaleti, Foshan Şehrindeki genel merkezinde modern tarıma resmen girdiğini ve Country Garden Agriculture Holdings Co., Ltd.'yi kurduğunu duyurdu. Country Garden ayrıca, üçüncü nesil hibrit pirincin araştırılmasını ve tanıtımını ortaklaşa desteklemek için "hibrit pirincin babası" Yuan Longping ve Kaiyan Capital Co., Ltd. ile işbirliği yapacağını belirtti.
Interim News'in basın toplantısında, Country Garden'ın ana işi etrafında çok boyutlu bir kompozit endüstriyel zincir düzeni inşa edeceği de ortaya çıktı. Satış açısından, tarım ürünleri Phoenix Optimal, çevrimiçi e-ticaret ve büyük uluslararası perakende şirketleri aracılığıyla yurtiçi ve yurtdışında satılacak Phoenix Optimal, Country Garden altında bir toplum yaşamı hizmet markasıdır.
Buna ek olarak, birçok geliştirici konut kiralama işine girerken, Country Garden ayrıca uzun vadeli kiralık daireleri kendi gelişimi için önemli bir işletme olarak listeledi. Şu anda Country Garden, Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan ve Xiamen gibi birinci ve ikinci kademe şehirlerde projeler hazırlamak için uzun vadeli bir kiralık iş birimi kurdu. Temmuz ayı sonu itibarıyla grubun uzun dönemli kiralık dairelerinin 30.000 adedi aştığı, ileride oda sayısının makul düzeyde artırılacağı ancak hedef belirlenemeyeceği, dairelerin açılıştan sonraki üç ay içinde doluluk oranının% 91'e ulaştığı bildirildi.
Ayrıca bilim ve teknoloji kenti projesi, Grubun endüstri-şehir entegrasyon stratejisinin ana ürünlerinden biridir.2018 Haziran sonu itibarıyla 24 proje hayata geçirilmiştir.
Country Garden'ın ilk bilim ve teknoloji kenti Tonghu Bilim ve Teknoloji Kasabası 28 Eylül'de kapılarını açtı ve beş yıl boyunca kârsız olmaya hazır olduğunu söyledi. Country Garden'ın hedefi bir "Guangdong Silikon Vadisi" yaratmaktır, proje Tonghu Ekolojik Akıllı Bölgesi'nde yer almaktadır. Kasaba, birinci sınıf bir Nesnelerin İnterneti ve akıllı kontrol endüstrisi platformu inşa edecek şekilde konumlandırılmıştır. Şu anda, 2 milyar yuan'lık bir endüstri fonunun ilk aşaması oluşturulmuştur.
Tonghu Technology Town, Country Garden Group altında faaliyete geçen ilk endüstri-şehir entegrasyon projesidir. 27 IoT teknoloji şirketi ve Intang Smart Control (300131.SZ), Hualit Electric, Keruyun vb. İnovasyon taşıyıcılarının ilgisini çekti ve Cisco, Innovation Works ve Inspur Group gibi 80'e yakın teknoloji şirketi ve kuluçka merkezi ile işbirliği yaptı. Bilimsel araştırma kurumları ile sözleşmeler imzalayın.
Akıllı şehirlerin ve ekolojik şehirlerin en gelişmiş konsept planlaması ve inşasına göre, Tonghu Bilim ve Teknoloji Kasabasının ilk işletim ve açılış aşamasından sonra, önümüzdeki birkaç yıl içinde genel geliştirme ve inşaat, nesnelerin İnterneti endüstrisine yakından odaklanarak plana göre kademeli olarak uygulanacaktır. Birinci sınıf bir IoT endüstriyel üssü oluşturun.
Country Garden, kasabanın 8-10 yıl boyunca gelişmeye devam etmesi planlandığını, şirketin kendine özgü bir endüstriyel ekolojik zincir yapmaya kararlı olduğunu ve 5 yıldır kar etmemek için hazırlık yaptığını söyledi.
"Şu anda, Tonghu Technology Town gerçek bir endüstri-şehir operasyon hizmeti sağlayıcısı haline geldi." Country Garden Group Başkanı Mo Bin, kasabanın açılmasının Country Garden'ın endüstri-şehir entegrasyon stratejisine doğru bir büyük adım daha attığı anlamına geldiğini söyledi.
"Gayrimenkule gitme" yolunda, büyük emlak şirketleri, uzun vadeli kayıplar pahasına bile olsa, gayrimenkul dışında bir gelişim yolu bulmak için ellerinden geleni yaptılar. Evergrande kültür turizmi, sağlık ve zindelik ve yeni enerji araçları gibi yüksek teknolojili endüstrilere odaklanır; Sunac kültür turizmine odaklanır; Vanke kendisini bir "kentsel ve kırsal inşaat ve yaşam hizmeti sağlayıcısı" olarak konumlandırır ve bir "yol + mülk" geliştirme modeli oluşturmak için hissedarlarının avantajlarını birleştirir. GLP'nin satın alınması, depolama ve lojistik alanlarına kadar uzanıyor.
Country Gardenın mantığı, sanayi ve finans entegrasyonunu ve yeni kentleşmenin inşasını teşvik etmek için emlak hizmetlerini, park hizmetlerini, yüksek teknolojiyi, modern tarımı ve diğer gelişmekte olan endüstrileri birleştirerek kendi avantajlarını birleştirmektir. Bununla birlikte, Country Garden'ın çeşitlendirilmiş başarılarının gerçekten gerçekleştirilip gerçekleştirilemeyeceği hala uzun bir yol gerektiriyor.
18. Çin Yıllık Yönetim Konferansı
Yüzlerce iş lideri ekonomik trendlerin nabzını tutuyor
Bilim ve teknolojinin değerini iyileştirmek, yatırım fırsatlarını keşfetmek
30 Kasım (Cuma) | Beijing Park Hyatt Hotel
Teknolojinin geleceğini birlikte yönlendirmek
Detayları görmek için resme tıklayın
